今回笹塚駅から徒歩4分のマンションである「パークタワー渋谷笹塚」についてレポートしたいと思います。
本マンションのポイント3つ！
- 京王クラウン街経由で駅まで傘いらず！テナント充実で満足度高い駅動線！
- スーパー激戦区！買い物も飲食も充実した楽しい街！
- 70年の定期借地権！プロコンしっかり理解して意思決定を！
Contents
物件概要
- 所在地：東京都渋谷区笹塚１丁目５０―１他（地番）
- 総戸数：659戸（一般販売対象戸数633戸）
- 敷地面積：8,156.34㎡
- 建物竣工：2027年12月下旬
- 引渡し：2028年3月下旬
- 構造・階数：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
- 売主：三井不動産レジデンシャル
- 施工会社：大林組
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
- 駐車場：184台
- 駐輪場：1,209台
- 掲示板：パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/map.html より画像引用
駅距離
- 京王電鉄京王線「笹塚」駅 徒歩4分 京王クラウン街出入口より徒歩3分
- 小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅 徒歩16分
- 小田急電鉄小田原線「下北沢」駅 徒歩22分
車を気にする必要もなく、傘もいらず、テナントもそこそこ充実しており寄り道も楽しいです。
笹塚駅から現地（京王クラウン街経由）
主要駅へのアクセス
- 東京駅：24分
- 池袋駅：18分
- 品川駅：30分
- 新宿駅：5分
- 渋谷駅：17分
新宿駅までわずか5分、他主要駅までも30分以内でアクセス可能です。
また笹塚駅は京王線と京王新線双方の利用が可能です。両線が使えることで新宿までの電車本数は初台・幡ヶ谷よりも多いですし、京王新線は都営新宿線と繋がっているので都営新宿線の始発駅として座って都内に向かうことも可能です。
個人的に「始発で座れる価値」は大きく、この点は初台・幡ヶ谷にない笹塚の加点要素です。
京王線と京王新線（都営新宿線直通）が使えて、京王新線は始発多めで座れて、明大前乗り換えで京王井の頭線も使える。京王線使い倒すなら笹塚最強説 pic.twitter.com/I7EiW7CpTu
— 2LDK (@2ldk18) June 12, 2024
1日の乗客数
- 笹塚駅：33,323人
京王線沿線で比較すると調布駅（54,555人）、仙川駅（33,595人）に次ぐ規模となっています。
より都心に近い初台駅、幡ヶ谷駅よりも乗客数は多く、駅周辺も賑わいがあります。
- 初台駅：24,820人
- 幡ヶ谷駅：13,925人
- 笹塚駅：33,323人
飲食店の数（食べログ調べ）
- 笹塚駅：357件＊800m圏内
【ゆるぼ】笹塚のおすすめグルメ教えてください🙇♂️
— 2LDK (@2ldk18) June 11, 2024
ご紹介いただいたお店の中から本マンションの建設地直ぐ目の前にある「イルキャンティカフェ」というお店に行ってみました。真夜中のスパゲティという名前からして美味しそうなスープスパを食べましたが、絶品でした！
イルキャンティカフェ@笹塚の真夜中のスパゲティ。ピリッと辛くてニンニクの旨みの効いたトマトベースのスープスパ。うめぇ！
— 2LDK (@2ldk18) June 12, 2024
スープスパのお作法が全くわからなかったのですが、スープが旨すぎたのでとりあえず完飲しました☺️ pic.twitter.com/85XuIwKY8S
マンション目の前には美味しそうなパン屋もありました。日常使いできる素敵なパン屋が徒歩圏内にあることはQOLを大きく左右すると私は思っていますので、素敵なパン屋があったことも加点要素でした。
近隣スーパー
- クイーンズ伊勢丹
- 成城石井
- ライフ
- まいばすけっと
- ダイエー
- サミットストア
- マンション下駄に新設スーパー
使う使わない問わず、「複数のスーパーが生活圏内にあること」によってスーパー間での価格競争が働きますので、消費者にとってはメリットが大きいです。多少の棲み分けはありそうですが、小さい商圏の中にこれだけのスーパーがあるとなれば顧客の取り合いでしょう。
加えて本マンション下駄にもスーパーが新設予定です。こんな過当競争の中でやっていけるのかという不安はあれども足元にスーパーがあると、雨の日も濡れずに買い物ができるので便利です。
下駄に商業施設があってもセキュリティの都合で一度外に出る必要が多いマンションが多い中、本マンションはスーパー直結のエレベーターが存在します。当然雨には濡れないですし、アクセスもより便利になるのでちょっとした共用施設のノリでスーパーが使えるのは魅力的です。
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/plan.html より画像引用
京王クラウン街にローソンもありますし、フレンテ笹塚にも傘なしアクセスが可能なのもポイント高いですね。
学区
- 笹塚小学校
直線距離は短いですが、甲州街道を渡るのはちょっぴり不安です。…がこれで不安とか言っているのは過保護すぎな感じもしますので、こんなもんだろうなと思います。
待機児童数
- 待機児童数：0人
公園
-
代々木大山公園
自転車を使えば代々木公園も使える距離感です。
災害危険度
関東ローム層の上に建っていることもあり、地震には強く、液状化や洪水リスクも低いエリアですが、地震時の二次災害リスクが高い点は注意が必要です。地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。
- 災害時活動困難度：777位 ランク3
- 建物倒壊危険度：1,910位 ランク2
- 火災危険度：968位 ランク3
- 総合危険度：839位 ランク3
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用- 桃：液状化の可能性高
- 黄：液状化の可能性有
- 緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性が低いエリアです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンション建設地は洪水・高潮の可能性が低いエリアです。
公式HPより
定期借地権
このマンションを語る上で避けては通れないのが、「定期借地権」です。以下noteで詳しくまとめていますので、定期借地権とはなんぞや？という方はこちらをご覧ください。
定期借地権を検討するすべての人へ
借地期間は70年と長期間なので、あとは解体準備金や地代といったランニングコストがどうなるか次第ですね。立地の魅力は大きいのでランニングコストと物件価格が抑えられるようであれば、定期借地権であってもおすすめしやすいマンションになりそうです。
傘がいらない
京王クラウン街に屋根付きで繋がっているため（屋根がちょっと心もとないですが）、傘いらずで駅まで向かうことが可能なのは大きな強みです。
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/residence.html より画像引用
デュアルフレームシステム採用
「デュアル・フレーム・システム®」とは、大林組によって開発された制震構造。長年の地震や風に耐えてきた歴史的建造物・五重塔の心柱と建屋が離れている構造原理を現在技術に応用した新しい構造形式です。
「高い耐震性能」と「快適な空間」。その両立をかなえます。
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/quality.html#qualityTop より画像引用
細かい技術的なことは語れないのですが、梁や柱が抑えられる点は間取りの良さに繋がってくるので、検討者目線だと嬉しいポイントです。デュアルフレームシステムの影響かどうかは分からないですが、HPに公開されている間取りを見ても魅力的に感じる間取りが多いです。（
この3LDKなんて、間取りだけでご飯3杯いけちゃう…ぺろり
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/plan.html より画像引用
制震構造とはなんぞや？がよく分かる動画（真ん中が制震構造）
免震と制振と耐震の違いがよくわかる pic.twitter.com/SRWHa9MvIO
— 2LDK (@2ldk18) June 2, 2024
眺望良し
北側には線路がありますが、背の高い建物が全体的に少ないので周辺のマンションを超えてくると眺望が抜けてきます。特に南向きは日当たり・眺望が良い住戸が多く、人気が出そうです。北
線路の音が少し気になる方角ですが、目の前のマンションを超えると抜けてきます。
＜現地写真＞
＜眺望イメージ＞
Googleマップより画像引用
南
目の前のマンションを超えた先は戸建て中心なので低層階でも開放感に期待できる住戸が多いです。目の前のマンションとの離隔も取れているので階問わず日当たりは十分そうです。
＜現地写真＞
＜眺望イメージ＞
Googleマップより画像引用
西
スミフのビルとメルクマール京王笹塚に被らなければ開放感のある眺望を楽しめる方角です。
＜現地写真＞
＜眺望イメージ＞
東
目の前にスカイツリー、南東方向には東京タワーが見える眺望です。目の前のオフィスを超える階は新宿ビル群も見えてくるので夜景はとてもキレイそうです。
＜現地写真＞
＜眺望イメージ＞
現地周辺より
周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。京王クラウン街がgood！
改札出てすぐには「おなかすいた」という小さなスーパー？、続いてカルディとスタバが現れ、道いっぱいにコーヒーの良いにほいが漂います。
カルディがあるおかげで京王クラウン街全体がコーヒーのいい匂いに包まれててたまらん pic.twitter.com/sG3XT6XToy
— 2LDK (@2ldk18) June 12, 2024
飲食店も複数あり、中でも武蔵家という家系ラーメンが気になりました。自宅から雨に濡れず複数の飲食店にアクセス可能なのも便利です。一番マンション側である場所にローソンがあるのも良きです。
通行できる時間帯に一定の制限（6:00〜24:30）があるものの、歩行者専用かつ屋根付きなので「屋根付き・テナントありのペデストリアンデッキ」を歩いている感覚です。
ペデストリアンデッキ接続マンションのメリットは車が来ないので安心して駅まで歩けることなのですが、デッキに屋根がないと雨に濡れますし、デッキにはテナントがないことが多いので道中に買い物をすることはできません。ペデストリアンデッキに欲しいものを全部備えている京王クラウン街アプローチは駅までの最強アクセスだと言えるでしょう（京王クラウン街過激派）
改札から電車までもすぐなので下手な駅直結マンションと自宅〜電車までの所要時間は大きく変わらないかもしれません。
買い物・飲食充実
駅目の前にはメルクマール京王笹塚（フレンテ笹塚）があります。そこまで大きな施設ではないですが、ユニクロ・無印・ドトール・モス・成城石井など日常使いには嬉しいテナントが入っています。また4階には渋谷区立図書館がある点も良きです。
マンション隣にはTWENTY ONEもあります。クイーンズ伊勢丹や本屋があったりなど便利です。
上でも触れましたが、使い切れないほど充実したスーパー、至るところにある飲食店と買い物・飲食の充実度は非常に高いエリアだなと感じました。飲食店は個人店だけでなくチェーン点もバランスよくあり、子育て世帯でも生活しやすそうな印象を受けました。
またXのリプでコメント頂いたのですが、チャリがあれば代々木上原も日常使いできるポジションであるため、より選択肢は広がります。電動自転車があれば代々木公園や渋谷くらいまでならサクッといけちゃいそうな距離感なのもいいですね。
ちなみに代々木上原までチャリで7分、歩いても場所によっては15分ぐらいなので京王線だけじゃない生活が普通に待ってます。超お気に入りです。
— あいお (@idontknow336) June 13, 2024
(元住民は語る)
周辺相場
中古
- 笹塚パーク・ホームズ 1997年築 笹塚駅徒歩3分 坪500万前後
- リビオレゾン笹塚 2018年築 笹塚駅徒歩10分 坪440万前後
- ザ・パークハウス渋谷笹塚 笹塚駅徒歩9分 坪480万前後
- アトラス笹塚駅前 2022年築 笹塚駅徒歩2分 坪520万前後
- パークホームズ初台ザレジデンス 2022年築 初台駅徒歩2分 坪650万前後
新築
- パークホームズ代々木西原 2025年竣工 幡ヶ谷駅徒歩5分 坪725万前後
- ディアナコート東北沢リビオ 2025年竣工 東北沢駅徒歩1分 坪850万前後
眺望が抜ける部屋が多く、単価を盛りやすそうであることを踏まえても、所有権で坪700万くらいでしょうか。そこから定期借地権のディスカウントが入ります。本マンションは70年の定期借地権なので、所有権価格の9掛けと考えると坪630万前後が一つの目安になってきそうです。ランニングコストにもよりますが、坪650万を超えてくると強気、坪600万を切ってくることがあれば急げ！の展開になりそうです。
「ディアナコート東北沢リビオ」の価格に引っ張られないでクレメンス…とただただ祈るばかりであります（なむなむ）
南向きの条件が良いので価格が盛られそうな一方で、北向きが保守的な価格になりそうなので価格の歪みが発生しそうな感じがします。三井の1期は価格の歪み部屋がちょこちょこ出るので、1期の弱気値付け部屋にも注目したいです。（
まとめ
マンションだけを見ていると豪華な共用施設や素敵な外観に目を引かれがちになりますが、生活の中で豪華な共用施設を使う時間って思ったより限られています。それよりも住んでいる街で過ごす時間の方がずっと長く、「自分に合った街に住むこと」は人生の幸福度を上げると感じます。本マンションはマンションとしてのモノ自体ももちろん魅力的ですが、現地調査をしてみてそれ以上に笹塚という街の魅力や京王クラウン街経由で屋根付き改札アクセスなどの環境面に強く惹かれました。
定期借地権であること自体は基本的にマイナス要素でしかありません。モデルルームに行くと「その分お安く買えますよ（追加でランニングコストかかるだろ！）」「ご家族に負動産を残さなくていいですよ（解体準備金足りなくなって解体できなくなったらそれこそ負動産やないか！）」と甘い言葉をかけられると思いますが、上でご紹介したnoteをご覧いただき、定期借地権のリスクをしっかりご理解ください。
その上で「笹塚に住みたい、パークタワー渋谷笹塚に住みたい」と思えるなら、定期借地権であることを差し引いても魅力の多いマンションだと感じました。
定期借地権であることのデメリットは売主も理解しており、間取りを含めマンションはしっかり造り込んできている印象を受けました。
タワマンがバンバン建つ湾岸エリアと比べて西側のエリアはそもそもタワマン自体が少ないので、タワマンに住んでみたいけど湾岸エリアは合わない人にとっては希少な選択肢となりそうですね。
一方で駅周りがわちゃわちゃしているのは向き不向きがあると思います。もっと落ち着いた住環境が良いという人は京王線沿線で販売開始予定の新築マンションも合わせて検討されると良いかと思います。
京王線沿線の他新築マンション
ザ・ライオンズ世田谷八幡山- 八幡山駅徒歩3分
- 総戸数52戸
https://lions-mansion.jp/MN220040/access.html より画像引用
京王線沿線が良いけどもうちょっと落ち着いた住環境が良い！という方には「ザ・ライオンズ世田谷八幡山」がマッチしそうです。
外観がめちゃくちゃカッコいい…
https://lions-mansion.jp/MN220040/ より画像引用
現地は緑豊かで閑静な住宅街って感じです。雰囲気ヨシ！
＜動画＞
現地周辺
現地から八幡山駅
プラウド八幡山
- 八幡山駅徒歩5分、芦花公園駅徒歩6分
- 総戸数88戸
https://www.proud-web.jp/mansion/c116920/map/ より画像引用
大通り沿いでザ・ライオンズと比べてわちゃわちゃ感は増しますが、八幡山駅と千歳烏山駅の2駅利用できる「プラウド八幡山」もあります。
環八沿いの背中側がやけにカッコいいのですが、八幡山駅から歩いてみると野村不動産の背中側デザインにかけた思いがよく分かると思います。
https://www.proud-web.jp/mansion/c116920/design/ より画像引用
すでにかなり出来上がってました。存在感ありますね。
＜動画＞
八幡山駅から現地
＜八幡山駅周辺相場＞
築10年程度のマンションが100万/㎡となっています。
- ザ・パークハウス上北沢 2013年築 八幡山駅徒歩9分 坪330万
- リビオレゾン八幡山 2013年築 八幡山駅徒歩2分 坪320万（1階事例）
- オーベル芦花公園 2013年築 八幡山駅徒歩10分 坪320万
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