こんにちは。モルモット滋賀です。
今回は草津市に久しぶりに供給となる新築マンション、アルファスマート草津新浜町をご紹介します！デベロッパーのあなぶきグループは香川を本拠地に置く、総合不動産業です。滋賀県内でも安価でシンプルですが、工夫が随所に感じられるいい物件を供給しています！
公式サイトより 外観 夜空に光るあなぶきロゴ
Contents
■物件概要
所在地：滋賀県草津市新浜町字尺迦野439番、439番2、439番3、435番4交通：JR琵琶湖線「瀬田」駅 徒歩19分
近江鉄道バス「近江大橋口」バス停 徒歩4分
間取：2LDK、3LDK
面積：67.56㎡～81.21㎡
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
設計・管理：株式会社宮建築設計
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス
総戸数：87戸(管理事務室・防災倉庫を除く)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上10階建
用途地域：第二種住居地域
地目：宅地
駐車場：91台(平面/縦列駐車1区画を含む)
自転車置場：145台(平置25台、スライドラック式120台)
バイク置場：8台
完成予定年月： 2025年 9月下旬予定
引き渡し可能年月：2025年10月下旬予定
販売時期（スケジュール）：2024年6月上旬分譲開始予定
バルコニー面積：9.07㎡～16.95㎡
アルコーブ面積：1.58㎡～2.86㎡
法定建ぺい率：60%
法定容積率：200%
敷地面積：4,184.27㎡(確認申請時)
建築面積；1,052.37㎡(確認申請時)
延床面積：6,976.61㎡(確認申請時)
口コミ掲示板：アルファスマート草津新浜町ってどうですか？
■特徴１ 商業施設に囲まれた超便利立地！
まずはこの立地が最大のポイントでしょう。
公式サイトより
公式サイトより
マンションは24時間営業の激安スーパー「ラムー」と、新規オープンとなる「海と大地」におよそ挟まれ、目の前はエディオン、ラムーのとなりにはケーズデンキと家電量販店とスーパーをＷ使い可能です。そして「滋賀県で日常使いする一番のおすすめスポットは？」と地元民に聞いておそらくここが回答数最多と思われるスーパー銭湯「水春」も徒歩2分のサウナ―大歓喜の立地となっています。
リニューアルされたスーパー銭湯水春
岩盤浴エリアもリニューアルして県南部最強施設になった水春
そしてそこから5分程度、マンションから10分弱歩くと滋賀県内で一番人が集まる最強施設「イオンモール草津」に辿り着きます！その他お隣ジョリーパスタ、はま寿司、シャトレーゼの路面店もあり、なんだここ？「楽園」か？と言いたくなるような滋賀県最大の商業エリアのど真ん中にアルファスマート草津新浜町が建築されます！！このあたりは大津市草津市中から人が集まるエリアで、買い物利便性は本当間違いないです。私も毎週のようにこのあたりは訪れます。
イオンモールに待望のKFC登場
そしてこのあたり、実はマンションがほとんどありません。あったとしても瀬田川沿いにいくつかあるぐらいでこんなイオンとラムーの隣というのは覚えがありません。
・スーパーの紹介 ラムー
岡山に本社を置く関西激安スーパーでおなじみ「玉手」よりも安い激安系スーパー。コストコのように段ボールのまま陳列することでオペレーションコストを下げている。
ラムーの箱積み陳列
特にお惣菜系の安さは半端ではなく、定価の段階でマックスバリュやバローの半額ぐらいの価格で売られている。あまりの安さに「死んだ油で揚げているのではないか」という噂があるが、もちろんそんなことはなく、意識の低い見た目の通り「こういうのが喰いたいんだよ！」という欲望に訴えかける味は大変気に入っている。
チキンカツとお弁当で焼酎するのが人生の楽しみ
モルモットの大好物 ジャンボチキンがこの価格！
オリジナル赤ワインも安い！
物価がフィリピン並みのラムー
お弁当もコンビニの半額以下だし24時間営業だしこれが隣にあるのは強すぎる。お総菜コーナーには巨大な山賊焼きが山積みになっている。
徹底した安値を貫くために手数料が発生するキャッシュレス決済は対応しておらず、基本現金のみなのが欠点だったが、最近は「財布を持ち歩きたくない」という顧客のために自社開発の「大黒天pay」にチャージして支払うことができる。本当に「現金で払いたくない」という要望に応えただけのものでこの大黒天Payを利用してもポイントが貯まるなどの恩恵は一切ない。だったのだが、最近は対象商品購入でポイントが貯まるものもでてきた。チャージも利用も基本ラムー（および系列スーパーのディオ 滋賀のアヤハディオは関係ない）でしかできないという尖ったPayに目が離せない。
さらにマンションの前の国道を進むと、ラムーとタメ張る激安スーパー「トライアル」まであるのがすごいです。高級スーパーが必要であればイオンモール草津へ行けばいいので問題ありません！それか草津駅まで行って滋賀県内唯一の百貨、近鉄店内の成城石井へ！（百貨店にスーパー？妙だな・・・）
ネットで話題のスーパー格付け 実用的なラムーとトライアルの二刀流可能な立地 平和堂は意外と高いんですよね
隣に新しくできる「海と大地」は正直よく知りません。新鮮そうなスーパーです。
ラムーとトライアルになれるとフレンドマートがデパートに思えてくるんですよね〜
■特徴2 カーライフに特化したコンセプト！
「そんな便利な場所に今までマンションがなかったのかい！？」とお思いかもしれませんが、実はここ最寄り駅から徒歩19分という、まったくもって駅近と呼べるような立地ではありません。完全にカーライフ前提の立地です。そんな立地ですから戸建てが選択肢になり、マンションがなかったのです。瀬田川沿いのマンションも「瀬田川ビュー」がウリなのであって、日常生活の便利さを訴えたものではありません。
プレサンスロジェ大津瀬田レイクフロント 駅からは遠いが瀬田川を正面に捉えたリゾートマンション
「じゃあ戸建てでいいのでは？」という発想にまずなりますが、ここまで商業エリアど真ん中にはさすがに戸建ても少ないです。イオンモールの裏側にちょこっと住宅地があるぐらいで、このラムーイオン水春はま寿司エディオンジョリパス海と大地に囲まれた立地だからこそマンションじゃないといけないと思います。
また、「戸建てがあるような立地に暮らしたい」と思っていても「マンションならではの生活がしたい」と思う人だっているわけです。マンションには戸建てにない、ゴミ出しや宅配ロッカーなどの共用施設やサービスがあり、周囲の視線も気にしなくてよい高所に住め、階段がなくワンフロアで生活便利、セキュリティや災害にも基本的に戸建てより強いなどと、メリットがたくさんあります。
マンションのデメリットは駐車場の使いにくさとコストじゃないかなと考えています。機械式は維持費がバカ高く、故障もあり得るのに出庫に5分も10分もかかる場合もあるのに車種制限まである。立体式にしても階段やエレベーターで上り下りする手間はあるわけです。その点本物件は「全部平面式 設置率106%」と立地に即した設定となっています。しかも利用料は0円（1台目）～5000円と激安。ただのアスファルトなので維持管理費もほとんどかかりません。駅遠立地だからこそできるプランニングです。もちろん高さや重量制限も基本ありません。
アルファスマート草津新浜町 立体図 贅沢に土地を駐車場をアサイン
■特徴３ カスタマイズ性が高いセレクト
あなぶき興産のマンションによくある設定ですが、痒い所に手が届くセレクトが可能です。また、ランドリールームと洗面所を合体させた「ミタスモ」はかなり便利そうです。・ミタスモパウダールーム
洗面所にランドリールームとして使える空間がプラスされています。洗濯機で洗った洗濯物をその場でハンガーにかけてその場で干しておけたり、ルーム内の腰の高さの台で畳んだりできます。椅子をおけばその台はドレッサーにもなるという便利設備です。洗面所の面積が多くなるので間取りの配置が難しいのですが、本物件は違和感なく実現できています。60㎡台の狭めの間取りでも採用しているのが素晴らしい。
洗面所が狭くて洗濯機置いたら洗濯カゴさえおく導線がない間取りがほとんどな中、QOLアップに直結です。最近の洗濯は、ベランダ外干しは下火なようです。なんとなく洗濯って太陽の下で干すのがいいと思っていましたが、空気中の汚れや花粉、紫外線を衣類にあてないほうがいいそうな。となると部屋干しですが部屋の中に洗濯物があるって邪魔ですし見栄えも悪いですよね。私は天井から物干し竿をつるせるホスクリーンを使っており、取り外しも可能ですがやはり洗面所内で干せるならそれが一番です。
川口技研 より 家中どこでも干せるアイテムホスクリーン
部屋干しのにおいは洗濯の仕方や洗剤、乾かし方（サーキュレーターをあてるなど）で対応できます。乾燥機を使うのもだいぶ普及しましたし、欧米のように外に洗濯物を干さないというのも一般化するかもしれません。
・選べるクローゼット
生活する中で収納ってすごく大切。あまりにも大切すぎてモデルルームや中古物件の内見ではクローゼットを開いたり閉じたりして「ほ～こんな大きな収納すごいわねえ・・・」と言う人が後を絶ちません。人は収納で家を半分決めている。なのにクローゼットの形は基本選べません。「もっと服をひっかけるバーがほしい・・・」「ウォークインじゃなくていいからその分部屋を広くしてくれ・・・」「大きなウォークイン１つより、中サイズのウォークインと小サイズの納戸にしたい」このような好みに応じてクローゼットの形をカスタマイズできます！
公式サイトより
これ地味にすごくありがたいのですが他でやっている例があまりみません。オプションで別途見積とならずに基本標準の範囲で選べるのは最高ですね。ちなみに私は服をたたまず、「干す収納」を心がけているので、「パイプハンガーの本数ができるだけ多くなる形」でオーダーしたいです。
・選べる引き戸
縦長リビングのリビングと隣の洋室の隔て方を選べます。（間取り画像）一般的によくあるのは三連引き戸で、とじたら個室、開けば一体化して使えるみたいな隔て方ですが、これを微調整できます。
隣の洋室を個室として扱いたければ、引き戸は連続せず1枚のものにすれば独立した洋室になりますし、思い切って引き戸なしにすれば完全に一体化した広いリビングになります。
選べる引き戸詳細（公式サイト）
「三連引き戸で臨機応変にできるほうがいいんじゃないの？」と思う方が多いのではないかと考えますが、私は1枚引き戸で独立させたい派です。リビングの壁際にテレビをおくとソファはその反対側になります。三連引き戸の前にソファを置くと引き戸をあけたらソファの裏側が見えてしまうのが気になります。「壁」があったりなかったりするのは違和感があるのです。壁があればソファに座った衝撃でどんどんズレていくこともないですし、サラウンドスピーカーのリアスピーカーの設置も綺麗にできます。
ソファの後ろに空間があって欲しくない（イメージ）
ソファは壁付けした方が落ち着くし電気機器を使うなら配線も綺麗
「ソファは壁つけしたい」という理由だけですが、私みたいな思想の人にも対応できるのはありがたいです。本当小さいことですが収納と引き戸の形状で萎えて買わなかった部屋もあります。「たかが」ですが「されど」の部分なので私は結構重要視しています。リフォームも簡単じゃないので、最初から選択できるあなぶきスタイルには感謝です。
■間取り
・Btype 67.56㎡
公式サイトより 間取り
本物件で一番小さい部屋ですが、間取りはなかなかいいんじゃないでしょうか。
アルコーブしっかりあり、廊下に収納付き。そしてなによりミタスモランドリールーム×ウォークスルークローゼットの組み合わせです。
「洗面所とクローゼットが繋がってどうするんだよ！」と一瞬思いましたが、ミタスモ内で干した服をそのままクローゼットにもっていけます！ミタスモ内にはキッチンや洋室からもアクセスできて生活家事導線が便利です。こういうウォークスルー系って出入り口の分収納などが犠牲になるのであまり好きじゃないのですがこの配置ならそれを上回る便利さがあると思います。
お風呂は１４１６で気持ち小さめなのと、寝室側はきれいにアウトフレームにしたのに肝心のリビングが気持ちインフレームしちゃいました。ミタスモ内に大きめのPS(パイプスペース)があるのももったいない。そこのリネン庫が大きいとめちゃ便利なのに・・・またクローゼットの形状上、選べるクローゼット未対応です。
価格は3000万円代中盤～です。正直今の建築費相場なら下限に近いと思います。高価格高付加価値の高級マンションではないですが、安価なわりに生活に気を遣われた良いマンションですね。
・Itype 81.21㎡
本物件で一番大きい王様部屋です。
スタンダードな田の字＋張り出したようなミタスモが特徴的です。
洗面所部分をアウトソーシングしたことで各洋室の収納がとても大きく全体的な余裕が感じられます。
そしてなんといってもミタスモに窓がつきます！！！部屋干しをするにあたり少し風の流れをつくれると大変効果的ですし、夏の脱衣所の風呂上りのムワっとした感じを軽減できます。外干しをしたいのであれば、ミタスモからバルコニー（小さいですが）にアクセスできるのでそこで干すことも可能です。キッチンからもアクセスできる回遊型ですが、リビングイン洗面なので大した意味はないかもしれません。
お風呂にも窓がついて湿気取りが楽になります。私の現居のお風呂にも窓があるのですが思っていたより利便です。お風呂であったまった体に外気があたると気持ちいですし、電気代をかけて換気・乾燥をしなくても自然と湿気もとれます。朝シャワーとかは電気をつけずに自然な雰囲気の中でお風呂に入れるのもＧＯＯＤ。掃除しづらいし、断熱性が下がるのでお風呂に窓はいらないという風潮は最近強いですが、それを超えるメリットを感じられています。
価格は4900万円代 さすがにちょっと高くなりますが、80㎡もありますし・・・角部屋だし・・・その価値はあるんじゃないかと思います。
もう一つの角部屋Ａtypeも面白いです。
公式サイトより
田の字ベースではなく長めのスパンに各部屋が配置され、ミタスモの豪華洗面所とあわせてまるでタワマンのような間取りです。東京だとこれで2億円ぐらいしそう。角部屋希望ならＩtypeと性格がかなり異なるので好みに応じて選べますね。
・設備仕様
普通です。共用廊下側の窓はルーバー面ではなく格子ですし、トイレの便座からリモコンが生えてます。ぶっちゃけ最低限レベルで特筆すべき点はないです。こういう設備面の違いは記事にもしやすいですし、ぱっと違いがわかるのですが家選びに関して言えば枝葉末節です。トイレが気にいらないなら30万も出せば億ションにもついていない最上級モデルに簡単に変更できます。そんなことで家選びをするのはナンセンスです。大事なのは後から変更できない立地や間取りであって、この家を買うことで生活がどう良くなるかなのです。
言い方を変えるのであれば、後から好みで変更できる部分は消耗品と割り切り最低限にして、価格を抑えて、オプション等で好みにするというほうが合理的ですよね。ただしルーバー面格子は部屋の外の共用部になるので個人レベルではどうしようもありません。
やっぱりルーバーがあると分譲っぽい
■まとめ
・立地のよさ
イオンモール草津＋大型スーパー4軒（イオン ラムー トライアル 海と大地）＋家電量販店3軒（エディオン ケーズ ジョーシン）に囲まれた便利立地です。しかも滋賀で一番人気のスーパー銭湯が道路挟んで向かい。駅からは遠いですが、徒歩圏内で十分すぎるほど商業施設に恵まれています。前回ご紹介した桂川でも、同じ駅徒歩でもイオンに近いだけで物件価格が20%ぐらい違います。駅の次にイオンに近いことが土地の価値なのだなあと実感します。
・戸建てとマンションの良いところどり
なんだかんだいっても滋賀は車社会です。職場も車通勤で行かれる方が多いです。マンションですとどうしても戸建てより駐車場利便性が劣ります。最近はシエリアシティ大津におの浜やプラウドシティ大津京といった平面駐車場のマンションがありますが、これらも立体式なので出し入れに時間がかかります。本物件は完全に平置きなのでほぼ戸建て感覚で車を停められるのは最近のマンションでは珍しいです。便利な立地は人通りも多いもの。セキュリティやプライバシーの面では戸建てよりマンションの方が優れます。駅遠立地でもここのような商業中心地であればマンションを選ぶ意味は大いにあると感じます。駅も徒歩19分と、飲み会後ぐらいであれば歩けないこともないですし、バスも走っています。ひとっぷろ浴びるなら南草津駅から水春行きのシャトルバスで帰ってきてもいいです！
・誰向けのマンションなのか
最近滋賀で急増している京都大阪へのベッドタウンとしてのマンションでないのは確かです。確実に滋賀県民向けで、駅利用を前提としない生活がメインであり、やはり戸建てと比較する物件です。近江大橋のたもとで大津市へも行きやすく、カーアクセスは大変便利です。滋賀県民は草津～栗東守山あたりで戸建てを建てる方が多いですが、本物件も選択肢になり得るのではないかと思いました。食わず嫌いせずにマンションという選択肢も一度いれてほしいです。ただ普通は戸建てが建築されないような駅近の立地というのがマンションの一番の売りになるのでニッチなのも間違いないです。刺さる人には刺さるニッチな物件なので、資産価値がどうこうというものではありませんが、滋賀県内で唯一無二の特徴を持つ面白いマンションです。
記事を書いていたら水春で整って、帰りラムーで激安の揚げ物大量に買って、ガッツリ酒を飲むあの禁断快楽をしたくなってきました。それが徒歩2分でできるのは、ヤバすぎる。
ラムーの食パンの耳 めっちゃ好きなんだよな〜
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[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
実家の近くの物件紹介がネットにあるのが不思議な感じです(笑)。
ベランダが南西向きなら、高層階からは琵琶湖の花火が見られるんじゃないかと思いました。
いいところにご実家ありますね！
向きは南東のようです。。