マレーシアの超一等地タワーマンション事情その２　【ナカハラ】

こんにちは、ナカハラです。

グラングリーン大阪の最終期申込抽選ですが、見事に撃沈しました。

平均21倍とのことで、晴海フラッグほどではないにしろなかなか厳しい倍率であったようです。

2戸以上登録する場合は不動産不可のエビデンス確認やGG大阪自体が土地区画整理事業ということで、引き渡し後の登記が一年程後になるという事実上即転売が不可能な物件であるにもかかわらずこの倍率でした、、

大阪の中心地もだいぶ値上がりしてしまい、日本の新築キャピタル狙いはかなりむずかしくなってきたかもしれません。

この手の購入癖って成功すればするほど欲しくなるものだと思うので、たとえ21倍を外れてもモチベーションは次に向かうんですが、自身に思ったよりダメージがあるのが不思議ではありますね、申し込みまでに費やした大量の時間がそんな気持ちにさせるのかもしれません。

さて、前回のマレーシア不動産事情の続きです。

マレーシアの超一等地タワーマンション事情その１　【ナカハラ】

前回はマレーシアに行きました的な話しをしたと思いますので、今回は日本人向けの仲介をしている首都クアラルンプール物件を紹介しようと思います。

一緒的なマレーシア不動産の特色をいくつか挙げておきます。

物件は基本家具付きで貸す

マレーシアのコンドミニアムを購入して貸す場合、基本的に家具を全部置いて貸すのが一般的です、これはフィリピンなんかもそうですね、スケルトンや家具付きで売りだすところもあるみたいですが、一般的に特に新築は自前で揃えなければなりません、クアラルンプール中心地に近い高級物件などはそれなりに見栄えの良いのを揃えないとそもそも借り手がつかないなんてことになります、代理店などがプロデュースしているプランを見ると300万～900万円の価格帯とかが普通にあったりします、物件の販売とリフォーム工事と家具や電化製品揃えなどトータルでお任せということに基本なるので、日本とは別次元の追加費用がかかるということに普通はなりますね。

中心地の利回りが日本と比べて若干低め

ナカハラがクアラルンプール最大のブキッビンタンという日本で言うと六本木・広尾みたいな各国大使館のある感じの街にあるパビリオンという地区の中心部にあるタワーレジデンスであるTRX Residenceという物件の話ですが、タイプ２Aという65㎡の部屋で売値がRM1,751,000で、貸すとRM4,000位だそうです。日本のイメージで考えると1RM（リンギット）で34円ちょっとですので6000千万弱の売値で13万6000円の家賃想定ですね、今年の1月位は31円くらいだったのでわずか半年で10％位円安になっていますね、利回りは2.74％です、インカムはかなり厳しいですね、これは中心地の一例なので、もう少し場所や物件によって変わるかもしれません、ちなみにこの物件は既にほぼ完売していて、この部屋はキャンセルがたまたま出たもので、あっというまにシンガポールの方が買って行きました、ナカハラも実はここを買うための調査を開始する前に売れてしましまいました。

TRX Residence　カタログ

https://drive.google.com/file/d/1EKad5a0y-Fk8JFRCCFSoKsUh7i77YlZd/view

TRX　物件説明

https://hallfield.jp/property/TRX-Residences

TRXは文字通り一等地にある高級モールの横にある感じなので高いのですが、高いと言っても現在の為替換算で坪300万円位です、日本と比べて逆に安いとナカハラはおもいました。これから東京湾岸のように価格が跳ね上がる可能性は高いかもしれません。

↑はTRXですが、ツインタワーの北西よりにある、少し郊外ですがその分かなり安い物件を紹介しておきます。

PAVILION Mont Kiara

さて、マレーシア不動産の特色を続けます

新築でも物件購入手数料を取られる

これはある意味仕方がないのかもしれませんが販売元デバロッパから新築であったとしても仲介手数料を取られます、ナカハラに案内してくれた日本向け販売代理の会社では物件の5％が手数料だそうです、さらに引き渡し時にデペロッパに諸費用を支払うことになります。収納代行や現地銀行の口座取得など様々な支援を代行会社は行ってくれますが、これも当然ですが日本と違い全て手数料が取られます。

登記に時間がかかる

これもGG大阪のように融資を受けている場合などは致命傷にすらなる内容ですが、そもそも外国物件購入の際、日本の銀行が物件評価をしてそれを担保にアパートローンを借りるというのは事実上不可能に近いので、自己資金という形になると思いますが、引渡しを受けてから１～２年後に登記移転の申請を出します。その際に費用が発生するので思いだすことが多いのですが、重要なのに忘れがちなのでしっかり確認しておかないと危険です。

物件の賃貸客付けが東南アジアの中では少し難しい

人口が３３００万人というのはエネルギー算出国としては1名あたりのGDPに大きく付与されるのですが、不動産含めた都市開発としては少し弱含みな国という感じです、ナカハラが宿泊したクアラルンプールのホテルの横にはショッピングモールが併設されていたのですが、広大な敷地なのにシャッター街になっていて、数年前にはやっていた両替店も閉店していました、日本の有名なホストのROLANDが脱毛サロンを開店しようとして大失敗したように、高級なコンセプトで場所が良いからと言って箱ものとして何でもうまくいくわけではないようです、宗教やコンセプトを現地に取って少しニーズにズレただけで、大変なことになるリスクは高い国のような気はします、ナカハラが泊まったホテルの宿泊費は1日6000円位で一部屋借りていたので、2人で行けば1日3000円で済む料金でしかも割と悪くない清潔な感じのホテルでした、マレーシアは人口の割に物件が多いということもあり、中途半端な考えで購入するのはお勧めしないです。

↓ROLANDがマレーシアで脱毛サロン出店失敗、6000万円がパアになった話

上記についてネガティブなことばかり書いてますが、実はマレーシア自体はとても良い国だと思っておりまして、ナカハラはビジネスを行う国としてのマレーシア＝住むにとても良いという土地開発のポテンシャルというのをかなり有望視しています。

ということはクアラルンプールの最高級物件は買えば近いうちに跳ねる可能性大とも思っていますし、なにより税金が安いのです。

相続税・贈与税がありません
株、FX、暗号通貨におけるキャピタルゲイン税はなし
所得税は最大30％
住民税はない

などがあり、会社を経営している方などは最高30％の法人税さえ払ってしまえば、あとは配当だろうが何に使おうと非課税なわけです、永住をマレーシアで考えている富裕層の方が多いのもこの制度があるからです、エネルギー資源が豊富で税金が安く冬の寒さのない治安が良いマレーシアは私もかなり気に入っています。

暗号通貨も日本では雑所得扱いで最高55％の税金が取られますが、マレーシアは非課税です、多分GACKTなんかも暗号通貨とか人口ダイヤとか結構上手くやっているので、税金優遇のためマレーシアに住んでいるのだと思います。

ナカハラがお世話になった現地コンドミニアム代理店です、興味のある方は自己責任ですがよろしければ問い合わせてみてください、なんか元EXILEとかが社員でいるみたいです、何故かマレーシア含めた東南アジア好きの方々って日本の六本木あたりでワイワイやっているパリピが多いような気がするのは気のせいでしょうか～

EQINOX

https://equinox-proptech.com/property

この会社でROLANDとジョイントイベントやるみたいです。

渋谷・六本木でブイブイ言わせてるパリピの結構チャラそうな方々って、豪快で1年～3年で消える人も多いそうですが、転んでもただでは起きないというスピリットはナカハラは嫌いではないです。

世界で活躍する方々が持っている、こういった場所ならではというかなり特別な情報も、いつの時代もたくさん溢れており、現在も間違いなくそうです。

だだし常に話が盛り上がり過ぎて危険この上ない話とかも多いので、誰が悪いやつで誰が良い人なのかを都度都度見極める必要があるのですが、悪い方々は自分が悪いやつだとはつゆにも思っていないのでそれがまたたちが悪かったりします。

実力のある方々は良いほうでも悪いほうでも、両者とも実力がある点で親和性があるのでそうなるのかもしれません、不動産もそうですがいずれにしても見抜く目を持って対処すると結構面白いと思います。

都市開発や不動産を取り巻く世界は大きなお金が動くので、面白いことは面白いですがみなさん慎重に自己責任でお願いしますね。

ここで最近売り出し始めた　 PAVILION SQUARE　という物件を紹介しておきます。