札駅白い石前18時待ち合わせで！
こんにちは！地元愛の塊、札幌タワマンくんです！
いつも思うんですけど本当は白い石前より大丸前のほうが見つけやすいんですよね～。
札幌で今アツい目玉タワーマンション「ザ・札幌タワーズ イーストタワー」と「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー」についてレビューいたします。
スムラボを始めてちょうど1ヶ月です！ありがたいことに多くのご相談をいただいております。
ありがとうございます！！！めちゃくちゃ嬉しいです！！！
その中でも札幌のリセールバリューについて聞かれることが多くありました。
特にこちらの「ザ・札幌タワーズ」については道外からのご相談もあり、キャピタル狙いではどうなの？というお声をいただきました。
ですので今回は！
物件解説に加えて、札幌のリセールバリュー事情についても、データと事例を用いてぶっちゃけさせていただきます！！
長編ですが、最後までご覧いただけますと嬉しいです！！！
「ザ・札幌タワーズ」公式HP
物件概要
ウエストタワー
- 所在地：北海道札幌市東区北6条東2丁目2番1（住居表示）
- 交通：地下鉄東豊線「さっぽろ」駅徒歩6分
- 交通：地下鉄南北線「さっぽろ」駅徒歩6分
- 交通：JR函館本線「札幌」駅徒歩6分
- 総戸数：197戸
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上30階建
- 完成年月：2025年3月下旬予定
- 引渡予定：2025年3月下旬
- 敷地面積：5,701.58㎡
- 先着順販売価格：5,530万円～12,800万円
- 先着順販売間取り：2LDK〜4LDK
- 先着順販売専有面積：57.75㎡～94.69㎡
- 売主：(株)大京/京阪電鉄不動産(株)/ミサワホーム北海道(株)/大和ハウス工業(株)/(株)キムラ
- 管理会社：株式会社大京アステージ
- 施工：西松建設株式会社
- 駐車場総台数：188台
- 自転車置場総台数：197台
イーストタワー
- 所在地：北海道札幌市東区北6条東2丁目2番3（住居）
- 交通：地下鉄東豊線「さっぽろ」駅徒歩6分
- 交通：地下鉄南北線「さっぽろ」駅徒歩6分
- 交通：JR函館本線「札幌」駅徒歩7分
- 総戸数：197戸
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上30階建
- 完成年月：2025年7月下旬予定
- 引渡予定：2025年8月下旬
- 敷地面積：5,701.58㎡
- 先着順販売価格：5,920万円～23,000万円
- 先着順販売間取り：2LDK〜4LDK
- 先着順販売専有面積：59.08㎡～121.30㎡
- 売主：(株)大京/京阪電鉄不動産(株)/ミサワホーム北海道(株)/大和ハウス工業(株)/(株)キムラ
- 管理会社：株式会社大京アステージ
- 施工：西松建設株式会社
- 駐車場総台数：188台
- 自転車置場総台数：197台
「ザ・札幌タワーズ」モデルルーム
掲示板：ザ・札幌タワーズってどうですか？
立地
「ザ・札幌タワーズ」公式HPより引用
以前に「シティタワー札幌ザ・レジデンス」のスムラボ記事でも載せましたが、札幌駅では2030年台にかけて開発が進んでおります。
「ザ・札幌タワーズ イーストタワー」と「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー」はその札幌駅開発エリアの東側に属し、2034年に延伸予定の北海道新幹線札幌駅の真横に位置するツインタワーマンションとなります。新幹線札幌駅はもちろんのこと、開発に伴う大型ビルや商業施設が完成してこそ、当物件の魅力は最大限に活きてきます。
また、同街区には都市公園とホテルが新しく誕生予定で、生活の豊かさに加えランドマーク性も高まりそうです。隣の街区にはカレス記念病院が統合移転される予定で、約20のクリニックと食品を扱うツルハが参入予定との嬉しい情報も入っています。
「ザ・札幌タワーズ」公式HPより引用
間取り・価格
現時点での両棟合わせての総成約数は193件となっており、全394戸なので折り返し地点です。先に売り出しが始まったウエストタワーが残40戸ほど、イーストタワーが残150戸ほどとなっています。
ウエストタワー
【販売中住戸】
604 W-Dタイプ：5,530万円(坪316万円)/2LDK/57.75㎡/南向き
606 W-Fタイプ：6,700万円(坪314万円)/3LDK/70.39㎡/南東角
703 W-Cタイプ：7,350万円(坪323万円)/3LDK/75.20㎡/南西角
806 W-Fタイプ：6,780万円(坪318万円)/3LDK/70.39㎡/南東角
1105 W-Lタイプ：8,190万円(坪342万円)/3LDK/78.95㎡/南東角
1204 W-Kタイプ：6,720万円(坪313万円)/3LDK/70.79㎡/南向き
1405 W-Lタイプ：8,340万円(坪349万円)/3LDK/78.95㎡/南東角
1603 W-Jタイプ：11,200万円(坪393万円)/4LDK/94.09㎡/南西角
イーストタワー
【販売中住戸】
1803 E-Jタイプ：9,780万円(坪384万円)/3LDK/84.10㎡/南西角
1804 E-Kタイプ：7,100万円(坪328万円)/2LDK/71.46㎡/南向き
1806 E-Mタイプ：6,920万円(坪335万円)/3LDK/68.20㎡/東向き
1903 E-Jタイプ：9,830万円(坪386万円)/3LDK/84.10㎡/南西角
1905 E-Lタイプ：8,430万円(坪370万円)/3LDK/75.22㎡/南東角
1906 E-Mタイプ：6,950万円(坪336万円)/3LDK/68.20㎡/東向き
1907 E-Hタイプ：7,540万円(坪349万円)/3LDK/71.30㎡/北東角
2004 E-Kタイプ：7,160万円(坪331万円)/2LDK/71.46㎡/南向き
2005 E-Lタイプ：8,470万円(坪372万円)/3LDK/75.22㎡/南東角
2101 E-Aタイプ：5,920万円(坪331万円)/3LDK/59.08㎡/北西角
2106 E-Qタイプ：6,320万円(坪347万円)/3LDK/60.07㎡/東向き
2107 E-Hタイプ：7,580万円(坪351万円)/3LDK/71.30㎡/北東角
2207 E-Hタイプ：7,610万円(坪352万円)/3LDK/71.30㎡/北東角
2306 E-Qタイプ：6,380万円(坪351万円)/3LDK/60.07㎡/東向き
2401 E-Aタイプ：5,990万円(坪335万円)/3LDK/59.08㎡/北西角
2506 E-Qタイプ：6,420万円(坪353万円)/3LDK/60.07㎡/東向き
3003 E-Tタイプ：17,000万円(坪561万円)/3LDK/100.07㎡/南向き(最上階)
3004 E-Uタイプ：23,000万円(坪626万円)/4LDK/121.30㎡/南東角(最上階)
3005 E-Vタイプ：12,500万円(坪515万円)/3LDK/80.19㎡/北東角(最上階)
間取り
タイプ数が多いので全間取りは割愛します！公式HPをご参照ください。
お買い得で言うとW-Cタイプだと思います！
703 W-Cタイプ：7,350万円(坪323万円)/3LDK/75.20㎡/南西角
平米数を考えるとE-Jタイプか、次期以降販売予定のE-Nタイプが化ける可能性あると見てます！
1903 E-Jタイプ：9,830万円(坪386万円)/3LDK/84.10㎡/南西角
最上階
イーストタワーの最上階が3/5戸が販売中。
直結ではないにせよ、札幌駅近タワーマンションの最上階が新築で3戸も残っているというのは驚きです。「ONE札幌ステーションタワー」の時ほどの名立たる富裕層の来場は少ないみたいです。
補足
細かいですが、バルコニーに標準でタイルが付いているは嬉しい点です。
また、トランクルームがない分、全住戸シューズインクローゼット仕様です。タイヤ置きスペースは別であります。
「ザ・札幌タワーズ」モデルルーム
評価
大きな強み
・新幹線札幌駅に一番近いマンション
・札幌駅開発エリアに近い
・施設（ホテル・病院・公園）の存在
・電力自営線供給による災害への強さ
大きな弱み
・駅距離6分+駅直結ではない
・各階ゴミステーションなし
・コンシェルジュサービスなし
・ゲストルームなし
・エレベーター着床階制限なし（各階停止）
賛否両論
・プレミアム住戸に駐車場の優先権がない
「ザ・札幌タワーズ」モデルルーム
リセールバリュー
この物件を検討する上で欠かせないのがリセールバリューです。
悪意はないので誤解しないでいただきたいと思います！ぶっちゃけ私はこの物件に対して、第一期販売時は完全にONE札幌ステーションタワーの下位互換だと考えていました。言い方は悪いですが、ONE札幌ステーションタワーを買い損ねた人達が買うマンションだと本気で思ってました。もっと言うと、札幌駅周辺という”エリア性”であったり共用空間等の”タワマン感”を優先するなら、ONE札幌ステーションタワーの他にも、シティタワー札幌、プレミスト札幌ターミナルタワーがあるのに、なぜこの物件を買う必要があるのかと考えていました。あくまで個人的に、です。
しかし、札幌全体のマーケットとリセールバリューの動きを追っていくうちに、その考えは大きな間違いということに気づかされました。下位互換とかそんな優劣はマンションを語る上で必要なく、ストロングポイント次第ではリセールバリューが大きく化ける可能性があると。物件力ではなく、北海道新幹線とそれに関わる開発への期待値こそが当物件の真価だと気づきました。
それでは実際のところ、「ザ・札幌タワーズ イーストタワー」と「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー」のリセールバリューはどうなのか。
札幌市内タワーマンションの価格動向
まずは札幌市内のタワーマンションのマーケットの動きについてさらっと！
札幌市内の2013年以降竣工の分譲タワーマンションの、各年の成約件数と成約平均坪単価をグラフ化しました。成約件数の上昇はもちろんですが、成約平均坪単価の上昇は凄まじく、2024年では坪300万円を超えました。この要因は２つあり、１つ目は、「ONE札幌ステーションタワー」と「ライオンズタワー札幌」の中古販売による成約です。この2物件を除いた成約平均坪単価は268万円(除いても断トツ過去一)なので、圧倒的な価格引き上げをしているということが分かります。
要因の２つ目は、2013年以降に建設されたタワーマンションは札幌駅か大通か周辺か再開発エリアの3点に偏っており、それぞれのエリアが札幌市内でも群を抜いて年々(街の活性化と共に)値が上がっているという点です。2024年の成約件数は、札幌駅徒歩5分圏内エリアから11件、札幌駅徒歩10分圏内エリアから3件、大通エリアから7件、苗穂駅エリアから4件、琴似駅エリアから3件、新さっぽろエリアから2件となっており、半数以上を札幌駅と大通エリアが占めています。札幌でタワーマンションが建設できる＝高さ制限緩和エリア(札幌駅や大通周辺)or再開発エリアですので、そもそもリセールに適している場所にしかタワマンは建たないというのが大きいです。
以上より、札幌市内では札幌駅エリア・大通エリア・再開発エリアがアツいのは分かりました。ほんでこれからも上昇する見込みはあるの？？
そこで、今回の議題である札幌駅エリアのリセールバリューを思考する前に、直近の再開発エリアであった苗穂駅を例に、同エリア内でのタワーマンションごとのリセールバリューについて見ていきましょう！！
苗穂駅の動き
JR「苗穂」駅 模型
苗穂駅は札幌駅の隣駅で、2020年台に駅移動と空中歩廊による南北直結化(かつては南側⇔北側を通る術は踏切か歩道橋のみでした)が果たされ、一気に住みやすくなったエリアです。
苗穂駅エリアにタワーマンションは4棟あり、その中でも「ザ・グランアルト札幌苗穂ステーションタワー」「プレミストタワーズ札幌苗穂AQUA GATE」「プレミストタワーズ札幌苗穂BRIGHT GATE」の3棟が苗穂駅エリア再開発に伴い、建設されたタワマンです。苗穂駅でマンションを探すとなると、この3物件は必ず競合し、同じ日に内覧され比較されるくらい、バチバチのタワマンです。
こちらの3棟のリセールバリューについて、成約坪単価と成約日数に焦点を当てて、それぞれ見ていきましょう。（※オーナーチェンジ物件、価格が明らかにマーケットとかけ離れている売り急ぎ物件は除外して統計しております。）
ザ・グランアルト札幌苗穂ステーションタワー
2019年販売時：坪単価200万円
2021年1月竣工/27階建/300戸
◎：アリオに近い・外観デザインと高級感
✕：苗穂駅改札までの遠さ・各階ゴミ置き場なし・1フロアあたり11世帯・エレベーター1台あたり100人
プレミストタワーズ札幌苗穂AQUA GATE
2020年販売時：坪単価210万円
2021年11月竣工/25階建/204戸
◎：苗穂駅までの近さ・各階ゴミ置き場・エレベーター1台あたり68人・中央区アドレス
✕：階数・アリオまでの距離
・プレミストタワーズ札幌苗穂BRIGHT GATEとの違い
◎：駅直結・苗穂駅とアリオまでの近さ
✕：階数・共用施設・普段使いしない1階テナント
プレミストタワーズ札幌苗穂BRIGHT GATE
2020年販売時：坪単価205万円
2022年3月竣工/27階建/203戸
◎：苗穂駅までの近さ・各階ゴミ置き場・エレベーター1台あたり68人・中央区アドレス
✕：駅直結ではない・アリオまでの距離
・プレミストタワーズ札幌苗穂AQUA GATEとの違い
◎：階数・ヒーリングルームとフィットネスルームの存在・車寄せ・1階テナントがローソンとカフェ等充実
✕：駅直結ではない・同じ間取りでもランニングコストが5,000円ほど高い
比較
①値上がり：グランアルト札幌苗穂ステーションは現在坪単価223万円で、新築時より平均23万円UP。プレミストタワーズ札幌苗穂AQUA GATEは現在坪単価254万円で、新築時より平均44万円UP。プレミストタワーズ札幌苗穂BRIGHT GATEは現在坪単価250万円で、新築時より平均45万円UP。
②成約までの日数：グランアルト札幌苗穂ステーションタワーは51日間→99日間→210日間と、年々成約日数は長くなっている。プレミストタワーズ札幌苗穂AQUA GATEは159日間→72日間→73日間と、成約日数は短く横ばい。プレミストタワーズ札幌苗穂BRIGHT GATEは58日間→249日間→272日間と、年々成約日数は長くなっている。
結論、成約坪単価の上り幅と成約日数の短さで比較すると、プレミストタワーズ札幌苗穂AQUA GATE→プレミストタワーズ札幌苗穂BRIGHT GATE→グランアルト札幌苗穂ステーションタワーの順で、「新築時と現在を比べて、売れやすいお得な物件」という目線でのリセールバリューがある物件だと評価できます。
この順位と成約坪単価と成約日数から以下を仮設立てしました。・同じ徒歩1分でも実際の改札口までの距離が重要…プレミストタワーズ札幌苗穂AQUA GATEとプレミストタワーズ札幌苗穂BRIGHT GATEの大きな差
・各階ゴミステーションは必須…プレミストタワーズ札幌苗穂2棟とグランアルト札幌苗穂ステーションタワーの大きな差
・規模感(階数や共用施設)は重要ではない…プレミストタワーズ札幌苗穂AQUA GATEの弱い点
苗穂駅エリアは実需性が強く、中古だと居住目的が大半です。そこを踏まえると、”月に数回行くアリオ札幌への距離＜毎日行く駅改札までの距離“、”各階ゴミ置き場は決め手にはならないがあるに越したことはない“、”札幌実需中古検討層は規模感よりも多少の差でも立地を重視する“ことが分かります。札幌でリセールバリューを思考する上で、出口が実需性のみか、セカンドハウスや賃貸需要の可能性はあるのかを考えることが大事であり、実需性が強いと価格は限界値があるということも頭に入れる必要もあります。
以上はあくまで実需性が伴う中古タワーマンションの一例です。今回の「ザ・札幌タワーズ イーストタワー」と「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー」の出口は果たしてどうなんでしょう。中古市場に出た際の中古検討層が実需目的ばかりであった場合、グランアルト札幌苗穂ステーションタワーのように、駅改札までのアクセスのしにくさや各階ゴミ置き場がない点が響き、中古価格が伸びないことも考えられます。
札幌駅の動き
それではいよいよ札幌駅周辺の既存タワマンについてです！
札幌駅周辺には既に5棟のタワーマンションがあり、今回の「ザ・札幌タワーズ イーストタワー」と「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー」が主に競合する可能性があるのは、札幌駅より西側の「ONE札幌ステーションタワー」「プレミスト札幌ターミナルタワー」と「シティタワー札幌」の3棟だと予想されます。
「ザ・札幌タワーズ」公式HPより引用＋追記
ONE札幌ステーションタワー
大和ハウス工業(株)公式HPより引用
2023年12月竣工/48戸/624戸
現時点成約2件・44階/東向き中部屋/83.03㎡/3LDK
新築時8,950万円(坪356万円)→成約価格15,000万円(坪597万円)/68日間
・42階/北西角部屋/104.57㎡/3LDK
新築時14,950万円(坪472万円)→成約価格19,500万円(坪616万円)/61日間
売り出しは30件近くありますが、成約はまだ2件です。決まっている物件が40階以上かつ3LDKなのを見ると、グロス価格というより階数と広さが重視されているように見えます。
こちらの物件に関しては、実需で中古検討する方ももちろんいるみたいですが、圧倒的にセカンドハウスやお金に困っていない方の利用目的が多いようなので、価格と需要はまだまだ伸びていくことが予想されます。（高層階・大きめの部屋というのが必須条件かもしれませんが。）こちらの物件が評価される理由は多々ありますが、他の札幌駅周辺タワマンとの一番の差別化は規模感です。出口が実需以外にも広がりがあるタワマンですと、規模感や知名度など、ステータスに関する要素が強く評価される傾向にあることが分かります。
プレミスト札幌ターミナルタワー
2014年販売時：坪単価160万円
2015年7月竣工/37階建/235戸
中古市場では坪200万円前後をずっとキープしていましたが、2022年の「ONE札幌ステーションタワー」の販売を皮切りに坪250万円台まで上がり横ばいとなっております。この坪260万円のラインというのが、こちらの物件、そして札幌実需中古検討層の限界なのかもしれません。とは言えセカンドハウス需要があるタワマンでもあるため、高層階かつ80㎡以上の部屋はまだ上がると見込んでいます。
シティタワー札幌
2018年販売時：坪単価240～450万円
2019年3月竣工/31階建/165戸
竣工後坪300万円前後をキープしていましたが、2024年に350万円近くまで上がっています。これはザ・札幌タワーズ イーストタワー」の販売と「ONE札幌ステーションタワー」の中古販売が影響していると予想されます。加えて、札幌イチを争うカッコよさの外観デザイン、札幌駅だけでなく大通にも気軽にアクセスできる利便性、札幌駅周辺タワマン唯一の中央区アドレス、札幌駅開発エリアにも近いといった様々な要素が重なり、評価が上がり続けているタワマンです。
ザ・札幌タワーズのリセールバリューは？
「ザ・札幌タワーズ」モデルルーム
「現在札幌で販売されている新築物件の中では、リセールバリューを狙える。」
「札幌駅開発によっては更にとんでもなく化ける可能性がある。」
ただスムラボブロガーとして、札幌の優秀な中古タワーマンションたちと比較したり、札幌駅開発がどうなるか分からない現時点での評価だと下記が本音です。
①札幌実需中古検討層からは外れる
1:当物件の中古市場は最低でも坪350万円は超える
2:「プレミスト札幌ターミナルタワー」の方が各階ゴミ置き場であったり、駅改札の近さや買い物利便に優れているのに安い
→プレミスト札幌ターミナルタワーの築年数との兼ね合いがキー
1:札幌に別荘を持つような富裕層が、各階ゴミ置き場なしや駅距離徒歩分数を気にしないわけがない
2:札幌駅に別荘を持つなら「ONE札幌ステーションタワー」を買う。予算下げる方でも「シティタワー札幌」に行くのではないか
→シティタワー札幌の坪単価が今後どこまで上がるかがキー
結論、ザ・札幌タワーズ イーストタワー」と「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー」は、ここ直近5年間で販売された札幌の他タワーマンションのような短期間でのキャピタルゲインは狙えない物件だというのが私の意見です。引渡直後の、転売用住戸の在庫過多の未来が見えます。一番の理由は同エリア内の競合タワマンが多いかつ強いからです。ただ以下の理由により、長期だと伸びる可能性はあります。
①対ONE札幌ステーションタワー：当物件の中古価格と比較して坪単価が200万円ほど差が開く可能性があり、その場合は一定数は当物件に流れてくるのではないか。②対プレミスト札幌ターミナルタワー：当物件が中古市場に出るときには築11年になる。北海道新幹線の札幌駅開通予定の2034年には、「ザ・札幌タワーズ」築10年、「プレミスト札幌ターミナルタワー」築20年となり、長期保有からの売却だと勝てる見込みあり。
③対シティタワー札幌：当物件が中古市場に出るタイミングで坪400万円を超える可能性がある。かつ総戸数165戸でなかなか好条件部屋が売りに出ないという要素があるので、短期で見ずに売却タイミングを見極めれば競合しないで済む。
④札幌駅開発：札幌駅開発は新幹線だけでなく高層ビルや商業施設含め、札幌市民が楽しみにしている。マスメディアの取り扱いも今後多くなっていくことを踏まえると、必然的に「ザ・札幌タワーズ」の露出も増え、ランドマーク性に惹かれる方も多くなることが予想される。冒頭で述べた”物件力ではなく、北海道新幹線とそれに関わる開発への期待値こそが当物件の真価”。
Xで話題のような東京や大阪のタワーマンションほどのリセールバリューを狙うなら、札幌の物件を今そもそも狙うべきではありません。
今、札幌でマンション購入を検討する方が持つべきなのは、「札幌で家を持ちたい、売るとき少し利益出ればラッキー」という優しい心だと思います。そういった意味ではザ・札幌タワーズ イーストタワー」と「ザ・札幌タワーズ ウエストタワー」は良いと思います。成約期間はかかるかもしれませんが、売るときラッキーにはなります。長期保有を踏まえると更にオススメです。「札幌で家を持ちたい、売るとき札幌の中でもより多くの利益を得れる物件がいい」という方であれば、この物件はないです。他にもリセールバリューを狙える物件はあるというのが本音です。
総評
マクロ立地◎ ミクロ立地◎ 建物△ 価格△
実需性で新築購入するなら「シティタワー札幌ザ・レジデンス」、実需性で中古購入するなら「プレミスト札幌ターミナルタワー」、セカンドハウス購入するなら中古の「ONE札幌ステーションタワー」か「シティタワー札幌」と競合が多く、“新築でセカンドハウス購入するなら”の路線を突っ切るしかないタワーマンションという評価です。新築セカンドハウスをお探しの方にはオススメです！
ただ散々述べたように短期のキャピタルゲインは微妙かもしれませんが、10年ほどの長期保有からの売却であればキャピタルゲインが期待できる物件だと思います。ただ、10年後の不動産市況がどうなっているか、そもそもの北海道新幹線や札幌駅開発の頓挫可能性を考えると、難しいところですね。「リセールバリュー抜きで住みたい？」を考えることが、今の札幌で新築マンションを検討する上で大事だと、改めて認識することができた物件です。
最後までご覧いただきありがとうございました！
なにかあればご相談ください！！！
次回は「今、札幌で実需性No.1はこのマンション！○○○○○○○○○」の予定です。
リセールバリュー抜きで住みたいマンションをぶっちゃけます。
「ザ・札幌タワーズ」公式HPより引用
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[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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