今回は小岩駅から徒歩3分のマンションであるパークシティ小岩ザタワーについてレポートしたいと思います。
目次
物件概要
- 所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170
- 総戸数：731戸（一般販売対象住戸521戸）
- 敷地面積：8,678.20㎡
- 建物竣工：2027年1月
- 引渡し：2027年3月
- 階数：地上30階地下1階
- 売主：三井不動産レジデンシャル、日鉄興和不動産
- 施工会社：三井住友建設
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
- 駐車場：188台
- 駐輪場：1,317台
- 掲示板：パークシティ小岩ザタワーってどうですか？
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
建物
共用部
建物全体
- 廊下：外廊下
- 各階ゴミ捨て場：◯
- 各戸トランクルーム：△（一部住戸のみ）
- 24時間有人管理：◯
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/future.html より画像引用
現在イトーヨーカドーが建っている場所を交通広場としてバスやタクシーの発着所とし、駅前にゆとりある空間を創出します。
交通広場の上を通る形で本マンションと駅は屋根付きのペデストリアンデッキで繋がり、雨に濡れることなく・車の往来を気にすることなく駅までアクセスが可能になります。
総武線沿線に多くの駅前タワマンが建設される予定がありますが、駅までデッキ接続のマンションは少なく希少性があります。本マンションは商業・オフィスもセットになった大規模複合開発ということもあり、小岩駅のランドマークになり得るポテンシャルがあります。（ペデストリアンデッキは2030年完成予定）
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/future.html より画像引用
北側にマンションが食い込んでしまっていることもあり、マンションは敷地の右半分に南北縦長に建設されます。この食い込みがなければなぁと思ってしまう一方で、南方向は駅南側の再開発で眺望が変わるので西向きと東向きを多く確保した計画自体は変わらなかったかもしれません。
1〜3階には11,000㎡もの商業施設に加え保育施設が入ります。4階は第三者にも開放される公園が設置され、北西角にはオフィスも入ります。公園はすべり台やブランコがあったりなど思った以上に本格的です。
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
従前から建設地にあったイトーヨーカドーとワイズマートは1.2階に入居が決まっており、この2テナントで約半分の6,000㎡を占める（ほぼイトーヨーカドー）ことになります。マンション内3階のエレベーターホール経緯で商業エリアへ直接アクセス可能な動線となっており、大規模な商業施設を共用施設のように使える点は大きなメリットです。下駄部分に商業施設があっても一度外に出ないといけないマンションも多い中、マンション内からアクセスできるのは希少性がありますし、住んでからの満足度に直結します。
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/park-city-koiwa.html より画像引用
東側にエントランスを設けて、駅から少し回り込ませる動線としています。西側は商業施設や公園といった賑わいがあるため、そこと分断をさせるためにあえて回り込ませているのでしょう。少し手間にはなるのですが、あえて歩かせることで日常から非日常への変化を楽しめるようにしている印象を受けました。
同じ小岩駅南側のプラウドタワー小岩ファースト/フロントが内廊下採用なのに対し、本マンションは外廊下となっています。後述しますが、専有部でも細かなコストカットが見られますし、ランニングコストが高めなのでそこの調整弁として外廊下が採用されている感じがしました。
小岩駅のランドマークになり得るポテンシャルがあるからこそ、内廊下にしてほしかったな…というのが本音です。外廊下だと行灯部屋（窓のない部屋）が少なくなりがちだったり、換気がしやすかったりするなどメリットもありますし、生活面でのデメリットはほとんどないのですが、「高級感」という点では内廊下は秀でており、少々残念に感じる点でした。
コンシェルジュはいますが週59〜18時勤務予定。それ以外の時間は警備員がいるとのことで24時間有人管理にはなっていますが、コンシェルジュが週2日休みなのはやんわりとしたコストカットでしょうか。
商業部分も含めた敷地全体は制震構造ですが、マンションは6階部分に免震装置が入った中間免震となっています。最近だとパークシティ中野ザタワーのエアーズ棟がこの形でした。
電気室も4階にもってきており、電気室や免震装置を上に持ってきているのは水害リスクを軽減するためとの説明でした。尚、本エリアは洪水・高潮による浸水は最大3mのエリアです。
エレベーターは低層3基・高層3基（縦長）。タワマンらしく各階ゴミ捨て場があるのですが、なんと各階に2箇所も！珍しいです。
ZEH-M Orientedを取得しています。
共用施設
2,3階
エントランスホール・ラウンジ
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
ペデストリアンデッキから東側をぐるっと回った先にあるのが2層吹き抜けのエントランスホールです。
個人的にエントランスホールの開放感は大事にしていて、ここに開放感・高級感があると、所有欲がグッと高まります。余談ですが住友不動産のシティタワーシリーズはエントランスホールにゆとりがあるケースが多く、中に入った際にテンションが上がることが多いです。
ペデストリアンデッキ接続のマンションは1階とデッキ接続階の2つにエントランスを造る必要があることから、双方がどっち付かずのスペックになりがちなのですが、本マンションは2階をメインエントランスと定めて、2階のエントランスホールを確り造り込んでくれているので、開放感のある素敵な造りになっています。
4階
キッズルーム・集会室
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
キッズルームと集会室が一体となっています。4階の屋外公園に繋がる形となっているので、公園で遊ぶ我が子を集会室から見守れる点は小さな子を持つ親目線だとありがたいですね。
通常利用は無料、貸し切りは1,000円/h、開放時間は9~17時（いずれも予定）となっています。
ワークスペース
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
個室多めのワークスペースになっているのは、今っぽさがあります。
ワークスペースの良さを評価するにおいて、個人的には「WEB会議ができるか否か」が重要なポイントになります。また無料にしてしまうと誰でも使えてしまって使いたい時に使えない（場所取り合戦になってしまう）ことから有料化すべきと考えているのですが、本マンションのワークスペースは個室多め（図面上13ブース）かつ100円/hの有料設定を予定しているとのことで、とてもバランスの良いワークスペースになりそうでした。
ブースのドアを締めても上や下が開いていて声が丸聞こえというワークスペースもちょこちょこあるのですが、しっかり個室になっているのも良かったです。
ゲストルーム
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
2部屋あります。リネン交換代として8,000円/泊予定とのことでした。
フィットネスルーム
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
6〜24時まで開放、無料を想定しています。
ランドリールーム
大きめな洗濯乾燥機を導入する予定とのことでした。24h開放、利用料は有料。
子どもがいると大きなランドリーがマンション内にあるのは地味に便利なので嬉しいです。
23階
スカイラウンジ
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
パーティルームを兼ねたラウンジです。スカイツリーを楽しめる23階の南西角に配置されます。
通常利用は無料、貸切利用は5,000円/5h（前半/後半の二部制）の予定です。
屋上
スカイデッキ
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/common-space.html より画像引用
8~21時開放、利用は無料です。屋上に芝生を敷いたらほぼ間違いなくヨガをするのが新築マンションあるあるなのですが、ここでもヨガをしています。
眺望は気持ち良さそうなのですが、椅子や机も少なくあまり使われないタイプのスカイデッキかなという印象です。
専有部
浴室のライトがブラケットライトになっていたりなど、坪470万の億ションと考えるとテンションが下がりました。「専有部は後からいくらでも変えれるので過度に意識する必要はありません」と頭では分かりつつもうーんとなってしまう自分がいました。気になったのがキッチン天板・食洗機・カップボード・洗濯機上吊り戸棚が無償オプションになっていることでした。無償なのでほとんどの人が付けることを選ぶはずなのですが、ワンチャン付けないことを選ぶ人を期待しているのか、珍しいなと思いつつささやかなコストカットを感じました。
タワーを名乗るからには後からいじれない天井高・サッシ高は頑張ってもらえると嬉しいなと思ったのですが、そこも板マン水準でした。専有部はタワマンぽさがないですが、角住戸のコーナーサッシが床上から立ち上がっているのは開放感があって良かったです。
南東角のコーナーサッシのみ二重サッシを採用。南〜西のバルコニー手すりガラスは太陽が当たるとミラーのように見える遮熱ガラス（名称はうろ覚え）を採用しており、外からの視線を遮る工夫をしています（中からはほぼクリアに見える）。他バルコニー手すりはクリアガラスになっており、眺望の良さを室内からも楽しめそうなのは好印象でした。
全体
- 天井高：2,550mm
- サッシ高：2,017mm
- 床暖房：リビング・主寝室
- 換気システム：第三種換気
- 天井カセットエアコン：×
- 玄関電子錠：×（オプション対応可）
- 玄関前カメラ：◯
- 窓ガラス：Low-eガラス
- バルコニー隔て板：ショート
- 廊下・トイレ・洗面所床：フローリング
キッチン
- 天板：フィオレストーン ＊無償OP
- 側面仕上げ：×
- 水栓：ストレートネック
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯ ＊無償OP
- カップボード：◯ ＊無償OP
洗面所・浴室
- 洗面台天板：人工大理石
- 洗面室水栓：標準
- ミストサウナ：×
- 洗濯機上収納：◯ ＊無償OP
価格
販売価格
1期1次販売予定住戸の平均価格はプレミアム住戸込で約坪470万円でした。プレミアム除くと約坪460万です。1期1時は条件の良い住戸を中心に3LDKのみが販売されます。
94SW 94.81㎡
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/plan-and-view.html より画像引用
86NE 86.03㎡
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/plan-and-view.html より画像引用
82S 82.50㎡
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/plan-and-view.html より画像引用
74E 74.79㎡
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/plan-and-view.html より画像引用
70W 70.59㎡
https://www.31sumai.com/mfr/X1613/plan-and-view.html より画像引用
個人的な狙い目住戸については裏日記でご紹介します。良かったら合わせてご覧ください。
【あとがき】パークシティ小岩ザタワー モデルルーム訪問レポート
東向き
Googleマップより画像引用
背の高い建物は少ないので低層でも抜け感があります。
西向き
Googleマップより画像引用
低層階でもスカイツリーが見える点が特徴です。14階を超えてくると開放感が増します。
南向き
Googleマップより画像引用
現状は開放感がありますが、今後プラウドタワー小岩フロント（33階）や南口に建設される日鉄興和不動産主導のタワマン（44階）が建つことで多少眺望が遮られることになります。
十分に離れているので目線が気になるわけではないのですが、視線は遮られることになります。この点は価格にも反映されています。
周辺相場
中古
- クリスタルマークス 2015年築 小岩駅徒歩3分 坪280万前後
- アルファグランデ小岩スカイファースト 2015年築 小岩駅徒歩3分 坪350万前後
- プラウドタワー小岩ファースト 2022年築 小岩駅徒歩1分 坪410万前後
- 津田沼ザタワー 2020年築 津田沼駅徒歩4分 坪360万前後
- プラウドタワー亀戸クロス 2021年築 亀戸駅徒歩2分 坪580万前後
開発の規模も大きく、デッキ接続という強みはあるものの、そこに拘らないのであれば新築大量供給で強気な価格にしづらい今のうちに、プラウドタワー小岩ファーストの中古を狙うという戦略もアリだと思います（出物が少なめですが）
一方で総武線沿線にはまだまだ後発の再開発計画が控えています。後発の新築が先発より安値になる可能性は非常に低く、基本的に後発は高くなります。
総武線東側すごろく
— 2LDK (@2ldk18) January 23, 2024
2022年/プラウドタワー亀戸クロス(野村三菱)→坪400
2022年/プラウドタワー小岩ファースト(野村レー清水)→坪330
2024年/プラウドタワー平井(野村)→坪410
2026年/プラウドタワー小岩フロント(野村MIRA清水)
2026年/市川駅南口(三井野村三菱)…
よって現時点で特別の割安感があるわけではないですが、今後後発タワマンの販売が始まると本マンションを1期1次で買っておいて良かったね、となる可能性は高いと考えます。
管理費・修繕積立金
下駄の商業部分の管理・修繕コストを本マンション住民も負担することになるため、ランニングコストは高めです。商業一体であることは色んな面で住民にとってもベネフィットがあるため、それ自体はダメではないですし、最近の新築マンションはランニングコストが高騰傾向にあるので、これだけで検討を辞めるのはもったいないですが、トータルのコストについては確り理解しておくべきと考えます。これ以上管理費を上げてしまうとプラウドタワー小岩フロント比でも割高感が出てしまうことから維持コストを抑えられる外廊下が採用されたのかな、と思いました。
注意すべきは管理費に対する修繕積立金の低さです。ざっくり言うと管理費と同等水準までは修繕積立金が上がらないと将来的な修繕に耐えられません。今後の修繕コスト増を踏まえるともっと必要な可能性も十分にあります、最低限必要なレベルの水準です。
本マンションは6年目から2.5倍に修繕積立金を上げることを検討しているとのことでした。詳細は未確定とのことでしたが、修繕積立金がある程度上昇しても支払いに問題ないかは確認しておく必要があります。
70Wタイプ（70.59㎡）
- 管理費：32,110円（459円/㎡）
- 修繕積立金：9,220円（130円/㎡）
- インターネット使用料：660円
- 合計：41,990円（594円/㎡）
建築年数別㎡あたりの管理費・修繕積立金（月額）… pic.twitter.com/c3vJNLa0VH
— 2LDK (@2ldk18) June 3, 2024
駐車場
一般販売521戸に対して駐車場は141台、設置率は27%です。使用料は26,000円〜33,000円/月、全体の7割近くがミドルルーフ（全高1,750mm）以上となります。最上階のプレミアムフロアは駐車場確定、それ以外の住戸は入居前に抽選になります。駅前ということもあり現在は駐車場希望は少なめとのことですが、通常住戸は実質20%近い設置率になるので、確保できない可能性も十分にありそうです。
まとめ
中古も含めて見ると選択肢はありますが、新築縛りだと有力な候補になるマンションだなと思いました。全体的に煮えきらない記事となりましたが、新築縛りで探す人にとってはおすすめできるマンションです。開発規模の大きさを踏まえると完成後により評価されるマンションであると考えます。
大規模新築マンションはパースの段階ではその魅力を十分に想像できないことから、過小評価されがちです。本マンションはマンション自体（商業部分含）も約8,600㎡と規模感がありますが、約6,100㎡もの交通広場とセットで開発されるインパクトは大きいです。今は北口を出るとイトーヨーカドーが壁のように建っていますが、そこが開発された時の開放感や印象の変化はとても大きなものになるはずです。（交通広場・ペデストリアンデッキの完成は2030年）
パースもMRのムービーも見たけど完成した姿を正しくイメージできず過小評価してた。
— 2LDK (@2ldk18) March 13, 2022
敷地面積×高さが大きければ大きいほど完成した姿を正しくイメージできなくなるので、過小な評価に合わせた青田売りの新築販売価格と完成して正しく評価される未入居売却価格にギャップが発生する。 https://t.co/6EcvDTnu4l
これだけ規模感のある開発を更地の現時点で十分に想像できる人はいませんので、ここが伸びしろになります。
駅周辺もまだ後発の開発が控えているだけでなく、総武線沿線でも複数の開発が控えている点も検討する際には大きなポイントになります。開発が進んでいくことでより広域から注目される街・沿線になっていきます。そんな開発が複数控えている点も伸びしろです。
一方現地を歩いて気になったのは、周辺の雰囲気とのギャップです。小岩駅は駅前のわちゃわちゃ感が強めでそれがこの街の良さでもあると思うのですが、本マンションの住人とのギャップはかなり大きなものになるはずです。ギャップがあることが悪いことではないですが、マンションだけでなく街が好きになれるかは大きなポイントになると思います。
プラウドタワー小岩フロントとの比較は以下記事にてまとめていますので、ご興味あれば合わせてご覧ください。
パークシティ小岩ザタワーとプラウドタワー小岩フロント、どちらが買い？
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