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衝撃の 地下鉄「京都市役所前」駅／70㎡平均価格1億82万円
2024.7.2発行 SUUMO「マンション相場を公開 関西153駅価格MAP」
※新築マンションの70㎡換算平均価格と平均駅徒歩分数・・・2022年2月〜2024年1月に分譲された物件が対象(ワンルーム・専有面積30㎡未満・バス便物件は除く)・・・・・
特筆すべきは
新築マンション価格の推移をCheck
右肩上がりの傾向が継続
京都は5年間で約1.4倍に
特に顕著なのが京都府。京都市中心部の活発なマンション需要を背景に、2018年比で約4割の上昇率となった。
おいおい、何故にそんなに上昇するの。。。。投資目線ならウハウハですが、本当に家を探している援助なし貯金少なし地方出身で地縁なしでカツカツに生きている「パワーないカップル」達には絶望しかありません。
最高価格は「京都市役所前」駅の1億82万円。70㎡で1億超えるのです。。。
3000万円台の供給は「福知山／3586万円」、4000万円台前半は「桂川／4107万円」「六地蔵／4199万円」「鳥羽街道／4284万円」、滋賀県に行けば4000万円台前半ですので、滋賀へ流出したくなる気持ちがわかりますね〜。
なんと「パワーないカップル」には厳しい街となってしまったのか、京都は。
地下鉄「京都市役所前」駅、現在分譲されているのは
ジオ京都御池通／阪急阪神不動産
地下鉄「京都市役所前」駅歩1分。
防災グッズも充実しています。今時のマンションでは当たり前なのでしょうか？
公式HPより
公式HPより
いよいよ明日7/17(水)は「祇園祭・山鉾巡行(前祭)」。河原町御池の交差点では辻廻しが見られます。
昨年2023.7.17の辻廻し
京都フェス「前祭」が最高潮に達します。
より詳しく『ジオ京都御池通／阪急阪神不動産』を知りたい方はこちらから
ヴィークコート京都河原町二条／清水総合開発
辻廻しの「河原町御池」交差点より北へ約300m（徒歩4分)
C-3タイプ503号室はエアコン・照明・家具付きモデルルーム分譲中です。販売価格9580万円／専有面積71.31㎡の南西角住戸
、1億円はきっています。
より詳しく
『ヴィークコート京都河原町二条／清水総合開発』を知りたい方はこちらから
「京都市役所前」駅が最寄りではないですが、駅徒歩13分の立地にあるのが
ローレルコート京都柳馬場六角／近鉄不動産
参考まで価格表はこちら、1億円を超えちゃってます。京都・松井市長のご実家で現在祇園祭仕様「松井旅館」南の建築現場が『ローレルコート京都柳馬場六角／近鉄不動産』。
この物件のポイントは地下平面式駐車場、総戸数32戸に対して16台分が設置されています。街中物件として駐車場を用意しているのは極めて稀有で、平面式というのも驚きです。
公式HPより
本日時点(2024.7.14)の先着順の分譲概要
億超えですのでリセールバリューがあるのかないのか平民の私にはわからなくなってきました。世の中の流れでは「この10年下る下ると言われ続けてきたがこの高騰。待っていてもどんどん高くなるだけだから早く買え」との事です。
世界規模で俯瞰して見つめ、海外ニーズや京都好き富裕層ニーズを考慮すればまだまだ上昇ムードなんですかね。
より詳しく『ローレルコート京都柳馬場六角／近鉄不動産』を知りたい方はこちらから
長岡京市で子育て世代向けの新たな不動産開発が
阪急阪神不動産など4社が長岡京市で約2haの土地を取得し住宅用地として開発
京都新聞2024.6.11 (記事／柿木拓洋)長岡京で130戸開発へ
阪急阪神不動産など
阪急阪神ホールディングス傘下の阪急阪神不動産（大阪市)など4社が、長岡京市で約2haの土地を取得し、一戸建ての住宅用地として開発することが分かった。子育て世代などに販売する。
開発地は阪急長岡天神駅から西約1kmにある同市今里南平尾の三菱電機社員寮跡地。関係者によると、今年3月までに4社が土地を取得したという。
詳細は京都新聞ON BUSINESSをご覧ください。京都新聞お試しキャンペーンのお申し込みはこちら
子育て世代向けの街、「パワーないカップル」でも買える不動産となるのでしょうか？
記事には「一戸建ての住宅用地として開発する」とあり、マンション開発はないのかと思っていましたが建設ニュース(2024.07.03)にこんな記事が掲載されていました。
長岡京市に分譲マンションを開発／敷地面積は２㌶／近鉄不動産ら６社
2ヘクタールとあるので同じ敷地だと思われますが京都新聞記事では4社でしたが、こちらの記事では6社。建設ニュースの有料会員ではないので詳細はわかりません・・。
同一の現場かまだわかりませんが、「パワーないカップル」でも手が届く夢のマンションかもしれません!!
とにかく現地・長岡へ。
長岡天満宮
天満宮から丹波街道を北上します。
「長法寺小学校前」交差点
長岡京市立 長法寺小学校
太鼓山通の坂を上がります。
バリケードと標識が現れました。
長岡京市まちづくり条例第23条第1項の規定に基づく
(仮称)長岡京市今里南平尾 戸建計画 の建築計画についてのお知らせ
建築主／阪急阪神不動産
敷地の位置／長岡京市今里南平尾20番の一部
敷地の面積／20,211.47㎡
建築物の用途／戸建住宅
建築物の階数／地上2階建
建築物の高さ／10m以下
後ろに解体中の建物が見えました。「三菱電機社員寮跡地」との事です。社員寮はどこも無くなっていく時代ですね。
左手に現れた建物は
京都府立向日が丘支援学校
バリケードの中が見えました。
阪急阪神不動産の名前はありますが、マンション建設の概要標識は見当たりません。
安いに越したことはないですが、せめて3500万円〜4000万円台前半でないと「パワーないカップル」には手が届きません。
阪急「長岡天神」駅までは1.3km、徒歩約20分ほどでしょうか。私なら十分歩ける距離です。しかし「阪急(ジオ)の家」ってそこそこするような印象で5000万円を超えてくるのでしょうか。。。。
敷地の隣には「リヴの仲介」の管理地
近くに建つ病院寮は閉鎖しています。
病院寮の横は池です。
もしこの地に近鉄不動産のマンションが建設されるとなれば・・・・是非とも坪単価@200万円以下の優しい世界を見せて欲しいものです。
近鉄不動産は小畑川の東側、工場跡地で分譲したマンションは割安感があり子育て世代に好評で381戸が完売しました。
『ローレルスクエア長岡京ザ・マークス／近鉄不動産・パナソニック ホームズ・JR西日本不動産開発株式会社 』(総381戸)、坪単価@200万円の優しい世界が見れました。
世帯年収500万円台〜600万円台の購入者が多かったと言われています。参照:日刊不動産経済通信WEB版
開発の期待感で高くとも売れる「ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産」
2024年2月竣工済の『ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産』
マンション前にはJR長岡京駅から伸びるこの街のシンボルロード「天神通り」、現在拡幅工事が行われています。
「全邸南向き」この抜け感!!
マンション横にはスーパーイズミヤ徒歩2分(130m)
阪急「長岡天神」駅までは徒歩3分（東出口）
駅前広場が生まれ、阪急長岡天神駅周辺の整備が進んでいます。
即完売とはなってはいませんが現在 “最終2邸” となっています。
「パワーないカップル」には到底手が出ない7000万円台。
「持たざるもの」にはどうしようもない駅近物件の現実、辛いですがこの現実を受け入れてどう動いていけば良いのでしょうか。
より詳しく『ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産』を知りたい方はこちらから
京都市内の「パワーないカップル向け」マンション開発は？
阪急阪神不動産・NTT都市開発によるイオンモール京都五条西の「右京区西院久保田町計画」は買える？
西大路五条の西、五条通沿い「イオンモール京都五条」
庶民を集客する定番のテナントは揃っています。３時間以内なら駐車場無料が嬉しいこのイオン!
イオンモール京都五条から西へ約200m(徒歩3分)
高さ規制が緩和され、よりマンション戸数が取れる事になりました。
総戸数279戸。当初は198戸だったので81戸増えています。販売価格がより割安になるかと期待されますが、果たして。
阪急「西院」駅からは約1200m(徒歩約15分)・阪急「西京極」駅からは約800m (徒歩約10分)
駅近ではありませんが、土地取得費・建築費・人件費どんどん高騰する昨今ですから坪単価@300万円前後になってきそうな予感がします。1192予想では3LDK70㎡で6000万円・・・
もし坪単価@300万円なら頭金がない「パワーないカップル」にはローンが組めません。
京都市伏見区／伏見工業高校跡地は？
京都市伏見区、インバウンドが復活した伏見稲荷大社。
京阪「伏見稲荷大社」駅より
駅から西へ約400m(徒歩5分)
スーパーLIFEが目の前の好立地です。京都市内とはいえエリア的に土地価格は洛中エリアに比べて割安なエリアになります。
1980年代に人気のあったテレビドラマ「スクール・ウォーズ」のモデルとなった学校「伏見工業高校」跡地にマンション・一戸建・店舗が建設されます。
●主な用途／共同住宅、戸建住宅・店舗、寄宿舎
●開発事業者／阪急阪神不動産・京阪電鉄不動産・積水ハウス
積水ハウスは戸建分譲と予想されますが、それなりに上質な街を作ろうとしているのではないでしょうか。となるとマンションも余裕で5000万円を超えてくる気がします。駅歩5分ですし。
ちなみにこの現地東で分譲された「パデシオン伏見稲荷」
「1㎡でも広く、1円でも安く」を理念に置く「パデシオン」ブランドが今こそ求められている時代かもしれません。(現地撮影2020.7.20)
予告広告時のチラシがでてきました。駅歩4分でこの価格!!「パワーないカップル」でも手が届く価格です。
山科・伏見醍醐エリアならどうだ？
洛中志向が強い方、洛中生まれの方には全く関係ない話と思われますが、京都市は「山科区と伏見区醍醐エリア」に若年層の移住を促進させる「meetus(ミータス)山科-醍醐」プロジェクトを発足させました。地下鉄が通り交通アクセスが良好にも関わらず不動産価格が割安なエリア、「山科・醍醐エリア」ならより手頃な物件が供給される可能性があります。投資的な観点なら交通の便が良いのにイメージ等の問題で価格が割安なエリアは面白いと思います。例えば、京都の街の中では「街外れ」のイメージだった京都駅。駅東には老朽化した市営住宅が建ち並び近寄り難かった印象がありました。しかし今では不動産価格の上昇が著しいエリアで京都の中心・顔になりつつあります。ほんの10年前までは考えられなかった状況です。今だに京都駅を良く思わないご年配の方もいますが、それも時間の問題になってきたように思います。
都市計画の見直しで要件を満たせばタワマンが建築可能となった外環状線沿い。
地下鉄「椥辻」駅から徒歩5分の位置にある「京都刑務所」。刑務所移転の噂が囁かれていますが、「刑務所移転」は山科の活性化の起爆剤となり山科のまちのイメージを大きく変えますので(移転代替地問題がありますが)京都市としては移転に前向きに取り組んでいくのではないでしょうか。
京都市資料より
そして「商業施設MOMO」の北にある
「東部クリーンセンター跡地と隣接する石田小学校敷地の活用」で、大型商業施設と子育て世代向けに安価な住宅が供給される可能性があります。
第二種住居地域から商業地域に変更されました。
京都市資料より
地域性が根強い京都ですので、もし夫婦のどちらかに地縁があったり、夫婦共々京都外の出身者ならば交通アクセスが良くて街の期待感がある「山科・伏見醍醐エリア」を検討しても良いかと思います。
現在販売されている4000万円台前半迄の新築分譲マンションは
ウィルローズ京都御陵／THEグローバル社
竣工済（2024年5月23日）です。
62㎡超(2LDK+S)4100万円台より。
市内中心部「御所周辺」「田の字エリア」で供給される新築分譲マンションの半額ぐらいですね。
Gタイプ62.53㎡の間取りになります。
駐車場が4台とは、車保有率が高そうな山科では少ないように思うのですが。
隣の大衆中華料理アイシャルリターンが非常に気になっています。
より詳しく『ウィルローズ京都御陵／THEグローバル社』を知りたい方はこちらから
ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発、エヌ・ティ・ティ都市開発
駐車場117台(総156戸)
4298万円なら手が届くかもしれません。
4298万円の間取りは東南向き・専用庭付きです。
より詳しく『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発、エヌ・ティ・ティ都市開発』を知りたい方はこちらから
メイツ京都西大路／名鉄都市開発
以前、私が現地を訪れた時はマンション前は沼地のような畑でしたが、畑が広々としたコインパーキングになっておりかなり印象が変わりました。
昨年2023年7月の現地はこんな感じ緑が鬱蒼と雑種地的な雰囲気でした。
それがこの抜け感! スカッとしてより良い印象になりました。
将来何かが立つ可能性を考慮した上で、購入すべしですね。
資産価値が下落しづらいJR「西大路」駅歩2分という立地。JR西大路駅周辺の発展と市営住宅があったイメージが時間と共に風化すれば資産価値は向上するかもしれません。ワコール等の京都ブランド企業が集積する西大路エリアのため社宅や賃貸ニーズを調査したいところですね。近くの賃貸業者へ飛び込んで家賃相場とどんな部屋のタイプが人気なのかヒアリングしましょう!!
マンション隣の公園は子育て世代にはプラス要素ですね。駐車場は32台(総109戸)、ライバルとなる『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発、エヌ・ティ・ティ都市開発』よりは設置率が低いですね。
私がこのマンションを検討しているならこのお店に何度も通って街・人々の雰囲気を納得するまで体感します。
こちらは新築され令和5年に新たに開校した「開建高等学校」です。マンション周辺が以前より明るい雰囲気になってきました。
昭和感を残す西大路駅前、訪日旅行者の姿はありません。インバウンドとは無縁なんでしょうか。
最後に全くの余談ですが・・・・・西大路駅界隈といえば
コロナ禍休業していた西大路九条の「天下一品」は復活しています(経営が変わったかは？です)。
現地撮影2024.2.16
ここの天一には何故か「鶏のもも焼き¥760」があります!
「ラーメン」と「もも焼き」が合うのかは非常に謎ですが、できればビールと食べるのがベターだと思いました。ぜひ話のネタに!
より詳しく『メイツ京都西大路／名鉄都市開発』を知りたい方はこちらから
京都市外なら
クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス
宇治市「六地蔵奈良町」交差点に建つ『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』
地下鉄直結マンション。外環状線沿い、マンションの西側には
6月末に業務スーパーがオープンしました。※ 撮影日はオープン前。
72㎡3LDK こちらが3900万円!!
坪単価@200万円以下の優しい世界が広がっています。
より詳しく『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』を知りたい方はこちらから
市内郊外の新築一戸建てという選択は
ここまでマンション価格が高騰してくると「賃貸」で様子をみる、郊外の「新築一戸建」も視野に入ってくる可能性がありますよね。例えば、上賀茂神社の北
鴨川が賀茂川になり自然があふれる景色が現れてきます。
男の子の5人組が裸になって次々と川の堰に飛び込んで行きます。
最寄駅はなくなりバス便になりますが、この辺りまでくると3000万円以内で新築3LDK駐車可が販売されていたりします。
夏には子育てファミリーが集まる浅瀬の川辺。まさにプライスレスな場所です。
「洛中」や駅近の「資産価値」という呪縛を捨てればゆったりとした緑溢れるスローライフが見えてきたりもします。不動産価格の高騰が京都独特なエリア性「洛中」「洛外」という概念を吹き飛ばしているような気配がありますね。(もう若い世代はそんな言葉に興味がないかもしれません)
おわり
記事に出てきた物件の掲示板
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宵山、山鉾巡行（前祭）行ってまいりました。世界の中心は京都市役所前なのです。鴨川と御所に徒歩圏はこのエリアの特権でしょうね。寺町通を散歩するだけでも楽しいですから。夷川通りに入ってすぐの「食堂ゑびす」がおすすめです。地元に愛される食堂ですが、安くて美味いんです。それにしても伏見稲荷の３０００万円台は相当お買い得な感じに見えてしまいますが・・・。上賀茂から北はちょっと遠いかなぁ。食堂今井のさば煮は絶品ですけどね。来月は送り火が楽しみです！
昨日の山鉾巡行(後祭)へは行けませんでした。
御所・鴨川に徒歩圏は他府県の方を魅了する立地ですね。
「食堂ゑびす」チェックしておきます!
上賀茂より北はさすがに遠く感じますよね、車ならすぐなんですけど。
「今井食堂」はレジェンドです