【パークタワー大阪堂島浜】物議を醸す値付け？！超高額でも抽選祭り確定、要望時点の全住戸の倍率はコレだ！【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

みなさん、こんにちは！

今回は今大阪で一番注目されている新築タワマンと言っても過言ではないでしょう、パークタワー大阪堂島浜の一般販売の1期1次販売の価格・倍率考察をしていきます。

パークタワー大阪堂島浜の記事は過去デザイン・共用施設・予定価格などもまとめておりますので、そちらを読んでいない方は合わせてご確認ください。

【パークタワー大阪堂島浜】2024年大注目のタワマンの価格は？お得住戸はあるか？！前編【すごろく】

【パークタワー大阪堂島浜】2024年大注目のタワマンの価格は？お得住戸はあるか？！後編【すごろく】

既にTwitter（X）でも色々と話題になっておりますね〜。
私の友人・投資家の方々とのコミュニティの中でも『今回のパークタワー大阪堂島浜の売り方は今までの三井不動産では考えられない販売方法』との声も多く、個人的に色々と思うところもありますがまとめていきたいと思います！

それでは早速行ってみましょう！！

物件概要

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1 1期1次販売概要
2 総評
3 1期販売予定価格
4 要望時点の倍率
5 まとめ
6 【告知1】すごろくLINE公式アカウント
7 【告知2】スムラボ相談カウンター

1期1次販売概要

受付期間：7月13日〜19日
抽選日：7月22日
販売戸数：106戸
販売価格：9,990万円（16戸）〜3億3,990万円（1戸）
間取り：
1LDK（6戸）
2LDK（60戸）
3LDK（40戸）

総評

『高い！予定価格の時で見えていなかった部屋の価格が高すぎるが、間違いなく1期1次は完売。しかし、資産性重視の方は階数・値段は要注意！』

グラングリーン大阪の時に私自身が申込みをするにも関わらずオススメしまくっていて2回とも無事落選→完売しましたが、その時の行為を反省もせず、今回もパークタワー大阪堂島浜申込みますが、引き続きオススメのスタンスは示していきます！

全体的にはパークタワー大阪堂島浜の今回の1期1次販売はオススメではありますが、予定価格と正式価格の乖離がありすぎて若干引いています。。

予定価格の時はホテル下の階数では14階しか出て無かったのですが、11〜14階は予定価格と変わらなかったものの、15階以上については1フロア上の階数にいくだけで値段が上がりすぎです。
多分、これは今まで見てきたマンション・タワマンの中でも階数あたりの価格差は過去一番激しい値付けです。

一番価格差があるのが南西角の14階と22階で7,000万円差。
たった8階の差で。
これ、同じプランでですよ…

その他のプランでも8階違うだけで約3,000〜6,000万円の差が発生しています。

これは14階の予定価格の部屋が安すぎで殺到してしまったことと、グラングリーン大阪の販売や抽選状況、北区周辺のタワマン価格が急騰したことにより相場感が一気に変わったことが要因だと思われます。
よって、既に予定価格として提示している14階、及び下の階数は予定価格通り、それ以上の階数は予定価格を提示していなかったため一気に価格を上げたというわけです。
それにしても上げすぎですが。。
（そういえば予定価格から正式価格を上げたマンションもありましたね、ザ・パークハウス大阪梅田タワー。結果的にそれ以降も値上げし続けて販売しても抽選多数で勢いがあるので結果的にデベの戦略勝ちですが。）

ただ、パークタワー大阪堂島浜も間違いなく人気にはなりますし、多くの部屋で抽選祭りになるのは避けられそうにもありません。。
グラングリーン大阪は大阪No1の高額物件に関わらず抽選倍率はほとんどの部屋で10倍以上の倍率がついておりましたので、大阪の都心エリアの新築マンションは引き続き高くても売れるし、むしろ高いからこそ売れる？みたいなのはあるかもしれません。

つい数日前の話ですが、南西角14階85㎡17,990万円（坪697万円）はすごく高いなと思っていたら、この記事を書いている裏で『ザ・パークハウス中之島タワーの20階前後の角部屋80㎡が15,800万円満額成約(坪652万円)』と連絡が入りました。
中之島より都心エリア・大阪駅徒歩圏内で堂島川viewも楽しめる新築がほぼ変わらない坪単価であれば、そりゃ人気になりますよね。
もちろん、ブリリアタワー堂島の転売物件も高単価で動いていますし。

ただ、パークタワー大阪堂島浜のホテル下の階数で坪800万円を超える部屋は正直どうかな？と思っています。
これなら共用施設や専有部のクオリティが素晴らしいブリリアタワー堂島を購入した方が良いかなと思ったり。

パークタワー大阪堂島浜は実需より投資購入者が多いと想定していますが、この辺りの坪単価の見極めは慎重に行うことをオススメ致します。
ブリリアタワー堂島も高額な価格で動いている部屋がある一方、

ホテル下
眺望がない部屋
1LDK、2LDKなどの狭い部屋
中住戸

は結構苦戦している部屋も多いので、大阪都心エリアの三井不動産の新築タワマンだからと言って割高な部屋に飛びつくのは危険かもしれません。
（逆に実需検討者は抽選倍率が低いところを多少高くても狙っていただきたい。）

なお、グロスが低い南向き低層階の狭い部屋などは今回は販売されず次期以降となります。
個人的には結構狙っていた部屋ですが1期販売の要望数見ると1期より値段はグッと上がりそうな気はしています。

と、まぁ色々と述べましたが、グラングリーン大阪（North・South）以外の新築マンションだとブリリアタワー堂島、パークタワー大阪堂島浜が超高級物件となるため、これを逃して欲しくはないと思っています。

既にブランズタワー大阪梅田がアンダー案内開始、三菱地所のミナミのタワマンもアンダー案内開始/そろそろ公式HPもオープンしてくる頃ですが、やはり立地的にはパークタワー大阪堂島浜より都心エリアという点では立地面が劣りますので、大阪のランドマーク的なタワマンという意味ではパークタワー大阪堂島浜、部屋を吟味して狙っていただきたいマンションです。

1期販売予定価格

全住戸の平均坪単価：720万円
ホテル下の平均坪単価（11〜22階）：705万円
ホテル上の平均坪単価（33〜38階）：888万円
最安値　坪単価：545万円（14階　北向き中住戸）
最高値　坪単価：969万円（22階　南西角）

予定価格時点では坪650万円程度だったので坪50万円以上高くなりました。
（階数毎の値上げが影響。また予定価格の百万円台が990万円に張り付いたことも影響している印象です。）

ちなみに、価格が高い方角は南西角＞南中住戸＞北東角＞北中住戸となります。

下の方は南中住戸より北東角の方が単価は高いですが、上の方になると北東角より南中住戸の方が単価が高くなります。

南西角は堂島アクシスのビルがあるため14階だと西側が抜けないのですが、抜けてくる18階くらいから一気に価格が高くなるので悩ましい値付け…いや絶妙な値付けですね。

後、今回の1期1次で特に残念だと思ったのがメニュープランを採用している部屋が一定数あり部屋数を減らしてリビングを拡充している部屋があることです。
元々の予定価格の時はもっと多かったので当時より少しはメニュープランの採用が減ってホッとしたのですが、どのプランも1LDKより2LDK、2LDKより3LDKになる階層で一気に値段が上がるんですよね。

事前の倍率表見ても部屋数多い方が気持ち倍率が高くなっていると感じますし、明らかに部屋数が多くなる階数で一気に値段上げているので少々解せない気持ちにはなっています。
（しかも部屋数少なくするメニュープランって部材費・建築費が余計にかからないのでコストカットになる？！と思ったり）

それではまずはホテル下の価格表を2つご覧ください。

※価格表はクリックすると拡大します
※要望時点の倍率はLOOP会員の5倍付与未考慮
※赤字はメニュープランにより部屋数を少なくしてリビングを拡大している住戸です

ホテル下価格表①

北向きは1LDK（メニュープラン）〜2LDKとなります。
角や南向きの中住戸と比較すると階数辺りの価格差は少々マイルドになります。
（それでもこんなに価格上がるん？！と思ってはいますが）

また、先ほどのホテル下価格表①の時もそうですが、11〜14階は同一価格となります。
階数違いでの同一価格は住友不動産がよくやる販売手法ですが、遂に三井不動産でも採用されましたね。
（最近だとシエリアタワー中之島も階数によるブロック毎の価格設定でしたね）

しかし、今回は部屋の広さも1坪以上違っても11〜14階が9,990万円同一価格なので、狙い目なのか、なんなのかなんとも表現が難しいですが、抽選倍率は結構分かれるかと思いますので、なんとか当てたい方は11階は積極的に狙いたいですね。

ホテル下価格表②

続いて32階以上のホテル上の階層では今回の1期1次販売では北向き住戸のみの販売となります。
と言ってもホテル上の北向き以外の部屋はアンダー販売でほぼ無くなっているため選択肢がありません。。

ただ、ホテル上の価格を見てて気づいたのが

37階北向き中住戸より35階北向き中住戸のプランの方が坪単価が高い
38階北向き中住戸より22階南西角の方が坪単価が高い

という点です。

もちろん高層階角部屋があれば希少価値は高いのですが、高層階より角部屋であることが重要視されている値付けとなっております。
ただ実際、先ほど例に上げたザ・パークハウス中之島タワーでも高層階中部屋より中層階であっても角部屋の方が単価が高く、また成約スピードも早い傾向にありますので、今回の値付けも実に絶妙です。

ホテル上価格表

要望時点の倍率

要望途中の倍率を先日モデルルームに訪問した際に伺いましたので、実際の登録申し込みでは結構変わると思いますがザックリと傾向を見てみたいと思います。

ホテル下の倍率傾向は

南西角はほとんどの階数で10倍以上
南は全体的に人気
北向き2LDKは人気
北向き1LDKは人気がない
ブリリアタワー堂島が視界に入りやすくなる北向きS-58Anも倍率は低め

これだけ高額でも倍率10倍以上の部屋が結構多いことに驚きです。
しかもこの要望時点の倍率はなんと

「LOOP会員5倍付与未考慮」！

よって、全体の2〜3割いると想定されるLOOP会員の倍率5倍付与を考慮するとかなりの倍率になりそうです。
周りでも駆け込みでLOOP会員の権利を得た人も結構いるので、ここからが本当の倍率の戦いです。。

またパークタワー大阪堂島浜の1期1次は1人最大3戸までの戸数制限がありますが、資金エビデンス必須ではあるもののMAX3戸申し込む人も結構多いようです。
そうなると、要望数より実際の登録申込数はもっと増えると思います。
ちなみに、LOOP会員5倍付与は1戸だけでなく3戸全てに付与されますので、LOOP会員の方が3戸申込すればそれだけで15倍分の票がどこかの住戸にいきますので抽選祭りは避けられないですね…

ホテル上の倍率傾向は

ホテル上であれば階数は下の方が良い、安い方が良い

という感じでしょうか。

正直33階と34階で眺望の差はほぼ感じられないはずですが1,300万円の差はかなり大きいですので、「ホテル上」「エグゼクティブフロア」の権利だけを得るためならあまり上の階数を狙ってもな〜とは思っています。

後は実際の申し込み倍率との差なんでしょうけど。

ちなみに17階以下はオーナーズスタリングのオプション期限が過ぎており申し込みが出来ませんし、カラーセレクトも選ぶことが出来ず階数毎に色指定となります。
（1期1次くらい一番下の階層でもオプション申し込みさせて欲しいもんですが）

まとめ

いよいよ大阪注目のタワマンの1期1次販売締め切りまで後わずかです。
今回の販売数は一般販売住戸の約30％となります。

この倍率を見る限り次期以降は大幅値上げも考えられますし、ブリリアタワー堂島も販売延期を繰り返しており、新築・中古タワマンも様子を見ながらどんどん高騰しています。

スムラボは新築マンションのレビューがメインなので、もちろん新築マンションを購入することを応援していますが、これだけ人気であれば落選する確率の方が断然高いので、今マンション購入を検討している方は、中古マンションも並行して検討することをオススメ致します。

でないと私みたいに2年で10回以上落選することになり、その間に価格が高騰してどこも買えなくなる！？
みたいな状態になるかもしれませんので、完全投資でなければ色々な物件と比較検討しながら早めにマンション購入していきましょう！！

私自身は〜…今回こそ当選を！！

それでは次回もお楽しみに！！

パークタワー大阪堂島浜

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