こんにちは！
先日Twitter（X）に投稿しましたがパークタワー大阪堂島浜の1期1次販売、見事に落選でした！
(しかも次点、悔しい！！)
自分がブログでオススメと書けば書くほど落選するため、そろそろ自分が狙うマンションは記事にしない方が良いのかと思ってもきましたが、それはそれで『このマンション、ブログ書いていないから申し込んでいるのでは？！』とある意味すぐにわかりそうなので当面はこのスタンスを続けたいと思います。
それにしてもパークタワー大阪堂島浜は正直値上げがキツくて結構高いなと思ったのですが、一定数の方のLOOP会員5倍倍率付与の影響があったと言えど最高倍率225倍、100倍超えの部屋が9戸もあるとは驚きです。
営業担当者の方と話をしていると『大阪だけでなく全国から申込が殺到して想像以上の倍率になった。この調子だと次期は値段上げ確実で・・・』と値上げ幅は分かりませんが、今後販売される1LDKなどの狭い部屋も坪単価ベースで見ると結構高くなりそうなのが怖いですね。
グラングリーン大阪やハルミフラッグハルミフラッグもそうですが、今回のパークタワー大阪堂島浜もオンライン申込が出来るため、結果的に抽選倍率が高くなってしまうんですよね。
申込をモデルルーム訪問必須にすると全体的な席数問題や『そんな温度感高くないからわざわざ交通費払ってまで・・・』という層の申込見送りもあって倍率下がるとは思うのですが、トレンドは申込は全てオンラインで完結！なんでしょうかね。
（それはそれでやっぱり楽です）
物件記事に入る前に、私の今年の新築マンションの申込/抽選結果状況の振り返りを簡単にまとめます。
- 数年前から申込し続けているハルミフラッグは安定の落選→板状棟完売。タワー棟は次期で最終販売。
- 大阪のマンションブロガーとして絶対欲しかったグラングリーン大阪は1期も2期も残念ながら落選→完売。
- そろそろ当てたかったパークタワー大阪堂島浜の抽選は残念ながら次点→次期の値上げ具合を見て次回参戦するか検討中。
そして、今回千葉県の幕張ベイパーク ライズゲートタワーで激安住戸が出るということで友人から『出張で東京来る予定あるなら一緒に申込にモデルルーム行かない？』と連絡が入ったので、出張の予定をバババッと入れてタイミングを作りモデルルームに行ってきました。
今回は価格と倍率について簡単にまとめたいと思います。
幕張ベイパークの資産価値などは過去のブログでもまとめていますので、併せてご覧ください。
それではいってみましょう！
目次
2期2次販売価格と倍率
今回の販売対象住戸は2タイプしかありません。- 北向きN 71A 2〜19階：4,270〜4,740万円（坪単価198〜220万円）
- 東向きE76 17〜38階：6,100〜6,800万円（坪単価263〜290万円）
一方、東向きE76のタイプは1倍〜数倍と現実的な数字になっておりますので、幕張ベイパークに住みたい！という実需層の方が申込をされております。
今回は人気が殺到しているN-71Aタイプについて考察していきたいと思います。
ちなみに間取りはこちら、71.06㎡。
中部屋ですがオールリビングアウトな洋室、L字型のキッチン、リビングダイニングの柱がない綺麗な形、リビングサッシ4枚扉&センターオープン型など、間取りとしては非常に優秀です。
ライズゲートタワーで初販売の北向き住戸
北向き住戸は今回のライズゲートタワーでは初登場。前作のミッドスクエアタワーでは北向き住戸がなく、前々作のスカイグランドタワーぶりの北住戸になるため、他の向きと比べてどこまで売れるかわからなかったから安価に設定したとのことでしたが、『いやいやどう考えても殺到するでしょ！』とそこまで幕張ベイパークの相場に詳しくなくても思っているくらいなので、意外とデベの値付けも適当なのかなと思ったりもしたくらい安いです。
ほな安いなら眺望がNGなのかというと、そんなことはなく以下のパース図のエントランスアプローチの真上くらいになるため、植栽豊かな公開空地が広がる景色を低層階からでも楽しめます。
（ベランダ出て西側を見ると低層階は駐車場が視界に入ります）
少し先には同じ幕張ベイパーク内のタワマンと被りますが、距離は離れているため圧迫感はないですし気になることはないでしょう。
公式HP資料に筆者加筆。あくまでイメージです。
価格考察
それでは肝心の階数毎の価格と坪単価に、今回は途中時点の抽選倍率を追加しました。まず価格についてですが、坪単価198〜220万円…
激安すぎる！！
この価格でよく販売したな〜と思える程安いです（笑）
それでは数年前の価格表かと思える価格一覧をどうぞ！
前々作のスカイグランドタワーの北向き住戸の過去成約実績だと坪単価約240万円で動いておりますので、今回のN 71Aは坪20〜40万円程安くなります。
ただ、方角関係なく見ると現在は坪260万円ほどは平均取引額となります。
駅距離はスカイグランドタワーよりライズゲートタワーの方が遠くなりますが、新築マンションにこの値段で住めるというのであればもちろん人気になりますよね。
東京、大阪の人気物件は最低１億円スタートのタワマンでも抽選祭りになるわけですから、5,000万円以下の新築タワマンとなれば千葉海浜幕張であっても投資家が殺到するのは、まぁ予見できるというか…
ただ、個人的にこの価格で購入しても即転売でどれだけ売却益が見込めるかというのは少々疑問ではあります。
賃貸で回していくのであれば高利回りで回せる価格帯かとは思いますが、先ほどのスカイグランドタワーの成約事例、ミッドスクエアタワーで中部屋低層階の新築未入居物件で坪270万円ほどで動いていますので、ライズゲートタワーのN71Aは売却時に1,000万円前後UPしたら良いかなという感覚です。
即転売した場合、新築購入時の諸費用、売却時の仲介手数料、短期譲渡税率40％を考慮すると手残りは意外と少ないのが実情です。
それでもほぼ負けなしで損することない物件なので実需、半住半投の方からするととても魅力的な物件です。
ガチ投資勢からすると、この売却益で2年お金を寝かすなら割安な中古を購入して短期で購入→売却→購入を繰り返した方が選択肢としてはベターだと思っています。
まぁ、即転売しても数百万円は手残りあるので、サラリーマンの手取り年収からすると魅力的なんですけどね…
途中時点の申込倍率
残り数日間あるためここから倍率はまだまだ上がり、最終的には平均倍率15倍以上、10階以上は倍率高いところで25倍を超えそうな人気っぷりです。今回の北向きが割安な価格になったため、ライズゲートタワーの今までの抽選倍率を大きく超えて申込が入っております…
（とは言え、ライズゲートタワーはオンライン申込不可でモデルルーム訪問しないといけないため、最終日に前日の登録倍率の倍になっていた、みたいなことはありません）
ここまで来ると、どの階数選んでも倍率は誤差の範囲・運勝負なので予算や眺望の好みで選んでいただいて良いかなと思いますが、階数あたりの価格差もそこまでないため極力上の階数に行きたいですね。
（それでも今までだと中部屋はワンフロア上がると＋10万円UPが基本だったので、そこから比べると階数あたりの価格差は少し拡大はしています）
三井不動産の新築タワマンは非常に人気で直近だとパークシティ中野ザタワー、パークタワー大阪堂島浜抽選祭りになっていますが、パークシティ中野ザタワーの抽選よりも倍率が高い状況になっていますね。
（パークタワー大阪堂島浜はLOOP会員の5倍優遇がありますが最高倍率225倍という数字なので正直異常です）
個人的には投資狙いであれば今回のN71Aを当たればラッキーで申込するのはアリだと思いますが、実需の方で幕張ベイパークで新築マンションを狙っているのであればこのような抽選倍率に挑むより、高くても東向きのE76に申し込む方が絶対良いので、くれぐれも高倍率のところを狙わないようにしてほしいですね。
というのも、これだけ倍率が付いているため次期販売は大幅値上げになる見込みとのこと。
今回落選すると、倍率が多少低くなったとしても高くなった部屋しか検討出来なくなるリスクが出てくるため、実需検討の方は極力倍率が低い住戸で申込したいですね。
最後に
新築マンションを10年以上見てきましたが、今まではモデルルーム訪問するのに早押しクイズするように予約を取ったり、抽選は多少あったもののここまで高倍率になることはなかったので、ここ最近の人気の新築マンションの加熱っぷりは異常だとも感じております。ブロガーとして情報発信しているのも少なからず影響はしているかと思いますが、それ以上に実需ではなくマンションを投資と捉えて検討・購入する方が圧倒的に増えていると感じています。
（10年前にマンション初めて買うときは永住するものとして購入しましたが、今は初めて買う方も相談者様の傾向を見ると数年で住み替えるのが前提で検討されている方がほとんどです）
ここまで新築マンションが買えなくなってくると、新築を検討しつつ割安な中古物件も同時並行で検討していくことをオススメいたします。
よって『絶対新築マンション！』ではなく、『いつまでに新築マンション買えなかったら中古マンションも検討する！』など色々な選択肢を持つことが重要です。
３棟目のミッドスクエアタワーであれば新築未入居がこの価格から複数出ておりますので、基本的に先着順で購入ができます。
坪単価だと今回のライズゲートタワーの東向きとほぼ同じような坪単価となりますが、入居まで2年待たなくて良いですし抽選を回避できると思うと、選択肢としては悪くありません。
ライズゲートタワーが次期販売から値上げすると、恐らく幕張ベイパークの中古マンション価格も連動して値上げすることになるかと思いますので、中古・新築未入居物件を検討するにしてもタイミング・スピードが重要になるのは頭の片隅に入れていただければと思います。
それでは今回はこの辺りで！
次回のブログもお楽しみに！！
幕張ベイパーク ライズゲートタワー
【告知1】すごろくLINE公式アカウント
このLINE公式アカウントでは私が日々中古マンション情報を収集している中で『これはお得！』、『これは欲しい！！』と思ったものを中心に定期的に情報配信していきます。ブロガーとしての活動は新築マンション情報の発信がメインとなりますが、最近は新築マンションも高騰し続けていますし、無料・有料相談の中でも中古マンションに関するご相談・お問い合わせも増えてきましたので、新築マンション・中古マンション両方ともカバー出来るようにしていきます。
また、気になる中古マンションがあればLINE上でもお気軽にご相談・お問い合わせをいただければ迅速に対応致しますので、皆様ぜひ登録・お友達追加をお願い致します！
☆友達追加はコチラをクリック☆
【告知2】スムラボ相談カウンター
大阪府内であれば新築・中古のアドバイスは可能です。また、売却を伴った相談も自身の経験を踏まえてご回答させていただきますのでお気軽にご利用ください！
次回のブログもぜひご一読ください。
Twitterにもマンション情報、高層ビル等を投稿しています。ぜひフォローお願い致します！
すごろくTwitter
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
スムラボ記事
- 幕張ベイパーク ライズゲートタワーの現地訪問【住井はな】
- 【幕張ベイパークライズゲートタワー】現地訪問レビュー（キットキャット）
- 幕張ベイパークは今後値上がりしていく？ライズゲートタワーはどうなる？【2LDK】
- 【内覧会訪問&対談】幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの内覧会に2LDKさんと参加！4棟目のライズゲートタワーへの期待感は？！【前編】
- 【内覧会訪問&対談】幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの内覧会に2LDKさんと参加！4棟目のライズゲートタワーへの期待感は？！（後編）
- 【遠征】【幕張ベイパークライズゲートタワー】徹底検証！1期より値上げした2期販売価格はお得？！【すごろく】
- ライズゲートタワー モデルルーム訪問レポート【2LDK】
この記事を見ている人はこちらも見ています
記事に出てきた物件の掲示板
- 幕張ベイパーク ライズゲートタワー（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
- パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ タワー ブリーズ（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
- パークタワー大阪堂島浜（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
7月22日の月曜に申し込みをした時点での倍率です。
最終日の金曜に、投資家おぢ軍団が15倍以下に申し込むため、2階以外は誤差の範囲だそうです。
２３、１３、１２、１２、１１、１２、１３、１４、１６、１４、１４、１２、１５、１５、１７、１５、１４、１４
初めての投資様
コメントありがとうございます！
倍率は日々変わり最高倍率は24倍になったようですね！
次期以降の値上げ幅も注目したいと思います。
今後とも宜しくお願いいたします。