琴似に家買うと決めた人、絶対に意見曲げない。
こんにちは！地元愛の塊、札幌タワマンくんです！

私が営業時代のあるあるです！
一度琴似って決めた方は曲げないイメージでした(笑)

さて本題です。今回は札幌の新築分譲マンションのマーケットについてお話しをします。

そのような状態で2024年に入り、2023年の在庫物件を抱えたまま、売れ行きが芳しくないであろう新築マンションも更に供給され、新規供給成約率は70％まで落ち込み、カオス状態なのが現在の札幌マーケットです。

ただ、一部の売れる新築マンションは売れています。

売れる新築マンションと売れない新築マンションの明暗がハッキリしている2024年札幌マーケットの中、売れ行き好調なのが今回ご紹介するザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンドです。

• 「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」はなぜ売れているのか？

• 売れる新築マンションの特徴とは？

• 札幌マーケットは今後どうなっていくのか？

ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンドをレビューしつつ、売れる新築マンションと売れない新築マンションの違いについて、掘り下げていければと思います！

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」公式HP

物件概要

• 所在地：北海道札幌市西区琴似一条５丁目１４６番１(地番)
• 交通：札幌市地下鉄東西線「琴似」駅徒歩1分
• 総戸数：61戸
• 構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上14階建
• 完成年月：2024年10月予定
• 引渡予定：2024年10月予定
• 敷地面積：1444.67㎡
• 先着順販売価格：4,340万円～5,690万円
• 先着順販売間取り：2LDK～3LDK
• 先着順販売専有面積：63.10㎡～156.45㎡
• 売主：株式会社大京/株式会社土屋ホーム不動産
• 施工：株式会社松村組
• 駐車場総台数：41台
• 自転車置場総台数：62台

掲示板：ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンドってどうですか？

立地

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」公式HPより引用

札幌市民はご存知の通り、大人気エリア琴似の地下鉄側です！

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」公式HPより引用

建物

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」公式HPより引用

デザイン

• シンボリックな外観デザイン
• R形状の庇と壁面の御影石が印象的なエントランス
• バルコニー裏のマテリアル感
  
  
  

  「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」公式HPより引用

ランドスケープ

• 角住戸率80％超
• 全区画平置駐車場
• 三方接道＆オールロードヒーティング＆EV充電コンセプト50％設置

接道、導線、前建距離、どれをとっても絶妙でした。こういった住民目線の生活のしやすさは嬉しい点です。

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」公式HPより引用

共用部

• ラウンジやゲストルーム等なし
• ゴミ置き場は1階のみ

設備仕様

• 高層ZEH-M支援事業
• 低炭素建築物
• トリプルセキュリティ
• ディスポーザーなし

ゼッチと低炭素を売りとしており、その他の共用施設や設備仕様はコストカットされている印象です。
立地が強いのを生かし、デザインとランドスケープを特化し、共用部と設備仕様を最低限で抑えたといった感じです。

冒頭の”売れる新築マンションと売れない新築マンションの違い”ですが、こういったように特化させて押し出すポイントと捨てるポイントが明確なのが、売れる新築マンションの共通点かなと感じました。

価格と間取り

第一期１次登録申込販売

第一期１次販売の登録申込締切5/16時点での成約数は37件です。75㎡以上の住戸であるB・F・G・Hタイプはモデルルームの202を除いて完売でした。
札幌マーケットのトレンドも広めの角部屋ですし、それらの住戸のご成約者様は間違いなく良い買い物をされたと思います！おめでとうございます！
リセールバリュー面で選ぶ、当物件の買い住戸・希少性のある住戸は、B・F・G・Hタイプです！もうBの202しか残っていませんが…。

第一期２次先着順販売

C2タイプ：2LDK/57.07㎡/南東中部屋/5F 4,480万円(坪259万円)
C2タイプ：2LDK/57.07㎡/南東中部屋/4F 4,450万円(坪257万円)

D2タイプ：3LDK/69.01㎡/東角/6F 5,520万円(坪257万円)

Eタイプ：2LDK/55.72㎡/北角/5F 4,390万円(坪260万円)
Eタイプ：2LDK/55.72㎡/北角/4F 4,340万円(坪257万円)

とは言え…

そこまで安くない

• 第一期１次販売住戸：平均坪単価270万円
• 第一期２次販売住戸：平均坪単価260万円

地下鉄「琴似」駅30ｍという好立地。
それでこの価格帯をどう捉えるか。

中古を例に出すと、「シティタワー札幌大通公園」や「Dグラフォート札幌ステーションタワー」や「プレミスト札幌ターミナルタワー」など、かつて札幌を代表した中古タワーマンションも選択肢に入る坪単価です。
同じ琴似エリアのランドマークタワーである「プレミスト琴似スカイクロスタワー」は坪単価は200万円を下回り、比較できないほど安いですし、他にも坪200万円前後の築浅中古マンションは琴似エリアにゴロゴロあります。当物件の販売前に価格帯を聞いた時は正直ここまでの売れ行きは想像できませんでした。だけど蓋を開ければ売れました。パッと見は高いけど第一期１次の登録申込で爆売れしたという点に注目したいです。

最初だけ説

• 第一期１次販売の登録申込締切5/16時点での成約数：37件
• 第一期２次販売の先着順現時点での成約数：6件

登録申込から約2ヶ月半で、総戸数61戸のマンションのうち3分の2以上が売れるというのは札幌では凄いことです。

見えたもの

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」はなぜ売れているのか？

琴似エリアで駅30ｍだから売れた。
それを待ち望んでいる人が多かった。

売れた理由はこれに尽きると思います。

プラスで、上層4フロアに80㎡以上住戸を固めたという点も販売面で作用していると見てます。事前案内会で、琴似エリアで広めの住戸を待ち望んでいたという方々が上層階に要望を入れることで、要望向け価格表が上から埋まっていきます。現在販売中の他の新築マンションであるあるですが、上層階の億ション住戸が残っていることで価格表を見た時に全体的に売れてないようにみえてしまう…。変に億ションを作らず、かつ上層階に広めの住戸を固めたというのが、当物件の売れ行きが好調である要因だと思います。（逆に言えば広めの住戸が残っていない今、販売が滞っているという点もしかり。）

売れる新築マンションの特徴とは？

当物件のように、まずは立地です。
当たり前なのですが、最近は更に二極化している印象です。
直近だと、新さっぽろの「ブランズ新札幌」、円山の「パークホームズ円山表参道」、北広島の「レ・ジェイド北海道北広島」が例です。新築マンションマーケットが鈍化していると、どうしても人気エリア・注目エリアの駅近物件に成約は偏ります。
札幌市内だと、札幌駅・大通・円山・琴似・新さっぽろ。このエリアは「どうしてもココがいい」という方々が集まるエリアなので、間違いなく売れます。売れるマンションの特徴としては、まず立地でしょう。

しかし、上記5エリア以外は売れないのか？と言えば、そうではありません。
建物説明で述べたように、建物・価格・立地・サービス・ワクワク感など、どれか特化しているマンションは売れています。当物件の場合は立地でした。
立地で戦えない物件は、例えば共用施設を充実させたり、他の追従を許さないレベルまでデザインを仕上げたり、コスパや低価格で勝負したり、圧倒的アフターサービスを用意したり、住んだ後のワクワク感を醸成するモデルルームを設営したり、各物件のターゲット層に好まれるようななにかしらを特化させないと選ばれません。

ターゲットを絞って、特化したポイントがあるマンションなのか。
これが売れる新築マンションと売れない新築マンションの大きな違いだと感じます。

札幌マーケットは今後どうなっていくのか？

2025年～2027年にかけて、企画力(⇒建物)、仕入れ力(⇒価格・立地)、経験値や顧客数(⇒サービス)、知見や視座(⇒ワクワク感)、営業力(⇒歩留り・集客)で勝負できないデベロッパーの販売は特に厳しくなるでしょう。というか既に厳しいですが…。

今後の札幌は、3年くらいかけて売れないデベが撤退＆売れるデベは的を絞り、誰かかしらには刺さるマンションしか販売されない未来になると思います。大前提に建築費の高騰はありますが、売れない新築マンションの在庫増加も相まって、札幌の新築マンション販売棟数は少なくなります。

仮に当物件の販売が今ではなく3年後だったとすると、建築費等の関係で坪300万円を超えていてもおかしくありません。そこで考えるべきなのが、「2027年そもそも琴似エリアに坪300万円超でもデベは事業を決行するのか？」と「2027年に琴似駅近で坪300万円の新築マンションが販売された場合、近隣の中古マンションの価格は果たして上がるのか？」という点です。
ここからは有料級なので割愛します！(笑)

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」公式HPより引用

総評

ミクロ立地◎ 建物△ 価格△

結論、当物件の魅力は立地。
立地に特化した良いマンションです！
ただ、リセールバリューを狙うなら住戸選びはしっかりしましょう。

本物件に関わらず、北海道のマンションでお悩みの際は、お気軽にDMやコメントください！

最後までご覧いただきありがとうございました！

「ザ・ライオンズ琴似駅前ディアレジェンド」公式HPより引用

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

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