マンション価格、これから下がる！！かもね。【ナカハラ】

こんにちは、ナカハラです。

月末までのんびりしようと思ってましたが、ちょっと株価と為替がやばめなのでコメントしておきます。

日経平均株価4451円安　下げ幅ブラックマンデー超え最大

2024年8月5日 15:02日経新聞

5日の東京株式市場で日経平均株価が急落し、前週末比4451円（12%）安の3万1458円で終えた。下落幅は米国株急落が世界に飛び火したブラックマンデー翌日の1987年10月20日の3836円安を超えて、過去最大となった。米国の景気後退の警戒感が出る中、海外の機関投資家やヘッジファンド、個人投資家といった市場参加者全員が売りに動いて、売りに拍車がかかり、連日の急落となった。

日経平均は下落率でも歴代2番目となっており、終値で2023年10月以来約9カ月ぶりの安値水準をつけた。東証プライム市場ではほぼ全面安になった。三井住友フィナンシャルグループや第一生命ホールディングス、東京エレクトロンなど日本全体で800を超える銘柄が、制限値幅の下限（ストップ安水準）まで下げた。

5日午後1時30分ごろには、大阪取引所が日経平均先物の売買を一時中断する「サーキットブレーカー」を発動した。前週末比の下げ幅が制限値幅の8%に達したため、相場急変時に投資家に冷静な判断を促すための措置として発動した。その後も、売りは拡大し、午後2時半ごろには、再びサーキットブレーカーを発動した。

5日の東京外国為替市場で対ドルの円相場は一時1ドル=141円台まで急伸した。「株売り・円買い」の動きが加速している。

株安は他のアジア市場でも続いた。韓国の総合株価指数（KOSPI）や台湾加権指数も急落した。

日本の新築マンション価格の上昇率、東京・大阪は世界首位でしたからね。

東京と大阪の4月時点の新築マンション価格の上昇率が世界主要15都市で首位となった。資材費・人件費などの価格上昇が転嫁されていることに加え、円安などを背景とした割安さに目をつけた海外マネーが価格水準を押し上げた。株価が歴史的な高値圏にある日本の富裕層の購入も進んでいる。

これからの日本のマンションを予測してみましょう。

中古マンションの予測記事ですが、最近の人気マンション新築は中古とも連動しているので同じ意味と考えてよいでしょう。

中古マンションの将来価格は予測できる？実は日経平均株価と相関関係があった！

5/31(金)ダイヤモンド不動産研究所

中古マンションの将来価格は予想できます。その理由についてご説明します。中古マンション価格と日経平均株価は高い相関性がある　不動産業界では、中古マンション価格は株価に連動して2～3カ月遅れて動くと言われてきました。景気の先行指標と考えられている株価が上がれば、エリアによりますが2～3カ月遅れで中古マンション価格も上昇に転じる、というわけです。　2016年5月～2024年1月の調査において過去3年間の各月の数値を基準に、首都圏のマンションの成約単価推移と日経平均株価の相関係数を調べたところ、0.935というものでした。下記のグラフは、首都圏の中古マンション成約単価と日経平均株価の推移です。　相関係数は「-1から1」の間の値をとり、1に近いほど強い正の相関があることを示します。つまり、0.935という数値は、中古マンション価格と日経平均株価がほぼ連動して動いていることを如実に表しているのです。　データを見る限り、2～3カ月遅れて中古マンション価格に反映されるといった時間差はほとんどなく、むしろリアルタイムで連動しているとのことでした。　このデータが示す結果には大変驚きましたし、都心の中古マンション価格は日本経済（日経平均株価）に敏感に反応するというのは、とても貴重な情報だと感じます。　例えば、2020年から2021年にかけてのコロナ禍の状況を振り返ってみると、この連動性がよくわかります。　コロナショックで一時的に急落した日経平均株価ですが、その後、各国の金融緩和策による流動性の供給や、ワクチン開発の進展による経済正常化への期待から、急速に回復しました。日経平均株価が回復した2つの背景　2020年3月には1万6000円台まで下落した日経平均株価は、2021年2月には3万円に回復。　この間、東京23区の中古マンション価格も、2020年の第1四半期から2021年の第1四半期にかけて、15％近く上昇しました。この背景にはいくつかの要因があると考えられます。　第一に、株価上昇により資産効果が働き、個人の投資余力が増えたことが挙げられます。株でもうけた人々が、その余剰資金を不動産に振り向けた面があるでしょう。　第二に、コロナ禍で在宅ワークが急速に普及し、「家」の重要性が再認識されたことも大きいと考えています。自宅で長時間過ごすことが当たり前になった人々が、より広い部屋、より良い住環境を求めるようになりました。

中古マンション価格と日経平均株価がリアルタイムに連動しており、日本経済とマンション市場には、構造的なつながりがあります。日経平均株価の上昇が日本企業全体の業績拡大を反映している　日本のGDPに占める不動産・建設関連産業の割合は約2割と非常に大きく、日経平均株価の上昇は、不動産関連産業を含む日本企業全体の業績拡大を反映したものです。　好調な企業業績は個人の可処分所得の増加を通じて、特に都心をはじめとした好立地なマンション購入力の増強や住宅需要につながっています。　また、株価の上昇は経済成長への期待感を高め、マンションへの投資意欲を刺激します。「今買わないとさらに価格が上がってしまう」という心理が需要を拡大させ、金融緩和的な環境下での低金利も追い風となって、マンション購入が活発化するのです。　価格が上昇するのは、利便性と資産性に優れた都心のマンションです。高騰しているといわれていますが、円安により割安感があるため都心部のマンションには海外からの投資マネーも流入し、東京一極集中の加速とも相まって品薄状態が続き、さらなる価格上昇の圧力となっています。株高を理由に2年は中古マンション価格の上昇が続く　私個人の見解ですが、こうした傾向は当面継続すると考えられ、向こう2年ほどは株高を追い風に、都心マンションの価格上昇が続くと予想しています。　マイナス金利の解除が決定しましたが、政府・日銀は金融緩和スタンスを堅持する方針であり、大規模な新築マンション開発も相次いで計画されているためです。　新築マンションの価格設定は、そのエリアの中古マンション価格をリードする存在であり、大規模開発の新築価格上昇は、周辺のマンション価格も引き上げていく起点となります。　とはいえ、将来的なリスク要因も視野に入れておく必要があります。最大の懸念は、少子高齢化と人口減少です。総人口の減少は需要の縮小を通じて中古マンション価格下落圧力となりますが、その影響は地域によって大きく異なるでしょう。　東京など大都市圏の利便性の高いエリアは、地方からの人口流入が期待でき需要の下支えが見込まれます。特に、交通の要所や再開発エリアは有望です。実際、都心5区のマンションは将来人口予測でも増加が見込まれています。　一方、利便性に乏しい郊外や地方の物件は、空室率上昇などを通じて大きな下落リスクを抱えており、マンション価格の二極化が一段と進むと考えられます。

本日の日経平均株価は前週末比4451円（12%）安の3万1458円となりましたが、今後大きく戻して株価の最高値を更新するか、しないでアメリカの景気に連動して低迷するかが今後のマンション価格に大きく影響するでしょう。

今後の読みとして、今回の日本金融史上最大下落となったブラックマンデーは一時的なものとナカハラは考えています、何故かというと世界の金融自体はまだまだ不安定となってはいません、今回は米国の雇用統計が予想を下回っただけだからです、いつも世界を揺るがす大暴落は必ず金融の崩壊が引き金なのですが、今回はその気配はありません、世界の巨大投資ファンドが何かしらアメリカの弱含み情報を利用して売り相場を仕掛けたようにも見えます、未だ検証は出来ていませんが・・

必然的にマンションの価格は暴落しないと見るのが正しい読みだと思いますが、何かの拍子でしばらく株価は下がったままの調整局面というのはあるかもしれません。

株式や金、暗号通貨成金が購入した、損切り必要資金売りのハルミフラッグなどはチェックしておくと良いかもしれませんね。