今回は東池袋駅直結のマンションであるグランドシティタワー池袋についてレポートしたいと思います。
目次
物件概要
- 所在地：東京都豊島区南池袋二丁目100番他
- 総戸数：878戸（非分譲住戸105戸含）
- 敷地面積：8761.09㎡
- 建物竣工：2026年11月
- 引渡し：2026年9月
- 階数：地上52階地下2階
- 売主：住友不動産、三井住友信託銀行
- 施工会社：清水・前田建設共同企業体
- 設計：INA・清水・前田設計共同企業体
- 管理会社：住友不動産建物サービス
- 駐車場：316台
- 駐輪場：1,152台
- 掲示板：グランドシティタワー池袋ってどうですか？
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/map.html より画像引用
建物
共用部
建物全体
- 廊下：内廊下
- 各階ゴミ捨て場：◯
- 各戸トランクルーム：×
- 24時間有人管理：◯
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/public.html より画像引用
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/public.html より画像引用
①左から
— 2LDK (@2ldk18) July 28, 2024
アウルタワー
エアライズタワー
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
②ブリリアタワー池袋 pic.twitter.com/OixTVMFCBH
後発のプラウドタワー池袋は本マンションとデッキ接続（エスカレーターで2階に上る必要有）で繋がる形になりますので、地下で直結するのは本マンションの強みとなります。
駅直結と言いながらも「住戸階↔エントランス」と「エントランス↔改札階」でエレベーターやエスカレーターを乗り換える必要のあるマンションもある中で、本マンションは駅改札と同フロアの地下2階から直接住戸階にエレベーターでアクセス可能となっているのは便利です。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/public.html より画像引用
住友不動産らしく外観デザインも素敵です。住友不動産のタワマンは新築販売時の強気な価格が話題になりがちであまり触れられないですが、強気な価格でも売れるようしっかりとコストをかけて造っているので、完成後もエリアの中で目立つ存在になりやすいです。
カッコいい外観デザインや優雅なエントランスなど、竣工販売を見据えて造っているからこそ、検討者が実物を見た時にテンションが上がるツボをよく抑えています。本マンションも同様に完成後に評価が高まり、周辺タワマンにも負けない魅力を持つマンションになるポテンシャルを感じます。
スミフと言えば黒タワマンですが、白をふんだんに取り入れているのは（シティタワー武蔵小山のように）地権者の意向を考慮したのかもしれません（詳細未確認）
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/design.html より画像引用
後発のプラウドタワー池袋含めた南池袋二丁目C地区開発（本開発）の街全体は清水建設と前田建設の2社で仕切っていますが、本マンションは前田建設メインで建設されるようです。建物竣工は後発も含めた全体の開発が完了することを指しているため、建物竣工よりも引き渡しが手前になっています。（本マンションの完成は2026年4月予定）
元々URの持ち分がありましたが、URが三井住友信託銀行に販売を任せたことにより売主に三井住友信託銀行が入っています。
1階にはスーパーが入ることが決定しています（以前説明を受けた時は「予定」でしたが、決定に変わってました）。1階のほとんどがスーパーになる予定とのことで、そこそこの規模になりそうです。近隣だとサンシャインシティ前の西友やエアライズタワー下のマルエツなどスーパーはありますが、いずれも微妙な距離があったので、下駄にスーパーができることで生活利便性はグッと高まります。
その他は店舗と保健所が1〜3階に入る予定とのことです。
エレベーターは横長タイプで低層用・中層用・高層用がそれぞれ3基ずつ、加えて非常用が2基あります。
←横長エレベーター採用するスミフ
— 2LDK (@2ldk18) August 15, 2024
→縦長エレベーター採用する野村
同じ東池袋の新築タワマンでもデベによってコストのかけ方に個性が出る pic.twitter.com/Pb3fS0vBaN
本マンションの建設地は武蔵野台地上ということもあり、水害・液状化・地震といったハザードリスクが低い点はストロングポイントになります。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx より画像引用
https://disaportal.gsi.go.jp より画像引用
安定した地盤ということもあってか制震構造が採用されていました（プラウドタワー池袋は免震構造を採用しているので差分になりますね）
ZEHです。
共用施設
地下2階
- キッズ＆ペアレントルーム
- スタディルーム
- テレワークラウンジ
- フィットネスルーム
- スタジオ（防音室）
キッズ＆ペアレントルームは住友不動産らしくあっさり系でした（スミフのタワマンはキッズルームがあっさりしがち）
キッズ＆ペアレントルーム_https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/public2.html より画像引用
スタディルーム_https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/public2.html より画像引用
テレワークラウンジ_https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/public2.html より画像引用
4階
- ゲストルーム×4部屋
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/public2.html より画像引用
30階
- スカイラウンジ・パーティールーム
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/public2.html より画像引用
専有部
ここ最近見たマンションの中でも専有部のスペックは頭一つ抜けてました。プラウドタワー東池袋ステーションアリーナを始め、近隣中古の専有部スペックが高いエリアは後発新築もそれに負けないようスペックを高めてくれる傾向にあるので検討者としてはありがたいですね。カップボードがオプションだったこととサッシ高が2,100mm（悪くないけどもう少しあるとテンション上がった）だけが気になりましたが、浴室は日ポリ化工な上に水栓はグローエでしたし、天カセ＋一種換気です。どれも最近の新築マンションではなかなか見なくなった設備です。特に浴室の高級感は他マンションと比較しても秀でていてテンションが上がりました。
日ポリ化工かっこいい！_https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/equipment02.html より画像引用
珍しい設備だったのが、玄関電子錠です。一般的な電子錠は外からのみボタンPUSHで鍵の解錠が可能で、室内は解錠/施錠共に手動です。本マンションは室内もボタンPUSHで解錠が可能となっており、ボタンを使って出入りした場合は自動で鍵が施錠されるオートロック型の電子錠になっています。
東池袋といえば野村不動産が比較的強い（東池袋ステアリに加えてプラウドタワー東池袋もある）こともありますし、本マンション比で駅アクセスが劣後することから、恐らくプラウドタワー池袋もスペックはかなり力をいれてくるでしょう。
全体
- 天井高：2,600mm
- サッシ高：2,100mm
- 床暖房：リビング・主寝室
- 換気システム：第一種換気
- 天井カセットエアコン：◯
- 玄関電子錠：◯（オートロック対応）
- 玄関前カメラ：◯
- 窓ガラス：Low-eガラス
- バルコニー隔て板：トール
- 廊下・トイレ・洗面所床：タイル
キッチン
- 天板：御影石
- 側面仕上げ：◯
- 水栓：グローエ
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：×
洗面所・浴室
- 洗面台天板：御影石
- 洗面室水栓：グローエ
- ミストサウナ：◯
- 洗濯機上収納：◯
価格
販売価格
モデルルーム訪問時、先着順販売住戸の平均価格は約坪900万円でした。
位置関係
Googleマップに筆者加筆
南側に建つプラウドタワー池袋とは被らないようズラして建てられます。
南西（南）・東南（東）側住戸は部屋にいて他マンションからの視線が気になることはないですが、バルコニーに出ると存在を感じる位置関係です。離隔は36m取れています。
西側はブリリアタワー池袋が被ってきます。離隔が70mほど取れているとは言え、バルコニーが向かい合わせになりますので、こちらは外からの視線が気になるでしょう。
基本的には条件の良い南西（南）・東南（東）向きからの販売になりそうです。（プラウドタワー池袋も同様だと思います）
黄色四角部分はまだ具体化はされてないですが再開発される可能性があり、再開発された場合、そこそこの規模のタワマンを建てることが可能である旨説明がありました。
周辺相場
中古
- エアライズタワー 2007年築 東池袋駅徒歩1分 坪670万前後
- アウルタワー 2011年築 東池袋駅徒歩1分 坪650万前後
- ブリリアタワー池袋 2015年築 東池袋駅徒歩1分 直近成約事例なし（直近売出しは坪1,200万〜1,300万）
- プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 2022年築 東池袋駅徒歩1分 坪730万前後
東池袋駅直結タワマンズ pic.twitter.com/fDdlfEy5YA
— 2LDK (@2ldk18) August 14, 2024
本マンションは1期1次が坪700万円台で住友不動産にしては珍しく抽選になったことで話題？になりました。その後一気に坪900万近くまで価格を上げています。
中々な値上げ幅と思う一方で、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナは2023年秋頃だと坪630万くらいでしたが、そこから約1年が経ち坪730万まで上がってきています。価格上昇には様々な要素がありますが、本マンションの値上げもその一因と考えます。
恐ろしい話ですが、平均坪900万という価格も周辺中古と比べた時に特別高いレベルにはなっていません。まもなく販売開始となるプラウドタワー池袋は好条件住戸から販売し、1期販売住戸の平均が坪800〜850万の間くらいになると予想しますが、そう考えると駅アクセスに優れ、確実に買える本マンションを選ぶのもアリだなと思えてきます。
管理費・修繕積立金
管理費＋修繕積立金で741円/㎡というのは中々重たい金額ですが、駅直結・内廊下・ディスポーザー・下駄商業施設とコストアップ要素のロイヤルストレートフラッシュみたいなマンションですので、特別驚く水準ではありません。住友不動産は販売段階で修繕積立金の引き上げ計画を作成し、金額を提示してくれるのは良心的ですね。もちろん段階引き上げが不要な金額に新築時から設定してもらえるのが一番ですが、将来的な計画も示さないデベロッパーが多くいる中では良心的です。加えてスタートから修繕積立金が比較的高めなのも他社と比べて好印象です。
SE-75Aタイプ（75.43㎡）
- 管理費：39,795円（527円/㎡）＊インターネット利用料含
- 修繕積立金：16,110円（213円/㎡）
- 合計：55,905円（741円/㎡）
建築年数別㎡あたりの管理費・修繕積立金（月額）… pic.twitter.com/c3vJNLa0VH
— 2LDK (@2ldk18) June 3, 2024
駐車場
- ミドルハイルーフ（5,300/2,050/1,800/2,300kg/110）：102台/35,000円
- ハイルーフ（5,300/2,050/2,050/2,500kg/110）：150台/38,000円
- ハイルーフ_フラットパレット（5,300/2,050/2,050/2,500kg/90）：30台/41,000円
- ハイルーフ_EV対応（5,300/2,050/2,050/2,500kg/110）：32台/45,000円
設置率は35%と決して多くはないですが、住友不動産らしくハイルーフを中心としており駐車場スペックは優秀です。フラットパレットのハイルーフ区画なんて今の新築マンションではなかなか見ません。
これだけの高価格帯のマンションになると大きなクルマ（語彙力）のニーズも多いと思うので、これは嬉しいポイントです。
駐車場の抽選は住戸を5つのグループにわけ、グループ毎に台数を割り振った上で抽選を行う方式です。ざっくりになりますが、購入住戸が80㎡超だとほぼ確定、3LDK以上住戸だと40%、2LDK以下はほぼ割当なしとなっています（詳しくはモデルルームで確認ください）。
駅直結でもあるので3LDK以上の住戸を買えばそこそこの確率で駐車場は確保できそうです。
余談ですが、新築時はとりあえず駐車場を確保したい（解約料もかからないし、賃貸に出す場合に駐車場があることはアピール要素にもなるので）と思うので抽選が激化しますが、入居後半年〜1年くらいかけて、契約したけどやっぱり使わなかった人や即転売者（とりあえず駐車場は抑えている）が駐車場を手放すことで引き渡し後の1年は想像以上のスピードで駐車場が回ってくるケースが多いです。（私の知るタワマンは始めの1年で100番目で待っている人くらいまで順番が回ってました）
まとめ
住友不動産らしく価格は安いとは言えないものの、その分良いものを造っているなという印象を持ちました。外観デザイン・ホテルライクなエントランス・専有部スペックなど今販売中の新築マンションの中ではどれもトップクラスです。駅直結という希少性もあります。マンションが高くなっている昨今だからこそ高いなりの満足度や希少性を求めたいところですが、本マンションは買った人を後悔させない魅力があります。
後発のプラウドタワー池袋も同様ですが、本PJは2022年に着工できている影響は大きい気がします。これから販売開始の新築と比べて建築費や人件費の高騰がまだ原価に十分反映されていない（原価が安い）タイミングで工事発注できているため、その分上物にしっかりコストを掛けることが可能になっている印象があります。（参考：住友不動産ニュースリリース）
モデルルーム訪問しててもこの話よく聞くようになってきた。ざっくりとした体感ですが2022年までに着工できているか2023年以降の着工なのかは原価に影響してそう。 https://t.co/m62zZGSy3u
— 2LDK (@2ldk18) December 13, 2023
価格はお買い得と言える水準ではありませんが、上で触れた通り周辺中古の価格もグッと上がってきているので相対的に見て割高感が薄れてきています。
後発のプラウドタワーは高スペックかつ本マンションよりちょい安価格で出してくる可能性が高いと思いますので、少しでも安さを求めたいなら後発を待っても良いと思います（保証はできないですが）。ただ、同じように考えている人は他にも多くいると思うので、プラウドタワー池袋が坪800万近い価格になれば抽選は避けられません。逆に坪850万に近い水準になるのであれば、真の駅直結（駅徒歩分数表記もGCT1分vsPT3分）の本マンションを選んだのでも良かったのでは？と思える展開になりそうです。
後発の販売が間近に控えていることもあり今は買い控えられている感じがしますが、後発の金額・スペック次第では販売が加速することも十分に想定されますし、販売が加速すれば価格を上げるデベロッパーですので、なかなか判断が悩ましいですね。
池袋駅周辺は西口も東口もまだまだ再開発が控えており、街全体の伸びしろがある点も楽しみです。
https://www.proud-web.jp/mansion/a115930/redevelopment/ より画像引用
私がどちらを選ぶかは、noteの裏日記にまとめましたので、ご興味あれば合わせてご覧ください。
グランドシティタワー池袋とプラウドタワー池袋、どちらを選ぶ？
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