ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
最近は仲介と合わせて行っている新築マンション販売代理事業がとても忙しく、深夜にブログ執筆の時間を取りウトウトしながら書いてます(笑)
さて、ついに日銀が政策金利の利上げを決定しましたね。
今回はそんな政策金利の利上げが不動産価格にどう影響を及ぼしていくのかをスムハジメなりに考察していきたいと思います。
目次
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名古屋の住宅売却事情についてはコチラをご覧ください。そもそも政策金利とは
そもそも利上げ、利上げと呼ばれておりますが皆様政策金利というものはご存じでしょうか？政策金利とは、景気や物価の安定など金融政策上の目的を達成するために、中央銀行（日本では日本銀行）が設定する短期金利（誘導目標金利）のことで、金融機関の預金金利や貸出金利などに影響を及ぼします。一般的に好景気によるインフレ（物価上昇）傾向になると政策金利を引き上げて経済の過熱を抑え、反対に不景気によるデフレ（物価下落）傾向になると政策金利を引き下げて経済を刺激します。
三菱UFJ銀行HPより
今回は上記の政策金利が上がるというお話でした。
このところ、不動産業界は低金利や円安、インバウンド需要などにより不動産（含む物価）価格の上昇が続いておりました。
この行き過ぎた経済の過熱感を抑えるために政策金利の引き上げがなされることとなりました。
政策金利が引きあがるとどうなるのか？
※三菱UFJ銀行公式HPより引用
政策金利が引きあがると一般的には株価が下がる傾向にあります。（今回は円高に振れることなく、円安のままでしたので一時的に大きく下がりましたが、その後持ち直しましたね。とはいえ、まだ下落前の水準には追い付いてはおりません）
何故なら、大体の企業は銀行から運転資金等の借入を行い事業を行っています。
この借入に対しても金利がかかるため、一般（優良）企業の事業収支が悪化しそれがそのままその企業の期待値の低下につながり、株価が下落する傾向となります。
政府の政策「リニア中央新幹線」について
【前編】リニア中央新幹線完成遅延による不動産の資産価値への影響はコチラをご覧ください。
住宅ローンの金利はどうなるの？
一方で住宅ローンの金利は政策金利が上がると上昇する傾向にあります。何故ならば、変動金利の指標となっている短期プライムレートは政策金利があがると連動して上昇する傾向にあります。
※短期プライムレートとは…金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満の期間の貸出）に適用する最優遇金利のことを指します。
日本の銀行はみずほ銀行の短期プライムレートが上がると、それに連動するように各行の住宅ローン金利が変動していきます。
▽これから住宅ローンを組む方向け▼
「銀行別の住宅ローンの特徴」についてはコチラをご覧ください。ネット銀行と民間銀行の違い
また、スムハジメは日ごろからX（旧Twitter）で口を酸っぱくして言っておりますがネット銀行はこの短期プライムレートを「参考」にしており、「連動」はしておりません。そのため、その銀行の業績などによっても変動する要因があったりして、イマイチ予測が出来ません。
※Xより引用
実際に楽天銀行は2020年時の変動金利の基準金利が1.177％に対して2024年8月現在の基準金利は1.383％となっており、
※楽天銀行公式HPより引用
2020年から2024年の今日まで短期プライムレートの変動は0.15％に対して既に0.206％の利上げが行われております。
※楽天銀行公式HPより引用
短期プライムレートが上がる以前からじわりじわりと利上げが行われていたのです。
他にもauじぶん銀行が10月1日から0.25％の引き上げが行われる予定になったりと、短期プライムレートの0.15％とは違う動きをしているのが実態です。
彼らは金利が儲けになっていなく手数料商売だったため、ある程度母数が増えて手数料が入ってきたタイミングで短期プライムレートも上がり、引上げの理由が出来たので舵取りをして方針転換したというような考え方ではないかと考えます。
※だからと言って、ネット銀行が悪いわけではなく今でも金利は固定金利などよりはずっと低いのですが。
そういったこともあり、スムハジメの運営する「幸せ富動産」では長期で組まれる方にはネット銀行を。短期で住替え前提の方にはそれ以外の銀行を。それぞれおススメさせて頂いております。
不動産価格はどうなっていくのか。
さて、肝心の不動産価格についてですが。不動産価格の構成は土地代・建物代・営業経費・利益の4要素から構成されております。
一部の市場の声を聴くと「金利上昇により、購入意欲が減退して購入者が減ることにより、不動産価格が下落するのではないか。」というようなシナリオも拝見します。
ですが、私はこれには少し懐疑的で―。
どちらかと言うとまだ、多少上昇の余地はあるのではないか。もしくはせいぜい高止まりが良いところではないかと想定しております。
何故なら、デベロッパーもオールキャッシュでプロジェクトを進めていく訳ではありません。基本的には借り入れを起こし、資金を借りて土地や建築費を払い、顧客に販売→決済時に資金回収という形をとります。
※不動産価格がどう変わるか スムハジメ作
そのため、土地代・建物代などの1プロジェクトに関わる費用にも金利が掛かります。
さらに2024年問題※があり、建築期間も延びその分着工からの販売期間が延びるため相対的に1プロジェクトにかかる金利額も上がります。
※販売期間比較 スムハジメ作
※2024年問題とは…建設業の2024年問題とは、「働き方改革関連法」が適用開始される2024年4月までに建設業界が解決しなければならない労働環境問題のことです。
さらに、広告業者や営業等の人件費も上昇することにより、企業は売値に転嫁せざる負えません。しない場合は単純に利益を削るだけとなります。
多少利益は削れる余裕はあれど、人件費が今後も上昇することを見込むのであれば不動産（マンション）価格の上昇は避けては通れないのではないかと思っております。
不動産の今後の相場について
不動産の今後の相場についてはコチラをご覧ください。結局いつが買い時なのか？
ポジショントークに聞こえるかもしれませんが、正直に申し上げると今の市況から考えると良いマンションを購入するのであれば早ければ早い方が良いと思っております。建築費も人件費も高騰が続いており、今後も下がる可能性はあまり考えにくい状況にあります。さらに金利も上昇する―。
名古屋においては本来発売する予定だったプロジェクトが市況の金額と合わないため、市況が追い付いてくるまで寝かせて持っておくという土地もまぁまぁ見受けます。
つまり、今想定しているよりも高値で出てくるものの予定は大いにあるのです。特に良いものであれば、あるほど！！
※watch Life NEWSより引用
そして本当に良いものは腕時計でも車でも購入時の金額まで落ちてきてくることはなかなかありません。そのため、市況の中にある本当に良いものを見つけ・購入されるのであれば私は早ければ早い方が良いと思っている派です。
以上が私の考える利上げと不動産価格の相関関係についてです。
いかがでしたでしょうか。利上げについては今後ももう一段階上がる可能性も秘めていますが、まだそれも先である可能性も含んでおり正直分からないというのが本音です。
我々は直に市況に触れている感覚に合わせて目に見えるデータくらいでしか、判断ができません。情報化社会ではあるものの、情報がなかなか表に出てこない名古屋。そんな中で富裕層ではない一般の方が良い（お値打ちな）物件を探すのは年々難しくなってきております。
スムハジメはなるべく名古屋のエンドユーザーと売主の情報格差を減らしたい一心でいつもブログを書いています。
そしてこれからも書き続けていきたいと思っております。
今回も最後までお読みいただきましてありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。
どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう。
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不動産価格に金融政策はあまり関係ないという結論でしょうか？？
後、価格決定メカニズムが供給要因の説明にとどまり、需要サイドへの言及がないように思います。
すみません、お返事遅くなりました！
この度はコメントありがとうございます。
仰る通り都心部や名古屋市内等、比較的需要が高いエリアではあまり影響は少ないと考えております。
また、下記についてですが
「後、価格決定メカニズムが供給要因の説明にとどまり、需要サイドへの言及がないように思います。」
すごい嫌な言い方になってしまうかもしれませんが、あまり需要は関係ないと思っております。
というのは、東京・大阪もそうですが名古屋含む地方都市の都市部は半永久的に需要があります。
みなさまよく、高くなったら買う人居なくなる…と仰られますが、買う人はいらっしゃいます。
東京が値上がれば都心部買えなくなった方は、千葉・埼玉・神奈川に移り。
同じように名古屋が値上がって当初名古屋で購入できなくなった層は岐阜や三重、豊田、豊橋などに
移動され、逆に東京や大阪でセカンドが購入出来なくなった層が名古屋へ流れ込んでくると私は思っています。
川上にいた層が川下にくるだけで川上ももっと上流にいた人が下流に流れてくるイメージなので
それが都心であればむしろ川上側にいるので、まだまだ顧客のパイが枯れることは無いのかなと思います。
東京も値上がっても世界的には安いので日本人が買えなくなれば国外の方々が購入します。
そのため、供給（デベロッパー）側も誰かしらが購入するということが分かり味をしめたのが今の東京です。
名古屋も同様に誰かしらが購入するくらいのニーズはある土地なのでなかなか需要をベースに価格決定するのは
難しいのではないかと思っております。
長々すみません、まとまってないかも！(笑)