こんにちは！
大阪では次から次に新築マンションが建設/販売されていますが、最近主流の販売手法は
【アンダー販売】
ですよね。
前からもアンダー販売は勿論あったのですが、最近では都心の高級/高額タワマンであればアンダー販売が当たり前になってきており、まずはアンダーで販売をして価格帯・申込状況・抽選状況などを考慮して一般の1期販売の時に値上げして販売するケースもあります。
私自身がアンダー販売という言葉を意識するようになったのはブリリアタワー堂島。
モデルルームがオープンして割と早い段階でモデルルームに行ったのですが、ホテル上の高層階を中心に既に「対象外住戸」の部屋が多く『これがアンダー販売か〜』と感じたものです。
それから
- グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE
- パークタワー大阪堂島浜
アンダー販売がある物件だと、1期販売時点で既に選べる部屋が少なくなったり、アンダー販売よりも1期販売で値段が上がるケースもあるのですが、それでも1期で購入できる時点でも十分かと思ったり。。
（結局1期以降も抽選に落選しまくってなかなか新築マンションを購入できないのが最近の悩みですが）
で、今から販売開始になる以下の物件も勿論絶賛アンダー販売の案内中です。
今回はこのうち、先日一般販売向けのウェビナーが開催されたブランズタワー大阪梅田にフォーカスを当ててまとめていきたいと思います！
目次
物件概要
- 物件名：ブランズタワー大阪梅田
- 交通：
Osaka Metro谷町線「中崎町」駅 徒歩3分
Osaka Metro堺筋線「扇町」駅 徒歩7分
JR大阪環状線「天満」駅 徒歩7分
阪急神戸線・宝塚線・京都線「大阪梅田」駅 徒歩12分 - 総戸数：256戸（アンダー販売92戸） ※アンダー販売比率：36%
- 間取り：1LDK〜3LDK
- 専有面積：44.13㎡〜138.33㎡（アンダー販売で完売見込みですが一番大きい部屋は197.90㎡）
- 階数：38階建
- 竣工時期：2027年1月
- 引き渡し時期：2027年3月
- 一般販売スケジュール：2025年4月中旬
- モデルルーム：2025年2下旬
- 引き渡し時期：2025年1月下旬
- 売主：東急不動産株式会社
- 施工：西松建設株式会社
- 管理社会：株式会社東急コミュニティー
- 備考：
駐車場／107台(屋内タワーパーキング92台、屋内平置式14台、屋外平置式1台)
自転車置場／512台(屋内平置式157台、屋内機械式355台)
バイク置場／6台(屋内)
ミニバイク置き場:／47台(屋内)
今後のスケジュール
- 2024年9月中旬〜10月下旬：オンライン商談
- 2025年2月下旬〜：事前案内会（モデルルーム）
- 2025年4月中旬：正式価格発表・登録受付開始
- 2025年4月下旬：1期1次販売会（抽選）
ただ、そこからモデルルームオープン・正式価格発表までが約半年間は間が空くので結構待機時間が長く感じますね。。
なお、アンダーでの案内もスタートしていますが、アンダー販売も正式価格が決まるのは結局年明けなので、アンダー組の方が待つ期間は長く焦らされている感はあると思います。
気になるのは正式価格決定まで半年ほどあることでしょうか…
半年で市況が恐らくもっと高くなると思いますので、そうなった時に正式価格が予定価格から上がるか…
予定価格から一気に数千万円も値上げする部屋が出たマンションだとザ・パークハウス大阪梅田タワーなんかがありますね。
最近は1期1次終わった後の1期2次、2期販売から大幅値上げするマンションも増えてきていますが、せめて予定価格から正式価格は大きく価格を変えずに販売して欲しいもんです。
デザイン
まず建物のデザインですが、最近の増えてきたコーナー部分がラウンドしているタイプのタワマンです。ブリリアタワー堂島やシエリアタワー中之島と同じような外観デザインですね〜。
個人的にブリリアタワー堂島を見て、やはりラウンド型のタワマンはとても素敵ですし、遠くから見ても物件名がわかるほど目立つのでランドマーク性は抜群だと思います。
ただ、中部屋は置いといて角部屋のリビングコーナー部分は丸くなっているため、有効面積が少し狭くなり家具家電の配置には少々苦労しそうだなと。。
もちろん眺望面は通常の四角の角部屋よりも優れていますが、この間取りの使いづらさをどう考えるかはファミリー層になればより一層狭さがきつくなるかもしれません。
（私が角部屋史上最高に素晴らしいと思っているシエリアタワー中之島くらい間取りが良ければ良いのですが）
また、ラウンド型のタワマンは角部屋のFIX窓の清掃や大規模修繕の際は、通常のタワマンより費用は高くなることを角度はしておいた方がベターかと思います。
そもそもラウンド型のタワマンは数が少なく、清掃や修繕のノウハウなども通常のタワマンより少ないため価格に反映されるんだろうな、と考えています。
それでもマンションはカッコ良さ、ランドマーク性も重要なので、パッと見て自分が住んでいるマンションがこのデザインだと毎日帰るのが楽しくなるのは間違い無いでしょうね！
こちらが頭頂部のパース。
パッと見て、シエリアタワー中之島にも見えませんが…素敵です！
北東角が一番近く映ったパースですが、やはりカッコ良いですね。
なお、角部屋のラウンドにも違いがあるのですが、丸みを帯びている角部屋コーナーは南東角と北西角になりますので全体がラウンド型にはなっていない点はご注意を！
丸みを帯びている方が眺望の視野が広がり浮いているような感覚も味わえると思いますので、眺望重視であれば北西角、南東角がオススメです。
ただ、南東角は北野病院があるため大凡20階以上が眺望の抜け感が出てきて、北野病院を少し超えてくると一気に眺望が開けるので階数の検討は重要です。
（100m以上先なのですごく気になるわけではありませんが、北西角は38階建てのローレルタワー梅田があるため、最上階でも完全に抜ける眺望ではありません）
なお、見てわかるようにバルコニーは手すりが透明タイプですね！
これは嬉しい！
透明ガラスバルコニーなので極力眺望は抜ける向き・階数を選びましょう。
続いて北西側の設けられたメインエントランス。
グリーンを追求するデザインを謳っているだけあり、エントランス付近は植栽が豊かで一部低層階の壁面部にも植栽がありますので見てて気持ち良いですね。
マンションの顔とも言えるメインエントランス周りが豪華であると外出・帰宅時もそれだけでハッピーになれると思います。
続いてマンション南側、北野病院がある場所にあるのがガーデンコートです。
こちらもパースを見てわかるように植栽に溢れており、ブランズタワー大阪梅田が完成すると周囲の雰囲気は一気に良くなりそう。
ガーデンコートには車寄せ、平置き駐車場、タワーパーキングなどがあります。
2階部分については後述します。
共用施設
大阪のタワマンの中では256戸では大規模とは言えない規模感ですが、共用施設自体は頑張っています。- 二層吹き抜けエントランスホール
- （2階）ランドリー
- （2階）オーナーズジム
- （2階）ガーデンラウンジ
- （2階）コワーキングテラス（スタディルーム）
- （2階）オーナーズガーデン
- （4階）ゲストルーム2室
- （16階）プライベートサウナ
- （24・25階）スカイラウンジ
近しい物件だと同じ北区のグランドメゾン新梅田タワー、グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEにも住民専用のガーデンがありますね。
この規模感で『えっ、この共用施設入れるの？』と思ったのがランドリーとプライベートサウナです。
エリア的に中崎町は単身の方ももちろん多くいらっしゃいますが、本物件は間取り的にもDINKS、ファミリー層がメインターゲットかと思っておりますのでランドリーがあるのは結構喜ばれるかと思います。
大阪でランドリーがあるタワマンってかなり少ないですからね。
そしてプライベートサウナ…
これ中崎町のタワマンにいるの？と正直思っています。
しかも結構狭い（笑）
パークタワー大阪堂島浜はエリア的にサウナを好む方もむちゃくちゃ多いと勝手に思っていますし、インフィニティプールなどもあるので、かなり尖った商品企画としてサウナは良いと思って入るのですが、ファミリー層が多いであろう住民層にプライベートサウナがどこまで利用されるか気になりますね。
価格はまだ未定とのことですが、パークタワー大阪堂島浜と同じく数時間単位で貸切するスタイルのようです。
パースはまだほとんどの共用施設はホームページ上に上がっておりませんが、現地で見る限り雰囲気はかなり良さそうでした。
エントランスホール
二層吹き抜けのメインエントランスは豪華な造りですね！2階の共用施設フロアにはエレベーターで行くことは勿論、この階段でも行き来することが可能です。
ブランズタワー大阪梅田の横にあるパークタワー梅田のエントランスホールにも大階段があり2階のラウンジに繋がっているので雰囲気は似たような感じですね。
（今販売中のパークタワー大阪堂島浜も2階の共用施設フロアには階段で行くことが出来る造りでしたね）
ちなみに小さな子供がいるすごろく家としてはエントランスホールの真正面に置いてある大きな壺を子供が触って落とさないか超心配です。。
24・25階部分の北西角にはスカイラウンジがあります。
ギラギラとした尖った雰囲気はなく、どちらかというと落ち着いた雰囲気のデザインです。
個人的にはブランズタワー大阪本町が最上階共用施設をアマテラスとして打ち出したことが衝撃で、実際行ってみるとすごい良かったのでブランズタワー大阪梅田ももっと攻めたスカイラウンジでも良かったかなと思ったりはしています。
ちなみに、北西角からは梅田の景色が見れますが100m以上先に38階建てのローレルタワー梅田がありますので完全に抜ける眺望ではありません。
スカイラウンジがある向きはマンションとして眺望が推せるということになりますが、この階数で眺望が抜ける北東角や南西角ではなく、ローレルタワー梅田があったとしても北西角の方がデベロッパーとしてもオススメしたいということなんでしょう。
なお、23階の角部屋の坪単価だと…
南東角(病院抜ける&扇町公園view)＞南西角（パークタワー梅田被り）＞北西角（ローレルタワー梅田があるが梅田view）＝北東角（特に何もないが眺望は抜ける）
の順に価格設定です。
（要は南西角が一番高い）
256戸で共用施設の数も多く、植栽も多いタワマンなので管理費は結構高くなるかと予想します。
まだコチラは未確定なので、確定したら再度まとめたいと思います。
コーチエントランス
コーチエントランスは少々小さめの造りですが、建物の中にあるので雨風しのげる場所にあるのは良いですね。（前作のブランズタワー大阪本町のコーチエントランスは屋根付き屋外でしたし、隣のパークタワー梅田も屋根付き屋外なので、車をよく使う人には良いかと）
なお、36〜38階はシンラスイートフロアという最上位価格になり最低でも3億円前半〜最高10億円前半になりますが、そのフロアの方々は専用の屋内の平置きパーキングが付いてきます。
これは車乗る方からするとむちゃくちゃ羨ましいですが、最低でも3億円前半の価格は買えない…
予定価格
まだ確定しているわけではありませんが、一般販売もウェビナー、営業担当者から聞く限りはアンダー販売価格と一般販売価格は同じ価格帯で販売していく様子なので、アンダー販売からの値上げなしはかなり良心的です。ただ、アンダー販売で角部屋や高層階を中心に既に20倍近くなっている部屋もあるため、アンダー価格自体を値上げするかも？という話も出ているため、ここからアンダー販売も一般販売も変わる可能性がありますので、あくまで「予定価格」ということで。
坪単価
- 全体平均坪単価（予定）：坪800万円
- 30階以下スーペリアのみの平均坪単価（予定）：坪570万円
ある意味、30階以下の価格帯は予定価格1,000万円台を全て999万円にして算出しておりますので、そこだけで見るとニアリーだったかも。
（10,000万円台の予定価格は10,999万円で仮置きして算出）
ぶっちゃけ、この価格は中崎町にしては高いと思っています。
しかし、最近だとパークタワー大阪堂島浜が1フロア上がる毎に1,000万円高くなる値付け感でも最大200倍近い抽選祭りで、今後販売される1期2次販売では低層階住戸のみの販売に関わらず4,000万円〜7,000万円の値上げをしているため、もはや何が適正価格なのか（笑）
周辺相場は後述しますが、今の新築タワマンは周辺相場を無視した値付け感で来たとして不思議ではなく、それが新しいエリアの相場になる可能性は十分あると考えております。
そう言った意味では、堂島と中崎町では堂島の方がマンション価格が高いのは揺るぎない真実ですが、パークタワー大阪堂島浜の1期2次などの価格と比較するとブランズタワー大阪梅田の値段はまだ控えめと言えるので、アンダー販売で20倍近くの倍率になるのは納得できます。
と言っても、パワーカップルでも3LDKは買えない価格帯になってきているのも事実なので、どこまで値上がりするのか、リセール時も同等以上で売れるのかは慎重に検討する必要があります。
〜以前、ブログでまとめた新築販売マップ〜
この時になかなか当選しない新築マンションだけではなく、中古マンションももっと本気で探しておけば良かったと思うことも…
（そもそもJR福島駅近くに完成予定のプレシスタワーは本来時期的には着工しているはずなのに一切工事は進まず、話によると建設費高騰の影響もあるとかなんとか…）
それではウェビナーでの販売予定価格をまとめておりますのでご覧ください。
※予定価格は1,000万円台を999万円にして計算（9,000万円台の価格は9,999万円と設定）
※価格表はクリックすると拡大します
アンダー販売の要望時点での人気部屋は以下の住戸なので、一般販売の時も同じような傾向が見られるかと思います。
- 高層階
- 角部屋
- 広い部屋
プランや階数毎の価格表がもっと見えてくると分析もしやすいため、そこは続報が出たら改めて分析したいと思います。
間取り
Dタイプ 13階：11,999万円（坪単価557万円）
Nタイプ 27階：14,999万円（坪単価647万円）
P-Cタイプ 32階：29,999万円（坪単価910万円） ※プレミアムフロア
S-Eタイプ 36階：44,999万円（坪単価1,090万円） ※シンラスイートフロア
周辺の中古タワマンとの価格比較
まずは近隣の中古タワマンの2024年に入ってからの成約事例とブランズタワー大阪梅田タワーの価格比較をしていきます。- シティタワー梅田東：坪390万円
- パークタワー梅田：坪370万円 ※今年成約された複数のオーナーチェンジ物件を参考に割り戻したすごろく値付け
- シティタワー東梅田パークフロント：坪400万円
- ブランズタワー大阪梅田：坪570万円 ※中古タワマンはプレミアムフロアに相当するあまり成約がなかったため30階以下のスーペリアフロアの価格帯で比較
70㎡に換算すると3,600万円の差…
新築プレミアムとしての差とは言い切れないレベル感ではあります。
これは堂島エリアの新築のブリリアタワー堂島やパークタワー大阪堂島浜と中古の堂島ザ・レジデンスマークタワーの成約事例の差にも似ている現象が起きていますね。
新築プレミアムとは言い切れない価格差が堂島でも起きていて、それが続いているので勿論中古も追随してまだ上がると思いますが追いつくことはないでしょう…
ただ、あくまで投資的側面で考えると
今のうちに周辺のタワマンを購入した方が良い！
というのが正直な感想です。
シティタワー梅田東なども中古成約事例は上昇していますが、それでも同じ北区の中之島や中津、大淀のタワマンと比較すると割安感はあるかと思っていますので、ブランズタワー大阪梅田の価格が正式価格が発表された以降はもう一段階値段が上がりそうな気がします。
2027年の引き渡しまでお金を寝かすなら、中古タワマンを2〜3回転した方が売却益としては賢い選択肢かなとも思ってはいます。
続いて実需の観点。
間取り構成を見ても実需・ファミリー向けの部屋が多いため検討者の大半は実需組だとは思いますが、それでもリセールは気にするもの。
では、肝心のブランズタワー大阪梅田はリセール的にどうなのか？と言うと、今までみたいに数千万円も値段が上がることはないにしろ、数年住んで売却することになっても損することはないかとは思っています。
どこと比較するのか？というのはありますが、
最近だと同じ北区のザ・パークハウス中之島タワーの高層階で坪600万円ほど、グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEの眺望抜ける部屋などで坪700万円ほどでの成約も出ています。
そうすると、このブランズタワー大阪梅田の価格の方が安い部屋/プランもあったりするので、北区全体のタワマンマーケットで比較するとアリな価格帯かとは思っています。
ただ、どの階数、広さやプランでも良いかと言うと、やはりそこは違ってて、リセールを狙うのであれば住戸選びは慎重さが必要です。
（人気の間取りは抽選倍率がかなり高くなりそうなので、妥協・バランスは必要ですが）
〜周辺の中古タワマンとの坪単価比較マップ〜
まとめ
長くなりましたので今回は一旦ここまでにして、追加の情報などが出てきましたら再度記事にしたいと思います。正式価格決定などは2025年になってからなので、今から急いで何かを決断する必要はありませんが、オンライン商談は9月中旬以降に開催をされますので、まずはそこに必ず参加してください。
そうでないと（恐らく）モデルルーム訪問もできないですし、オンライン商談に参加された方、要望書を事前に提出した方は倍率優遇が最大4倍！になる特典もあるため、早期に資料請求して待機してほしいです。
最近の新築マンションのモデルルーム予約は争奪戦になっていますので、予約案内されたらいち早く予約確保しましょう！
（会社の会議出ててもモデルルーム予約案内メールがきたら即トイレに行くと言って席を離れる友人もいますが、それくらいしないと予約確保なんて出来ないです！本当！！）
ということで、次回の投稿もお楽しみに！！
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