リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

今回は市川駅徒歩7分のマンションであるリーフシティ市川ザ・タワーについてレポートしたいと思います。

物件概要

所在地：千葉県市川市市川南２丁目８９番１他
総戸数：674戸
敷地面積：12,200.02㎡
建物竣工：2026年12月
引渡し：2027年3月
階数：地上29階
売主：三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所レジデンス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
駐車場：338台
駐輪場：1,348台
掲示板：リーフシティ市川ザ・タワーってどうですか？

現地周辺地図

https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/genchi.html　より画像引用

物件概要

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立地

駅アクセス

市川駅までは徒歩7分。

フラットでまっすぐな道のりです。歩道狭めなので、ベビーカー移動だと少し狭さを感じますが、その他は問題ないレベルです。

主要駅アクセス

東京駅：19分
池袋駅：42分
品川駅：29分
新宿駅：37分
渋谷駅：41分

平日朝8時着の市川駅から各駅へのアクセスです。

総武快速線・緩行線が両方利用できる駅であり、東京駅まで直通19分とアクセスの良さは特徴です。毎日東京駅に通勤する人からすると緩行線→快速線の乗り換えは地味なストレスになるので、1本でアクセスできる点はプラス要素になりそうです。

近隣スーパー

既存スーパーだと近くにまいばすけっと、市川駅下にオオゼキがあります。

本マンションは複合再開発になりますので、マンション目の前に商業施設が一体開発されます。確定ではありませんがイオン系列が入る可能性が高いです。

ちょこっとしたスーパーができるだけでなく、そこそこ規模のあるイオン（仮）ができる予定ですので、スーパーに加えて飲食・商業も入りそうです。

https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/city.html　より画像引用

イオン（仮）からマンションまで屋根付き動線であれば最高だったのですが、残念ながら屋根はありませんでした。

その代わり部屋の前までイオン（仮）のカートを持って帰れるようです。マンション1階にカート返却スペースを設ける予定とのことなので部屋→1階返却スペースまでカードを戻す手間は発生しますが、マンション1階までカートを持って帰れるだけでも便利そうです。

学校

大洲小学校、大洲中学校区。

大洲小学校までは近くて安心感がありました。

ハザード

江戸川沿いの立地ですので、洪水・高潮のリスクはあります。

デベロッパーもリスクは理解しており、電気室を2階にするなど対策を講じていました。

洪水

0.5m〜3mの浸水エリアになります。

https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/cri05/file/0000461583.pdf　より画像引用

高潮

0.5m〜3mの浸水エリアになります。

https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/cri05/file/0000461583.pdf　より画像引用

液状化

液状化危険度の高いエリアになります。

https://gis.city.ichikawa.lg.jp/webgis/?p=0&bt=0&mp=25-0　より画像引用

建物

共用部

建物全体

廊下：内廊下
各階ゴミ捨て場：◯
各戸トランクルーム：×
24時間有人管理：◯

千葉県では珍しい内廊下です。（ザ・タワーズウエストは外廊下）

デザイン監修は三井の大規模マンションではよく登場する光井純＆アソシエーツです。同社の手掛けるデザインはアースカラーの落ち着いた雰囲気が多いのですが、本マンションも同様に落ち着いた雰囲気になっています。

https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/tower_residence.html　より画像引用

バルコニー手すりガラスの色を住戸毎に変えてV字ラインにしています。

駐車場と駐輪場がマンション内になく少し離れたところにあるのですが、いずれも屋根がありませんでした。些細なことなのですが、日々の生活を考えると特に駐車場へは雨に濡れることなくアクセスしたかったなぁと思ってしまいました（目の前なので本当に微々たるものなのですが…）。

https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/city.html　画像に筆者加工

免震構造を採用しています。

全体的にシンプルな造りで管理も比較的簡単そうだなと思ったら第三者管理が採用されていました。（~~管理がめんどそうなマンションには第三者管理が採用されないので、第三者管理が採用されているか否かは管理の大変さの一指標になりますね~~）

共用施設

共用施設が1階にまとめられており、全体的にシンプルです。

共用施設が多いこと自体はワクワク感があっていいですが、その分維持コストが管理費となって跳ね返ってきますので、ランニングコストを抑制する観点ではシンプルな共用施設も悪くないです。

目の前のイオン（仮）を共用施設代わりに利用できることを考えると、マンション自体の共用施設をシンプルにしてランニングコストを抑えることは個人的にはアリだと思います。

QOLの権化と言われている（私しか言ってない）幕張ベイパークもこのスタイルですね。

マンション内の共用施設は最低限かつ維持費のかからないものとし、維持費を要するけどQOLに関わるものは街の中に別に作る。結果マンションの維持費は抑えられるし、施設を使う人は相応のコストを払ってサービスを受ける。
やはり幕張ベイパークしか勝たん🔥 https://t.co/84dK51hgLD
— 2LDK (@2ldk18) November 7, 2023

1階

キッズスペース
ワーキングラウンジ
ゲストルーム
ランドリースペース
エントランスラウンジ

https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/tower_residence.html　より画像引用

27階

スカイラウンジ

https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/tower_residence.html　より画像引用

一番眺望の良い南西角にスカイラウンジを配置しています。

専有部

全体的にシンプルな専有部ですが、天井高は十分な高さを確保。バルコニー側の柱はしっかり外に出せており、リビングの梁も目立ちませんでした。下がり天井も少なめです。

その他仕様については洗面所の引き出しがソフトクローズ無しだったり、水回りは人造大理石を使っていたり、給湯器がリースだったりしましたが、後述する価格を考えると満足度影響の低い部分を上手くコスト調整している印象を受けました。

住み替え組は少々物足りなさを感じるでしょうが、本マンションのメイン検討層である一次取得の方からすると問題ない水準です。

全体

天井高：2,600mm
サッシ高：2,100mm
床暖房：リビング
換気システム：第三種換気
天井カセットエアコン：×
玄関電子錠：×
玄関前カメラ：×
窓ガラス：T2サッシ
バルコニー隔て板：トール
廊下・トイレ・洗面所床：フローリング

キッチン

天板：人造大理石
側面仕上げ：×
水栓：ストレートネック
ディスポーザー：◯
食洗機：◯
カップボード：×

洗面所・浴室

洗面台天板：人造大理石
洗面室水栓：日本メーカー製
ミストサウナ：×
洗濯機上収納：×

価格

販売価格

平均価格は約坪380万円でした。プレミアム除くと坪365万です。

1期1次ではマンション内で最も条件の良い南向きの高層階から販売を行います。現時点で開示されている価格もマンション内では高単価の住戸ですので、今の価格水準で全戸販売したとすると坪350〜360万くらいになるでしょうか。

「定期借地権」という明確なデメリットはあれど、それをしっかり価格に織り込めていますので、現実的な価格設定という印象を受けました。

16階は高層用と低層用のエレベーター停止階になるので、少し人気になりそうです。

位置関係

Googleマップに筆者加工

周囲に背の高い建物がないので、どの方角も眺望は抜けてきます。

西向きは再開発で建設予定のオウカス（シニアレジデンス）が10階辺りまで、北向きは自走式駐車場が4階くらいまで被ってきます。

リーフシティ市川ザ・タワー、現着です！
〜南向き高層階ビューを添えて〜 pic.twitter.com/UlnsQKiwyP
— 2LDK (@2ldk18) August 23, 2024

南向きは10階あたりから眺望が抜けてきますが、高層階に行けば行くほど目の前の工場が目線に入らなくなるのでより開放感を感じられそうです。値付け的にも低層と高層の価格差をあまりつけていない三井スタイルなので、選べるうちは高層階一択かなと思います。

定期借地権

2100年まで約70年の定期借地権のマンションになります。

定期借地権の詳細についてはリスク・リセールの考え方等以下記事ですべてまとめていますので、ぜひ合わせてご覧ください。

定期借地権を検討するすべての人へ

物件概要

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周辺相場

中古

パークシティ市川　2001年築　市川駅徒歩11分　坪250万前後
ザ・タワーズウエスト　2009年築　市川駅徒歩2分　坪400万前後
プラウド市川　2016年築　市川駅徒歩7分　坪340万前後

沿線中古タワマン

ガレリア・サーラ　2009年築　本八幡駅徒歩1分（直結）　坪380万前後
グランドターミナルタワー本八幡　2013年築　本八幡駅徒歩1分（直結）　坪420万前後
津田沼ザ・タワー　2020年築　津田沼駅徒歩4分　坪360万前後

新築

プラウドタワー小岩フロント　2025年竣工　小岩駅徒歩3分　坪450万前
パークシティ小岩ザタワー　2027年竣工　小岩駅徒歩3分　坪470万前後

総武線東側、駅前タワマン価格 pic.twitter.com/SLNTeSW8Fl
— 2LDK (@2ldk18) August 30, 2024

ベンチマークになるのは市川駅にデッキで直結しているザ・タワーズウエストでしょうか。市川駅の周辺中古から「所有権」だった場合の本マンションの価格を逆算すると坪440万程度です。

本マンションの価格を全戸平均の坪350万とすると、所有権想定価格の約80%（坪350万÷坪440万）となります。

本マンションは約70年の定期借地権マンションになります。既に市場に出回っている定期借地権マンションの価格を分析すると「借地期間残70年は所有権の80%相当」で取引されています。

残70年：80%　→ブリリアシティ西早稲田残60年：70%　→シティタワー品川
残50年：60%　→リビオ日暮里グランスイート
残40年：50%　→桜プレイス

引用元：https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

「所有権の80%相当」の価格で販売される新築定借マンションはかなり希少で、実際はもっと強気な値付けが多い中、本マンションは所有権80%相当の価格を実現しています。

定期借地権のリスクはあれど、そのリスクを織り込んだ価格と評価しています。

管理費・修繕積立金

定期借地権のマンションが所有権マンションと違ってかかってくるのが「地代」と「解体準備金」です。

解体準備金は昨今の建築費高騰の影響&タワマンということもあってかそこそこ高いですが、地代はかなり抑えられていました。（同じ長谷工施工の「リビオシティ文京小石川」の解体準備金は80円/㎡程度を予定）

「定期借地権を検討するすべての人へ」で他定期借地権マンションのランニングコストもまとめていますが、地代が100円/㎡を切るのは優秀な部類です。尚、地主は京葉ガスになり、将来的な地代の価格改定の可能性有（これは一般的）、売却時に地主に手数料等の支払いは不要とのことでした。

タワマン・内廊下・ディスポーザー有・24h有人管理と管理コストが掛かる要素は多くあるにも関わらず、管理費が319円/㎡で収まっているのはかなり頑張っています。

共用施設をシンプルにしたり、駐車場50%設置かつALL自走式という点は管理費抑制に寄与していそうです。

S72F1タイプ（72.9㎡）

管理費：23,260円（319円/㎡）
修繕積立金：10,130円（139円/㎡）
地代：6,800円（93円/㎡）
解体準備金：14,800円（203円/㎡）
合計：54,990円（754円/㎡）

最近は上がる管理費のバランスを取るために修繕積立金を下げるという、とても事業者目線な価格設定のマンションが増えてきています。「管理費」と「修繕積立金」は似て非なるものなので、中身をよく理解しておくことは重要です。

建築年数別㎡あたりの管理費・修繕積立金（月額）… pic.twitter.com/c3vJNLa0VH
— 2LDK (@2ldk18) June 3, 2024

駐車場

1階ロング（5,750/2,500/2,100/2,500kg）：12台/25,000円
1階普通（5,000/2,500/2,100/2,500kg）：56台/24,000円
2階ロング（5,750/2,500/2,100/2,500kg）：13台/23,000円
2階普通（5,000/2,500/2,100/2,500kg）：54台/22,000円
3階ロング（5,750/2,500/2,100/2,500kg）：13台/22,000円
3階普通（5,000/2,500/2,100/2,500kg）：54台/21,000円
4階ロング（5,750/2,500/2,100/2,500kg）：13台/21,000円
4階普通（5,000/2,500/2,100/2,500kg）：54台/20,000円
最上階ロング（5,750/2,500/2,100/2,500kg）：15台/19,500円
最上階普通（5,000/2,500/2,100/2,500kg）：52台/18,500円

（車長/車幅/車高/重量）単位はmm、設置台数/月額料金

住戸に対する駐車場設置率は約50%、全台自走式（5階建て）です。

自走式は①（サイズの制約が大きい機械式と違い）サイズの大きな車が停めやすいこと②管理・修繕コストが安いこと③（機械式と比べると）出し入れが簡単とメリットが大きいです。

最近のマンションは自走式の駐車場が少なくなってきており、設置率50%かつALL自走式の駐車場は珍しいです。自走式でサイズにもゆとりがあるのでアルファードも停めれます。

上で触れた通りマンション間の屋根がないのは少し残念ですが、駐車場内にエレベーターはありました。

角部屋とプレミアム住戸には駐車場の優先権が付く予定です。

まとめ

新築に拘る方にとっては、トータルの支払額に対する満足度の高いマンションだと思います。必要なものを必要なだけ、上手くコストコントロールしています。特に車のプライオリティが高い人にとってはALL自走式の駐車場を持ったタワマンは珍しく、魅力度が上がりそうです。

とは言っても定期借地権が引っかかる…という人は多くいらっしゃると思います。

所有権マンションの他選択肢だと、新築で似たような価格帯に絞ると「プラウド新浦安パークマリーナ」や「ブリリアタワー千葉」になります。東京駅までのアクセスは劣ります。少し予算を上げられる＆街の雰囲気がハマるなら「パークシティ小岩ザタワー」「プラウドタワー小岩フロント」も候補に入ってきます。

パークシティ小岩ザタワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】

中古だと「ガレリア・サーラ」や「津田沼ザ・タワー」が候補になってきます。両マンションとも駅までのアクセスが良い上に今後再開発が駅前に控えているので、中古を許容できるなら周辺中古タワマンはアリだと思います。

定期借地権のマンションを選ぶ際のポイントは、所有権のマンション以上に「出口戦略を明確にすること」です。

20年住んでも借地期間は残50年、少なくても今の中古の動きを見ている限りでは、残期間50年であれば中古でも十分売却ができます。しかし残期間が40年、30年と短くなってくるとリセールバリューもグッと下がってきます。

「10〜20年住んでそのタイミングの家族構成で最適な住まいに住み替える」「取り壊しまで70年住み続ける」のいずれかにハマる人の方がおすすめしやすいです。「将来どうなるかなんて分からない」「心配事を増やしたくない」という人は所有権のマンションを選ばれたほうが無難かと思います。

私が気になった住戸は、noteの裏日記にまとめましたので、ご興味あれば合わせてご覧ください。

【あとがき】リーフシティ市川ザタワー　モデルルーム訪問レポート

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