こんにちはモルモット滋賀です。今回は、滋賀県で家を買う際のマンションと戸建ての比較について詳しくお話します。同じ予算でどちらを選ぶべきか、メリットとデメリットを挙げながら、ランニングコストや資産価値にも注目して解説していきます。また、戸建てについては注文住宅と建売の違いにも触れていきますので、これから家を買おうと考えている方は、ぜひ参考にしてください！

最近ではマンションも当たり前になってきたものの滋賀で家を買う＝ファミリー＝戸建て＝車通勤というのはまだまだ一般的！「持ち家は当然戸建て」という意識の方も是非マンションの魅力を感じてもらえると嬉しいです。

マンションvs戸建て：それぞれの特徴

• 集合住宅の一室を購入
• 共用部分の管理は管理組合が担当
• 立地が都市部中心のことが多い

• 土地と建物を一体で購入
• すべての管理は所有者の責任
• 郊外や住宅地に多い

マンションのメリット・デメリット

1. 管理が楽チン マンションの大きな魅力は、なんといっても管理の手軽さです。外壁の塗装や屋根の修理など、建物の大規模な修繕は管理組合が計画的に行ってくれます。共用部分の清掃や植栽の手入れなども管理会社が担当するので、個人で行う必要がありません。仕事で忙しい人や高齢の方には、この点が特に魅力的でしょう。特に雪耐性は強いです。
2. セキュリティが充実 マンションは通常、オートロックシステムや防犯カメラを備えており、セキュリティ面で優れています。戸建ては侵入経路も多く、マンションでは当たり前の24時間防火防災防犯管理なども自費になります。
   
   
   

   イーグルコート大津中央2丁目のセキュリティ　エレベーターに鍵があるのは滋賀では珍しい

   
   
   

   マンションでは一般的な24時間外部管理　費用は掛かりますが安心ですね。もっと昔は24時間住み込み管理人さんが主流でしたが人件費の関係で最近は大規模マンションのガードマン程度に限られます。

3. 立地が便利 多くのマンションは駅や商業施設の近くに建てられています。滋賀県では、JR琵琶湖線沿線の各駅周辺にマンションが多く立地しています。通勤や買い物の利便性が高いのが特徴です。滋賀でも全然車なしで過ごせるので、その分を家に回すことができます。ただ原付バイクでもいいのであると便利です。
4. 地震に強い 新しいマンションは厳しい耐震基準を満たしているため、地震に強い構造となっています。滋賀県は比較的地震の少ない地域ですが、それでも安心感は大切ですね。戸建ての場合はケースバイケースです。耐震度を高めた住宅も予算次第で作れますが、地震と共に発生する火災にも基本的には強く被害もでにくいです。
5. 初期費用が抑えられる 同じ広さの戸建てと比べると、マンションの方が一般的に初期費用を抑えられます。特に、土地代の高い大津市や草津市では、この差が顕著に表れます。これもケースバイケースですが、大津草津の駅前にそれなりの戸建てを建てようとすると土地が貴重でなかなかの予算になります。それなりの注文住宅だと上物だけでも最近はマンション並みになることも。ただ滋賀ならまだそこまで差はないかもしれません。
6. 共用部が充実　キッズルーム　ゲストルーム　ライブラリ　スタディルーム　コワーキングスペースなど戸建てでは実現できない空間を部屋の外で利用できます。部屋の中でそういった空間やモノ（来客用布団とか）を持たなくていいので部屋を狭くでき、さらにコストダウンが可能です。そういった共用施設がないマンションでも大抵は24時間ゴミ捨て　宅配ボックスなどあり生活がとても便利になります。ディスポーザーもあれば生ごみの問題も解決！家はいつでも清潔です！
   
   
   

   シエリアシティのライブラリ　自分が使わなくとも、購入検討者や来客が感動すればそれだけで価値あり

1. 自由度が低い マンションでは、間取りの変更や外観の改装などが制限されます。例えば、玄関ドアやバルコニーの改造は建物の構造上の制約や管理規約による制限があることがあります。柱の位置も完全固定です。
2. 管理費・修繕積立金の負担 毎月の管理費や修繕積立金の支払いが必要です。滋賀県の場合、月々2万円から4万円程度の負担が一般的です。さらに駐車場は有料で、平置きならさらに月々2万円近い場合もありえます。これは長期的に見るとかなりの金額になります。そして管理組合の運営は自動ではありません、自分たちで行う必要があります。他人事ではなく住民のうち1人1人が責任者なのです。そういった手間や合意形成のトラブルもあります。
3. ペット飼育の制限 多くのマンションでは、ペットの飼育に制限があります。滋賀県は自然豊かな地域なので、ペットと一緒に暮らしたい方にとっては大きなデメリットになるかもしれません。デカ犬は厳しいです。
4. 騒音問題 上下左右に隣人がいるため、生活音が気になることがあります。特に、子育て中の家族や音楽を楽しむ方には注意が必要です。自分は気にならなくとも、相手が気にする場合があるので・・・
5. 駐車場の制限 マンションの駐車場は限りがあるため、複数台所有の場合は不便を感じることがあります。さらに機械式なら出し入れも手間ですし、サイズ制限もあります。滋賀県は車社会なので、この点は重要ですね。
   
   
   

   機械式駐車場　出し入れも面倒だし一旦おりないとだし維持費もバカ高い

戸建てのメリット・デメリット

1. 自由度が高い 戸建ての最大の魅力は、なんといっても自由度の高さです。間取りや外観、庭のデザインなど、自分の好みや生活スタイルに合わせて自由にカスタマイズできます。マンションをはるかに超える高気密断熱住宅なども設計可能です。課金されたスペックの高い戸建ては本当に住みやすいです。意外かもしれませんが断熱性はコンクリートより木が上です。ただマンションは中住戸であればほかの部屋が空気層になるので安請け合いの戸建てよりは断熱性は高い傾向にあります。また、修繕なども自分のタイミングで行うことが可能です。
2. プライバシーが守れる 隣接する住人との距離が保てるため、プライバシーを守りやすいです。滋賀県の住宅地は比較的ゆとりがあるので、この点は大きな魅力となります。東京の細い家みたいに隣のリビングの会話が聞こえてくることは稀でしょう。
3. ペットと暮らしやすい 基本的に制限がないため、ペットと一緒に暮らしやすい環境です。琵琶湖沿いはペットの散歩にも最適です。
4. 庭や駐車場が確保できる 自家用車の複数台所有も可能で、庭でガーデニングを楽しんだり、子どもの遊び場としても活用できます。最近はマンションにも増えてきましたが、電気自動車の充電ステーションなども設置しやすいです。
5. 資産価値が維持されやすい これは滋賀ならではですが、土地が残る戸建てのほうがマンションより長期で見れば資産価値が有利かもしれません。いくら立地が良いマンションでも築40年とかでヴィンテージ化してるマンションは滋賀ではありません。

1. 初期費用が高い 土地と建物を購入するため、同じ広さのマンションと比べると初期費用が高くなりがちです。土地のローンが先行するわずらわしさもあります。マンションにはない諸々がかかることもありますのでしっかり営業の方とすり合わせを行いましょう。
   
   
   

   石山駅徒歩10分の土地。この広さなら滋賀でも6000万円超えてきます。

2. 維持管理が大変 建物の修繕や庭の手入れなど、すべて所有者の責任で行う必要があります。すべては自己責任ですが、一方で例えボロくても修繕しないという「先送り」の権利も得られるといえます。
3. セキュリティ面で不安 マンションと比べると、防犯面で不安が残ります。交通量が多い道路に面しているとカーテンが開けられないということも。車も機械式では考えにくいイタズラなどがあるかもしれません（実家はこれで1台廃車になりました）
4. 立地に制約がある 駅や商業施設から離れた場所にあることが多く、通勤や買い物に不便を感じることがあります。ただし、滋賀県は車社会なので、車があれば問題ない場合も多いです。また、駅近に土地はいうて結構あります。
5. 災害リスクへの対策が必要 地震や水害などの自然災害に対して、個人で対策を講じる必要があります。一部マンションでは防災に対応し、有人管理や災害グッズを備えていることもあります。災害時、家の中で亡くなる方はほとんどの場合戸建ての方です。火災や水害には基本的にマンションの方が有利なことが多いです。「武蔵小杉のタワマン台風の増水による氾濫が起きてエントランスが汚水まみれｗｗｗ」みたいな煽りがありましたが、あの位置に戸建てがあればもっと大変でしたよね。エントランスですみ、個人財産は無事だったというのがマンションの良さです。
   
   
   

   武蔵小杉の冠水。タワマン叩きの材料にされましたがむしろタワマンの強さを証明したとすら思います。

注文住宅vs建売住宅

注文住宅

1. 完全オーダーメイド 間取りや設備、デザインなど、すべてを自分好みにカスタマイズできます。滋賀県の気候や風土に合わせた住宅設計も可能です。ただしこれは工務店によります。一条工務店などはハイスペック・ミドルコストですがその代償として自由度は下がってしまいます。タマホームやアイ工務店、近江住宅では低価格で自由設計が可能なので滋賀でも人気があります。
2. 高品質な材料が選べる 使用する材料を自分で選べるため、高品質で長持ちする家を建てられます。例えば、マンションでは億ションでもありえない海外製の食洗器を入れたり、トリプル樹脂サッシを採用したり、1種換気にすることも自由です。フローリングやドアも納得がいくものを選べます。
3. 将来を見据えた設計ができる 家族構成の変化や将来のライフスタイルを考慮した設計ができます。とはいえ老後はフラットで都心なマンションの方が便利で戸建てから住み替える人は多いです。

1. コストが高い 建売住宅と比べると、一般的に高額になります。滋賀県の場合、地域や仕様にもよりますが、土地もそれなりに広いので3,000万円から5,000万円程度が一般的です。さらにマンションに近い駅近の立地で土地代も合わさると、滋賀県内のどのマンションより高額になるでしょう。なまじ土地が広くなるので、上物が高くなります。
2. 時間がかかる 設計から完成まで、通常6ヶ月から1年ほどかかります。せっかちな方には向いていないかもしれません。まぁ新築マンションも竣工まで待ちますしね。
3. 決断の連続 細かい部分まで自分で決める必要があります。しかもその猶予時間は短いです。間取りだけではなく電気スイッチのメーカーまで指定していかなければならないのです。フローリングやクロス、ダウンライトの位置や種類・・・サブウェイが苦手な方は向いてません。なので大抵の場合家づくりは1回でうまくいかず「3回建ててようやく満足がいくものになる」と言われるわけです。　言いなりでもつまらないし、我をだして設計士のまねごとをしてオリジナル素人図面を見せて設計させていざ住んでみて後悔・・・次はこうするぞ！というガッツが注文住宅には必要です。さらに土地選び・工務店ハウスメーカー選びまで合わせると選択肢は無限大です。1点ものはコスパが悪く、高いお金を払ったのに満足度が低い家にならないように勉強する必要があります。

建売住宅

1. すぐに入居できる 完成していれば物件選びから購入、入居までの期間が短いです。
2. 価格がはっきりしている 最初から価格が決まっているため、予算管理がしやすいです。後からやれ外構費用だ土地の整備費用だ水道管がどうとかはありません。
3. 実物を見て判断できる 完成した状態で内覧できるので、イメージがつかみやすいです。（建売の青田買い　さすがに滋賀ではそうそうないかなと思います）

1. カスタマイズに制限がある 間取りや設備の変更が限られます。滋賀県の場合、地域ごとに特徴的な建売住宅が見られますが、それでも選択肢は限られます。また、一般的に、ですが安価な一方質はそこそこです。高級ブランド建売があるエリアではありません。
   
   
   

   大津京駅徒歩圏内の戸建て　滋賀も細くなってきました　でも3000万円ちょっとと安い！

2. 画一的なデザイン 同じような外観の家が並ぶことが多く、個性を出しにくいです。
   
   
   

   建売は同じ時期に同じ物件が出るので比較になりやすい

3. 立地に制約がある 好みの立地に物件があるとは限りません。

ランニングコストの比較

マンションのランニングコスト

1. 管理費・修繕積立金 月々2万円から4万円程度が一般的です。築年数や規模によって変動します。最初は安く見えてもあとから修繕金が値上がりしたり、一括徴収されたりもします。駐車場代もかかります。
2. 固定資産税 土地部分の固定資産税は割っていくとすごく小さいので比較的低めです。滋賀県の場合、年間5万円から10万円程度が多いです。上物は耐用年数が高く、固定資産税は減価しにくいです。
3. 光熱費 断熱性能が高いため、戸建てより少し低めになる傾向があります。物件にもよりますがＺＥＨなど省エネ適合があればなお安くなります。
4. 火災保険料 戸建てより安くなります。年間1万円程度が一般的です。

戸建てのランニングコスト

1. 修繕費 計画的に修繕を行う必要があります。外壁塗装や屋根の修理など、10年で100万円以上かかることも。しかし管理費や駐車場代はかかりません。
2. 固定資産税 土地と建物両方にかかるため、マンションより高額になります。滋賀県の場合、立地にもよりますが、年間15万円から30万円程度が一般的です。
3. 光熱費 冷暖房効率が悪いと高額になる可能性があります。ただし、太陽光発電システムの導入なども検討できます。電気代があがるほど太陽光＋蓄電池の導入メリットは大きくなります。
4. 火災保険料 マンションより高額になります。年間2万円から3万円程度が一般的です。
5. 庭の手入れ費用 庭木の剪定や除草など、定期的な手入れが必要です。DIYでも業者依頼でも、それなりの出費があります。まぁ管理費がない部分は自前でってことですね。

資産価値の比較

1. 経年劣化による価値低下 一般的に、築年数とともに価値が下がります。ただし、滋賀県の駅近物件など、立地の良いマンションは比較的価値が保たれやすいです。特に、JR琵琶湖線沿線の駅近マンションは値上がり幅も大きく、結果論ですが大正解でした。
2. 再開発の影響 大津市や草津市などの都市部では、再開発によって周辺環境が改善し、資産価値が上がる可能性もあります。東京大阪ほどそんな大層な開発はありませんが。。。しいて言うなら最近は膳所のプリンスホテル近くにたねやが手掛ける「ラーゴ大津（通称ラコリーナ２）」がオープンします！琵琶湖と森に親しむ「ラーゴ 大津」2025年春オープン予定 | たねや (taneya.jp)
3. 管理状態の影響 適切に管理されているマンションは、資産価値の低下を抑えられます。滋賀県では、琵琶湖の景観を生かしたマンションなど、特徴的な物件は資産価値が維持されやすい傾向にあります。
4. 地方都市の特性 滋賀県は大阪や京都のベッドタウンとしての側面もあるため、これらの大都市への通勤圏内のマンションは比較的需要が安定しています。一方で、県内の人口減少が進む地域のマンションは資産的には弱いです。

1. 土地の価値 建物は築年数とともに価値が下がりますが、土地の価値は比較的安定しています。滋賀県では、交通の便が良い地域の土地は、特に価値が保たれやすいですね。例えば、大津市の膳所エリアや草津市の草津～南草津エリアなどは、人気が高く土地の価値も安定しています。栗東辺りも根強い人気です。
2. 建物の品質と維持管理 高品質な材料を使用し、適切に維持管理された戸建ては、資産価値の低下を抑えられます。が、最初に支払ったコストをペイできるほどかというと・・・
3. 自然災害リスク 滋賀県特有のリスクとして彦根あたりの大雪があります。琵琶湖が氾濫とかはあり得ないと思って頂いて良いかなと思います。とはいえハザードマップで安全性が確認できる地域の戸建ては、資産価値が安定しやすいです。
4. 地方都市ならではの魅力 滋賀県は自然豊かで住環境が良いため、この特性を生かした戸建ては資産価値を維持しやすいです。例えば、琵琶湖の眺望が楽しめる高台の物件や、広い庭付きの戸建てなどは、独自の価値を持ち続ける可能性が高いですね。ここは資産価値がどうこうより、滋賀に戸建てを建てる最大のメリットだと思っています。自然があれば資産価値というよりその辺の物件は全部同じ自然を共有しているので・・・

滋賀県ならではの住宅選びのポイント

1. 琵琶湖の影響 湖岸近くの物件は湿気対策や一部地域ではびわこ虫への覚悟が重要です。マンションなら湖の眺望が魅力ですが、上層階ほど風の影響を受けやすいので注意が必要です。洗濯物が良く飛んでいきますのでしっかりクリップしましょう。戸建てなら湖岸の自然を生かした庭づくりが可能ですが、湖岸沿いの戸建ては電車アクセスが良くないので車生活になります。畑ばかりで生活利便性もよくないです。というか琵琶湖ビューの戸建て　ほぼ聞いたことないです。少なくとも窓の外は全部琵琶湖みたいな家は激レアです。
   
   
   

   琵琶湖眼前ビューの戸建ては一般的な選択肢ではない

   
   
   

   琵琶湖ビューのマンションは生活利便性も考慮してありえる！

2. 歴史的な街並みとの調和 近江八幡市や彦根市など、歴史的な街並みが残る地域では、景観に配慮した住宅選びが求められます。戸建てなら伝統的な外観デザインを取り入れやすい・・・かも。
   
   
   

   こういう家　どうですか？

   
   
   

   近江八幡小　かっこよすぎる

3. 豪雪地帯への対応 滋賀県北部の豪雪地帯では、雪対策が重要です。マンションなら除雪の手間が少なく済みますが、戸建ての場合は屋根の形状や耐雪構造の考慮が必要になります。あと通勤手段。
4. 交通アクセス JR琵琶湖線沿線と、それ以外の地域で利便性に大きな差があります。マンションは駅周辺に集中しているため通勤に便利ですが、戸建てなら郊外の自然豊かな環境を選べる反面、車依存度が高くなる傾向があります。

まとめ

モルモットが住宅展示場を見に行った記録

戸建て派の方がマンションに住むなら、せっかくでしたらマンションらしさがすごくでる以下の物件がおすすめ！

シエリアシティ大津におの浜

プラウドシティ大津京

プレサンスロジェ大津京レイクヴィラ

赤く塗ったあたりが琵琶湖ビューのマンションの供給があるエリア

プラウドシティ公式サイトより　実際はここまで琵琶湖眼前ではないのであくまでイメージです

ウェリス近江八幡

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

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記事に出てくる新築マンション

• シエリアシティ大津におの浜
• 3,499万円予定～4,839万円予定
• 滋賀県大津市におの浜二丁目
• 東海道本線（JR西日本） 「膳所」駅 徒歩7分 （メインエントランスより）
• 2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 68.00平米～73.71平米
• 9戸／総戸数 708戸

• プラウドシティ大津京
• 3,258万円～1億4,898万円
• 滋賀県大津市柳が崎字南柳
• 湖西線 「大津京」駅 徒歩11分
• 2LDK～4LDK
• 63.83平米～170.18平米
• 16戸／総戸数 357戸

• プレサンス ロジェ 大津京 レイクヴィラ
• 2980万円～5980万円（先着順）
• 滋賀県大津市柳が崎字小麦尻
• JR湖西線 大津京 駅徒歩11分
• 1LDK～2LDK+2S（納戸） (1LDK・1LDK+S(納戸)・2LDK・2LDK+S(納戸)・2LDK+2S(納戸))
• 47.08m²～84.53m²
• 9戸／総戸数 63戸

• ウエリス近江八幡
• 滋賀県近江八幡市鷹飼町字檜木町
• JR東海道本線／近江鉄道八日市線「近江八幡」駅徒歩2分
• 2LDK～4LDK
• 62.91㎡～154.86㎡
• 販売戸数 未定／総戸数 290戸

こちらの物件も見られています

ジェイグラン京都西大路
公式サイト