【MR訪問】極楽湯跡地「ザ・ライオンズ札幌植物園YAYOI GARDENS」完全解説【札幌タワマンくん】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

財布に眠っている北のたまゆらのスタンプカード、レシートと一緒に捨てがち。
こんにちは！地元愛の塊、札幌タワマンくんです！

北のたまゆらは札幌で大人気の温泉チェーンです。学生時代から何十回と行っておりますがスタンプ10個集められた覚えがありません。いつも気づいたら財布から消えています。
北のたまゆらの他にも札幌には、ほのか、花ゆづき、極楽湯、etcと身も心も癒される温浴施設がたくさんあります！今回はそんな極楽湯(さっぽろ弥生店)の跡地で建設されるザ・ライオンズ札幌植物園YAYOI GARDENSについてレビューいたします！（温泉が出るわけではないみたいです）

正式には、JR北海道グループが運営していた極楽湯さっぽろ弥生店とホテルさっぽろ弥生の跡地であり、約5,400㎡という広大な土地の東側敷地2093㎡部分に大京さんが分譲マンションを建設するというプロジェクトです。西側敷地には賃貸マンションと商業施設の建設が予定されております。

今回は最後に札幌タワマンくんについての想いも書かせていただきました。
ご覧いただけますと幸いです。

それでは行きましょう！

1 物件概要
2 最初に
3 立地
4 建物
5 価格と間取り
6 総評
7 最後に

物件概要

所在地：北海道札幌市中央区北3条12丁目1番2
交通：札幌市地下鉄東西線「西11丁目」駅徒歩8分
総戸数：83戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上15階建
完成年月：2025年6月予定
引渡予定：2025年6月予定
敷地面積：2,093.23㎡
先着順販売価格：5,280万円～9,740万円
先着順販売間取り：2LDK～4LDK
先着順販売専有面積：61.67㎡～94..44㎡
売主：株式会社大京/北海道旅客鉄道株式会社
施工：株式会社砂子組
駐車場総台数：49台
自転車置場総台数：83台

※先着順住戸については2024年9月吉日時点です。

掲示板：ザ・ライオンズ札幌植物園YAYOI GARDENSってどうですか？

物件概要

資料請求

最初に

思うことがいくつかあるので最初に書きます。

・HP記載の物件概要に先着順住戸の記載なし。
・MR来場時にもらえる価格表に成約済の記載なし。

この2点、購入者目線どうなんだろうと感じました。
情報公開してなんぼの今の時代、若い世代のファミリー層をターゲットとするなら情報は常に更新し続けないと勝てないというのが現マーケットに対する個人的見解です。当物件のやり方は情報に疎い方を狙っているのでは…と思ってしまいました。情報公開せずにひとまずMRに来場してもらい、来てもらってからゴリゴリに詰めるやり方。札幌市内の他のライオンズ物件のやり方は必ずしもこうではないので、あえて古いやり方で攻めようとしている思惑が伺えました。（他の物件でもやっているなら会社の意向・方針だと理解できますが）真っ向勝負では他物件に勝てないと考えての戦略なのかも…。それを踏まえて当物件を見ていくと面白いと思います。

立地

立地はいわゆる植物園・近代美術館エリアになります。
植物園と知事公館はもちろん、ミニ大通公園など自然が多い環境です。昔からかなりマンションが多く、居住性を求める方に好まれるエリアですね。
このエリアの強みは、中央区でありながらビル群に囲まれていない、そして自然に囲まれながら札幌駅や大通、桑園駅まで歩いて行けるという居住性です。この一点においては、円山エリアや創成イーストエリア、中島公園エリアなど同じ中央区内で比較しても唯一無二の強みとなっております。買い物も不便を感じず、徒歩圏内のコープさっぽろか15分歩いた先の桑園イオンがあります。
中央区の他エリアより割と安価なのであらゆる世代に好まれますが、その分競合も多く、新築マンションという優位性をあまり見出せないエリアという印象です。供給過多なのかな…。

エリア内での価格比較を見ていきましょう。
当物件の平均坪単価は280万円です。
新築物件ですとクリオ札幌北４条ミッドグレイス(平均坪255万円)（近日中にスムラボ投稿予定）、規模感は小さいですがシティホーム札幌ステーションスクエア(平均坪250万円)が競合として販売中です。
過去物件ですと「プレミスト札幌ステーションURBAN SEED」(2018年新築販売時平均215万円⇒直近成約平均坪210万円)や「レーベン大通公園THE CENTRAL」(2019年新築販売時坪210万円⇒直近成約平均坪210万円)がございます。あくまで平均坪単価と直近成約平均坪単価の比較なので、成約された階数や間取りが違うので判断が難しいですが、中古価格があまり伸びていないエリアです。
ぶっちゃけこの時点で当物件に対してかなり厳しい印象を受けました。居住性重視の方が選ぶエリアだという前提として、リセールバリューが最優先ではないにせよ、同じく新築の「クリオ札幌北４条ミッドグレイス」を魅力に感じる方は多いのかなと感じました…。

そういった近隣比較を踏まえた当物件の特徴は、地下鉄「西11丁目」駅徒歩8分という駅距離と、札幌駅・桑園駅・大通駅が全て徒歩15分圏内という点かと思います。駅利用が多くかつ札幌駅や桑園イオンにも買い物に行く層にはドハマりですね。ただそれだけだと「クリオ札幌北４条ミッドグレイス」にも流れてしまうと思うので、プラスアルファで冒頭にも述べた同敷地内の商業施設の存在次第かな…という感じです！

↓こうやって見ると、札幌都心かつビルビルしくない緑に触れられるエリアって限られますね。

建物

↑ミニ大通公園から見た当物件です。やはりこの立地の強みは緑ですね。都心でありつつ、喧騒を感じない日々を送ることができそうです。

↑↓エントランスホールがエリア性ともマッチングしており、自然を感じ、温かみのある空間醸成がされております。

設備仕様は他の札幌新築物件と同じく標準です。
珍しい点は、三重セキュリティとシェアサイクルがある点です。
あとゼッチマンション。

価格と間取り

平均坪単価280万円ですが、今後の下層階の価格を加味して270万円ほどになりそうです。ちなみにトランクルーム1㎡含む面積です。このトランクルーム含む面積マジでやめてほしいｗｗｗ

↓11~15階の角部屋はしっかりコーナーサッシ気味になっており特別感があります。ですので角部屋狙いなら上層階がいいですね。（MR行った時点で残2戸だったので完売しているかも）逆に中層階や低層階だと角部屋の恩恵が薄い。だが中住戸と単価差がほぼ変わらないため、それならまだ角部屋がいいよねってなりそう。

A2タイプ：3LDK/77.00㎡/南西角/7F 6,440万円(坪277万円)

Bタイプ：3LDK/67.40㎡/南/7F 5,440万円(坪268万円)
Bタイプ：3LDK/67.40㎡/南/11F 5,530万円(坪271万円)

Eタイプ：2LDK/61.67㎡/南/7F 5,140万円(坪276万円)
Eタイプ：2LDK/61.67㎡/南/14F 5,300万円(坪284万円)

Hタイプ：4LDK/94.44㎡/南東角/11F 9,740万円(坪341万円)

やはりオススメはコーナーサッシ気味のこちらの間取りです。
サンルームも魅力的ですし、植物園が一望できる東側の眺望も期待できます。
また、階数ごとの価格差が20万円ずつなので、上階のほうがお買い得感あります。むしろ私はここの間取り以外は惹かれませんでした…。

物件概要

資料請求

総評

このエリアがよくて札幌駅や大通へはタクシー使うという高齢者にオススメしたい物件です！！！
私が今までレビューしてきた物件の中でダントツ、ピンポイントなターゲットですね…。
やはりエリア的に競合が多いのと、リセールバリューが望みにくいのが若い方に推しづらい点です。

上層階はアリだと思いましたが、今後の中層階・低層階をご検討の方は一度足を止めることをお勧めします。

と、まぁ厳しいレビューになりましたが、今だからこその意見です。
明るい話でいくと、この価格帯が安く見える時代がすぐ来ます。来年から販売される予定の中央区新築マンションの坪単価は、軒並み坪300万円を超えることが予想されます。来年の新築ラインナップが見え始めたら、比較して当物件が安く見えてくると思います。ただそれは現在販売中の他新築マンションにも同じことが言えるので、、、うーん、厳しい！！！

現在販売中の物件をたくさん見てきましたが、ＭＲに行きながら取り上げていない物件は山ほどあります。なにか尖った部分があるマンションをレビューしようと心がけブログ活動をしてきました。せっかく私のブログを見ていただいている方には良い選択をしてほしい。だからこそ中途半端だと私が感じる物件をレビューするのは失礼だと思い、多くの物件のレビューをスルーしてきました。
今回、当物件をレビューするのはとても迷いました。
だけど良い物件を良いと伝えるだけではなく、中途半端だと感じた物件とその違和感を共有することにも、今のマーケットでは需要があるのではないかと思い始め、当物件をレビューすることに決めました。しかも販売状況が好調と聞いたので余計に。
もしも既にご購入されていて気分を害された方は申し訳ございません！！！

マジで今の札幌新築マンションマーケット悩みますね…。
みんながみんなに自信持って勧められる物件は1,2物件だけです。
あとはターゲットが偏りすぎていて、必ずしも刺さると言える物件が少なすぎる…。
だからこそ発信活動を頑張っていきます。

今後もありのままを伝えていきます。
どうぞよろしくお願いいたします！！！

最後に

Ｘで一足先にご報告しましたが…
ついに10月から宅建業としての「札幌タワマンくん」を正式にスタートしました！！！

札幌タワマンくんを運営している弊社、株式会社エゾデベは『北海道に更なる付加価値を』という想いを理念とし日々活動しております。札幌のタワーマンションは、札幌市民にとってはもちろん、市外・道外・国外からも移住やセカンドハウス目線で注目されているのにも関わらず、専門的に扱える業者がいない、かつプリミティブで不透明な取引が多い状況です。北海道の不動産業界が北海道の良さを活かしきれていない。そんな状況を変えるきっかけを作りたい。そこで、お客様のため、北海道のため、業界のため、弊社の理念に沿って何ができるかを考え、立ち上げたのが「札幌タワマンくん」です。札幌のタワーマンションに特化して情報を透明化していきながら、札幌の魅力をお伝えしていく。そんな想いで今後も活動していきます。どうぞよろしくお願いします！！！詳しくはHPをご覧ください！

札幌タワマンくんHP

もちろんタワーマンションの仲介だけではなく、従来の新築マンション購入のご相談はもちろん、新築マンションのモデルルームへ同行したり、タワマン以外の中古マンションの仲介に入ったり、札幌のマンションの売買でしたら幅広く対応させていただくことができます！是非一度お気軽にご相談ください！

ちなみに今回の「ザ・ライオンズ札幌植物園YAYOI GARDENS」公式HPのトップページに弊社が映ってますｗ
↓赤丸で囲ったので探してみてください！

以上、「ザ・ライオンズ札幌植物園YAYOI GARDENS」のレビューでした！