こんにちは！
今回は三菱地所レジデンスが直近、大阪で販売するタワマンの第二弾である「ザ・パークハウス心斎橋タワー」のモデルルーム訪問レポートです。
心斎橋エリアではローレルタワー心斎橋が2019年に竣工しておりますので、およそ5年ぶりの新築タワマンとなりますので待っていた方も多いのではないでしょうか？
第一弾のザ・パークハウス大阪梅田タワーは1期1次から大幅に値段が上がりましたが、それでも抽選が続き今は販売STOPとなり一旦モデルルームはcloseしています。
竣工は2025年10月にも関わらず残り30戸（残17％程度）なので、2025年4月の万博開業以降に再度値上げして販売すると思われますが、本当に順当ですね…
ザ・パークハウス大阪梅田タワーは大幅値上げしながらもここまで抽選祭りになるほど人気になるとは・・・というのが正直な感想ではありますが、1期1次はお得すぎましたね。
ちょうど1年前の記事になりますが、当時値上げしたと言いつつ坪360万円台〜の販売、平均で坪480万円程度だったので、この1年の値上がりは大阪都心部は特に激しさを感じます。
■ザ・パークハウス大阪梅田タワーの過去記事はコチラ
それでは第二弾となるザ・パークハウス心斎橋タワーのモデルルーム訪問内容に行ってみましょう！
物件概要
- 物件名称：ザ・パークハウス心斎橋タワー
- 所在地：大阪府大阪市中央区博労町3丁目1番、南久宝寺町3丁目53番5(地番)
- 総戸数：222戸
- アクセス：
Osaka Metro御堂筋線、長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅 徒歩6分 (3番出入口)
Osaka Metro御堂筋線、中央線、四つ橋線「本町」駅 徒歩6分 (12番出口)
Osaka Metro堺筋線、長堀鶴見緑地線「長堀橋」駅 徒歩9分 (2-B番出口) - 販売予定時期：2024年12月上旬予定
- 間取り：1LDK～3LDK
- 専有面積：42.77m2～151.33m2
- 引き渡し予定時期：2026年12月中旬（予定）
- 駐車場：総戸数に対して90台（エレベーター型90台）、他に来客用2台（エレベーター型）
- 売主：三菱地所レジデンス株式会社
- 施工：株式会社鴻池組
- 管理形態：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
総評
価格は超高額であるが希少性のある立地から人気になるのは間違いなし！低層階を中心に投資購入も多いと想定！！推しポイント
- 心斎橋エリア最高層のランドマーク性
- 心斎橋筋商店街から徒歩数十秒の立地で悪天候の場合でも通勤・買物利便性が良い
- 設備仕様は他マンションより高め
- 低層階を中心に投資でも検討できそうな住戸アリ
- 心斎橋、本町駅、長堀橋駅の複数の駅まで徒歩9分以内
- KOHYOやライフなどのスーパーにも徒歩圏内、大丸心斎橋店などの百貨店も徒歩8分程度
残念ポイント
- 3LDKを中心に値段が超高額
- 複数路線は使えるものの駅近立地ではないため中古時に本町駅周辺のタワマンと競合になるとやや分が悪い
- 小規模タワマンのため共用施設は少なめ
- 学区の開平小学校までは大人の足でも22分の距離（そもそもファミリー層が住むエリアではあまりないかもしれませんが…）
デザイン
まず建物デザインですが、黒を基調としたデザインになっておりパッとみた印象だと、ここ最近急高騰している「シティタワー梅田東」などの住友不動産のシティタワーシリーズのような外観となっております。前作のザ・パークハウス大阪梅田タワーが白を基調としたデザインでしたが、心斎橋タワーは対照的に黒を基調とした大人っぽいクールなデザインです。
大阪のタワマンを眺めてみても黒のタワマンは数少ないので目立ちそうです。
全体的に高級感のある天然石を多用しており、基壇部・エントランス柱・1階共用部などで石の種類を変えて変化のあるデザインになっております。
実際モデルルームには各場所毎に設置する天然石のサンプルが置いておりますが、どれも高級感のある色・触り心地でしたので、直接モデルルームで触っていただければと思います。
エントランスの雰囲気はザ・ファインタワー大阪肥後橋にも似ているような気もしますが、どちらも高級感がありますね。
心斎橋筋商店街から20秒くらいの場所に完成しますので、今までとはガラッと一気に雰囲気を変えてくれる、そんなタワマンになりそうです。
共用施設
- 1階：エントランスホール
- 30階：ゲストルーム
- 30階・31階：ビューラウンジ
ただ、クオリティは非常に高いものになっておりますので、恐らく内覧会などで直接見るのが楽しみになると思っています。
エントランスホール
222戸と規模感は大阪では小規模タワマンに入る戸数感ではありますが、しっかり二層吹き抜けにしているのは価格帯なりに力が入っていると言えます。光の演出にこだわり豪華な雰囲気を作り出していますし、置いてあるソファやローテーブルなどもシックなデザインが多く立地なりにファミリー層よりDINKSや単身者をターゲットにした造りです。
ザ・パークハウス大阪梅田タワーはエントランスも白を基調としていたので、エントランスホール自体も対照的な造りになっているのが特徴的です。
ゲストルーム
30階北西角にゲストルームが1室のみあります。図面を見る限り40㎡前後くらいの広さですが大人っぽい雰囲気があるviewバス！
オーバーヘッドシャワーも付いているオシャレなゲストルームなので是非泊まってみたいもんです。
ビューラウンジ
30階・31階にあるビューラウンジは北東角に位置しますので、眺望の抜け感は一番良いポジションとなります。やはりラウンジが2層抜き抜けは高級感・解放感があり素晴らしいです。
ザ・パークハウス大阪梅田タワーは淀川を眺める自然を感じられる眺望に対して、心斎橋タワーは都心の輝きなどを楽しめる眺望になっています。
31階にはドリンクセラーがあり、自身がよく飲むワインやアルコールなどをストックする場所がありますので、お酒を飲むのが好きな方はこのビューラウンジは良さそうです。
なお、ドリンクセラーは
- 冷温：12台分 月額2,000円
- 常温：6台分 月額1,500円
ザ・ファインタワー大阪肥後橋でも採用されておりますが、大阪のパークハウスシリーズとしては恐らく初採用の機能じゃないでしょうか。
スカイラウンジでお酒が飲めるタワマンは大阪でも増えてきましたが、ドリンクセラーがあるマンションは片手未満なのでハマる人はいそうですね。
皆さんなら何をストックしますか？！
設備仕様
設備仕様は非常に高級感のあるものになっていますのでタワマンからの住み替えの方でも十分満足するレベルかと思います。気になった設備仕様をピックアップします。
- 電子錠
- 各階個別宅配BOX
- 二重床二重天井
- キッチン/洗面台/トイレ手洗いカウンターフィオレストーン
- ローシルエットトイレ
- グレースフロア（4〜25階）：2,500㎜
- ロイヤルフロア（26〜31階）：2,600㎜
- ロイヤルフロア（32〜33階）：2,750㎜
- プレミアムフロア（34〜35階）：3,000㎜
個人的にはブランズタワー大阪梅田は2,700㎜で二重床頑張って欲しかったですが…
みなさんはどちらの方が好みですか？！
予定価格
- 平均坪単価：700万円
- 最安坪単価：426万円
- 最高坪単価：1,242万円 ※32階までのロイヤルフロアの価格帯。34階、35階のプレミアムフロアの価格帯不明。
（ブリリアタワー堂島も今でこそ坪700万円は超えますが、1期1次の段階は坪600万円台が平均）
うーん、高い！
と言うのが正直な感想ですが、安く感じる部屋もあり絶妙な値付けです…
階数と方角により坪単価も大きくことなりますので、眺望による価格差は他のタワマンより激しいです。
なお、3LDKが異常に高い、悲しい！
ザ・パークハウス大阪梅田タワーの時もそうでしたが、18階以上の中層階フロア以上にしか3LDKを用意してなく、しかも3LDKに大幅に価格を載せております…
本物件では南西角と南東角が方角的には特に高額な向きになりますが、同じ21階フロアで見ると
- 南西角21階 2LDK：坪743万円
- 南東角21階 3LDK：坪1,009万円
実際、モデルルームの営業担当の方曰く、3LDKの購入検討者も多く抽選になりそうだとのこと…
（一体どこにそんなお金持ちが…）
とは言え、まさに昨日今日の話ですがパークタワー大阪堂島浜の9階角部屋で坪930万円の部屋が途中時点の申込倍率で16倍になっていますので、21階で坪1,000万円だったら全然売れちゃうんだろうなと思ったりしています。
少し怖いのは本物件の価格で抽選部屋が多数出るようであれば、本町周辺の中古タワマンは更に値段が上がってしまいそうなので、本物件には手が出ないけど周辺でタワマン欲しいという方は今のうちに中古タワマンの検討を進めるのが良いかもしれません。
新築での競合であれば同時期に販売される中崎町のブランズタワー大阪梅田タワーになるかと思いますが、全体的な価格帯は本物件の方が高額となります。
本物件のプレミアムフロアの1つ下のフロアであるロイヤルフロア32階の坪単価が1,200万円前後に対して、ブランズタワー大阪梅田は最上階1つ下のシンラフロア37階で坪1,200万円前後となります。
心斎橋と中崎町を同じ立地で語るのは違うと思いますが、価格帯の比較としてご参考ください。
※100万円台は50万円で表記しております。（例：8,200万円台は8,250万円で記載）
※画像はクリックすると拡大します。
投資購入で賃貸で回すなら低層階の北西角は坪単価も安いですし人気になりそうな予感。
実需検討であれば周囲が結構ビルに囲まれていることもあり、15階以上の方が値段は高いですが満足度はその分一気に上がると思います。
また、低層階の1LDKは人気出そうですね。
グロスが6,000万円台なのでとりあえず一部屋持っておく、単身の方が住むには坪単価的にもグロス的にもオススメできます。
場所や規模感は違いますがシティタワー大阪本町は現在も新築で38㎡5,800万円台〜で販売中のため坪単価だけでいくと本物件の方が西向きであれば安くなります。
心斎橋駅徒歩圏内、心斎橋筋商店街がすぐ隣で買物利便性も良いため、特に単身の方には良いのではないでしょうか。
方角による価格差
7階の方角別 坪単価
7階はどの方角も眺望に課題ありです。割安と言う点では北西角が圧倒的に安いので投資観点でも人気になりそうな感じですね。
15階の方角別 坪単価
この階数でも北西角が一番安くなります。都心部なので眺望がなかなか完全に抜ける階数ではありませんが、東向きは高い建物が少ないため抜け感を狙うなら東向きが単価も安くオススメです。
21階の方角別 坪単価
南東角は3LDKの坪単価なので1ヶ所だけ単価が凄まじいことになっております。。この階層になると角部屋としての眺望感も楽しめてくるのか北西角の単価が少し上がっています。
ランニングコスト
管理費＋修繕積立金：506円G70I 70.49㎡：35,670円/月
※この他にインターネット料金1,991円/月額、顔認証システム363円/月額（共用部は鍵なくても顔認証のみで通行可能。専有部の玄関は鍵が必要…）が必要となります。
〜参考〜
- ザ・パークハウス大阪梅田タワー：486円/平米
- GGO：550円/平米
周辺タワマンの成約価格
本物件と比較的近い場所に位置するローレルタワー心斎橋は成約事例が少ないですが、直近で22階が坪569万円で成約しています。本物件の21階と比較すると3LDKは単価が違いすぎますが、北西角、西向き・東向きであれば同じような価格帯で新築のザ・パークハウス心斎橋タワーが買えるとなると相場的には違和感ありません。
ブランズタワー・ウエリス心斎橋も高層階を中心に値段は上がってきていますが、ザ・パークハウス心斎橋タワーの影響でもう少し値段が上がりそうな雰囲気ありますね。。
ローレルタワー心斎橋
2019年築- 22階 3LDK 80.15㎡：13,800万円（坪569万円）
- 11階 2LDK 62.19㎡：6,980万円（坪371万円）※2023年10月成約
ブランズタワー・ウエリス心斎橋 サウス&ノース
2017年築- 21階 2LDK 73.91㎡：10,000万円（坪447万円）
- 30階 1LDK 77.75㎡：13,800万円（坪587万円）
- 33階 3LDK 93.28㎡：16,800万円（坪595万円）
- 11階 2LDK 61.06㎡：5,880万円（坪318万円）
スケジュール
- 正式価格決定：11月下旬
- 登録申込・抽選会：12月上旬
- 契約会：12月下旬
- 鍵の引き渡し：2026年12月
その他
第三者管理
本物件はマンション内で管理組合を運営するのではなく、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託を行い外部の方が運営を担っていきます。外部と言いつつ、同じ三菱地所グループの会社なので変なことにはならないと思いますが、今後もこのような第三者管理の物件が増えていくのでしょうか…
役員・理事になると稼働がかなりかかりますし、投資購入が多い物件などであれば理事会運営も大変だとお聞きしますので、このような形もありなのかもしれません。
（その分、毎月のランニングコストにも反映されます）
御堂筋フルモール化構想
御堂筋線は2037年に向けてフルモール化＝歩行者天国にする計画があり、徐々に歩道のスペースが広くなっていきます。京都の四条通りも車道を減らし歩道が拡張されておりますが、現在の御堂筋も一部区間では既に歩道が広くなってきているため久々に行くと『こんな歩道広かったっけ？』となります。
完全にフルモール化したら別道路の南北の移動の渋滞が増えそうな気はしますが、フルモール化すれば関係人口も増えるでしょうし、それに合わせて商業も活性化していく可能性もありますので、本物件を購入した場合は特に将来ビジョンとしては期待したい計画となります。
まとめ
グラングリーン大阪などの影響で北区は注目タワマンは多かったですが、心斎橋エリアの新築タワマンは久々の供給となりますので、気になる物件です。心斎橋エリアは海外の方からも人気ですし、勤務先の影響で北区のマンションは検討できない、、という方もいらっしゃるので222戸の戸数であれば値段が高くても売れる物件になるかと思います。
ただ、正直結構高いなと価格表を見返すたびに思ってはいますので、前作のザ・パークハウス大阪梅田タワーやGGO、パークタワー大阪堂島浜の1期1次価格のような投資目線で見てもすごくポテンシャルがある感じではなく実需メインでの購入をオススメしたいです。
とは言っても、パークタワー大阪堂島浜が数千万円の大幅値上げした低層階の部屋でも高倍率になっているので、もしかしたら本物件も抽選多数になるのかも…
最近は相場のアップデートが追いついていない状況なので、本物件もまたモデルルームに訪問した際には改めて価格考察を行いたいと思います。
とりあえず今言えるのは『高額な新築マンションの販売が始まる前の周辺の中古マンションは狙い目！』と言うことです。
恐らく、本物件の価格がオープンになっていくことで周辺の中古タワマンも徐々に値上がりしてくる可能性が高いのですし、まだポジションをお持ちでない方は新築マンションに落選するリスクも考慮しておく必要があるため、まずは中古マンションを購入しておくのが良いかと思います。
その上で、2〜3年後に引き渡しとなる新築マンションに申し込みするのが最近の賢いマンションの買い方だと思っています。
（私はこの2年で10回以上連続で新築マンション落選中です。）
お困りのこと、ご不安なことがあればお気軽にご相談ください！
次回もお楽しみに！！
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