隈研吾に懸けてみませんか？

先日ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズに国立競技場などのデザインを手掛けた隈研吾氏が携わると発表され、かなり注目を集めております。

今回の記事ではそんなザ・パークハウス武蔵小杉タワーズを中心に、武蔵小杉の未来や周辺の中古マンションについて私なりに思っていることをまとめてみようと思います！

ぜひ最後までご覧ください！

ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町1丁目390番1
  
  
  

  公式HPより引用

• 交通：JR南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分～4分
• 総戸数：1,438戸（サウス：719戸、ノース719戸）
• 敷地面積20,172.59㎡
• 駐車場：600台
• 間取り：1LDK〜4LDK
• 専有面積：44.07㎡〜136.04㎡
• 販売予定：サウス2025年8月上旬、ノース2026年2月
• 引渡予定：サウス2028年2月中旬、ノース2028年9月中旬
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社フジタ　東京支店

yossyview

あくまで今回のテーマは武蔵小杉について考えるですので、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズは今回あまり深掘りすることなくご紹介していこうかと思います。

価格などが発表されたら、再度記事にしますので楽しみにしていてください！

まず完成予想CGを見たyossyの第一印象は「ん、豊海タワー？」でした。

豊海タワーも外観は非常に人気がありyossyも好きな外観でしたが、こちらも負けず劣らずの外観でツインということもあり、連想しました。

2棟とも荘厳・圧巻・立派と非常に人気が出るだろうなあという印象です。（隈研吾監修なので当たり前と怒られそう）

外観完成予想CG
公式HPより引用

またデザインもさることながら、足元を贅沢な芝生公園として使うというランドスケープもこのマンションの魅力でしょう。

デザイン×ランドスケープ、そこに武蔵小杉という立地は敵無しの可能性があります！

アクセス・ロケーション

こちらも申し分ないですね！東急・相鉄の直通が始まったこともあり、相互乗り入れ29路線という訳のわからない事態になっております。

公式HPより引用

もちろん朝の混雑は避けては通れませんが、都心だけではなく横浜や川崎へも通勤しやすいので勤務場所が遠くて、、という心配は全く無いでしょう。

• 横浜駅　湘南新宿ライン・東横線で直通11分
• 川崎駅　南武線で直通8分
• 渋谷駅　湘南新宿ライン・東横線で直通14分
• 東京駅　横須賀総武線で直通17分
• 新宿駅　湘南新宿ラインで直通21分
  （全て最短時間）

外観・ランドスケープ

この項目は総合成績であれば満点の★5を超える評価をつけたいほど魅力的です。

まず外観は初めに書いた通り、隈研吾監修のツインタワーでかなり魅力的で迫力のあるデザインとなっております。

やはり隈研吾といえば「木」というイメージの通り随所に木々を感じるようなデザインとなっており、「大地から生える二本の大樹」というデザインコンセプト通りの外観になることでしょう。

外観完成予想CG
公式HPより引用

ランドスケープは2つのタワー棟の足元に日常使いに便利な商業棟がそれぞれ完成し、その間を全て芝生公園や散策路とする計画になっています。

ランドスケープ計画図
公式HPより引用

緑はもちろん取り入れながらも真ん中に大きめの商業施設を造るのではとyossyは思っていましたが、このランドスケープは意外でしたし一気に住民の満足度は高まりますね！

設備・仕様

内部の設備や仕様ももちろんハイクオリティです。

外観が大樹なのであれば内部は木の幹をイメージした、年輪のようなデザインとなっています。本当に木の中に住んでいるような感覚になりそうです。

ノース棟エントランス完成予想CG
公式HPより引用

サウス棟エントランス完成予想CG
公式HPより引用

ただ共用施設の数はツインタワーにしては少なめかなという印象です。

ラウンジやスカイデッキ、キッズルーム、ゲストルーム、ランドリーはありますが、ジムやゴルフレンジ、プールなどは配置されませんでした。

ツインだと共用棟を作ってそこにまとめて、、というような事も考えられましたが芝生公園を広くするために無くなったのかも。。

まあそんなたくさんいらんなあ。という人にとってはコストカットで管理費が低めの期待もできますし、芝生公園も広くなって良いことづくしかもしれません。

少ないと言ってもそのクオリティは間違いない　 スカイラウンジ完成予想CG
公式HPより引用

間取り

• S-97Atype 97.84㎡ 3LDK+WIC+SIC+2TR

公式HPより引用

• S-78Btype 78.18㎡ 3LDK+2WIC+SIC+TR

公式HPより引用

• S-73Atype 73.80㎡ 3LDK+WIC+SIC+TR

公式HPより引用

• S-66Atype 66.65㎡ 2LDK+WIC+SIC+2S+TR

公式HPより引用

• S-53Atype 53.76㎡ 1LDK+WIC+SIC+S+TR

公式HPより引用

建築計画

武蔵小杉の周辺マンション

さあここからは周辺のマンションについてです！

もちろんパークハウスが完成後の未来のお話も交えながら、yossyなりの展望を語っていきますのでチャンネルはそのままでお願いします！

ドレッセタワー武蔵小杉　築1年　武蔵小杉駅徒歩3分

• 武蔵小杉の南フロントにあるので、高層南向きの眺望が素晴らしい
• 内廊下や顔認証ロックなど設備面も充実
• 1〜2階部分は商業施設となっており利便性も高い

• 周辺は居酒屋が多く、歩道も細め
• 商業施設にスーパーが入っていない
• 南西の低層階は前面にマンションが被ってしまう

yossyview

マンションの売りは間違いなく高層南向きの眺望なので、その価格に手が届くなら築も浅いですし間違い無いでしょう。

内廊下を採用していたり、ちょうどコロナ渦中の建設だったため非接触の最新機能が多く備わっています。

マンション商業施設にスーパーが無いのは残念ですが、駅徒歩3分の好立地ですし駅周辺へ行けばなんでも揃えることは容易にできます。

ただ武蔵小杉エリアの中では居酒屋が多く歩道も狭いので、ファミリーよりはDINKSの方がおすすめかと感じています。

yossy的ドレッセタワー武蔵小杉が合う人

現在の価格

• 22階南側角　３LDK84㎡　17000万円　坪単価665万円
• 21階北東向き　2LDK76平米　12800万円　坪単価549万円

コスギサードアベニュー　ザ・レジデンス　築4年　武蔵小杉駅徒歩1分

• 大きめの商業施設と直結
• 武蔵小杉のど真ん中にありながら築浅
• 共用部や価格、築年数、間取りとバランスが良い

• 北向きは計画中の2棟がかなり被ってしまう
• どの方角も完全に抜ける眺望は無い

yossyview

コスギサードアベニュー　ザ・レジデンスが合う人

現在の価格

• 12階北側角　２LDK59㎡　9480万円　坪単価523万円
• 10階南西角　3LDK78㎡　12580万円　坪単価530万円

パークシティ武蔵小杉ガーデンズ　イースト・ウエスト　築6年　武蔵小杉駅徒歩6〜8分

• 北側が抜けており、価格を抑えながら眺望を得られる
• 相互利用可能な共用部が充実している
• 今後の開発での伸びしろが大きい

• 南側はマンションが立ち並び眺望は抜けない
• 武蔵小杉の中では駅から遠めになる

yossyview

武蔵小杉エリアの中で現時点では最北にあたるタワーマンションです。ただパークハウス武蔵小杉が完成すると、最北はそちらに移りますがほとんど被っては来ないので北側の開けた眺望は守られます。

さらにツインタワーそれぞれの共用施設が相互利用可能となっているため、非常に充実しております。

また後述もしますが今後の開発での伸びしろが1番大きいマンションではないかとyossy的には思っています。中でも三井の新築マンションが完成すると、マンション直結のデッキが駅前まで繋がり利便性が格段にアップします。

このデッキが駅近くまで繋がる…!

これはかなりマンションの評価が上がる要因に間違いなくなるでしょう。武蔵小杉の道路はやはり人通り、車通りが多いので住む側からしても非常に助かります。

ただ物件の南側は武蔵小杉のマンションが立ち並ぶので眺望にはあまり期待できません。また現時点では武蔵小杉エリアでは駅から遠めという印象です。

横須賀線はかなり遠くなりますし、東急の駅も道をいくつか渡って行く必要があります。（現時点では）

他のエリアからすれば駅から近い部類なのですが…武蔵小杉ゆえにですね…

パークシティ武蔵小杉ガーデンズ　イースト・ウエストが合う人

採光より眺望重視で今後の開発で恩恵を受けたい方

現在の価格

• 30階北向き　２LDK70㎡　10950万円　坪単価511万円
• 46階北西角　３LDK81㎡　12980万円　坪単価526万円

イースト

• 39階北向き　2LDK72平米　11500万円　坪単価527万円
• 48階南西角　2LDK80平米　13480万円　坪単価557万円

シティタワー武蔵小杉　築8年　武蔵小杉駅徒歩4分

• 武蔵小杉のシンボル的な外観
• グランツリーが足元にあり利便性が高い
• 横須賀線・東急線の両方からアクセスしやすい

• 共用施設の数が少し物足りない
• ダイレクトウィンドウのフィルム劣化の懸念

yossyview

yossyが思う武蔵小杉で1番目立つ外観なのがこのシティタワー武蔵小杉です。黒を基調にしたダイレクトウィンドウの造りに、太さや53階建という高さも相まって荘厳な雰囲気を演出します。

そして利便性も高く足元には武蔵小杉最大級の大型商業施設『グランツリー武蔵小杉』があり、さらには東急武蔵小杉駅とJR横須賀線武蔵小杉駅の間（ともに徒歩約5分）という非常に便利な場所に位置しております。

共用施設が少なめ、ダイレクトウィンドウで暑さやフィルムの劣化が気になるということを除けば、かなり完成度が高いマンションであることは間違いありません。

ただ立地的に今後建つ新築には良くも悪くも影響されにくいというマンションですので、新築が高値で出た場合でもそれに引っ張られての値上がり幅は小さめとなりそうです。

シティタワー武蔵小杉が合う人

外観が好みでグランツリーと横須賀線を日常使いしたい方

現在の価格

• 23階南向き　3LDK70平米　12980万円　坪単価612万円
• 40階北向き　2LDK54平米　9780万円　坪単価591万円

さらに三井の新築が控える。。

ここまでザ・パークハウス武蔵小杉タワーから始まり、武蔵小杉のマンションをいくつか紹介してきましたが、現在もう1つ新築マンションの計画が武蔵小杉にあることはご存知でしょうか。

それがJR南武線の線路北側にある「ホテル・ザ・エルシィ」跡地に建つ三井の43階建タワーマンションです。まだまだ具体的な名称や外観は決まっていませんが、もう建築計画自体は定まっております。

三井の建築計画

マンション完成に伴い、現在は建設予定地の手前で切られているデッキが駅のほうまで伸びる予定となっています。最終的にJR南武線寄りの北口付近まではペデストリアンデッキが繋がることになる予定です。

工事完了予定が2029年10月となっておりますので、入居は2030年頃になるのでしょうか。いずれにしろ非常に楽しみな開発となっていますね！

建設予定地

2棟が建つことの影響と対策

さあこの三菱・三井の新築マンションによって武蔵小杉エリアにはどのような影響を及ぼすのでしょうか。

3つのシナリオを予想してみました！

シナリオその1：小杉1丁目の価格が新築売出価格に合わせて上昇する

これはどのエリアでも共通ですが、新築の販売価格に応じて中古は価格が上がっていきます。もうしばらくすればパークハウス武蔵小杉タワーの価格が分かってくるかと思いますが、周辺中古はその相場に釣られてくることでしょう。

しかもその相場は三井の新築が完売するまで、下がるということは考えづらいのではないでしょうか。

シナリオその2：2028〜30年ごろに買い替えラッシュが発生し、中古の供給過多が起こる

周辺のマンションも築10年を超えてきて、エリア内での住み替えを考える方も多くなるでしょう。そこへ魅力的な新築が一気に販売されれば、もちろん新築へ流れる方は多くなりそうです。

となれば周辺中古の供給が増えることは間違いありません。

シナリオその3：武蔵小杉全体の北向き住戸へ影響が…

新築の2棟は武蔵小杉エリアの中で北寄りに建設されます。その為物件によって差はありますが、北側の眺望が多少なりとも悪くなってしまうことは必至かと思われます。

中でも先述のサードアヴェニューの北向きはかなり被ってくる立地ですので、検討時はしっかり確認したほうが良さそうです。

サードアヴェニュー
この手前に建設予定

yossyが取る対策は…？

もしyossyが今後武蔵小杉の新築どちらかを狙っているとする一次取得者だとするならば、ズバリ『パークシティ武蔵小杉ガーデンズの北向きにポジションセット！！』

ペデストリアンデッキの延伸と周囲の開発という伸びしろが多い点、そして北側は開発が進んでいく中でも眺望が守られる方角という点からこの答えを導き出しました。

同じ状況の方々にとって参考になれば幸いです！

今回も最後までご覧いただきありがとうございました！

それではまた会う日までええ暮らしを！

パークハウス建設予定地

新築マンションの資料請求（無料）

記事に出てくる新築マンション

• ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ
• 神奈川県川崎市中原区小杉町一丁目
• 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分 ～4分（※北口）
• 1LDK～4LDK
• 44.07平米～136.04平米
• 販売戸数 未定／総戸数 1,438戸