浦和ザタワー（URAWA THE TOWER）のモデルルームに訪問してきましたのでまとめます。
モデルルームに訪問したのは随分前なのですが、バタバタしていたら記事化がすっかり遅くなってしまって気がついたら登録期間に…ということでスピード重視でザザッとまとめます。（スピード重視なので細かいミス等あれば暖かくご指摘いただけると助かります。）
概要
浦和駅徒歩3分、総戸数525戸です。徒歩3分表記ですが、駅出た瞬間に自宅が見えるので体感はもっと短く感じるかと思います。
https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/map/ より画像引用
交通
朝8時着想定だと、東京駅：27分、新宿駅：26分です。普段都内のマンション見ていて浦和に地縁がない私の感覚だと東京と新宿両駅に30分以内でいけることに驚きました。もちろん直線距離にすると都内まで距離はあるのでタクシー乗ると昇天しちゃいそうですが、電車利用であれば都内に出るのも便利です。
共働きが増え、転職のハードルも下がっていく世の中になると、特定の1駅だけのアクセスがいい駅って選びづらかったりするんですよね…複数駅へのアクセスの良さは浦和の強みの一つだと思います。
学区
高砂小学校区になります。浦和エリアの中でも人気の高砂小学校、しかもマンションの真裏が小学校になります。
これは子育て世帯的には大きな加点ポイントでしょう。
私の持論の一つですが、不動産の価格維持の観点では「共働き子育て世帯にウケるか否か」は重要な要素だと考えています。高いけど、東京都アドレスじゃないけど、買う理由がある。これは将来的な出口においても重要と考えます。
もちろん通学路が短いことは子どもの安全に繋がりますし、親のサポート負担が減る点も嬉しいポイントです。
ハザード
水害、液状化リスクの低いエリアです。ハザードリスクが低いこと、これは浦和のストロングポイントです。
荒川氾濫時の浸水リスク
https://www.city.saitama.lg.jp/001/011/015/002/003/p008311_d/fil/ara_iru_tizu.pdf より画像引用
液状化リスク
https://www.city.saitama.lg.jp/001/011/015/002/001/p047531_d/fil/3-07-6.pdf より画像引用
買い物
コルソ、伊勢丹、パルコといった商業施設に加えてイトーヨーカドーも近くですし、飲食店も周囲にたくさんあります。買い物、飲食で困ることはないでしょう。狼煙に行きたいのにいつもタイミング合わず行けてない…
油そばから狼煙へのゲームチェンジ。軸をずらして生きていく。※まあまあ混んでた pic.twitter.com/K359P0EGqf
— ゆーすけ@浦和住みリーマン (@kayaern) May 15, 2024
建物
共用部
B1階〜4階が商業施設、6階〜27階が住戸になります。敷地東側が商業・西側に住戸が配置されます。東側の商業側にも入口があり、商業と住戸は建物内で繋がっているとのことでした。
メインエントランスが駅から反対側の敷地西側にあるのですが、どうせなら駅側（東側）にドカーンとカッコいいエントランスを構えてもらえると毎日駅からの帰宅がもっとワクワクするのにな〜と思ったりしました。（駅側にエントランスがあるとセキュリティ上は望ましくないと思うので良し悪しありますが、私は一人でドヤりながらイケイケのエントランスに吸い込まれたい派です。ミーハーだから）
店舗部分は地権者保有とのことで、リーシングも地権者が主体で行う予定とのことでした。なので直前までどんなテナントが入るかはわからなさそうです。下駄商業のテナント充実度はデベロッパーが主体でリーシングをやったほうが、使い勝手の良いテナントが入りがちなので、その点は残念でした。
外廊下です。
専有部
埼玉のタワマンとしては高いスペックですが、価格を踏まえるとこんなもんかなという水準です。浴室はLEDライン照明になっていてカッコよかったです。（プラウドは浴室LEDライン照明採用しがち）
換気システムが階によって異なります。12階以上が一種換気、11階以下が三種換気になります。
（専有部ではないですが）バルコニーの手すりが曇りガラスでした。せっかく眺望の抜ける住戸が多いのにもったいないなという印象です。外からの視線を気にしなくていい点はプラスなのですが、私はバルコニー手すりクリアガラス協会という過激派団体に属していますので、リビングでソファに座った状態でも眺望を楽しめるクリアガラスだともっとテンション上がったのにな、と感じました。
全体
- 天井高：2,650mm
- サッシ高：2,100mm
- 床暖房：リビング・主寝室
- 換気システム：第一種換気/第一種換気（階によって異なる）
- 天井カセットエアコン：×（壁掛け標準設置もなし）
- 玄関電子錠：◯
- 玄関前カメラ：◯
- 窓ガラス：？
- バルコニー隔て板：トール
- 廊下・トイレ・洗面所床：タイル
- 天板：フィオレストーン
- 側面仕上げ：×
- 水栓：グースネック水栓
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：×
- 洗面台天板：フィオレストーン
- 洗面室水栓：ハンスグローエ
- ミストサウナ：◯
- 洗濯機上収納：◯
価格
価格表の作成間に合ってませんので、追って更新します。ごめんなさい（土下座）他の人のブログ読んでください（他力本願）方角、眺望で価格差付けていました。低層でも眺望が抜けて日当たりも良い南向きは強気、その分西向きは弱気な値付けとなっていました。
比較的条件の良い住戸から1期1次では売り出しているので、買うなら1期1次ですね。
気になる住戸
買えるなら角住戸良いなと思いました。本マンションのように太いタワマンは角部屋比率が少なめです。希少性は将来的な価値になると考えます。
また実生活においても、中住戸はバルコニー手すりが曇りガラスなので室内で座った状態では眺望を楽しむことができません。その点角部屋はダイレクトウインドウになっており、リビングから眺望を楽しめる点は日々の満足度に寄与すると考えます。将来的に売却することになった際も多くの検討者はリビングに入った瞬間の開放感を評価しますので、中住戸と比べた時に角住戸の開放感は評価されるポイントになると思います。
南向きに比べ西向きが弱気な値付けだったので、中住戸だと個人的には南向きより西向きが良かったですね。1億切る西向き低層2LDKなんかは坪500万程度とお得感すらありました。（6階は目の前が商業エリアの室外機置き場になるので注意）
周辺相場
新築は自分がMR訪問した時点の価格だったり、先着順の販売住戸を元に試算していますので多少のズレがあるかもしれません。目安程度にご覧ください。広域新築
・ライズゲートタワー：坪260万
・プラウドタワー小岩フロント：坪450万
・パークシティ小岩ザタワー：坪470万
・パークタワー大森：坪580万
・シティタワーズ東京ベイ：坪600万
・ザ豊海タワー：坪620万
・リビオシティ文京小石川：坪620万（70年定借）
・ザタワー十条：坪630万
・パークシティ高田馬場：坪650万
★浦和ザタワー：坪670万
・パークシティ中野ザタワー：坪740万
・パークタワー勝どき：坪850万
・シティタワー新宿：坪850万
・グランドシティタワー月島：坪900万
・グランドシティタワー池袋：坪900万
周辺中古
・ザ・パークハウス浦和タワー 2017年築 駅徒歩4分 坪490万
・シティハウス浦和仲町 2017年築 駅徒歩9分 坪370万
・ザ・パークハウス浦和岸町 2018年築 駅徒歩7分 坪390万
・ガーデンハウス浦和仲町 2021年築 駅徒歩8分 坪360万
「埼玉県」というアドレスだけ見ると高見えしますが、都心アクセス・教育環境・商業/飲食の充実度・ハザードリスクのいずれもが高いバランスでまとまっている街という目線で見ると、広域で見ている人が興味を持つのも分かります。
浦和に地縁があれば、浦和NO1マンションというステータスはより響くでしょうからこの価格でも売れちゃうだろうな、というのが印象です。
まとめ
浦和だけでなく、埼玉県で見てもこんな特級立地は今後当面出てこないと思います。浦和のランドマークマンションになり続けるポテンシャルがあります。当然引き渡し後も指名買いの多いマンションとなるでしょう。私は浦和に地縁があるわけではないので詳しいことはわからないですが、「地元の富裕層向け」のプライスで売りつつ「地元の富裕層がそこまで興味ない」立地のマンションもあったりします。そんなマンションは新築時のSNSの盛り上がりほど引き渡し後の中古の価格が伸びてなかったりします。（具体的なマンション名は控えますが…）
そんな中、本マンションは「地元の富裕層」に支持される立地だと考えています。そう思った一つが多くの地権者住戸です。
地権者が高層階のプレミアム住戸を含め多様な間取りを確保していました。地権者住戸って低層階の小さな部屋に集まりがちだったりするのですが、ここまでバラけるのは珍しいです。もちろん賃貸に出すケースも一定あるでしょうが、古くから土地を持っている地権者が土地を手放したくないと思うほどの魅力があるのでしょう。
地元の富裕層に支持されることの魅力はその富裕層が将来的な購入検討者になるだけではありません。その富裕層の贈与や相続を受けて購入する家族も将来的な購入検討者になり得ます。贈与する側が気持ちよく出せる立地か否かは今後重要になってくると思います。
「埼玉県のマンションで坪670万」と聞くと目ん玉飛び出ますが、「教育・ハザード・都心アクセス・飲食商業充実が高いレベルで揃う浦和の最強立地に建つランドマークタワマン」と聞くとこの価格も納得かなと思います。前者に感じてしまう人は本マンションに向いておらず、後者に感じる人向けのマンションですね。
都心のタワマンみたいに契約から引き渡しまでの間に2倍に価格が上がりました！みたいな上がり方をするマンションではありません。全体的に値付けは強気にも感じます。それでもここに住みたいと思うなら新築のタイミングで購入しておかないとなかなか住めないかもしれません。
このマンションに住む浦和愛強い人の次の住み替え先が想像できません。また一度手放したら最後二度と手に入らない希少立地ということを考えると、新築引き渡し後中古の売り出しが少ないマンションになる可能性が高いです。湾岸エリアのタワマンのように待っていれば好きな間取りがポコポコ出てきて中古でもチャレンジできるようなマンションではないと思うので、このマンションに住みたいたいと思って、住みたい間取りがあって、予算的に今チャレンジできるのであれば、チャレンジしたほうが後悔が少ないかなと思います。
こんな浦和NO1マンションに新築購入できるタイミングで住宅購入を検討できているのが奇跡です。予算内で住みたいと思う人は新築の1期1次で買えるチャンスを逃さないようにしてください！
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