こんにちは、月末のナカハラです。
リビオタワー品川の予約を10月13日にメールが来たので取ろうと夕方に予約を入れようとしたら既に満席で、それから今日まで何度もキャンセル待ちを調べたのですが、ついに一回も空きが出てきませんでした。
東京大阪の市場があまりにも暴騰していて、一説によると年収1500万同志2馬力3000万のパワーカップルであったとしても金利や生活費、税金など考慮すると16000万ほどしか新規での購入は無理だそうです。
とすると、東京23区都民に憧れる新規購入若手カップル世帯にもギリギリ手が届くのがこのリビオタワー品川やパークシティ中野 ザ タワー位が限界なような気もします。
いつか来る暴落がどの時期かは読めないのですが、坪700万～800万で70㎡３LDKで15000～17000万くらいが限界なのだろうと思います。
”資産性があるから高くてもさらに高く売れれば良いじゃないか？”
という話もありますが、そもそもその値段が適切なのかという話では実需のマンション価値としては余りにも高値掴みの可能性ということも考えなければならないですし、
”自分で住むのだから貸した場合の利回りなんてどうでもいいや!!”
という話もあるのですが、運用として考えた場合家賃ベースで採算が取れないというのは非常に危険です、万が一ローンが払えなくなった場合、直ぐに売れるとか限らないため時間稼ぎをしなくてはならない場合など、苦しくなって相場より安い値段で売らなければならないことも起こり得ます。
大体マンションを売る場合3カ月位で売れる値段が標準的とは言われています（もちろん場所と物件、時期にもよります。）
苦しくなって早期投げ売りというのはどんな場合でも避けたいですよね。
湾岸の物件売却の時に引き渡しと同時で売り出して3日以内で売買確定などということは売り主側の値段が安すぎるということです。
そんなこんなで今回のリビオタワー品川です。
URL： https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/residence/
所在地：東京都港区港南3丁目7-2ほか（地番） 東京都港区港南3丁目4（住居表示）
交通：JR山手線・JR京浜東北線（根岸線）・JR東海道本線・JR横須賀線・JR上野東京ライン・JR東海道新幹線「品川」駅港南口徒歩13分、京急本線「品川」駅高輪口徒歩17分
階数：地上34階
総戸数：815戸
敷地面積：6,821.38㎡
建築面積：3,189.28㎡
竣工：2026年5月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2026年10月上旬引渡（予定）
売主：日鉄興和不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 九州旅客鉄道株式会社 京浜急行電鉄株式会社 中央日本土地建物株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
掲示板：リビオタワー品川ってどうですか？
長谷工は昔は安かろう悪かろうで、10年経年すると劣化が激しいとかいろいろ言われていましたが、志が段々追いついてきたのか、安く工事を請けまくって供給を増やして有名になってきたせいか、少しずつ物は良くなっているような気がします、東京だけでなく神奈川、名古屋、大阪の物件もたくさん手掛けていますね、あくまで最近の物件についてなので未だわかりませんが、、
上のオブジェは某ビール会社の金のアレをつぶしたような感じですが、個性的ですよね、もしくはプールのないシンガポールのマリーナベイサンズぽい？ ちなみに東南アジアのタワーマンションの最近の流行は屋上プール付きが大流行りですが日本はいつも暑いわけではないですから維持費のかかかるプールはないほうが良いと個人的に思います。
徒歩13分というのが近いのか遠いのかというと、駅直結とかが多い昨今ではかなり遠い部類に入るタワーとなります。
徒歩13分というのは改札まで1分80メートルで計算した数値ですので、信号や雨風があれば相応に遅れます、体感ですと徒歩分が増えれば増えるほど、80メートル/分とはならずに遅くなるように思えます。
ここも実質18分位かもしれませんね。
日鉄興和不動産ですが、リビオブランドで有名ですが「大宮スカイ＆スクエア」ザ・タワー/ザ・レジデンス大宮とかリビオタワー羽沢横浜国大などで有名ですが、その中でも今回の品川が一番大きなプロジェクトだと思います。
日鉄興和は普通に考えると超大手デベロッパーなのですが、三井・住友・三菱などの物件と比べると、プロモーションから設備まで、どうしてもワンランク落ちるイメージがあるのですが、その代わり建物の値上がり順位は少し前までNO.1でしたと宣伝していましたが、供給数の問題か何かわかりませんが、住まいサーフィンではランキングには乗っていないですね。
2023年関東売主別値上がり率ランキング
| 順位 | 売主名 | 平均値上がり率 (1年あたり) |
物件数 (棟数) |
事例数 (件) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 三井不動産レジデンシャル | 6.1% | 122 | 1717 |
| 2 | 住友商事 | 5.8% | 20 | 183 |
| 3 | 大和ハウス工業 | 5.1% | 37 | 492 |
| 4 | 阪急阪神不動産 | 5.0% | 21 | 210 |
| 5 | 伊藤忠都市開発 | 5.0% | 30 | 312 |
| 6 | 東京建物 | 4.8% | 26 | 287 |
| 7 | 東急不動産 | 4.6% | 45 | 439 |
| 8 | 三菱地所レジデンス | 4.3% | 120 | 1400 |
| 9 | 野村不動産 | 4.2% | 172 | 2449 |
| 10 | オープンハウス・ディベロップメント | 4.0% | 28 | 258 |
※販売計画の変更に伴い、2024年7月3日まで公開しておりました販売開始予定時期をお詫びとともに変更させていただきます。
【変更前】2024年10月下旬より販売開始予定
【変更後】2025年3月上旬より販売開始予定
駐車場は
267台（タワーパーキング：264台、来客用平置2台、管理用平置1台 月額使用料：未定）となります。
駅から遠いので台数が少ないような気もしますが、都内の駐車場は時間貸しの単価も狂ったように高くなっているので（10分330円で最大制限なしとか！４ｈで約8,000円！）
少な目の台数で良いのかもしれません。
高輪ゲートウェイ駅までの道が整備されればそちらのほうが近くなりそうですが、リビオタワー高輪ゲートウェイというより、リニアも止まる世界のSHINAGWAのほうが良いでしょうね、白金高輪のほうにも地下鉄が延伸するみたいですし。
品川駅は今現在は規模がでかい割に交通の便の良さから超大企業ばかり周辺に集まって港南はさらに倉庫などやたら殺風景なのですが、そのうち生活者がたくさん集まればまた変わってゆくでしょう。
最近あまりにも負け戦ばかりで自暴自棄気味なのですが、マンションは高い買い物ばかりですので自分を見失うことないようにしないと危険だと思います、よって昔より高い自制心が必要になっているとよく思います。
調子に乗らないように自分を律して、みんなで豊かになりましょうね。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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「東京大阪の市場があまりにも暴騰していて、一説によると年収1500万同志2馬力3000万のパワーカップルであったとしても金利や生活費、税金など考慮すると16000万ほどしか新規での購入は無理だそうです。」
これは積算評価と販売価格が乖離して銀行の住宅ローン貸し出しが渋くなり伸びないということでしょうか？
ナゲット様
ご質問ありがとうございます！私も某財閥系不動産販売の方から聞いた話なので、根拠はよくわからないのですが15000万を超えると普通のサラリーマンの方は買い替えとかでないと新規購入は殆ど成立しないと言っていました。
2馬力で3000万はかなり上位のサラリーマン夫婦だと思いますので、それでも新規が難しい理由は推測になりますが、提携ローンの上限が通常は1億円が最大であること（りそななど2億MAXのもありますが、その銀行が提携に該当しているかはケースバイでわかりません）が大きいと思います。
ご参考になれば幸いです。