東寺の五重塔よりも高い建物を建ててはいけないという京都・暗黙のルール
日本国内で最も高い伝統的な木造建築物「東寺」の高さは55m
11月最初の日曜日、東寺の「ガラクタ市」(骨董市、骨董と手作り品のお祭り)にやってきました
早朝5時から開催ということで、びっくり!
訪日旅行者の姿がかなり見られました
毎月21日には、ガラクタ市以上にもっと賑わう「弘法市」が開催され、境内には800〜1200店の露店が並ぶそうです
やる気があるのかないのかわからない風情の店主達とたわいもない話をしながら自由気ままにお店を回るのは実に楽しい日曜日であります
日本国内で最も背の高い伝統的な木造建築物「東寺」の高さは55m
京都では昔から「東寺よりも高い建物を建ててはいけない」という暗黙のルールがあるというのです
過去に景観論争を巻き起こした建物とは
そして京都では、
東寺より高い建物が建設されるたびに景観論争が巻き起こってきました。
ニデック京都タワー 高さ 131m(1964年竣工)
ホテルオークラ京都 高さ60m(1994年竣工)
京都駅ビル 高さ60m( 1997年竣工)
京都中央郵便局は京都駅ビルと同じ高さの60mに建て替えられますが、景観論争が巻き起こっている気配はありません。2029年度の工事完了を目指します
2007年の新景観政策によって街は変わりました
2007年の新景観政策によって京都市内からド派手な看板やネオンが消えました。市街地の３割で高さの最高限度が引き下げられました。もっとも高く建築できた「田の字エリア」は高さ最大45mの最高限度が廃止され→最大31mとなりました
京都市HPより
街はモノクロのローソンを生み出しました
2007年以降、御池通り沿いは高さ31mまでしか建築できなくなりました。
河原町御池の東、
御池通沿いに建設中の新築分譲マンション『ジオ京都御池通／阪急阪神不動産』は11階建。その左側に建つのは2004年建築、14階建の「レスタージュ御池高瀬川」
(左)2007年前 14階
(右)2007年後 11階
街中に建つ現在の高さ規制では建築不可能な上層階はプレミア価格の億ションに生まれ変わっていると聞きます
より詳しく『ジオ京都御池通／阪急阪神不動産』を知りたい方はこちらから
御池通沿いに建つ「コスモシティ御池富小路」( 2003年竣工)は新景観政策前の建設でしたので15階建。山鉾巡行かぶりつきのロケーションという付加価値によって最上階はプレミア価格がついていると思われます
御池通を挟んで向かいには景観論争を巻き起こした当時（京都ホテル)だった「ホテルオークラ京都」17階建、高さは多分60m(ネットに58mという記載を見かけましたが・・)
資産価値が高いとされる田の字エリア・御所南小学校エリアは幹線道路から一歩入ると5階建て15mの規制です。
こちらは御所南小学校エリア・御幸町通に建設中の『イニシア京都御所南／コスモスイニシア』
隣の賃貸マンションは7階建、2006年建築。『イニシア京都御所南／コスモスイニシア』はもちろん5階建です
住戸を上に積めないため分譲戸数は少なくなり、事業として販売価格は高くならざるえません。となると高価な販売価格に見合う価値あるロケーション、信頼できるマンションブランド、他府県や海外の富裕層への販売ネットワーク、販売活動の長期化にも耐えうる資力、などが必要になってきているため、それらを兼ね備えている大手デベロッパーが京都エリアで強くなってきている印象です。知名度のない中堅デベロッパーの分譲なんてもうありません
より詳しく『イニシア京都御所南／コスモスイニシア』を知りたい方はこちらから
こちらも御所南小学校区エリア・夷川通に建設中の『イーグルコート京都御所南押小路本邸／ダイマルヤ』、5階建
建設地の後ろに建つの2003年建築「ネバーランド御所南」は11階建、でこぼこの街並みが生まれています
東隣の建物が解体されているのが気になります
より詳しく『イーグルコート京都御所南押小路本邸／ダイマルヤ』を知りたい方はこちらから
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「高さ制限」緩和となった9地域
「住宅価格の高騰」「子育て世代の流出」「産業用地の不足」へとつながったといわれる2007年の新景観政策、その都市計画の大きな見直しが昨年行われました。(但し、市中心部の規制は現行のままとなりました)
「京都市の新しい都市計画」を参照します
京都市では、若者・子育て世代の減少、オフィス空間の不足等に対応するため、各エリアの特色をいかしながら、住む場所、働く場所を確保する事を目指して、都市計画の見直しを行いました（令和5年4月)
都市計画が変更された9地域
①JR京都駅南側
②らくなん進都(近鉄上鳥羽口駅周辺)
③JR梅小路京都西駅西周辺
④地下鉄竹田駅周辺
⑤東部の外環状線沿道
⑥市街地西部の工業地域(JR西大路駅・阪急西院駅・阪急西京極駅)
⑦JR桂川・阪急洛西口駅周辺
⑧JR向日町駅周辺
⑨京阪淀駅周辺
京都市HP https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000310/310821/HPyoupannhurettode-ta.pdf
①JR京都駅南側
京都駅南側は九条通・堀川通・烏丸通・竹田街道・河原町通などの大通り沿いが緩和されました。オフィス・ラボを誘致したい意向があり、マンションは床面積の1/3までとなっています
「京都市の新しい都市計画」より
京都駅南側、八条口
ホテルやオフィスが建ち並ぶ駅南の八条通は緩和されていません
カラオケJBの跡地はテナントビルとなりました。
1Fには世界で427店舗展開するGenki Global Dining Conceptsによるインバウンド向けの『京都千両』が9月に開業
鮨をコースで提供します
規制緩和となった堀川通沿いと
九条通沿い角には大きな更地があります
北陸新幹線延伸「京都(新)駅」の候補地なのでしょうか・・・・・
京都駅南側で唯一、販売中の新築分譲マンションはイオンモールKYOTO南側
『ソルプレサンス 京都STATION RESIDENCE／TUKUYOMI HOLDINGS・プレサンスコーポレーション』
7階建
コロナが無ければホテルになっていたであろう立地です、隣はホテルです
南側は公園です
より詳しく『ソルプレサンス 京都STATION RESIDENCE／TUKUYOMI HOLDINGS・プレサンスコーポレーション』を知りたい方はこちらから
②らくなん進都(近鉄上鳥羽口駅周辺)
京都駅の南、十条通から鴨川までのエリアです。マンションよりはオフィス・ラボを誘致したいエリアのようです。マンションなら容積率は300%まで
「京都市の新しい都市計画」より
油小路十条の角には「任天堂」があります。
世界のNintendo!!
そこから油小路通を南へ進めば西側にバリケードが
(仮称)郵便処理施設が計画されています。京都駅北側の建て替えられる京都中央郵便局の移転地でしょうか。建築物の高さは37mとなっております。現行の高さ規制を超えています
近鉄「上鳥羽口」駅周辺は新築分譲マンションが不毛の地ですね、十条通ならパデシオン／睦備建設が以前分譲をやっていました、と言っても10年以上前の話ですが・・・どうしてもこのエリアは工業地域のイメージです
新堀川通と久世橋通、共に交通量が非常に多いです
③JR梅小路京都西駅周辺
マンションの高さ制限は20m→31mに緩和されました。
「京都市の新しい都市計画」より
2019年3月に開業したJR「梅小路京都西」駅前に向かい合って建つホテル2棟、左は「ホテルエミオン京都」( 2020年7月開業)、右は「京都 梅小路 花伝抄」( 2022年3月開業)。インバウンドで盛り上がるかと思われた駅前でしたが、コロナに直撃されてのオープンとなりました
観光客が波のように押し寄せ、七条通が人で溢れかえるかと予想していましたが・・・まだまだこれからなのでしょうか
エミオン京都の裏手(北側)には
京都市中央市場 水産棟 エリア(入場エリア)
築地市場や豊洲市場のような盛り上がりは？
七条通界隈に新築分譲マンション計画の話は聞きませんね
渋い商店街が広がっています
この高さ規制緩和エリアの新築分譲マンション計画は
「七本松花屋町」交差点北東角のバリケード
名鉄都市開発のマンション計画です
しかし緩和エリアの地図をよく見てみると、緩和エリアの赤線内に含まれていません
緩和エリア外のようですね。何階建か確認しようとしましたが概要標識が見当たりませんでした。以前、標識が設置されていましたが事業の着手の見直しが表示されていました
以前( 2023.11.21撮影)の概要標識には、高さ30.99m、11階建とありました
2023.11.21撮影
JR丹波口駅沿いの五条通は今回の緩和エリアに含まれていませんでしたが、実は2019年にすでにJR「丹波口」駅から西大路通までは高さ規制が20m→31mに緩和されていました
参照:kyoto1192.com JR丹波口駅西側、高さなど規制緩和を
JR丹波口駅東側は緩和エリアとはなっていませんでした。五条通沿いに建築現場のクレーンが見えます
びっくりドンキー・カラオケ店跡地のマンション計画、外観がほぼ見えてきた『ファインレジデンス京都五条通／京阪電鉄不動産・大阪ガス都市開発・九州旅客鉄道』は9階建です
JR「丹波口」駅へ徒歩2分
下京区最大級
スーパーマツモト隣接というこのロケーション
より詳しく『ファインレジデンス京都五条通／京阪電鉄不動産・大阪ガス都市開発・九州旅客鉄道』を知りたい方はこちらから
④地下鉄竹田駅周辺
高さ制限が20m→31mとなりました
「京都市の新しい都市計画」より
地下鉄「くいな橋」駅周辺に新築分譲マンションなんて聞いた事がないですね
同じく地下鉄「竹田」駅周辺も
和食「さと」があった交差点は更地になり
建築主／京都信用金庫が6階建の共同住宅を新築します。銀行業界はゲームチェンジが始まっており、京都では支店の上に共同住宅という収益性を高めた建物がどんどん建てられています
24号線沿いには長らくバリケードに覆われたパチンコ店「京一」
どうなるのでしょう？
向かいには、この辺りでは珍しく思える分譲マンションだった(南へ行けばパデシオンがありますが)
「グレース・フリーロア伏水」(2008年竣工)
新築一戸建分譲で急成長した会社がマンション分譲を始め時代の寵児となりながらも、市場からフェードアウトしていきました。不動産業界は実にダイナミックな栄枯盛衰の業界です
⑤市街地西部の工業地域(JR西大路駅、阪急西院駅、阪急西京極駅)
防音性能や環境性能などの要件を満たせば高さ31mのマンションが可能になるエリアとなった「JR西大路駅、阪急西院駅、阪急西京極駅」エリア
「京都市の新しい都市計画」より
JR西大路駅
昭和風情を未だ残すJR西大路駅
大手書店が駅前から消える令和で稀有な駅前です
コーンカップが何か知りたい
JR「西大路駅」徒歩2分で新築分譲されていた『メイツ京都西大路／名鉄都市開発』は完売御礼となりました
公園が生まれました
JR「西大路」駅徒歩5分の『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発・エヌ・ティ・ティ都市開発』は現在も販売中です。
京都市内の物件中では最安値クラスです。ここから市内中心部に近づけば、北上すればどんどん価格が高くなっていきます
より詳しく『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発・エヌ・ティ・ティ都市開発』を知りたい方はこちらから
そのJR「西大路」駅から北へ
駅の高架をくぐるとそこは南区から「下京区」になります
いまだ人気の高級生食パン専門店「乃が美はなれ」の南に
JR「西大路」駅から徒歩5分。
『ラシュレ京都西大路』／スナダプロパティ』建設地
「スナダプロパティ」は京都エリアで(初)分譲なのでしょうか、初めて私は名前を聞きました
11階建、高さ30.90mです
西大路通沿い西側の立地です
より詳しく『ラシュレ京都西大路』／スナダプロパティ』を知りたい方はこちらから
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阪急西院駅
西大路四条の阪急「西院」駅、駅前に新築分譲マンション計画なんて聞いたことがないエリアです
駅南の10階建の賃貸マンションの1階「TSUTAYA」跡地は
ダイソーと多分フレスコが出店される予定です
何が建つのか注目が集まる「西大路五条」の交差点の更地
「西大路五条」から五条通を西へ
高さ規制緩和に対応したマンションは
「イオンモール京都五条」の西側
五条通沿い北側、ペットショップの西隣に『ジオ京都西院／阪急阪神不動産・NTT都市開発』
バリケードの奥に見えるマンションは「サンマンションアトレ西院」(2008年竣工)は11階建、『ジオ京都西院／阪急阪神不動産・NTT都市開発』も同じ11階建、となると「サンマンションアトレ西院」の南向きの抜けた眺望がなくなります
南側は五条通のため隣接に何かが建つ可能性はなく、眺望が約束されています
全279邸、最近市内のマンションは100戸以上のBIGプロジェクトが増えてきたのは何故でしょう？
11階建、30.99m
販売開始予定時期は2025年4月末です
より詳しく『ジオ京都西院／阪急阪神不動産・NTT都市開発』を知りたい方はこちらから
阪急西京極駅
阪急西京極駅前に建つマンションは賃貸のUR
10階建です
阪急「西京極」駅から徒歩8分、天神川通沿いに建設中のマンションは
『グランカサーレ京都西京極／アートプランニング』
10階建
マンションコミュニティの口コミによると
51 検討板ユーザーさん 2024/10/08 13:01:41スーモで価格出てましたね。
一番安い部屋でも4,768万円ですか、、
おそらく61㎡の部屋ですかね？
そうなると、70㎡くらいだと、5,000万円～6,000万円くらいの計算になります。
この立地を考慮すると、かなり割高な印象です。
この1～2年ですごく上がってますね、、
どこへ行けども5000万円台が当たり前になってきました
より詳しく『グランカサーレ京都西京極／アートプランニング』を知りたい方はこちらから
⑥外環状線沿道(地下鉄山科駅〜六地蔵駅）
高さ制限が無制限!! 山科・醍醐・六地蔵こそタワマン建設可能なエリアになりました
「京都市の新しい都市計画」より
ラクトがある山科駅前
「外環三条」より南、名神高速より以北は要件を満たせば高さが無制限になります。「外環三条」交差点の東南角には1階にセブンイレブン、上は賃マンが入る京都銀行のビル
タワマン建築可能になった外環状線沿いに建つ「ジオ京都山科／阪急阪神不動産」( 2023年竣工)は11階建
椥辻にタワマンが建設される日も来るのでしょうか
タワマンが建設できる土地があるのかという問題がありますが
名神高速より南になるため地下鉄「醍醐」駅辺りは高さ31mのマンションが建設可能です
京都市が活用を検討している東部クリーンセンター跡地は都市計画の見直しで大規模商業施設の整備が可能になりました
外環状線のどんつき京都市伏見区と宇治市の境目に建つ京都のタワマン20階建、
『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』
駅直結、648戸
京都で現在一番手頃なマンションかもしれません
業務スーパーがオープンしました
より詳しく『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』を知りたい方はこちらから
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⑦JR桂川・阪急洛西口駅周辺
久世橋通沿いと171号線沿いが高さ31mまで建設可能となります
「京都市の新しい都市計画」より
久世橋通と171号線が交差する「上久世」交差点
交差点の西南には早期完売した「デュオヒルズ京都桂川」(2023年竣工)は7階建です
信和不動産のマンション建設予定地があります
その北に見えるクレーンは
桂川街道沿いに建設中の『ジオ京都桂川テラス／阪急阪神不動産・巖本商事』
11階建、高さ30.99mです
JR「桂川」駅から徒歩9分
第3期1次販売概要を見ると、まだ4000万円台半ばで手に入りますが、73㎡は6000万円台ですね
高騰する京都市内の中でも まだお値段的には優しいエリアです
より詳しく『ジオ京都桂川テラス／阪急阪神不動産・巖本商事』を知りたい方はこちらから
⑧JR向日町・⑨京阪淀駅周辺
用途はオフィス・ラボ・工場・倉庫は高さが無制限となります。マンションは含まれていません
「京都市の新しい都市計画」より
向日市は桂川PAエリア周辺と171号線沿い南辺りですね。ニデックガーデンが生まれたJR向日町駅の東側は色が入っていませんね。京阪「淀」駅前は緩和エリアではないようです
JR向日町駅
桂川PA周辺エリアは工場がたくさんある感じですね
今回の資料には掲載されていませんでしたがJR向日町駅周辺も緩和されたと聞いてたのですが・・・・
京都向日市激辛商店街の熱い想いをPRするキャラクター「からっキー」が立つJR「向日町」駅前
駅の向こう側に、駅東口が新設されます
この東口にJR西日本不動産開発らによる高さ138m・38階建・340戸のタワーマンション計画があります
参照: 向日市 社会資本総合整備計画（JR向日町駅周辺地区）
駅東側にはニデックの新拠点「ニデックガーデン」C棟が生まれています。A 棟、B 棟、第二本社の建設計画も 2030 年を目標に事業環境を見極めながら進めていくようです。5000人が働く街が生まれます
京阪淀駅
京阪「淀」駅前
破綻した「スーパーマーケットツジトミ 淀店」跡地には業務スーパーが入っていました
駅前に高い建物はありません
更地に標識が設置されていましたが4階建、13.5mの賃貸マンションでした
おわり
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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超大作！有難うございます
個人的には山科地区と向日市に注目してますが、洛西口、桂川地区は買いだと思います
コメントありがとうございます。
洛西口駅・桂川駅共にすでに高騰してますね。向日市はニデックとアリーナで街がどんどん変わっていきそうな感じです。山科駅前はもう高騰していますので、山科南部・醍醐エリアがどこまでその伸びシロを活かせるか、山科「椥辻」あたりも京都刑務所移転で商業施設開発などがもしあれば街が一気に変化するかもしれませんね。
東寺の市、行きたいと思いながらなかなか行けません。何か良い掘り出し物はありましたか？京都市内の新築マンションは今後もしばらく価格上昇なのでしょうか？５０００万の壁ですね。
東寺の市、行くなら毎月21日開催の「弘法市」の方がさらに面白いと聞きました。結局、私には何も買わず☕️飲んで帰りました!笑
中心部はまだまだ価格上昇ですね