どうも、スムラボ編集画面のパスワードがわからず、半年くらいログインできなかった大阪タワーです。（嘘です。すみません。ただ単に書いてなかっただけ。だって、買えるマンションももはやないし、だんだん気持ちも薄れていっちゃうもんだよねぇ、、、）
というわけで、今年の総括と来年の展望について考えていきたいなと思います。
今年の思い出し
いわゆるサマリーです。- タワー＆大規模しか、勝たん！！！
- 工事費しんどい、、、
- 新築高騰どこまでも
タワー&大規模しか、勝たん！！！！
昨年くらいからこの動きは特に顕著になってきたような気がします。大阪市内の大きいマンションといえば、ザ・パークハウス中之島タワー、グランドメゾン新梅田タワークラブレジデンス、シティタワー大阪本町、、、などですが、これらは周辺に建っている規模感の小さなマンションに比べて高値で取引されております。
これらには、いろいろな理由があると思うのですが、これから買いに行く立場になって考えるとこのギャップをどう捉えるのかによるのかなと思っています。
実需で住む分には必ずしもそこにメリットがあるのか？？？ということを考えたいかなと思います。
なんだかんだいっても、生活の大半はいわゆる専有部内と街の中で営まれるものであって、共用部なんてただの飾りだよねー、ってこの価格差を見るとついつい言いたくなっちゃう。
過去の価格差程度であれば、共用分充実していて、立派なマンションの方が絶対いいじゃん！！！って言えたんですがここまで上がっちゃうと、ちょっとね、、、
けれども、転売益を狙っていくなら、順張りがセオリーということになろうかとは思いますが含み益はそう簡単に手元に来ませんからねぇ。
前々から申し上げておりますが、今のタワマン相場はグロースの様相が強くなりすぎている気がしてなりませんし、そもそもの発射台が中古でも坪５，６００万とかで、この時点からどこまで上がるのかを論理的に語ることができるのか？ということです。
去りとて、じゃあ下がるのか？と言われるとそれもないと思うので、難しいところではあるものの、実需にフォーカスするのならば、ボラティリティが低い方がリスク的には低減できるのではないかな？と思ったり、あと単純にふつーのサラリーマンが楽に生活できる水準を超えてきちゃっているよねー、、、
工事費しんどい、、、
不動産屋としては今、事業を作っていくときの悩みはここに尽きます。。。昔、スムログにこんな記事を書きました。
いやー、これが２０２２年５月の記事なんですがここから今に至るまで前記事で示されているグラフの傾きが穏やかになることはなかったですね。いやはや、、、
超直近の足元の情勢だけでいうと、設備以外は概ね落ち着いてきたとか言いますが人手不足による需給の逼迫という問題は解決しそうにもありませんので、厳しい状況はもう改善することはないのでしょうね。
大体、足元の感覚からすると、今から計画するマンションは専有床（マンションの総工費÷分譲専有面積の合計）で板状マンションで坪１６０〜１８０万、タワーで坪２００万半ばくらいでしょうか。
そういえば、事業収支の考え方ってブログを書こうと思っていたけど、すっかり忘れていたことを今思い出しました
まあそう考えると、どんなに安くとも郊外であっても坪３００万を切るような価格で分譲されることはあり得ないということになりますからこの数年の都心部で顕著であった、「新築の金額に中古が徐々に引きずられていく」という現象は今後は郊外にも波及していくことになると思います。
特に、来年は郊外駅前再開発が多くでてきます。プラウドタワー垂水、プレミストタワー千里丘、Wタワーズ箕面船場、そして、ついに、ブランズタワー西宮が販売開始になるでしょう。
それらの金額が地域の価値を上げ、そこから周辺に波及していくイメージですかね。
特に、供給が少なかったJR西宮駅のブランズタワー西宮は相場を一段押し上げていくようなきがしております。
新築高騰どこまでも
さきほどの工事費の話もありますがそれと同じくらい土地が全然出てこないということも相まって、来年も下がることはないでしょうねぇ。。。そこで生み出された解決策が定期借地物件ということで、土地ない問題のソリューションということでしょう。これは来年以降も増えていくと思いますし、その定借物件ですらも工事費高騰に揉まれて期待するほど安く出てくることはない。これが自明になりそうです。
これも何度か書いているかと思いますが、定借物件はなかなか難しいところがあるので、外した方が無難、、、もっといえば、同じお金で買える中古マンション探そうよ、というのが個人的な意見です。
来年以降のストラテジーを考えていくと、以下の感じかなと思います。
- 都心に住むなら板状を含めて、手の届く物件を探す。こだわるところはエリア一択。
⇨特に、板状大規模マンションは狙い目だと思っています。便利な場所にもちらほらあるんで。私ですら、今の相場ならタワマンにそうこだわることもないじゃないか？と思います。 - 郊外にいく
⇨今後、高値が郊外にも波及していくことを鑑みると、先にベットしにいく分にはノーリスクということで、選択肢に入れていきたいところです。ここで気にするべきなのは梅田までの時間距離。３０分圏内に収まるエリアは広域からの選択肢にもなりうるのではないでしょうか。特に、JRも阪急か阪神も使えるよ、みたいなポジションはいいでしょうね。
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