こんにちは！
前回の記事からかなり時間が経ってしまいましたが、家族内で何度も移し合っていた風邪も無事回復してきました！
今回は神戸のタワマンとして超注目物件であるプラウドタワー神戸垂水のモデルルーム訪問&価格考察をしていきたいと思います。
今回のプラウドタワー神戸垂水の価格を見ると正直『むちゃくちゃ高い！』という部屋と、『意外とこの部屋は安い』という部屋があるのですが、そもそも大阪と違って神戸はマンション価格も全然違ってくるため評価は難しい…
よって、せめて神戸の三ノ宮駅・元町駅・神戸駅あたりのマンション価格がどれくらいで販売されているかはある程度把握している方が良いかと思いますので、前回の記事も併せてご覧ください。
■前回の神戸タワマン巡りの記事はコチラ
それでは早速、いってみましょう〜！
目次
物件概要
- 物件名称：プラウドタワー垂水
- 所在地：兵庫県神戸市垂水区神田町159番（地番）
- 総戸数：315戸（非分譲39戸含む）
- アクセス：
ＪＲ山陽線 「垂水」駅 徒歩2分
山陽電気鉄道山電本線 「山陽垂水」駅 徒歩3分 - 間取り：1LDK ～ 4LDK
- 専有面積：44.02 m2 ～ 134.88 m2
- バルコニー面積：8.07 m2 ～ 47.82 m2
- 引き渡し予定時期：2026年9月中旬（予定）
- 駐車場：176台
- 売主：野村不動産株式会社
- 施工：株式会社竹中工務店
- 管理形態：管理組合成立後、野村不動産パートナーズ株式会社に管理委託
第1期販売概要
- 販売時期：2024年11月23日（土） ～ 2024年11月30日（土）
- 販売戸数：128戸
- 販売価格：4,319万円（1戸） ～ 31,099万円（1戸）
- 間取り：2LDK ～ 4LDK
- 専有面積：53.44 m2 ～ 134.88 m2
総評
価格は高額であるが希少性のある立地からオススメ！垂水エリアで唯一無二のNo1物件はリセールも底が固い！！（※大阪市内の新築タワマンのように買って数千万円一気に値上がりするようなものではありません）
推しポイント
- 神戸垂水エリアとしてはNo1物件であり、後発物件もないため富裕層をはじめリセール時は指名買いになりやすい（そのための部屋選びは重要）
- 再開発によりマンション下の商業施設や行政施設が生まれ変わることで魅力的・利便性が高いマンションとなる
- 駅近、複数のスーパーもあり買い物利便性・通勤利便性は高い
- ファミリーには嬉しい通学校は徒歩3分と近く、垂水小学校は校舎建て替えによりリニューアルしれ綺麗に
- 角部屋を中心に使いやすい間取り
- 神戸三ノ宮・元町などの都心部と比べ、魅力的な価格も
残念ポイント
- JR神戸線、山陽本線と二路線駅近であるが、メイン利用になるJR神戸線は新快速が止まらない（大阪まで更に遠い明石駅の方が新快速が止まるため5分程早く大阪に着く）
- 現在の垂水エリアの相場から見ると超高額（広域で見ている方と地元民で見る価格帯に乖離が大きい）
- 再開発エリアから一歩出ると、良くも悪くも昔ながらの商店街、施設が多い
デザイン
どこから見ても垂水エリアのランドマークタワマンになる素晴らしい、カッコ良すぎるタワマンです！バルコニーのガラスは透明・乳白・グラデーションの3つのガラス手摺りになっております。
個人的には全て透明が一番好きなんですが、低層階などは他のマンション等とのお見合いもあるためプライバシーの観点ではこのデザインは非常に良いです。
なお、角部屋は9階以上が透明ガラス、中部屋は11階以上がグラデーション、それ以下は乳白となります。
周りにこれだけ高い建物がないため、完成したら凄いことになりますよ！
エントランスアプローチには背の高い植栽も多く緑を感じられます。
JR神戸線垂水駅まで徒歩2分の場所でこのクオリティは素晴らしいですね。
マンション下には約24店舗の商業施設が入りますので、利便性も良いですし、明るい雰囲気になりそうですね。
こういった再開発のマンションは完成した後に『こんな素晴らしいものが出来るなら買っておけば良かった！』となりがちですが、ここでも同じことが起きる気がしますね〜。
（私はもう頭の中にハッキリと完成後の賑わっているシーンがイメージ出来ました！ちなみにマンションのエントランスから商業施設は雨に濡れてしまう動線のようです。）
共用施設
- 1階：グランラウンジ（エントランスホール）
- 2階：ナレッジキャビン（スタディルーム）、キッズキャビン（キッズルーム）、ゲストルーム
- 32階：スカイクルーズラウンジ/スカイクルーズデッキ
マンション下にテナント・商業施設が入るため、それもマンション住民は気楽に行けることを思うと十分すぎるかと思います。
海に近く、明石海峡viewが目玉になる物件でもあるため船をモチーフにした共用施設の名前が多いですね。
グランラウンジ
ガラス張りの二層吹き抜けで開放感があり素晴らしいです。南向きなので明るいラウンジになりそうです。
アートなどはなくスッキリした空間になっていますね。
東側にはコーチエントランスがありますので車から濡れずに物を運んだりできます。
車はこのコーチエントランスの先にエレベータパーキングがありますので、もちろん濡れずに乗り降り可能な点も良いですね。
ナレッジキャビン
2階には個室、半個室も兼ね備えたスタディルームがあります。最近の大型マンションにはほぼ必須になってきたスタディルームですが、個室がないタイプのマンションもありますので、本物件のスタディルームはしっかり造り込まれていると思います。
スタディルームの中に緑やアートなどもあり、ちょっとした息抜き・気分転換にもなりそうな空間は個人的に好きなスタディルームです。
（奥には自販機のようなドリンクコーナーもあり？すみません、未確認です）
キッズキャビン
2階南東角にはキッズルームがあります。図面上もあまり広さはないように感じますし、遊具を見る限りは幼児をメインとしたキッズルームになりそうな感じです。
それでも雨や真夏の時に子供と少し遊ぶには子供も親も気分転換になりますので、個人的にはキッズルームは大規模マンションには欲しい施設ではあります。
ゲストルーム
同じく2階にはゲストルームが1室のみあります。300戸を超えるマンションのため夏冬などの長期休暇の際は抽選になり予約がなかなか取れないかと思いますが、友人・親戚などが遊びに来る際にはあると便利ですね。
海・船を意識したコンセプトのタワマンですが、ゲストルームはやや和風な印象です（笑）
スカイクルーズラウンジ/スカイクルーズデッキ
プラウドタワー神戸垂水の最大の価値を感じられるのがこの32階のスカイラウンジです。本物件の居住フロアの最上階が31階になるため、それよりも上のフロアにスカイラウンジを持ってくるのは非常に贅沢です。
大阪だと「ブリリアタワー堂島」、「ブランズタワー大阪本町」などの物件は最上階にスカイラウンジがありますが、ほとんどのタワマンは高層階にあるものの、その上には住戸があるのが一般的なので最上階を共用施設にするタワマンは非常に好感がモテるというか、素晴らしい！
（最上階じゃないと住みたくない！という人も一定数いるとは思いますので、デベとしても最上階を共用施設にするかどうかは結構悩ましい問題なのかもしれません）
話を戻して本物件のスカイラウンジ。
南側を最大限に活用しかなり広い空間となっており、南側にある海viewを最高に感じることが出来ます。
南西角には全長約4キロの日本一長い明石海峡大橋を望むことが出来るスペシャルviewです！
CGなどで綺麗に見ることは出来ますが、実際完成した時に32階から見ると感動しそうな風景になりそうですね。
良くあるタワマンのスカイラウンジは上下階と同じ窓面をラウンジ化したものが多いですが、プラウドタワー神戸垂水のスカイラウンジは最上階ということもあり一般の居住フロアと異なり全面ガラス張りというのも超贅沢です！
完成したら一度見てみたい…
スカイラウンジから見た景色、これですよ！
最高です。
明石海峡大橋も素晴らしいですが、目の前には広大な淡路島を見ることが出来ますので癒されそうです。
海と緑（山ではなく島ですが）を一気に堪能出来る眺望は大阪都心部にはなかなか無いので、普段大阪のマンションを見ている私としてはかなり贅沢な眺望だなと…
高層階の南西角の間取りが欲しくなります！
その他
もちろん内廊下です！パースは21階以上の分ですが海のイメージもあってか青色のカーペットが映えます。
内廊下設計ですがエレベーターがある北側は外が見えますので明るい内廊下になりそうです。
（たまにむちゃくちゃ暗い内廊下ありますよね、私が過去最高に暗いと感じたのはザ・北浜タワー。）
1期価格
価格全体像
- 平均坪単価：360万円
- 最安坪単価：257万円
- 最高坪単価：771万円
というのが正直な感想です。
はい、高いと思っています。
しかしながら、良く見ると安いなと思うような価格帯もありますし、そもそも垂水エリアで比較出来る新築・中古マンション共にありませんので『垂水が好き』、『再開発エリアで眺望良い部屋に住みたい』等が気に入って予算が合うならGOすべき物件です。
投資家の方々の購入も一定数あるようですが、大阪市内のタワマンのように中古市場で数千万円上がるかというと難しいとは思っています。
ただ、プラウドタワー神戸垂水が完売・完成した後に垂水エリアで魅力的な物件を買うならプラウドタワー神戸垂水しかない状態になるのは間違いないでしょう。
そう言った意味では指名買いのようなことが起きるマンションだとは思いますので、値崩れすることはまずないんだろうなと考えています。
特に角部屋の希少価値は他のタワマンよりあると思っており、南西角・南東角の中層階以上は高額ですが海viewの永久眺望は満足度は非常に高いでしょうし、中古で売却する際には内見者の心を一瞬で掴むことが出来ると思います。
（もちろん最終は価格次第ですが…）
プラウドタワー神戸垂水の角部屋のリビング部分のバルコニーがスロープで約20cm下がっていますので視界の広がりや解放感が中住戸より向上します。
良い写真がないため実際はモデルルームで体験していただきたいのですが、体験すると『おぉ〜20cm違うだけで眺望の見え方変わる！』と感じるはずです。
また、角部屋は9階からバルコニーがクリアガラスになるので眺望面ではより優れているので資産性の高さを狙うなら多少高くても角部屋が良いかと考えております。
それでは早速価格表見てみましょう！
フロア構成
- スーペリアフロア：3〜20階
- ラグジュアリーフロア：21〜29階
- ザ・スカイ：30〜31階
※価格表はクリックすると拡大しますので見辛い場合は拡大してご覧ください。
スーペリアフロア（3〜20階）
最安は南向き3階（坪257万円）、次いで北東角3階（坪258万円）となります。眺望はいらないよ、という方であれば駅近立地、再開発でマンション下には商業施設も入る垂水エリアNo1タワマンにこの価格帯で住めるのは魅力的です。
南西角は眺望の抜け感が出てくる9階→10階の1フロアで500万円の差が出てきます。
この階層であれば海や明石海峡大橋も一部見えてきますが、少し離れたところに10階建て以上のマンションもありますので、完全な抜け感を求める場合はもう少し上のフロアがオススメです。
個人的に一番おすすめは北東角12階前後。
リニューアルする小学校がある向きでこの階層でも抜け感は非常にありますし、何よりも角部屋なのにグロス・坪単価も安い（12階83㎡7,400万円台、坪294万円）。
1期のタイミングで低層階の北東角は全て売り出しするため、一番安い角部屋を狙うなら1期のこのタイミングでいきましょう！
予算と広さ・間取りの使いやすさ的に本物件の1番のオススメは北東角部屋です。これが6,500万円台〜なのは素敵じゃないですか？！
ラグジュアリーフロア（21〜29階）
ラグジュアリーフロアから私の好きな4LDKが出てきます！モデルルーム行く前に『4LDKあるんや〜、垂水やし広くても9,500万円くらいか？』と思っていましたが…
21階南西角102㎡16,600万円台（坪537万円）！
これが明石海峡大橋viewの価値なのか！！
シエリアタワー中之島でも4LDKの価格は見事に外しましたが、今回は更に外して驚きの価格…
とは言え、この階層であれば最上階のスカイラウンジまでとは行きませんが、同じような眺望を自宅のリビングから堪能出来るので、それはそれで非常に幸福度が高くなりそうです。
南東角の坪単価は南西角よりは多少安いですがグロス価格は同じです。
南東角も南側も東側も海viewが楽しめますし、明石海峡大橋はバルコニーに出て西側を向けば見えるかと思います。
が、この価格差であれば南西角の方がオススメです。
なお、東向きは中層階くらいまでマンションと被ってきますので、グロス的に中部屋を検討している方は少し高くても南向きの方が満足度もリセールも高くなると考えています。
高いけどこの南西角の4LDKは完成したら一度見てみたい気になる住戸。
ザ・スカイフロア（30〜31階）
ここまでくると大阪市内の新築タワマンを見ているのとあまり変わらない価格帯かもしれません（笑）この辺りは地元の富裕層の方が購入していくのでしょう！
まとめ
実はプラウドタワー神戸垂水、購入相談きております！やはり神戸では三ノ宮・元町などの都心部でのタワマン規制がある中、垂水区であるものの神戸市でのタワマン、垂水エリアでは最高峰かつ今後のNo1タワマンになるため注目度は高いです。
正直リセールを期待して買う物件ではありませんが、再開発×駅近×プラウドブランドでエリアNo1物件になることは間違いないので中古市場でも引き合いは強いでしょうし、数年住んで売却した場合にも部屋によっては損することはないと思っています。
広域で価格を見てしまうと、大阪・神戸から更に離れた新快速が停車する明石駅にあるプラウドタワー明石（新築時は1日で即日全戸完売した幻のタワマン）の中古成約価格よりも勿論プラウドタワー神戸垂水は高額ですし、なんなら三ノ宮・元町・神戸駅の中古タワマンよりも高い部屋もあります。
ただ、神戸ではタワマン規制もあり新築でこれだけ魅力的な物件は供給されることはほぼないので、私はこの物件推しています。
既に抽選になる部屋もあるため、抽選を避けて部屋や階数を妥協するのか、それでも当てに行くのかは悩ましいですが、次期以降の値上げも想定されるため出来る限り1期のタイミングでは極力抽選を避けて当てに行ってほしいと思っています。
検討されている方は無事ご当選されることを祈っております！！
〜モデルルームからの帰り道〜
プラウドタワー神戸垂水のモデルルームからの帰り道は大好きな御座候が垂水駅にあるプリコ垂水にあったので饅頭を購入して大阪へ！
今の時代に1個110円は安すぎませか？！
食べたことがない方はモデルルームの帰りに是非お立ち寄りを！
これがあるだけでプラウドタワー神戸垂水を買う価値が上がりそうな気がする…
お困りのこと、ご不安なことがあればお気軽にご相談ください！
次回もお楽しみに！！
【告知1】すごろくLINE公式アカウント
このLINE公式アカウントでは私が日々中古マンション情報を収集している中で『これはお得！』、『これは欲しい！！』と思ったものを中心に定期的に情報配信していきます。ブロガーとしての活動は新築マンション情報の発信がメインとなりますが、最近は新築マンションも高騰し続けていますし、無料・有料相談の中でも中古マンションに関するご相談・お問い合わせも増えてきましたので、新築マンション・中古マンション両方ともカバー出来るようにしていきます。
また、気になる中古マンションがあればLINE上でもお気軽にご相談・お問い合わせをいただければ迅速に対応致しますので、皆様ぜひ登録・お友達追加をお願い致します！
☆友達追加はコチラをクリック☆
【告知2】スムラボ相談カウンター
大阪府内であれば新築・中古のアドバイスは可能です。また、売却を伴った相談も自身の経験を踏まえてご回答させていただきますのでお気軽にご利用ください！
次回のブログもぜひご一読ください。
Twitterにもマンション情報等を投稿しています。ぜひフォローお願い致します！
すごろくTwitter
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
記事にコメントする