「シエリアタワー中之島」いよいよ3期販売開始！更に値上げも周辺相場と比較すると意外と安い部屋も！【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちは！

元々プラウドタワー垂水の記事を書いていたのですが、大阪市内で以前から注目している物件の3期販売が開始となったので、そちらを先に記事にしたいと思います。
（プラウドタワー垂水の記事は11月中にUP予定のため今しばらくお待ちください。）

ということで…
今回はシエリアタワー中之島の3期販売に関する考察です。

いや〜、建設中ですが建物を見ると本当に素敵です。
高さも横にある36階建のクレヴィアタワー中之島の高さに迫ってきて、離れた場所からでも目立つようになってきましたね。

左から、シエリアタワー中之島、クレヴィアタワー中之島、ザ・パークハウス中之島タワー

シエリアタワー中之島は定期借地物件なのに1期はかなり高く感じた…にも関わらず抽選祭りになり、2期では5,500万円程値上げする住戸がありましたがそれでも抽選の部屋が多数ありよくわからない相場になってきました。

前回の2期販売が2024年3月頃でしたが、この半年程でも大阪市内のマンション相場はグングン上がっているのでシエリアタワー中之島タワーの3期販売の価格は気になっていた方も多かったと思います。

販売開始になる大阪市内の新築タワマンは軒並み値段が高いし、それに引き上げられてか中古マンションも毎月のペースで値段が上がるような物件も増えてきました。
（数年前では考えられないスピードで値段が上がっていますし、相場のアップデートも大変になってきました（笑））

シエリアタワー中之島は個人的にはまだ狙っている部屋があるのであまり値上げしていなければ再検討したいと思い、モデルルームに行ってきましたので、今回は3期販売価格をメインにまとめていきたいと思います。

なお、本物件は今まで数回記事にしておりますので、過去の記事で共用施設、間取りなども併せてご覧ください。

物件概要

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①中之島エリアの魅力と周辺タワマンの価格相場ブログ

【大阪】【来年販売開始の期待のタワマン】「シエリアタワー中之島」大阪屈指の人気エリア中之島の魅力と予想価格【すごろく】

②モデルルームオープン時の予定価格

「シエリアタワー中之島」定期借地物件でも大阪の新価格突入か？！【前編】【すごろく】

③魅力的な共用施設と設備仕様

「シエリアタワー中之島」魅力的な共用施設と課題が残る設備仕様…ズバリ買いか？【後編】【すごろく】

④2期販売価格

「シエリアタワー中之島」いよいよ2期販売開始！2期予定価格が超大幅値上げで周辺タワマンも値上げ待ったなし？！【すごろく】

それでは早速行ってみましょう〜！

1 販売概要
- 1.1 3期1次販売概要
- 1.2 再登録住戸
2 3期1次販売価格
3 ザ・パークハウス中之島タワーの直近成約価格
4 まとめ
5 【告知1】すごろくLINE公式アカウント開設のお知らせ
6 【告知2】スムラボ相談カウンター

販売概要

元々は売り出し戸数もっと少ないと聞いておりましたが意外と数が多く、再登録住戸も含めると130戸の売り出しとなります。

全戸数が364戸なので一気に全戸数の35％分を販売することになります。
引き渡しは2026年4月なので、値上げしながら竣工後も販売していく流れかと思いましたが、ここにきて販売ブーストがかかった様子です。

今まで落選していた方も多いですし、大阪市内の新築・中古タワマンが高騰していることから問い合わせも増えてきたようなので、そういった方々を極力当選しやすくするために販売戸数を増やしたと思ったら、すごい良心的だと感じます。

3期1次販売概要

販売戸数：108戸
販売価格：5,990〜29,990万円
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：45.98㎡～115.91㎡
入居時期：2026年4月予定
登録申込受付期間：2024年11月16日（土）〜2024年11月23日（土）15時まで
抽選日時：2024年11月24日（日）

再登録住戸

販売戸数：22戸
販売価格：7,290万円～59,990万円
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：55.00㎡～152.93㎡
入居時期：2026年4月予定
登録申込受付期間：2024年11月16日（土）〜2024年11月23日（土）15時まで
抽選日時：2024年11月24日（日）

個人的には再登録住戸は先着順に回しても良かったかな〜と思いましたが、今までの流れだと恐らく抽選になると思われます。
この22戸の戸数がどう動くかも注目したいですね。
（ジオタワー大阪十三も段階的な値上げをして販売中ですが、現在は先着順53戸となっております）

3期1次販売価格

1期販売価格：平均坪単価430万円
2期販売価格：平均坪単価515万円 (1期からの値上額：坪85万円)
【今回】3期1次販売価格：平均坪単価570万円(1期からの値上額：坪140万円)

今回の3期1次の平均単価は約570万円まで一気に上がりました。

昨年に1期売出開始した時の平均坪単価が定期借地で坪430万円でもかなり驚きましたが、1年程度で坪600万円に近付く値段となり市況の高まりを改めて感じますね。。
ちなみに定期借地物件は一般的に1〜2割程は安いと言われておりますので、通常の所有権であれば坪650〜700万円相当ということになります。
（パークタワー大阪堂島浜は7階の部屋で坪700万円超えていることを踏まえると、立地は異なりますがこれでも安いのかもしれませんが）

3期1次の販売価格は全体的に値上がりはしていますが、、

高層階：中部屋も角部屋も大幅値上げ
低層〜中層階：角部屋が大幅値上げ、中部屋の値上げは比較的マイルド

大阪市内のタワマンは多くのエリアで値上がりしていますが、グラングリーンの影響もあり大阪市内では北区が特に値上がりしております。
シエリアタワー中之島は中之島エリアではあるもののアドレスは福島区になるので、ここまで値上がりするか…
と思ったりはしますが、グラングリーンの影響だけでなく、中之島五丁目再開発などの期待値もありどんどん価格が上がっていると感じます。

ただ、この1年間で近隣の築浅タワマン、人気タワマンも角部屋などは5,000万円以上値上がりしているケースもあるため、シエリアタワー中之島も部屋によっては『1期と比較して値上がりしたものの、このくらいの値上げであれば今の市況では安いのでは？』と思う部屋もありますので、そう言った部屋は3期1次でも特に魅力的に感じます。

値上げしたものの周辺の中古タワマンと比較して安い評価の部屋もあるため、値上げした価格でも投資家の購入は一定数あるようです。
定期借地物件の投資購入は賃貸で回すのか、即転売で売却するのかわかりませんが、中之島5丁目のタワマン2棟を見据えて動いている人は実際めちゃくちゃ多いです。

個人的には定期借地物件は売却時に購入者（次のオーナー、2次取得者）の住宅ローンが通りづらいため、リセールを狙ってあまり攻めすぎた購入をするのはオススメは出来ませんが、中之島エリアの中でも大阪駅・梅田には近いタワマンとなるので立地面は何度見ても良いな〜、住みたいな〜とは改めて思ってしまいます。

それでは、詳細は階層毎の価格をご覧ください。

※画像はクリックすると拡大しますので見づらい場合はクリックしてご確認ください。
※一番左が1期、真ん中が2期、右側が今回の3期1次販売予定価格となります。
※売り出し戸数全部の価格表ではありません。

6〜21階

リバーviewである東角の価格は1期の価格の1.5倍弱の4,500万円程度の値上げとなり、2期の価格よりも2,000万円前後値上げです。
1期の価格などと比べると『うわ〜値上がりしすぎ〜！』
と感じるのですが、同じ中之島エリアのザ・パークハウス中之島タワーは20階ほどの角部屋83㎡で15,800万円で成約していますので、12階86㎡14,990万円はそこまで違和感ない価格帯かもしれません。
（定期借地ということは忘れてはいけませんが）

中部屋は坪380万円台からあります。
1期からは1,200万円以上値上がりはしていますが、2LDKのグロス価格6,390万円〜はエリア的にはそう高くはないかと考えております。

先程と同じくザ・パークハウス中之島タワーは8階中部屋で坪480万円で成約しておりますので、そう考えると割高感はありません。
（ザ・パークハウス中之島タワーは中之島小中一貫校が人気なので特にファミリータイプはかなり値段が上がっていますね）

22〜39階

元々1期のタイミングで狙っていた4LDK35階13,099万円は30階で18,990万円まで値上がりしました。
約6,000万円UP・・・
間取りは過去最高に素晴らしかったし、新築タワマンで4LDKは絶滅危惧種に近いので、改めて欲しかったですね〜。

眺望が良い向きは特に値上げが激しくなりましたが、1期と比較すると南西中部屋Aタイプは14％UPの900万円程の値上げなので、検討はしやすいかと思います。

名残惜しいLタイプ。

全室リビングアウト、アウトフレーム、浴室1620、リビングからの圧倒的な眺望…
これを超える4LDKの間取りは今後出てこないかもしれません。

1期価格：35階　13,099万円（坪463万円）
2期価格：34階　18,049万円（坪638万円）
3期価格（今回）：30階　18,990万円（坪671万円）

Lタイプ

40〜46階

40階以上の間取りは中部屋、角部屋関係なく大幅値上げしております。

1期からの値上げ額は最低でも約7,000万円UP、
1期で販売されていた最上階46階の部屋1つ下の45階は1.6億円の値上げとなりました。

ちょっとここまでの値上げになるとよくわからない状況で、ザ・パークハウス中之島タワーの50階超の中部屋でも坪730万円〜の成約のため、単純な価格だけ比較するとかなり高いですね。

ちなみに、3期1次の43階の価格帯のイメージは

パークタワー大阪堂島浜　1期のホテル上の中部屋
パークタワー大阪堂島浜　大幅値上げ後の1期2次の低層階角部屋

と同等くらいの価格帯です。

パークタワー大阪堂島浜はそれでも抽選祭りだったので、その価格をイメージしてシエリアタワー中之島も値付けしたような印象です。

1期販売後に出たリリースが懐かしい…
1年後の価格がここまで値上がりするなんて誰も予想は出来なかった…

ザ・パークハウス中之島タワーの直近成約価格

正直この1年でかなり値上げしていますし、最近だと眺望が抜けませんが中部屋の中層階が坪480万円程の物件が売出開始日にキャッシュ購入する人がいたりと少しでも良いなと思った部屋はすぐに売れています。

やはりグラングリーン大阪の後の注目再開発として中之島五丁目再開発やなにわ筋線などの期待値もあり、投資需要が活発になっておりますので、今の相場も半年後・1年後にはもっと上がっている可能性もありそうです。
天井がどこまでいくかは正直予想がつかないですが…

〜2024年8月以降の成約価格一例〜

32階　角部屋：18,300万円（坪712万円）
49階　中部屋：17,500万円（坪650万円）
8階　中部屋：10,500万円（坪478万円）
36階　角部屋：17,500万円（坪672万円）
51階　中部屋：21,500万円（坪733万円）

ザ・パークハウス中之島タワーは大阪最大の戸数、所有権ですし、そもそも立地や学区も異なるため単純比較は出来ませんが、シエリアタワー中之島を検討する場合は1番の比較検討物件になると思いますので、是非比較検討しましょう！

まとめ

1期の販売が終了して1年ちょっとでここまで値上げするか〜、というのが正直な感想ですが、周辺の新築・中古タワマンも同様に値上げしているので、それらと比較して割安〜同等な部屋もあり、それらの部屋はオススメ出来ますね。

間取りは綺麗で共用施設も最近の新築マンションの中でも群を抜いて素晴らしいですし、立地も良い。
ただ、現時点では3期1次の販売価格は、リセールを期待して買うべき物件ではないと思っていますので、この価格であればあくまで実需層がメインかな〜と考えております。

後は中之島五丁目のタワマン2棟がどう相場を引き上げるかですね。
今それとなく伺っている価格帯はかな〜り高額なので、中之島エリアはまだまだ上がるとは思っています。
しかし、定期借地物件がどこまで売却時に値上がりするかは少々課題があると考えております。
（1期で購入した方はこの値上がり幅を見ると損することは間違いなくないですが…）

定期借地は売却時に次に購入する方のローンが通りづらい。
それが1億円超え、それも1億円後半程度の価格帯で通常の新築タワマンではローンが通る人でも、定期借地の物件でローン審査は厳しくなると考えています。

ローン審査をする上で年収や会社・業種、預貯金や既に分譲持っている方は査定額などを総合的に審査をされるわけですが、購入する物件の評価も重要になってきます。
物件評価の観点で定期借地はどうしても弱くなりますので、その点は頭の片隅に入れておきたいところです。
（もちろん、定期借地のタワマンでも新築時より値段が上がっている事例も多くありますが、大幅に値段が上がっていること、売却時には中古検討者が1億円以上のローンを多くの部屋で組む必要があることが注意点です。）

ちなみに、大阪の新築マンションでリセールも期待して検討するなら今だと以下の物件の方がオススメ出来ますので、併せてご検討ください。

ザ・パークハウス心斎橋タワー

ブランズタワー大阪梅田はアンダー価格自体も値段が上がってきていますので、値段が確定したら再評価したいと思っています。

※あとはザ・パークハウス大阪梅田タワーが早く販売再開してほしい！

今回の記事は以上となります。
次回の記事もお楽しみに〜！！

物件概要

資料請求

1階グランドエントランス

3階　リバーサイドラウンジ

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