はじめに

• 本稿は、宮城県が売り払った、仙台市北部圏のでかい土地 (運転免許試験場市名坂庁舎跡地) について、紹介するものであります。
• 当該敷地が新築分譲マンションになるかどうかは分かりませんが、可能性があり得るという事でスムラボに投稿する事としました。

立地および基本的な土地の性質

• 所在地: 仙台市泉区市名坂字石止44番2、140番2、字明神31番1
• 実測面積: 25,192.61m2 (境界確認および確定測量済)
• 不整形
• 地勢: 平坦
• 敷地間の高低差: 約0.8m (東側と西側道路間: 国土地理院地図により計測)
• 主要接道: 敷地東側に幅員約10mの市道 (両側2車線)、間口は約14m

(立地)

(県が売り払った3筆のおおよその敷地範囲、方位は写真上が敷地西側から下にかけて東側、東側の本敷地の間口約14m以外の約29mの接道部分は仙台市用地)

(敷地東側の接道部分、幅員約10m、間口約14m、奥の約29mの接面は仙台市用地)

(用途地域)

法令による制限等

• 都市計画区域: 市街化区域
• 用途地域: 第二種住居地域
• 地域地区、地区計画: 第3種高度地区、等
• その他: 景観計画区域 (郊外住宅地ゾーン)、宅地造成工事規制区域、等
• 建ぺい率、容積率: ＜60%、＜200%
• 建築物規制: 道路斜線制限、隣地斜線制限、日影規制

交通および周辺環境等

交通

• 仙台市地下鉄南北線 八乙女駅まで約0.8km (徒歩12分)
• 宮城交通バス 高玉町公園前停留所まで約0.3km (徒歩4分)

主要施設 (徒歩数分圏内に限る)

• 仙台市立市名坂小学校: 約0.2km (徒歩約２分)
• カインズ仙台泉店
• 泉すぎのここども園
• コンビニ (複数)
• スターバックス、他

災害系ハザード

洪水による浸水想定区域 (想定最大規模降雨(L2)) (仙台市)

• 0.5 – 3.0m
• 早期の立ち退き避難が必要な区域外

(七北田川の浸水想定区域)

(凡例)

内水による浸水想定区域 (仙台市)

浸水履歴マップ (仙台市)

• 平成13年4月から令和6年3月までの間に発生した浸水のうち、市民からの通報や職員のパトロールなどで把握している情報を基づくものであり、すべての浸水履歴を反映したものではない
• 床上浸水が1件でもあれば赤色、床上浸水はないが床下浸水が1件でもあれば青色、道路冠水（宅地冠水含む）のみであれば黄色で表示

地震時の建物のゆれやすさ

(凡例)

液状化の可能性

土地の譲渡に関する事項

• 方式: 一般競走入札
• 予定価格: ¥2,299,000,000
• 落札額: ¥4,561,019,000
• 落札者: タカラレーベン

私感

法令による制限等

• 第二種住居地域であり、用途の制限はそれほど厳しくはありません。東北エリアにおけるタカラレーベン社の開発状況を鑑みると住宅の建設が圧倒的優位ではありますが、単独用途の可能性に加えて、店舗、事務所、ホテルなどを複合用途型開発も示唆されます。
• 建築物の高さ等に関して、用途地域による絶対的高さ制限と北側斜線制限は設けられていませんが、道路斜線制限、隣地斜線制限、日影規制による制限を受けます。さらに、仙台市による建築物の北側における高さと斜線制限 (高度地区) および景観計画 (仙台市) における建築物の意匠や色彩、高さ等も加わっています。
• 土地の形質的には、住宅建設を前提とした場合には、南西を主とした主要採光が確保できやすいものになっていますが、色々と制限があって設計が大変そうな印象です。

いつ頃の着工もしくは完成か

• 県による土地の引き渡し時点では、地中埋設物と土壌汚染等の調査を行っていないようです。
• いずれも建築前には調査がなされるはずですが、これらの結果の如何や、市況、経営方針等のバランスにより決定されるものと思われます。
• おそらくは、数年は寝かすことはあっても、それ以上の可能性は低いものと考えられますので、どうしても本用地が気になる以外の理由がなければ、成り行きをみて待っていれば自ずと情報は出てくるでしょう。

土地の評価など

• m2あたりの取得額は、約181,000円となっています。
• 対して、約91,200円 / m2 が宮城県の予低価格ですので、およそ2倍近い相対単価で札入れがされたことになります。
• この背景には、県の予定価格は、売却対象である3筆を1画地とした上での不動産鑑定士等による評価を参考に決定されたものと思われ、民間取引である実勢価格と大きく乖離はしていない補正値に近いものであるはずですが、落札者としては商売が成り立つ高い公算が当然にあるものと予想されます。

(○が地価公示、△が都道府県地価)

おわりに

• 2024年内にもう1記事くらい投稿ができればと思っています。
• 前記事である パークホームズ仙台中央の動き (1LDK) と、最近のコンパクト系物件などの動きにつきまして。 について、予定価格が発表されましたので、記事を更新しています。

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