[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

1 「子育て環境日本一」を目指す京都府
2 JR桂川駅前『（仮称）京都市南区久世上久世プロジェクト』マンション計画
3 京都の街は西南へ広がっていくのか
4 京都西南エリアのポテンシャル
5 kyoto1192へ相談するなら
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「子育て環境日本一」を目指す京都府

2025.1.1 京都新聞　記事／小野俊介

西脇知事は初当選以来「子育て環境日本一」を掲げ、少子対策に取り組んできたが、23年の府の合計特殊出生率が過去最低を更新するなど思うような成果は出せていない。向日市の京都府向日町競輪場で整備を計画している京都アリーナ(仮称）に348億円の公費を投入するが、府財政は悪化傾向にあり、財政運営の在り方問われる。

京都アリーナ(仮称)は京都市内ではなく向日市の「京都向日町競輪場」に整備される事になりました

京都アリーナはバスケットボールBリーグ京都ハンナリーズの新本拠地となり、約9000席の観客席を設ける。他のスポーツやコンサートの利用も見込み、地域振興にもつながると府は期待する。

京都アリーナで向日市がさらに盛り上がっていけば、京都の街は洛中から西へ広がっていくのでしょうか

京都市は子育て世帯を繋ぎ止めれるのか、子育てしやすい街になりえるのか？

京都新聞2025年1月7日記事／高山浩輔

京都市が第2子以降の保育料無償化へ　松井市長の「目玉施策」少子化に歯止めかかるか

京都市の松井孝治市長は６日、会見を開き、今年４月から第２子以降の保育料を無償化すると明らかにした。昨年２月の市長選で公約の冒頭に掲げた「目玉施策」で少子化や若年層の市外流出が進む中、子育て支援の充実で「選ばれるまち」につなげたい考え。

日本経済新聞2024年12月14日　記事／足立佑太、堀尾宗正、高田哲生、鈴木結衣

関西3位の京都市は住宅支援に注力する。8月から子育て世帯向けに中古住宅の取得を補助する制度を始めた。京町家であることや子どもの数などによって最大200万円を受け取ることが可能だ。8月時点で182件の事前申請があり「新築だけでなく色々な住まいの選択肢を提供したい(住宅政策課）考えだ。

JR桂川駅前『（仮称）京都市南区久世上久世プロジェクト』マンション計画

イオンモール京都桂川と直結する

JR桂川駅

そのJR桂川駅前にバリケード

京都市史上初!!
JR駅徒歩1分
最大級マンションプロジェクト
〈物件エントリー受付中〉

桂川より西側のため京都市西京区や向日市のイメージですが、ここは京都市南区

高騰する京都市内のマンション、さらに「イオンモール京都桂川」で人気の桂川駅エリア

日本経済新聞2024.11.26

京都市の億ション発売、9年ぶり高水準99戸　希少性人気

京都市内の新築マンションが高騰している。2024年に発売された1億円以上の物件は90戸を超え、9年ぶりの高水準となった。主要駅の近くや観光地に多かった「億ション」は、中心部から離れたエリアにも広がりつつある。富裕層らがセカンドハウスとして購入する動きもあり、さらなる価格上昇を予想する声もある。

『「億ション」は、中心部から離れたエリアにもひろがりつつある』・・・となるとここJR桂川駅前も「億ション!?」なんて想像してしまいます・・・。

現在【予告広告】の段階でまだ価格がわかりません。販売開始まで半年後、まだ時間があります

⚫︎販売開始予定 : 2025年7月上旬

⚫︎京都市南区久世上久世町

⚫︎専有面積62.70㎡〜102.73㎡・間取り／1LDK＋S〜4LDK

⚫︎入居時期2026年11月下旬予定

JRの線路沿いに伸びる敷地。さすがに『億ション』とまではいかないというような話を聞きましたが、それでも庶民には手の届かない価格なんでしょうね。かなり注目を集めているのかと思いきやマンションコミュニティの口コミはまだ2件。。。。何故に？

より詳しく『（仮称）京都市南区久世上久世プロジェクト／JR西日本不動産開発・関電不動産開発』を知りたい方はこちらから

物件概要

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京都の街は西南へ広がっていくのか

JR西大路駅

南区を分断する桂川。桂川より西側の南区は西京区・向日市の印象です

桂川にかかる久世橋

京都は「地域性の強い街」で生まれ育った行政区を越えた移動や、北から南に下る移動を嫌う人が多い印象でした。しかしこの不動産価格の高騰で人の移動が変化しているように思えます

中心部のマンション→8000万円台

南区のマンション→4000万円台

住宅が必要な子育てファミリーなどの北から南へ下る動きが生まれ始めました

昭和風情の残るJR西大路駅から徒歩5分

『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発・エヌ・ティ・ティ都市開発』

京都市内で庶民の手に届くマンションはここしかないかと思える価格、援助なし貯金なし夫婦で人間らしい生活していこうとするなら世帯年収800万円以上は欲しい所です

より詳しく『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発・エヌ・ティ・ティ都市開発』を知りたい方はこちらから

公式サイト

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阪急桂駅

歴史ある京都「洛中」のような“しがらみ”がなく、地縁がなくとも新たな生活が始めやすいように思える桂川より西のエリア

阪急沿線を使う人には桂エリアは人気の土地でした

ただ新築分譲マンションの供給がここ7年ほどなかったエリアで、桂駅前最後の新築分譲マンションは2018年8月竣工の『ジオ京都桂シェノン』(17戸)でした

確か坪230万円〜240万円ぐらいで販売されていたように思います。※参照：kyoto1192.com　桂駅で坪@200万円を超えると衝撃の時代でした。今なら軽く坪@300万円を超えてくるのでしょう

京都不動産価格が底の時代に供給された右側『パークホームズ桂』( 63戸)2003年2月竣工。左側その先にあるのが『ジオ桂』( 46戸)2011年12月竣工

共にあまり売物件の広告は見た事ない気がします。現在スーモで検索しても売物件でてきません。実際に『パークホームズ桂』は実需として人気のため水面下で売れてしまうなんて話を以前、不動産会社で聞きました

新築分譲マンション供給がなかった桂駅周辺は、高騰する新築価格につられて中古価格が大幅上昇なんて事がなく推移してきたと思われます

そして阪急「桂」駅から徒歩11分に位置する『パークシティ桂ジオ』(198戸)2014年11月竣工、公園があるマンション街区+戸建街区複合開発プロジェクトでした

その北側に現れたバリケード、バリケードの奥に見えるのは三菱病院

久しぶりの新築分譲マンションとなる

『プレディア京都桂御所／JR西日本プロパティーズ・西日本鉄道』

阪急京都線「桂」駅を最寄りとする新築分譲マンションとしては2018年8月竣工「ジオ京都桂シェノン」からは約7年ぶり、100戸以上となると約10年ぶりの新規分譲となります

プレディア京都桂御所公式HPより

阪急「桂」駅までは徒歩11分

中心部では絶滅危惧種の4LDK間取りがあります

間取り	1LDK＋2サービスルーム（納戸）～4LDK
住居専有面積	69.16㎡～92.70㎡

現在は予告広告で販売開始時期は

販売開始時期	2025年2月予定

今の相場感をふまえると、どう考えても5000万円台〜になるのは必至です

南側の『パークシティ桂ジオ』の中古価格は

・4830万円　南向き4階部分(5階建) 75.85㎡(22.94坪)　坪単価@210万円

・4500万円　南向き3階部分(5階建) 70.75㎡(21.40坪)　坪単価@210万円

『プレディア京都桂御所／JR西日本プロパティーズ・西日本鉄道』が分譲されれば、これらの価格が高く感じるのか安く感じるのか、さてどっち？

JR桂川駅開業は周辺をマンションエリアに変え、北陸新幹線「京都新駅」候補地に

2003年に阪急「洛西口」駅、2008年にJR桂川駅が開業、2014年に商業施設「イオンモール京都桂川」が開業し、周辺にマンション開発が一気に増え再開発の期待感から注目の街となりました

JR桂川駅前に建つ駅歩2分『京都桂川つむぎの街グランスクエア』(431戸)2015年8月竣工。駅前立地のため資産価値あるマンションと言えますが

その隣(西側)に建つ『桂ガーデンハイツ』( 222戸・1978年9月竣工)こそ資産価値あるマンションに思えます。桂川駅開業後、築47年に関わらずいまだに良い価格で取引されています

47年前は誰も近くに駅ができるなんて想像できた人はいなかったでしょう。大幅に資産価値が上昇し、これこそ「資産価値」を維持し続けるマンションでしょう

桂川駅の北西に広がるのは陸上自衛隊桂駐屯地

北陸新幹線延伸で新駅の候補地の一つとなっている『桂川案(JR桂川駅周辺地下)』。桂駐屯地の地下が活用しやすいと思われます。京都の新たな玄関口となれば桂川駅周辺のさらなる発展が期待されます

過去3年で値上がり率ランキング関西圏1位「ジオ京都桂川」

週刊東洋経済　2025.1.11発行
「不動産&マンション新次元」

あたなのマンションの資産価値は？
『注目の中古マンション値上がり率ランキング』
3年前と比較し、価値の上がっている物件を上位から順に並べた

その記事内で【関西圏ランキング】堂々1位は

◉ジオ京都桂川(阪急阪神不動産)

・京都南区久世上久世町・築2019年1月・7階建・総98戸・JR「桂川」駅歩3分

2021年70㎡換算価格4,643万円→24年(1月〜11月)70㎡換算価格8,301万円　※販売履歴／2件

3年前と比べて価格が1.8倍とはなかなかスゴイですが、

気になる点は広告上の「販売価格」なのか実際の「成約価格」なのかという点です。どうしても広告上の価格は売主の理想の利益がゴリゴリ乗っていて高くなており最終指値が入って値引きで成約という事がよくありますので。販売履歴2件というのも少ないのであくまで参考として・・・

分譲当時、まさかこんな住宅街にマンション建てるの？とびっくりしました

JR桂川駅が新規開設されていなければ田畑が残る静かな一戸建の街でした

子育てファミリーに嬉しいマンション前は公園

マンション前は低層住宅が広がっており、上層階の眺望は抜けています。上層階の部屋はかなり値上がりしてそうですね

現在のJR桂川駅周辺の新築分譲としては

交通量が多く久世橋通と171号線が交差する「上久世」交差点。人が暮らすイメージが全く湧かなかったエリアでしたが

JR桂川駅・イオンモール京都桂川の開業で人気のマンションエリアになりました。「上久世」交差点南西に建つ「デュオヒルズ京都桂川」、市内の中心部のマンション価格高騰によりまだ安価に見え(それでも3LDK4500万円〜だった記憶が)幅広いエリアから若い子育てファミリーを集客し早期完売しました。地域性の強い京都人の感覚に変化が現れ「南区」の印象が変わってきたように思えた物件でした

斜め向かい側には、信和不動産「マンション建設予定地」、そして北側に見えるクレーンは

桂川街道沿いに建設中の

『ジオ京都桂川テラス／阪急阪神不動産・巖本商事』( 128戸)2026年1月竣工予定

駅とイオンが街を創り出しています。駐車場100%設置!!

現在の販売概要です。

最多価格帯4600万円台、諸費用あれこれ入れると5000万円近くなりため息がでる今の相場感。でもこれが今の京都では安いほうなのです

より詳しく『ジオ京都桂川テラス／阪急阪神不動産・巖本商事』を知りたい方はこちらから

物件概要

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京都西南エリアのポテンシャル

向日ノースゲートウェイ

阪急洛西口駅の南に計画されている「向日ノースゲートウェイ」。宿泊・健康・産業施設等の立地誘導を行い、向日市の玄関口として、市民や来訪者の新たな交流の場を目指します

イメージ図になります

宿泊施設、産業施設等、洛西口駅にホテルニーズがあるのか？

シンボルロード、交流ゾーン

うるおいゾーン、公園が生まれました

向日ノースゲートウェイの近く、寺戸中学校の南側には「プレサンスコーポレーション」のマンション計画地・7階建・32戸の新築分譲マンション計画があります。現在はプレサンスパーク!

住所は向日市寺戸町ニノ坪14

ニデックの街

「上久世」交差点から171号線の南に見える世界No.1の総合モーターメーカー「ニデック」本社

昨年2024年4月1日より京都タワーは「ニデック京都タワー」となりました

年末年始、テレビでニデックのCMをよく見かけました

ニデックHPより

171号線沿いに2023年12月にオープンした「スターバックスコーヒー京都久世店」

スタバの裏手に建物が建設中です。左側はニデックの社員寮「グリーンハイツ京都」

スタバの横に標識が設置されていました

(仮称)Nidecグリーンハイツ京都南館プロジェクト

233室の社員寮でしょう

そこから171号線を南へ進めばニデックの象徴的なツインタワー

京都市南区の現本社から西に数百メートルの向日市内に広がり始めるニデックの新拠点「ニデックガーデン」。農地約60,000㎡をニデックが取得しました

2030年までに15階建ての第2本社ビルや研究棟など計４棟を建設し、最終的に約500o人が勤務する予定、すでに１棟が稼働しています

JR向日町駅西側のタワーマンション計画

孤高のゆるキャラ「からっキー」がたたずむJR向日町駅西口。現在、駅へはこの西側からしか乗り入れできません

駅東側にクレーンが見えます

東西に自由通路を設け駅舎を新設する「ＪＲ京都線向日町駅自由通路整備・橋上化事業」が進行中です。

ＪＲ向日町駅西口側のイメージパースです

JR西日本プレスリリースより

駅東側からJR向日町駅にアクセスできるようになります

JR西日本プレスリリースより

駅東側にはバリケード

そして向日町駅の再開発と共に「JR向日町駅周辺地区第一種市街地再開発事業」も進められ、高さ約130m地上38階建340戸のタワーマンションが計画されています

向日市資料

タワマンは2025年度中の着工を目指し、竣工は2028年度を予定しています

子育て世帯にも買えるマンションになって欲しいですが、プロが購入に走るマンションになるかもしれません

激辛ブームの聖地「京都向日市激辛商店街」

2009年激辛グルメで町おこし、激辛ブームの聖地的存在だった街「京都向日市激辛商店街」。ピカピカだった「からっキー」はもう色褪せていました

街に激辛の熱は残っているのでしょうか

激辛商店街といえばこのお店と、Xで教えて頂き向かった先は「麒麟園」。激辛のぼりが見えました

激辛注意報発令中!

担々麺(2辛)で私は撃沈しました。激辛健在でした

しかし街には「激辛のぼり」が道端にはためいているわけでもなく

激渋なラーメン店があって

思わず飛び込むと

激辛でない、背脂チャッチャッ系どストレート京都ラーメンがでてきました

阪急「東向日」駅前には2023年11月にオープンした立ち飲み「すいば」が。立ち飲みカルチャーが芽生え始めています

駅前にあったライフシティは

跡形もなく消えました

現在はタイムズのパーキングに、マンション計画の噂は本当なのでしょうか？

(仮称)京都アリーナで向日市の未来はどうなる

京都府内には5,000席を超える体育館が京都市北区にある「島津アリーナ京都」(8000人収容)しかなく、1万人以上を収容できるアリーナがないため大規模なスポーツ大会や国際的なイベント誘致が難しい現状がありました。

そこで京都府は老朽化した向日町競輪場再整備で競輪場の敷地内にアリーナ建設計画を昨年11月に発表しましたs。向日町競輪場は、1950年に開設された京都府内唯一の競輪場で一時期は収益悪化による存廃問題が議論されていましたが新型コロナ禍による巣ごもり需要で売り上げが好調に転じたことにより存続が決定されました。

京都アリーナ完成イメージ(京都府資料より)