今月の気になるマンション（2024年12月）【2LDK】

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今月の気になるマンション（2024年11月）【2LDK】

では、参りましょう！

ピアース代々木上原レジデンス

代々木上原駅徒歩４分、総戸数32戸。

https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yoyogiuehara-r/index.html　より画像引用

モリモトお得意の立地と規模感、希少な代々木上原駅近の新築です。3年前の前作ピアース代々木上原もとても素敵だったので本作も期待が高まります。

駅からは少し坂道を登ることになりますが道中にマルエツ（スーパー）がある便利な動線です。また代々木上原の街は個性的な飲食店が多く、ファンが多い街という印象です。代々木公園が日常使いできる距離であったり、ハザードリスクが低い点を魅力に感じる人も多いでしょう。

規模感はありませんがアーキサイトメビウスを起用し、おしゃれな街に相応しいマンションになっています。

ザ・パークハウス代々木大山レジデンス（代々木上原駅徒歩7分、総戸数140戸）、プレミスト代々木大山（代々木上原駅徒歩8分、総戸数40戸）といった新築も販売中で、いずれのマンションも価格は坪1,000万水準になっています（その分造りは拘っています）。

前作ピアース代々木上原の中古成約価格だけを見ると坪800万円台でお願いしたいところですが、周辺ライバルが強気な価格の中、あまり安売りしないモリモトがどのような値付けをしてくるかは気になるところです。坪1,000万超えてくるなら造りの拘りの点でザ・パークハウス代々木大山レジデンスやプレミスト代々木大山の方がおすすめしやすくなります。

周辺中古

プラウド代々木上原　2005年築　代々木上原駅徒歩4分　坪680万
パークコート渋谷大山ザプラネ　2015年築　代々木上原駅徒歩10分　坪740万
ピアース代々木上原　2022年築　代々木上原駅徒歩5分　坪720万
ザ・パークハウス代々木上原　2023年築　代々木上原駅徒歩7分　坪920万

物件概要

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クレヴィア両国レジデンス

両国駅徒歩4分（森下駅徒歩7分）、総戸数26戸。

https://www.itochu-sumai.com/ryogoku/residence.php　より画像引用

両国駅と森下駅の間に建つマンションです。両国、森下双方に言えるのですが、都心アクセスの良さに対して価格が上がりきってないエリアです。

すぐ近くの隅田川を渡ると中央区になるのですが、スカイデュオの抽選が終わった10月末辺りから中央区内陸部の中古の動きがかなり活発になり価格も上がってきています。まだその勢いが隅田川を越えていない印象を受けているのでエリアとしてもおすすめしやすいですね。

総戸数26戸で1LDK〜2LDKの供給になるので対象は絞られそうですが、この手のコンパクト中心マンションは1LDKのスペックをあまり削らない傾向にあるので1LDKを探している人はチェックされても良いかもです（大規模マンションの1LDKは間取りやスペック削られがち）。

周辺中古

クレヴィア両国　2009年築　両国駅徒歩3分　坪420万前後
クレヴィア森下駅前　2009年築　森下駅徒歩1分　坪420万前後
プラウド両国　2014年築　両国駅徒歩7分　坪440万前

物件概要

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プラウドシティ国立

国立徒歩20〜23分（谷保駅徒歩9〜12分）、総戸数589戸。

https://www.proud-web.jp/mansion/c117280/bigproject/　より画像引用

最近増えてきましたね、団地建替プロジェクトです。1965年に完成した富士見台団地の建替になります。プラウドは最近だとプラウドシティ小竹向原が団地建替でしたし、南船橋の若松二丁目住宅建替も主幹事として関わっています。団地建替に力を入れている印象がありますね。（というか、団地建替・社宅跡地くらいしかマンション建てられる用地がなくなってきているというのが実態に近いのかもですが）

団地建替のため非分譲住戸が総戸数の約35%、208戸あるのも特徴的です。新しくマンションを購入して移り住んでくる世帯との年齢・家族構成ギャップはありそうですが、非分譲住戸の多くが建て替え後も住みたいと考えている人（1LDK供給もあることから一部は賃貸等に出てきそう）でしょうから「建て替えても住みたいと思える街・マンション」と思っている人が多くいることはポジティブに感じました。

敷地にゆとりのある団地建替プロジェクトらしく敷地内は緑が豊富ですし、共用施設棟もカッコいいです。駐車場が自走式メインぽく見えるのも良いですね。

https://www.proud-web.jp/mansion/c117280/bigproject/　より画像引用

国立駅周辺は駅距離のあるマンションが多いですが、駅遠かつ築年数が経っていてもしっかりとした価格で中古が動いている点は買い手としては安心できる要素です。

本マンションと比較的近い位置に建つシティテラス国立の価格は参考になります。仮に本マンションを坪330万で購入したとして10年住めば残債は坪250万程度になるので、今の相場前提で10年以上住む想定なら残債割れリスクは低いです（坪330万で購入した前提です）。

色々話題になったグランドメゾン国立富士見通り（国立駅徒歩10分）が坪400万前後であったことを考えるとさすがに坪350万は下回ってくるかなと思いますので、駅距離気にしないけど新築がいい、3LDK予算7,000万という方は要チェックかと思います。（駅利用多めで予算8,000万まで伸ばせて中古もイケる人はプラウドシティ吉祥寺も合わせて見ていただきたいところではあります）

周辺中古