ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
新年あけましておめでとうございます。
目次
昨年はスムハジメの運営する幸せ富動産の記念すべき第一期決算が終了いたしました。
多くのお客様にご相談・ご来場いただき、中にはみなさんよく知る著名な方にもお越しいただいたりと本当に刺激の多い一年でした。
2025年は名古屋のマンション市況をさらに盛り上げるべく
スムハジメは今年も名古屋新築マンションの考察を行っていきたいと思います。
本年もスムラボ・すむはじめブログのご愛読を宜しくお願いいたします。
YouTubeチャンネル紹介
スムハジメは名古屋のマンション市況を今まで以上に盛り上げるべく、2025年1月から「スムハジメ｜名古屋マンションチャンネル」を開始いたしました。今までブログで書き溜めてきた内容だけではなく、既に供給済の中古物件への考察や名古屋の不動産有識者達との対談・その他不動産屋さん・デベロッパー関係者などなど…様々な方をお招きしてみなさんへ情報を発信していきたいと考えております。
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是非、この機会にチャンネル登録をお願いいたします。
商談受付休止⁉
さて、新年のっけから我ながら面白いタイトルではないかと思っております(笑)今回は第一期の供給後突如として商談の受付を停止（休止）した三井不動産レジデンシャル売主の「パークホームズ池下」について考察をしていきたいと思います。
何故、商談の受付を停止しなければいけなくなったのか。
※今「パークホームズ池下」の公式HPはこのようになっております
色んな要因が推察されます。（買われた方ごめんなさい※あくまで私個人の考察となります※ので、気分を悪くされる内容ではないつもりですが、ご気分を損ねてしまう内容でしたら先に謝罪をしておきます。むしろ序盤で離脱してください）
物件概要
パークホームズ池下の考察を書き連ねていくうえでまずは、簡単に概要をお伝えしておきます。| 物件名称 | パークホームズ池下 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市千種区春岡1丁目304(地番) |
| 交通 | 地下鉄東山線「池下」駅徒歩3分 |
| 総戸数 | 42戸 |
| 完成予定 | 2025年11月下旬 |
| 入居予定 | 2025年12月下旬 |
| 駐車場 | 総戸数42戸に対して30台（エレベーターパーキング） |
| 自転車置場 | 総戸数42戸に対して45台（レンタサイクル3台含む） |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 販売状況 | 販売受付停止中 |
| 販売戸数 | – |
| 販売価格 | – |
| 最多販売価格 | – |
| 間取 | – |
| 専有面積 | – |
| 管理費（月額） | – |
| 修繕積立金（月額） | – |
| 修繕積立基金 | – |
| その他諸費用 | – |
人気の東山線沿線徒歩3分×全邸南向き×大手三井不動産レジデンシャル分譲
という三拍子揃ったマンションでございます。
販売中止した理由は？
先ほども掲載しましたが、ここからは個人的な考察です。さて見てみましょう。理由その1「どっちつかず」
さて、ここから考察を進めていくのですが、まずパークホームズ池下の価格表を先に掲載しますのでご覧ください。
| 部屋番号 | タイプ | 面積 | 向き | 価格 | 単価 |
| 1203 | 81C | 81.30㎡ | 南 | 9,200万円 | 374.6万円 |
| 1202 | 62B | 62.30㎡ | 南 | 5,700.0万円 | 302.9万円 |
| 1201 | 77A | 77.42㎡ | 南 | 8,100.0万円 | 346.3万円 |
| 603 | 81C | 81.30㎡ | 南 | 5,900万円 | 240.2万円 |
| 602 | 62B | 62.30㎡ | 南 | 5,600万円 | 297.5万円 |
| 601 | 77A | 77.42㎡ | 南 | 7,200万円 | 307.8万円 |
| 203 | 81C | 81.30㎡ | 南 | 8,300万円 | 337.9万円 |
| 202 | 62B | 62.30㎡ | 南 | 4,900万円 | 260.3万円 |
| 201 | 77A | 77.42㎡ | 南 | 6,600万円 | 282.2万円 |
実際に、最近で掲載したブログでもローレルタワー名古屋千種（今池駅徒歩4分・坪単価390万円）やマストスクエア千種神田町（今池駅徒歩9分・坪単価280万円）と比較すると良心的だと思えるくらいの価格設定ではないかと思います。
そんな良物件にも関わらず、来場が少なかったようです…。
一番バッティングする競合は恐らく「グランドメゾン池下theガーデンタワー」だったのではないでしょうか。こちらは坪単価約420万円で、駅徒歩1分。既にエリアのランドマークタワーとなっているグランドメゾン池下ザタワーとツインタワーのような形でそびえ立つ現在建築中の物件です。
こちらは高層階フロアで坪単価460万円しますが、低層では坪単価280～310程度なのでほぼ同等予算で検討が可能になるにも関わらず、エントランスも2層吹抜・共用部が充実・専有部の仕様も同等クラスもしくはちょっと良いくらいの住戸が検討できるのでグランドメゾン池下theガーデンタワーの低層とぶつかるとなかなか勝ち切るのは厳しいのではないかと思っております。
一方で、周辺のその他新築を見てみると…サンクレイドル池下、ザ・ライオンズ覚王山、モアグレース千種春岡等、高価格帯で仕様も造りも振り切っているものか、なるべく軽量化してグロス（要は安かろうに振り切って）価格で勝負するのかとコンセプトがハッキリしているにも関わらず今回のパークホームズ池下はいい意味でバランスが良いのですが、ちょっと特色が少なくどっちつかずの印象がありました。
理由その2「人員不足と人気物件の告知開始」
名古屋は全体的に供給が多い割にお客様が少なく小さなパイをみんなで取り合っている状況です。1物件毎の来場数が少ないため、あまり多くの営業を名古屋という地域に各社置きません。
そんな中、三井不動産レジデンシャルさんは今回満を持して最低坪単価150万円からの「パークホームズLaLaみなとアクルスシーズンズ」が案内を開始します。
スゴイ注目度の高さと安さで私のXで少しつぶやいただけでも17万回表示されました(笑)
この名古屋市郊外物件の中で単価もド急に安く、新築×再開発×三井不動産の三拍子が揃う。かつ、このタイミングで被っていたら競合であっただろう「メガシティテラスⅠ街区・Ⅱ街区」が完売してしまい、駅近×大手（財閥系クラス）売主×大規模新築マンションというものがなくなり、このレンジの価格帯の物件は独占状態となっているので完全に独り勝ちモードに突入したのもあり、恐らく割り切って人員をパークホームズ池下から撤退させ、全勢力をパークホームズLaLaみなとアクルスシーズンズに向けたのではないかと考えております。
理由その3「マーケットの上昇とステルス値上」
1つ目の理由と重なるところもありますが、今回の物件は池下～今池エリアでも立地も良く、仕様も高い割にそこまで価格が高すぎない物件の一つです。ただ、振り切った特徴がなく来場があまり多くなかったと周辺の業者様より話を伺っております。
そんな中でも名古屋市内のマーケットは徐々に上昇基調になっており、少しずつですが供給される中古物件も数が減ったり、マンションによっては中古の供給自体が無くなっていたりしています。
周辺が上がってきているのであれば、一度先ほどのLaLaの第一期が終わるくらいまでは物件自体を寝かせてしまい、市況が上がったタイミングで発売すればある程度動くのは目に見えているのではないかと思います。
※元デべにいた身としては、動かないのに人も広告も垂れ流すのは結構ツライのです。。(笑)
実際に新築物件は販売費用がめちゃくちゃかかります。広告費はポータルサイトだけで月100万円超、恐らく広告費普通に見ても250～300万円くらいは月々最低でも掛かっているかと思います。
さらに、別棟モデルルームを作っていれば家賃が月ウン十万円とかかってきますし、人件費も年収700万円の方を2人置いておくだけで約120万円程月の人件費もかかります。もちろんその他雑費も必要です。
そう、新築マンションを販売するには結構お金がかかるのです。
それだけ垂れ流すくらいであれば、いっそのこと閉じてしまってお客様を貯めて改めて開けた方が効率は全然良いのです。
また昨今市況は右肩上がりとなっております。今回の物件もグランドメゾン池下ザガーデンタワーさえ無くなればしばらくはエリアで他に敵がいない物件となってきますので販売側の目線としては悪くはないのではないかと思っております。
なんなら市況に合わせて次期は少し値上したりしてくる可能性があるのではないでしょうか。（ちょっと安すぎましたねぇ・・・(笑)）
所感
とまぁ色々書かせて頂きましたが、パークホームズ池下個人的には悪くない物件ではないかと思っております。今池でも数年前に発売された同じく三井不動産レジデンシャルさんのパークホームズ今池ステーションプレミアも結構弱気の価格設定でしたので、今回も販売受付は停止しますが弱気の価格設定で出てくることを我々名古屋の民一同はひじょ～に臨んでいます！(笑)
お願いします、神さま・仏さま・三井不動産様！！！・・・なんてね(笑)
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお逢いしましょう！
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