今回はパークタワー渋谷笹塚 のご紹介
笹塚はかつてキットキャットがアルバイトで働いてた場所であり、京王線はサークルの集まりで学生時代良く出かけたエリアであり、そのなじみにある沿線に建設される大規模タワーマンションということで注目しておりました。「渋谷ではない！」なんて声が出がちな、穴場の渋谷である笹塚エリアに、大規模の新築マンションが販売されることで注目が集まり近隣エリアへの波及も予想されそうですが、果たしてどんな内容だったのか、レポートしたいと思います。
笹塚は渋谷圏ではないのか(笑)
— キットキャット＠家探し🏘️＆婚活💒＆投資💰️ (@Kitcat52001) June 19, 2024
物件概要
| 総戸数 |
659戸(一般販売対象住戸633戸) |
|---|---|
| 開発総面積 |
— |
| 敷地面積 |
8,153.83㎡ |
| 建築面積 |
5,284.96㎡ |
| 延床面積 |
77,376.68㎡ |
| 竣工時期 |
2027年12月下旬竣工予定 |
| 入居時期 |
2028年3月下旬入居予定 |
| 構造・階数 |
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上28階地下1階建 |
| 分譲後の権利形態 |
敷地は定期転借地権の準共有、建物は区分所有 |
| 用途地域 |
商業地域 |
| 建築確認番号 |
第BCJ23本建確178号(令和6年2月26日) |
| 区画整理法 |
— |
| 土地権利／借地権種類 |
定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年 地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、解体準備積立基金/（引渡時一括）未定 |
| 駐車場 |
総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台 |
| 駐輪場 |
総戸数 659戸 に対して1225台 |
| バイク置場 |
総戸数 659戸 に対して8台 |
| トランクルーム |
— |
| 施設・設備 |
— |
| 管理形態 |
管理組合結成後管理会社へ委託 |
| 管理員の勤務形態 |
常駐 |
| 施工会社 |
株式会社大林組 |
| 管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
定期借地権について
当マンションは新宿中村屋の工場跡地に建つマンションであり、中村屋が敷地を持ち続け、定期借地権付きマンションとして販売されます。歴史ある中村屋にとって由緒ある地だからこそ手放さなかったようです。建て替え後も、マンション２階のオフィス部分に本社部門等の事務方の方々が勤務されるそうです。パークタワー渋谷笹塚 の定期借地権の契約の特徴は下記の通りです
・定期借地権の期間は７０年
→７０年の起算日は「引き渡し日」の２０２８年３月下旬から２０９８年１２月３１日までの約７０年である→マンション建設中の期間が含まれないこと、引き渡し月の３月から１２月３１日までの分が余分にあることから購入者に良い契約になっていると思います
・借地料の大部分は購入価格に含まれる
→月々の負担を抑えられ、団信や住宅ローン控除の対象となる住宅ローンにより借地料を払えるので居住用としては良い面が多いと思います→手付金は（「物件価格」ー「借地料前払金」）の１０％となる予定で、大きなお金を預けなくて済む点も利点です！
→賃貸目的の購入の場合は購入金額が上がり手持ち資金を多めに出さないといけない可能性が高まり、賃貸運用中の経費計上出来る部分が減るため、どちらかというとデメリットかもしれませんが、売却時にはランニングコストが少ないので売りやすくなるので、メリット・デメリット両面あります
・土地の貸し主は新宿中村屋でテナントにも入る
→地域に根差した企業であり、消費者向けビジネスを提供する会社だからこそ、企業イメージの向上がこのプロジェクトが出来るような姿勢が期待されます。長期間所有し続ける場合に気になる日々の清掃やメンテナンスについても食品を扱う企業だからこその対応が期待されます。あくまでも期待と言う点でありますが、そうあって欲しいという面も含めて記載させて頂きます。社員が毎日出社するんですからね、汚れていたらキレイにすることは当たり前かと思いますし、街のイメージ向上に繋がるようなテナントになろうと努力されると思います
定期借地権とひとくくりにしてはならず、その契約形態は千差万別です。購入者に良い点が多い契約、良く無い面がある契約、それぞれあるので注意しなければなりません。今回のパークタワー渋谷笹塚 は、定期借地権の中では購入者側にもメリットある面がある契約になっていると感じます。特に手付金の金額が少なくなる面は、引き渡しが２０２８年３月ということで長期に渡るので、第１期の購入者にはメリットと感じました
パークタワー渋谷笹塚 借地料は一括前払いなんですね
— キットキャット＠家探し🏘️＆婚活💒＆投資💰️ (@Kitcat52001) July 11, 2024
これはパコ渋の再来でしょうか。 pic.twitter.com/ihsNeugrgH
立地特性
「京王線」の沿線であり「始発駅」である地
笹塚駅は京王線の駅であり、地上にある新宿駅と地下にある（京王新線）新宿駅に繋がります。ここで改めて認識して欲しいのが「京王新線」で新宿駅まで繋がっており、「都営新宿線」の「笹塚駅」では無いこと。ご存知の方には「当たり前」のことですが、小田急線と東京メトロ千代田線のある「代々木上原駅」や東横線と東京メトロ日比谷線のある「中目黒駅」と異なり、地下鉄の駅では無いことは認識しないといけないと思います。例えば新宿三丁目駅へは京王線と都営線の両方の料金がかかりますので、都心に向かうに当たり２路線の料金がかかりがちなので、注意したいですね（この価格帯の物件を購入される方には些細なことかもしれませんが）
笹塚・代々木上原・中目黒、いずれも私鉄プラス１の路線と見えがちですが、笹塚だけプラス１ではないのが残念ポイントです
今後も再開発があり得る地区計画のエリア内である
パークタワー渋谷笹塚は「笹塚駅南口地区まちづくり構想」の「C地区」に建てられます。「A地区」は既に建設済みのメルクマール京王笹塚で、商業施設・図書館・オフィス・賃貸マンションとなっていますが、一番区画の大きい「B地区」は今後の展開が期待されます。まだまだ具体的な案は出ていない段階ですが、案が出てきたら一躍注目を浴びそうですね。敷地も大きく駅からも近い、住友不動産も敷地を持つ「B地区」。好立地は売らない住友不動産ですので、賃貸になる可能性もありますが、マンションが入らないことは無いと思うので、後発開発の期待は常に持って良さそうです
現地を訪れると大きなマンションと駐車場と住友不動産のオフィスビルがあることがわかります。一つ一つの区画が大きいので、話がまとまりやすい気もします（住友不動産の所有地もあるので、住友不動産のマンションが建ったら凄そうですね）
実は代々木上原駅から徒歩圏
今回、現地とモデルルームへキットキャットは代々木上原駅から歩いて行きました。冬の寒い日だったので、足早に歩きましたが、代々木大山の邸宅街や中野通の並木道を抜けていくと、案外すぐ着きました。美しい建物が多く、散歩コースとしては楽しいエリアだと思います。さらに足を延ばせば代々木公園へも歩いて行ける都心感は、きちんと「渋谷区」のマンションなんだなと実感しますね
中野通の並木道
玉川上水旧水路の緑道再整備工事のお知らせ
冬に撮影しているので寂しい感じがありますが、春先は緑が豊かになりそうで、散歩が楽しみな道になりそうです
現地周辺の様子の詳しいことは２LDKさんのレポートをぜひご覧ください！
外観・ランドスケープ
「パークホームズ豊洲ザレジデンス」そっくりな外観と思いましたが、実際同じく三井不動産レジデンシャル×大林組の組み合わせはまったく同じです（あちらは免振ですが・・・）横に広く上にも高いということで、大きな存在感を放ちそうですね。角部屋のガラス面やグラデーションを作った横面は大きな横幅だからこその躍動感を持ちそうです。
真ん中の空洞部分についても屋上に蓋がされているのは長期的なメンテナンス面では、風雨にさらされる面積を狭めているので、とても良い作りだと思いました
そして一番の見どころはエントランスアプローチですね！単調にならずにデザイン性豊かな雨よけ庇、2層吹き抜けのエントランスホール。この組み合わせで夜はライトアップもされるとなると帰り道が楽しみになる風景になること間違いないです
エントランスホールを抜けたエレベータホールもきちんとホームページに掲載されていて、力を入れていることがわかります！
間取り・予定価格
建物は３階建てで地下住戸はありません（1階住戸はほぼ地面と同じ高さ）予定価格住戸として公開された住戸を赤字で記載しています。それ以外の青字住戸はキットキャットの個人的な想像（願望含む）の価格帯を記載してみました。
南向き
渋谷方面を望み、前に大きな建物も無く、将来的にも建ちにくい方角で今回の一番良い条件の向きです。モデルルームがほぼ同じ方角の１０階相当と同じ高さにあり、現地の眺望に近い風景を眺められたのですが、実際に見て見ると欲しくなる風景が広がっていました
６４A type
１０階 １２，９００万円台 （坪６６３万円）２０階 １３，５００万円台 （坪６９４万円）
管理費：３１，９９０円 修繕積立金：１６，３１０円 ネット代：１４３０円
月払い賃料：１７５０円 解体準備金：１６，３２０円 合計：６７，８００円
７４A type
１０階 １５，２００万円台 （坪６７４万円）２０階 １５，９００万円台 （坪７０５万円）
管理費：３７，１１０円 修繕積立金：１８，９３０円 ネット代：１４３０円
月払い賃料：２０３０円 解体準備金：１８，９４０円 合計：７８，４４０円
７７Ab type
１０階 １８，６００万円台 （坪７９２万円）２０階 １９，２００万円台 （坪８１７万円）
管理費：３８，６５０円 修繕積立金：１９，７１０円 ネット代：１４３０円
月払い賃料：２１１０円 解体準備金：１９，７２０円 合計：８１，６２０円
東向き
新宿方面と代々木公園方面なので一番良い方角のはずが、オフィスビルがそびえたっており、眺望をふさいでいます。第１期販売では被らない位置の部屋が販売され、単価も抑えめ
東側の住戸から南を向いた方面
パークタワー渋谷笹塚
— キットキャット＠家探し🏘️＆婚活💒＆投資💰️ (@Kitcat52001) December 29, 2024
現地行ってきました
東側は開けてる部屋もあるが戸数が少ないので人気出そう
京王線しか使えないのがほんとに惜しい pic.twitter.com/bf4IjZTZjL
６５D type
１０階 １１，９００万円台 （坪６０１万円）２０階 １２，３００万円台 （坪６２２万円）
管理費：３２，５５０円 修繕積立金：１６，６００円 ネット代：１４３０円
月払い賃料：１７８０円 解体準備金：１６，６１０円 合計：６８，９７０円
西向き
笹塚方面には地区計画「B地区」が広がり、将来的に再開発により高層建築物が建つ可能性があります。また現地行くとわかりますが、京王線の分岐の線路に近く、分岐を越える電車の音がかなり響く方角になり、弱目な価格設定になっています。モデルルームから見えた京王線のポイント分岐線。ガタンゴトンという音が響きます
お向かいに建つ住友不動産のオフィスビル（今回の販売住戸はこのビルよりも上の階になる１３階以上が販売されます）
敷地から西側の笹塚駅に向かう道
敷地西側の接道。ここが桜並木に変貌します。
駐車場が建つ方角の部屋が第１期では売り出しされます。
６５H type
１３階 １１，６００万円台 （坪５８４万円）２０階 １１，９００万円台 （坪６０１万円）
管理費：３２，６８０円 修繕積立金：１６，６７０円 ネット代：１４３０円
月払い賃料：１７９０円 解体準備金：１６，６８０円 合計：６９，２５０円
８１A type
１０階 １７，８００万円台 （坪７１９万円）２０階 １８，７００万円台 （坪７５６万円）
管理費：３２，６８０円 修繕積立金：１６，６７０円 ネット代：１４３０円
月払い賃料：２２３０円 解体準備金：２０，７７０円 合計：８５，９００円
北向き
低層階はマンションやオフィスビルと被り、眼下には京王線（４線）とその先には首都高速道路、甲州街道がありますが、今回販売の１３階以上は抜けてくる高さになります。高速道路のさらに先には中野の再開発エリアが見えます。パークタワー渋谷笹塚 の入居が始まるころには、パークシティ中野ザ・タワー が竣工し、さらにランドマークタワーがそびえ立つので面白い景色になるかもしれません。
６０Cｂ type
１３階 １０，６００万円台 （坪５７９万円）２０階 １１，０００万円台 （坪６０１万円）
管理費：３０，１００円 修繕積立金：１５，３４０円 ネット代：１４３０円
月払い賃料：１６５０円 解体準備金：１５，３６０円 合計：６３，８８０円
７５Ab type
１３階 １４，７００万円台 （坪６４４万円）２０階 １１，０００万円台 （坪６６６万円）
管理費：３７，５７０円 修繕積立金：１９，１７０円 ネット代：１４３０円
月払い賃料：２０６０円 解体準備金：１９，１７０円 合計：７９，４００円
プレミアムフロア
キットキャットには参考価格なのですが、これだけのお値段をお出し頂いてる方がいらっしゃるわけですから、共用部分もその方々が満足する物でなければなりませんね。また、プレミアムフロアの２フロア４０部屋に対してエレベータ３台という充実度で、高層階でも快適に地上に降りられそうです（一方の一般フロアは４階から２６階までの５７２部屋に対して３台ということで・・・苦しいそうな印象です。）
P66A type
２７階 １５，８００万円台 （坪７８６万円）
P８４A type （東向き）
２７階 ２２，５００万円台 （坪９８５万円）
P１０８B type （東北角）
２７階 ３１，９００万円台 （坪９７１万円）
P１０８B type （南東角）
２７階 ３８，９００万円台 （坪１０１８万円）
周辺販売マンション
ザ・パークハウス 代々木大山レジデンス
ザ・パークハウス 代々木大山レジデンス はパークタワー渋谷笹塚 と代々木上原駅の中間点にある大規模レジデンス。タワマンと低層マンションと性格は違えども、マーケット価格的には笹塚はこちらを意識している面は否定できないと思います現地案内図は京王線をあえて載せないところに作り手の意図を感じます
プレゼンテーション動画の多くが素敵な作品なので、ぜひとも眺めてみてはいかがでしょうか
現地南側の通りを撮影
現地北側の通りを撮影
周辺では三井不動産レジデンシャルも分譲マンションをかつて販売していましたが今では目の毒になりそうな価格・・
パークホームズ代々木西原
— キットキャット＠家探し🏘️＆婚活💒＆投資💰️ (@Kitcat52001) September 28, 2024
いよいよ最終期。
（久しぶりにこんな長いアプローチのお部屋見ました）
笹塚の定借タワマンが75平米1億5千万～なので、所有権であることと路線力から言ったら、こっちなのかもしれませんね pic.twitter.com/OkcJ6QV4n8
プレミスト代々木大山
プレミスト代々木大山 は代々木上原駅徒歩8分のマンションで、ザ・パークハウス 代々木大山レジデンスと同じ大山町にあるマンション小規模ではありますが、街の風景を趣ある建物にしてくれることは間違い無いので、大山町の高級感がより一層高まる感がしてくれるのは周辺住民にとっても喜ばしいことだと思います。
ピアース代々木上原レジデンス
ピアース代々木上原レジデンス は、代々木上原駅からより代々木公園方面に建築されるため、エリアの雰囲気はだいぶ笹塚駅とは異なりますが、周辺相場を上げていきそうな素敵な立地に建つマンションということで、街散策のガイドとしても良いと思うのでHPを見て見識を含めてみても良いかもしれません。
シティタワー新宿
シティタワー新宿は生活圏としての新宿エリアの物件です。既に竣工済みですが入居は２０２６年。新宿駅の再開発期待を受けて徐々に値上げしていくことになり、現在は下記のお値段になります。。
パークシティ高田馬場（パークタワー西新宿）
パークシティ高田馬場 」は、新宿駅プラス２駅と捉えると周辺物件になってきます。来期以降の価格は値上げを予定しているようですが、前期までの価格はだいたい、パークタワー渋谷笹塚 と同じくらいの価格になっています。さらにその前に完売したパークタワー西新宿も同じくらいの価格帯になっています。つまり、パークタワー西新宿（２年前）＜パークシティ高田馬場（１年前）＜パークタワー渋谷笹塚（２０２５年）と順当に周辺の大規模物件の値段は上がってきています。パークタワー渋谷笹塚の竣工は２０２８年と３年後！この価格の伸びで行くと、笹塚の相場はいずれシティタワー新宿と同じくらいの金額になってしまいます。。。そんな順当には行くかは定かではありませんが、ランドマーク物件の価格帯は、周辺物件とは異なる相場になってきていますので所有権物件だったらありえなくもない・・・
新宿駅の再開発についてもまとめておりますので、振り返りの意味でもご覧ください
タワマンの管理費については、こちらの記事で分析しておりますので、こちらもご覧ください
総評
キットキャット的には渋谷区は憧れの行政区でもあるのでひいき目に見てしまいますが、間取り・商業利便性・眺望の抜け感が評価ポイントのマンションだと思います。余裕ある敷地にワイドスパン住戸を配置した敷地配置計画は、見ているだけでもわくわくしてくる代物です。
現地行ってみての感想として商業の充実度が高く、生活利便性が高いと感じました。そこまで背伸びしていない毎日使えるようなテナントが多く、日々気楽に暮らせそうです。本屋さんやインテリア雑貨などのお店もあり、女性向けのお店もきちんと用意されているので、夫婦のどちらも満足できそうな環境が整っている印象です。ちょっと足を延ばせば代々木上原方面のおしゃれな個人のお店も訪れやすく、新宿でお土産・贈答品もすぐに購入できる、ハレとケのバランスが取れているなと感じます
フレンテ京王笹塚はどちらかと言うと女性向けを意識した店づくりで、周辺の従来からのお店とは異なる商品を購入出来るようになったのは、大きなプラスポイントになると感じますね
そして、抜け感ある眺望もモデルルーム見て、とても魅力的だと感じました。実際に現場で見るとやっぱり欲しくなりますよね！最初は「自由だ笹塚」というキャッチフレーズは「何？」と思いましたが、だんだんと理解出来てきました。周りにタワーマンションが無いからこその自由な空の空間が広がることは、このマンションを表す言葉として相応しい面もあるのだなと！
夜景もうっとりでした。高層階と低層階の値段の幅が少ないので高層階は人気になりそうな予感です
東京タワーは将来的に六本木周辺の再開発で見えなくなる可能性もあるそうです
お値段的には定期借地権のマンションとしては、借地料前払いということでリビオシティ文京小石川よりは総額としてはお安めになっております。２LDKから３LDKに行きたいが、なかなか３LDKで出物が無い、築年数が経っている物件しかない、値段も高い、と感じている方々にとっては将来的な住み替え先として検討の余地ありと思える価格帯だと思います。
引渡しは２０２８年３月。今から３年後の未来に必ず大きな部屋が確保できる安心感は変えられない物かもしれません。１LDKから２LDK、２LDKから３LDKと持ち家の住み替え組には、利益の益出しの場としての活用も考えられます（今の段階でフルローンが組めるとして、現居の売却益を購入代金に充当しない）。
相続税対策には借地権マンションは有力な選択肢なのですが、引き渡しが先ということで選ばれにくそうですが、海外からの購入層には「渋谷」と「眺望」がささるかもしれませんので、大き目のプレミアムフロアもきちんと購入層いそうではあると感じますね
繰り返しますが、持ち家からの住み替え層にはとても魅力的な選択肢になりえると思います。今以上に駅に近く、広く、新しく。という願いをかなえる物件になりえるからです。引き渡し日が先だからこその資金計画が組めるのが魅力と感じる方もいらっしゃると思います。定期借地権のマンションだからと目を閉じるのではなく、魅力となるポイントを自分なりに理解するためにも、資料請求から始めてはいかがでしょうか。
編集後記
新年１回目の投稿ということで、なんらか新年らしい投稿をと思いましたが、マンション情報が新しいうちにお伝えしたく今回はレビュー記事となりました。２０２５年１～３月期はリビオタワー品川や プラウドタワー池袋とタワーマンションの第１期販売が重なります。この第１期販売をどう取り組むのか、投資家、実需、インバウンド、相続と様々な方々が悩まれているのでは無いでしょうか。引き渡し日が１年以上ずれてきますので、下手すると全部買うみたいな方もいらっしゃる可能性があるのが今の市況の怖いところリビオタワー品川：2026年10月上旬
プラウドタワー池袋：2027年2月下旬
パークタワー渋谷笹塚；2028年 3月下旬
おそらくパークタワー渋谷笹塚 は上記の中では一番買いやすいグロス・倍率になると思われます。そもそも購入の権利すら与えられない物件に全力投球出来るのは２次取得だからこその権利ですから、それを試さない手は無いと思います。今すぐには引っ越さないけれども、もっとグレードアップしたいと思う方にはパークタワー渋谷笹塚 を選択肢の一つに入れてもよいのでは無いでしょうか！
Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m
「#ブログ用現地写真・映像 」＋物件名
で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。
マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！主に物件周辺の雰囲気がわかるような、実際に現地を訪問した際の映像を投稿しています。
分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
スムラボ記事
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