はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです。
Brillia （ブリリア）志木Placeをレビューします。
カネーの不動産仲介、販売営業時代の余談
私の現職は不動産業なのですが、今の仕事はお客様(買主様)とかかわることがほとんどなく法人営業をしております。ただ、今ちょうど友人の家探しを手伝っておりまして、久しぶりに物件の案内をしております。
さて友人が探しているのはマンションではなく、戸建です。
友人は30代のご夫婦で、お子様は現在いません。
マンションの方がいいのではと思ったのですが、2人とも実家が戸建で慣れているということ、テレワークの為、広い間取りがいいとのことで戸建に絞って探しております。
ちなみに戸建とマンションどちらがいいのかとよく聞かれますが、結局人それぞれですよね。
私の持論では短期でリセールする可能性があるのであればマンション。長く持ち続けるなら戸建かなと。
これは6年間不動産の仲介を行っていた経験からです。
その為、結婚したばかりのカップルにはあまり戸建をお勧めしません。
なぜかって…
※私の友人は大丈夫ですよ。長―くお付き合いしてましたから
不動産の仲介やってると売却理由が離婚の物件は多々お目にかかります。
私も1番はじめに買ったマンションは中古でしたが売却理由離婚でした。
決済の時の雰囲気忘れはしません。
売主さんの元ご夫婦の間に弁護士の先生が座られてました。元ご夫婦の会話は一切なし。
プラス任意売却の案件(住宅ローンの支払いが滞ってしまった方の売却案件)で決済が終わるまで銀行で3時間位待たされました(笑)
｟その間、司法書士の先生とその時に不動産の仲介の営業マンが必死に話をつなげてくれました。
司法書士の先生の趣味に話とか。司法書士の先生って全く会話されない方もいるので良い先生にあたりました。｠
それでもマンションは私により無事決済され競売には至りませんでした。
なので、勢いで結婚された方とかにはマンション進めてます。
戸建の場合は任意売却になったあと買い手がつかず競売になってしまったことがいくつかありました…
そのあと自己破産になってしまわれる方も多かったです。
でもこれを営業トークで話して大失敗したことがあります。
ご結婚したばかりのご夫婦でお子さんが1人いらっしゃって２LDKのマンションと戸建を検討されてたんですが、
私は２LDKの新築マンションの営業でしたので、戸建を潰しにいくトークをしてしまいました。
「お客様、後々何があるか分かりません、ご結婚もずっと続くとは限りません。絶対に駅から徒歩3分の２LDKにしておくべきですよ。何かあってもすぐ買い手は見つかります。」
失礼極まりない！！
※いえ、誠実な方もいらっしゃいます。
3回くらい商談にこられてたお客様だったのでついつい焦ってしまいました。
あれは反省です。そのお客様の4回目の商談はありませんでした。
これは完全に私の経験上の話なので、絶対ではないのですが注文住宅建てたあとすぐ離婚となったらほぼ残債割れします。
建売の新築住宅も買った価格によりますがほぼ残債割れ。
長く持つことができればそのようなことはないんですが。
その点マンションはそういったことが少ないかなと、最悪トントン、もしくは多少の手出し資金で逃げ切られる方多いです。
なので、戸建を買う方は慎重に。
マンションは勢いで買ってもいいかなって思ってます。
マンションの場合、決算なんで今なら200万引きますとか、諸費用全額サービスしますという物件もありますので。
以上私の全くの余談でした。
マンションの紹介に移ります。
最寄り駅は私の好きな街、東武東上線「志木」駅です。
物件概要
| 所在地 | 埼玉県朝霞市三原三丁目1520番1（地番） 土地合筆のため、地番の表記が変更となりました。 |
| 交通 | 東武東上線「志木」駅徒歩5分 |
| 敷地面積 | 1,204.そう言えば |
| 建築面積 | 694.07m2 |
| 建築延床面積 | 2,864.87m2 |
| 土地の権利 | 所有権 |
| 地目 | 宅地 |
| 都市計画 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 総戸数 | 44戸 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造地上6階建て |
| 開発許可番号 | 指令朝開第202000140号 （2020年10月8日付） |
| 建築確認番号 | JCIA確認S20第00166号 （2020年10月29日付） JCIA確認S20第00166号(02)(2021年4月23日付) |
| 建蔽率 | 60% |
| 容積率 | 200% |
| 建物竣工時期 | 2022年1月下旬（予定） |
| 入居開始時期 | 2022年3月下旬（予定） |
| 駐車場台数／使用料 | 21台（平置き：1台、機械式：6台、敷地外駐車場：14台）、16,000円～20,000円（月額） |
| 駐輪場台数／使用料 | 上段:垂直式24台、下段:スライド式36台：60台、200円～300円（月額） |
| サイクルポート台数／使用料 | 1区画、1,000円（月額） |
| その他設備/使用料 | インターネット利用料1,650円（月額） |
| 分譲後の権利形態 | 専有部分は区分所有、敷地・共用部分は専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理会社 | 株式会社東京建物アメニティサポート |
| 管理形態 | 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託（予定） |
| 施工 | ファーストコーポレーション株式会社 |
| 設計 | ファーストコーポレーション株式会社 一級建築士事務所、株式会社アーキフォルム |
| デザイン監修 | 株式会社アーキフォルム |
| 売主 | 東京建物株式会社（売主） 国土交通大臣(16)第6号 （一社)不動産協会会員、（公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 東京都中央区八重洲一丁目4番16号 東京建物八重洲ビル |
| お問合せ先 | 「ブリリア志木ゲストサロン」 |
| 電話番号 | 0120-009-149 |
| 営業時間 | 平日11:00～18:00、土・日・祝10:00～18:00 |
| 定休日 | 水・木曜・第2火曜日（祝日を除く。また第2火曜日が祝日または祝日明けの場合は第3火曜日がお休みとなります。） |
立地
線路沿いというのが少し気になりますね。
東武東上線の本数は多く、志木から和光市間は複々線の為、同時に4本列車が通ることもあります。
複々線て分かります？
上下4本線路があることです。
・小田急線だと
代々木上原から登戸駅まで
・東武スカイツリーラインだと
北千住から北越谷まで
各駅停車と急行の通る線路が違うんですよ
それでね、ダイヤの本数も増やせてね、
ラッシュの乗車率もさがるしね
もー最高ですよね
それでね、それでね
ワイワイ、ガヤガヤ
あーでもこーでもない、あの線形は何とかでね
と鉄オタが来るコンパはこんな感じです。
はい鉄トークしゅうりょーーーー
※公式HP参照
Brillia （ブリリア）志木Place
Brillia （ブリリア）志木Garden
※こちらは次回紹介します。
両方が同じゲストサロンになっています。
同時期に分譲とはやりますね、東京建物さん！
今回のBrillia （ブリリア）志木Place最寄りは「志木」駅なんですが、
住所は朝霞市三原アドレスとなります。
というのも「志木」駅という立地は3市が最寄りになるような立地にあります。
・志木市
・新座市Brillia （ブリリア）志木Garden
・朝霞市Brillia （ブリリア）志木Place
上記3市が最寄りです。
下記が市と駅の位置関係です。
志木市
新座市
朝霞市
志木駅周辺は東武東上線の埼玉県内の駅の中では
川越に続く繁華街が充実している駅です。
最寄りを志木駅にしたいという方は多いと思います。
では何市に住むのがいいのだろうか。
ここで今回のマンション
朝霞市の魅力を紹介します。
- 「子育てがしやすいまち」に向け、さまざまな取り組みを展開する朝霞市。市では「あさか子育てガイドブック」を作成し、子育て情報を広く発信している。子育て関連施設も、保育園や児童クラブの整備のほか、公民館、児童館、子育て支援センターなどが点在していて利用しやすい。2019（令和元）年にできたばかりの「ほんちょう児童館」はボルダリングなどの設備があり、0歳～18歳までの子どもの成長をサポートしている。また、子どもが風邪を引いたときなどに利用できる病児保育も、「朝霞」駅の隣駅の東武東上線「朝霞台」駅から徒歩約10分の総合病院「TMGあさか医療センター」で実施している。
- 中学3年生までは通院および入院、高校生等（在学の有無にかかわらず、18歳到達後最初の3月31日を迎えるまでの被扶養者のお子さん）は入院のみを対象に、保険診療の一部負担金が助成されます。さらに、未熟児の入院治療や特定疾病の診療にかかる医療費、妊産婦の入院医療費、ひとり親家庭等の医療費等を公費負担する制度などもあります。
- 安心して子育てができるよう、朝霞市では生後4か月までの赤ちゃんがいるすべてのご家庭を対象に、助産師、保健師等が訪問する「お誕生訪問」を実施。赤ちゃんの発育発達の確認や育児全般のご相談に応じています。出産後1年未満で育児不安を抱え、サポートが必要な方には、助産師がご自宅などを訪問する「産後ケア事業」も行っています。
- 子育てをお手伝いしてほしい人と、お手伝いしたい人が、お互いに援助しあう会員組織です。0歳から小学6年生までの育児の援助をしてほしい方（ファミリー会員）と、育児の援助ができる方（サポート会員）が会員登録し、センターが援助のご要望にお応えできるサポート会員をファミリー会員にご紹介しています。（費用負担あり）
上記はインターネットに載ってる情報ですが、下記は住んでる私の元お客様に聞いた情報です。
じゃん！
水道料金が安い。
下水は特に安いですね。やはり実際に住む人からの意見は大きいです。
学区
朝霞市立第五小学校が学区ですが、遠いですね…
歩くと17分くらいはかかるかなと。
実際、朝霞台駅に歩くのと変わらない距離ですね。
んー、やっぱ家族向きではないなと思いますね。
結構小学校までの距離を気にされる方多いので、駅に近くても小学校が遠いのはマイナス要因ですね。
鉄余談
下記は東武東上線の「池袋」～「川越」までの標高図になります。朝霞市には２つの駅、「朝霞」と「朝霞台」があるのですが、真ん中に大きな谷があります。
実際に朝霞台は志木駅、朝霞駅は和光市駅の方が、フラットで距離も近い為、同じ朝霞市でもエリアが全然違う印象があります。
※Brillia （ブリリア）志木Placeと朝霞第五小学校までは比較的フラットと思います。
プラン
※公式HPより
Ｃrタイプ
※公式HPより
Ｄタイプ
※公式HPより
Fタイプ
※公式HPより
Ｇタイプ
※公式より
Jタイプ
※公式HPより
Nrタイプ
公式HPより
フロアプラン
間取りとフロアプランみると分かるように全体的に専有面積は抑えられています。
やっぱりターゲットは家族ではなく独身、ＤＩＮＫＳでしょうか。
お子様がいる家庭はいけないことはないと思いますが、お子様が増えてきたときに少し厳しいかなという印象です。
でも、独身であって、志木駅が好きなら全然ありですね。
（
価格は
2960万円から5400万円35.42㎡から65㎡
坪単価は275万円から274万円
管理費は１㎡＝428円
修繕積立金は１㎡＝144円
さすが志木駅徒歩5分圏内といったところでしょうか。
というか私が少し地方の物件を見すぎていたので
埼玉県の都心20キロ圏内の価格が少し高く感じてしまっています。
私も独身だったら買えますが、子ども2人の家族４人だと少し頑張らないときついなと感じました。
近隣中古マンションとの比較
近隣の徒歩5分圏内の中古は
ライオンズ志木グランフォート 築9年 坪単価227万
BELISTA志木駅前 築11年 坪単価210万
Brillia （ブリリア）志木Placeの5,400万円の部屋を満額ローンを組んだ場合、金利が1％だとして築10年時点の残債は4,044万円、坪単価にすると206万円。
今の市況が変わらなければ損はないかなと思います。
買うなら
私なら1LDKを買います。価格も求めやすいのはもちろんですが、志木駅近辺に築浅の競合物件が非常に少ないからです。
もともと都内とは違い、ファミリー層が多いエリアなので単身向けの新築マンションはほとんど作られてなかったのだと思います。
逆にいうと今まで需要がなかったのかもしれませんが、今後単身世帯が増えていくのであれば、投資としてはありだと思いました。
ラーメン屋にいこう
ラーメン大好きなカネーです。
志木駅では青葉というラーメン屋がおすすめです。
中華そば 青葉 エキア志木店 （中華そば アオバ） – 志木/ラーメン [食べログ] (tabelog.com)
中華そば
これがうまい。
飽きない味でさっぱりしているので週3日はいけます。
ラーメン食べたところで後半はBrillia （ブリリア）志木Gardenに参ります。
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