今月の気になるマンション（2025年1月）【2LDK】

先月の記事はこちら！

今月の気になるマンション（2024年12月）【2LDK】

では、参りましょう！

プレシス立川パークフロント

立川駅徒歩9分/西国立駅徒歩8分、総戸数45戸。

https://www.presis.com/tokyo/tachikawa_570176/design.html　より画像引用

現地をたまたま歩いていてビビッときたマンションです。

立川駅からだと立川通りを渡ってしまう点は少々残念（立川通りを渡るか否かで価格が変わってくる傾向）ではありますが、それを上回る特徴があります。

全戸公園ビュー、立川まんがぱーく隣接、小学校すぐ目の前と小さなお子さんを持つ家庭からすればこれだけで十分買う理由になるでしょう。私もグッときました。

https://www.presis.com/tokyo/tachikawa_570176/map.html　より画像引用

56㎡の3LDKがあったりなど売主である一建設の色がよく出てはいる（プレシス50㎡代の3LDK作りがち）のですが、1LDK、2LDKを量産することなく、この立地にマッチした3LDKを中心にしてくれたのは良かったです。

70㎡の3LDKもあるのですがサクッと売れると思うので、興味ある方は早めの検討が吉ですね。既にモデルルームの案内も始まっています。

お近くのエクセレントシティ立川ザ・レジデンスが坪380万程度で販売中なので、そこを意識した値付けになってきそうです。パークビューの強みがあるので、平均で坪400万以内で収まれば価格的にも検討しやすくなってきますね。

中古も検討できて価格を一回り抑えたい人はザ・パークハウス立川の中古が坪300万前後で最近ちょこちょこ出ているのでそちらも合わせてチェックされると良いかと思います。

周辺中古

ライオンズ立川グランフォート　2014年築　立川駅徒歩8分　坪300万
ザ・パークハウス立川　2018年築　立川駅徒歩9分　坪310万
ヴィークコート立川　2018年築　立川駅徒歩10分　坪310万

物件概要

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シャリエ椎名町

椎名駅徒歩3分、総戸数82戸。

https://www.chalier.jp/s82/map/　より画像引用

「シャリエ」、多くの人にとってはあまり聞き馴染みないブランドだと思います。東レ建設のブランドで、数は少ないですが比較的現実的な価格のマンションが多く、個人的にはひっそりと注目しています。

販売面での特徴は竣工後販売です。竣工後販売は次の3つの良さがあります。

①実物を見て判断できること
②強気な値付けのケースが少ないこと
③入居が早いこと

①本マンションは山手通りに面しますので、騒音など生活環境に不安があります。その点を実物を見て判断できるのはポジティブ要素です。

②デベロッパーとしては竣工から買い主に引き渡すまでは自分達が完成したマンションのコスト負担しながら販売する必要がありますので、基本的には早く売りたいと考えるケースが多いです。結果的に現実的な価格設定が増えます。

③一次取得者にとって早く住めることは賃料のキャッシュアウトを抑制することに繋がります。早くポジションセットできること。これも地味に嬉しいポイントです。

椎名町では珍しい新築×駅近立地ですし、頑張れば池袋駅まで歩けることも魅力的です。池袋駅東側の東池袋エリアでは駅直結の新築マンションである「グランドシティタワー池袋」が坪1,000万近い価格で販売されていますが、椎名町においては周辺中古が坪400万前後とグッと価格が抑えられます。都心アクセス/利便性に対する価格を考えるとコストパフォーマンスの良さを感じますね。

池袋駅西口には再開発計画も控えており、その利便性を享受できるポジションにあるのも良きです。

https://www.chalier.jp/s82/field/　より画像引用

個人的には駅、スーパー、公園、小学校全てが徒歩3分以内という環境にグッときます。日常使いするものは身近で抑えつつ、大きな買い物で池袋を使える便利な立地です。全体的に狭めな部屋が多いですがそこが気にならなければ、シングル〜子育てファミリーまで幅広く検討対象になりそうです。

周辺中古からの逆算だと坪470〜490万程度でギリギリ坪500万を超えない水準になってきそうですが、すぐ近くにある新築のシティテラス西池袋が19階住戸を坪730万程度で販売していますので、どこまでシティテラスを意識してくるかで値付けは変わってきそうです。

周辺中古

リビオレゾン目白通り　2007年築　椎名町駅徒歩7分　坪390万
ブランズ池袋立教南　2011年築　椎名町駅徒歩6分　坪390万
プラウド椎名町ガーデンテラス　2022年築　椎名町駅徒歩7分　坪420万

物件概要

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レーベン東戸塚

東戸塚駅徒歩3分、総戸数45戸。

https://www.leben-style.jp/search/lbn-higashitotsuka/　より画像引用

東戸塚駅で駅近の新築はかなり久しぶりですね。駅徒歩10分だとヴェレーナグランやサンリヤンがありましたが5分以内の新築は貴重です。

駅周辺には西武東戸塚SCやイオンだけでなくオーケーもあり、いずれも徒歩5分以内です。公園や小学校も比較的近所にあり生活は便利な立地です。

横須賀線利用が可能なため、横浜9分・品川31分・東京39分と都心アクセスは良好です。横浜と品川/東京勤務の共働き世帯などには刺さってくる立地になりそうです。

周辺中古