今回は品川駅徒歩13分のマンションであるリビオタワー品川についてレポートしたいと思います。
目次
物件概要
- 所在地：東京都港区港南3丁目7-2
- 総戸数：815戸
- 敷地面積：6,821.38m²
- 建物竣工：2026年5月
- 引渡し：2026年10月
- 階数：地上34階
- 売主：日鉄興和不動産、関電不動産、九州旅客鉄道、京浜急行、中央日本土地建物
- 施工会社：長谷工コーポレーション
- 設計：浅井謙建築研究所・⾧谷工コーポレーション
- 管理会社：日鉄コミュニティ
- 駐車場：267台
- 駐輪場：1,000台
- 掲示板：リビオタワー品川ってどうですか？
https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/map/ より画像引用
周辺環境
駅
品川駅：徒歩13分言うまでもないですがそこそこ距離はあります。特にマンション周辺は何もないからか、徒歩分数以上に距離を感じました。
港南エリア側から高輪ゲートウェイ駅への歩行者専用道路が2024年度開通予定となっています（高輪ゲートウェイシティの開業に合わせてそう）。専用道路が開通すると高輪ゲートウェイ駅までも徒歩15分程度でアクセスできるようになりますのでより利便性が高まります。
高輪ゲートウェイの商業部分にはニュウマン高輪がOPEN予定で、約200のテナントが誘致されます。ニュウマン高輪からも本マンションはバッチリ見えるはずですので「なんだあのカッコいいマンションは！」となることでしょう。
品川駅から現地
現地から高輪ゲートウェイ駅
小学校
港南小学校：徒歩6分港南エリアのタワマン民が通う大規模小学校の港南小学校区です。マンションからは大通りを一本渡りますが、比較的歩きやすい道のりです。
スーパー
・マルエツプチシティタワー品川下にあるマルエツプチが最寄りです。
プチの中では比較的規模は大きいので日常的な買い物はここで揃いますが、自炊派の人からすると週末はどこかでまとめ買いしたいと感じるかなと思う品揃えです。
駅前まで行けば飲食店も多くありますが、マンション周辺は飲食店も少ないのでフラッと通える飲食店が少ない点は好みが分かれるポイントになります。
本マンション1階に店舗区画がありますが、そこに何が入るか気になるところですね。
ハザード
液状化
液状化の可能性が低い地域（緑）と可能性がある地域（黄色）の境界線上に建ちます。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx より画像引用
水害
水害色付きエリアです。- 洪水：0.0m〜0.5m
- 高潮：0.0m〜0.5m
https://disaportal.gsi.go.jp より画像引用
再開発
https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/shinagawa/ より画像引用
品川駅周辺の再開発がまとまっていたので公式HPの図を引用しましたが、かなり大規模な開発が近隣に目白押しです。ここに加えて品川駅への南北線延伸や北品川駅周辺の再開発も含めるとその規模は更に大きくなります。
高輪ゲートウェイシティの開業で買い物利便性が大型強化され、環状4号線の延伸で都心アクセスがしやすくなり、南北線延伸・リニア開通で公共交通機関での移動が便利になります。これが評価されなければどの再開発が評価されるんだと言わんばかりの開発ですね。
また高輪ゲートウェイ・品川駅再開発はオフィスが中心で分譲マンションはほとんど建つ予定がありません（高輪ゲートウェイシティに賃貸タワマン、泉岳寺駅再開発の高層部に分譲マンションの可能性があるくらい）。オフィスが増えると周辺や沿線の住宅需要が高まる点もポジティブに評価しています。
建物
共用部
建物全体
- 廊下：内廊下
- 各階ゴミ捨て場：◯
- 各戸トランクルーム：×（プレミアム住戸のみ有）
- 24時間有人管理：◯
https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/residence/ より画像引用
https://livio-sumai.jp/pj/shinagawa-tower/residence/ より画像引用
外観デザインカッコいいな〜と思って、設計がどこか確認すると浅井謙建築研究所。「浅井謙建築研究所×長谷工」と言えば…そう！プレミスト東銀座築地です！
プレミスト東銀座築地と桜ァァ🌸（完成してからはじめて見ました、カッコいい） pic.twitter.com/p2m8zeyxnK
— 2LDK (@2ldk18) March 26, 2021
曲線が美しく、超超超イイ感じ超超超超イイ感じな低層マンションです。長谷工もやればできるんやを世に知らしめた名作マンションでもあります（諸説あります）
本マンションも北側の先端部がカーブしてたり、メインエントランスの水盤あたりがカクカクしてたりと個性的なデザインです。イメージパースを超える仕上がりになることに期待です。
モデルルーム訪問するともらえる資料の中にエントランスホールやエレベーターホールのイメージパースがあるのですが、かなり気合が入っています。また図面を見ると風除室〜メインエントランスだけでなくメールコーナーまで床が石張りになっていました。この後の専有部でも触れますが全体的にコスト掛けて造ってくれてますね。完成が楽しみです。
特徴的な点として、マンション専用のシャトルバスがあります。都度利用料は取らず2,322円/戸の積立金を徴収して運用していく形になります。沢山利用する人にとっては2,322円で家族丸ごと使い放題になるのでお得ですね（㎡単位ではなく戸単位）
平日のみ7:00〜21:30でマンションと品川駅港南口までを往復する予定です。3年間はバス運行会社と契約済みとのことなので、その後の運用を継続するか否かは理事会で検討することになります。よって3年後以降も継続するか分からない点には注意です。
低層エレベーターは3〜13階で105m/分、高層エレベーターは14〜34階で150m/分となっています。低層階は1LDKが多いので戸数でバランスを取った形でしょうか。全体的にスピードが遅めで地味なコストカットが見え隠れしますが我慢の範囲内です。
ZEH-M Oriented、低炭素住宅認定予定です。免震構造を採用しています。
共用施設
駅距離や規模感を考えると少々控えめですが、品川駅まで歩けばホテルも沢山ありますし、過度な共用施設は管理費増に繋がりますのでちょうどいいバランスかなと思いました。スカイラウンジを29階北東に持ってきているあたり、このマンションの顔は東向き高層のレインボーブリッジビューだと売主も考えているのでしょう。
1階
- ワークラウンジ（6〜24時、100円/30分の予約制、個室5つ有）
- ゴルフレンジ
2階
- オーナーズラウンジ
- ファミリールーム（9〜23時、貸切は500円/時予定）
- フィットネスルーム
29階
- スカイラウンジ
- ゲストルーム×2
2つあるゲストルームは、一つはサウナ付き（8,000円/泊程度）、もう一つはビューバス付き（5,000円/泊程度）となっています（価格未確定）。こちらも29階の東向きにあるのでレインボーブリッジを楽しめる素敵な眺望を楽しめそうです。
フィットネスルームには最近のタワマンによく導入されているテクノジムを導入予定で結構しっかりしたものになりそうです。
専有部
専有部の仕様はかなり良かったです。最近見た中だとグランドシティタワー池袋に次ぐ水準です。スタンダード・スーペリア・プレミアムと3つのクラスがありますが、大多数を占めるスタンダードでも以下記載の通り十分なスペックです。
感動した点は廊下の壁がパネルになっていたことです。モデルルームをご覧いただくとわかりますが、これによってかなり高級感を演出できています。モデルルームOPEN数日前に標準化が決まったと聞きましたが、これが標準なのはかなり嬉しいですね。あと浴室タイル張りが標準なのも高級感があって良かったです。
バルコニー手すりは基本クリアガラスですが、デザイン上ドットがあります（パークタワー西新宿よりは外が見えるドット）
またデザインの都合上コンクリを使っている住戸があり、部屋からの眺望に違いがあります（パークタワー勝どきミッドと似てます）。コンクリの立ち上がりのイメージはモデルルームで再現されていますし、階・住戸毎のデザインは立面図で再現されていますので、住戸選びの際は立面図要確認です。
全体
- 天井高：2,600mm
- サッシ高：2,300mm
- 床暖房：リビング
- 換気システム：第三種換気
- 天井カセットエアコン：◯
- 玄関電子錠：◯（内側も電子）
- 玄関前カメラ：◯
- 窓ガラス：Low-eガラス
- バルコニー隔て板：トール
- 廊下・トイレ・洗面所床：タイル
キッチン
- 天板：フィオレストーン
- 側面仕上げ：×
- 水栓：グースネック（タカギ）
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：◯（天板フィオレストーン）
洗面所・浴室
- 洗面台天板：フィオレストーン
- 洗面室水栓：グローエ
- ミストサウナ：◯
- 洗濯機上収納：◯
「価格・管理費・周辺相場・駐車場・気になる住戸・倍率状況・抽選戦略・総評」は後編のnoteに続きます。倍率や気になる住戸もまとめてますので、ぜひあわせてご覧ください。
リビオタワー品川 モデルルーム訪問レポート/後編
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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