目次
プロローグ
2024年の大阪タワーマンション市場はこの物件抜きには語れない、と言っても過言ではないほどマーケットに多大な影響を与えた物件。それが皆さまご存じの「ブリリアタワー堂島」です。
その数々の影響を「ブリリアショック」と題して、これからその詳細について書いてみようと思います。
先だってX（旧Twitter）にて、ブリリアショックに関する内容の一部を発信させていただいたところ、
その言葉だけが一人歩きをして、まるで「ブリリアが売れておらず値下りしている」という話から更に飛躍して「大阪のタワマンは終わりだ」みたいな、私の発信の趣旨と大きく異なる反応をいただきました。
これは全くの誤解です。
本記事を最後まで読んでいただければ、その誤解は全て解けるのではないかと思います！！
それでは、本編をお楽しみください～♪♪
参考までに、私が過去に「ブリリアタワー堂島」について書いた記事はこちらですので、併せてお読みいただければ幸いです
⇓⇓⇓
<過去記事>
｢ブリリアワー堂島｣の購入･売却検討者必見☆その特徴や第1期供給実績などを詳しく分析
ブリリアタワー堂島の概要おさらい
| 物件名称 | ブリリアタワー堂島 |
| 所在地 | 大阪市北区堂島二丁目 |
| 総戸数 | 457戸（一般分譲：410戸、募集対象外：47戸） |
| 構造･階数 | 鉄筋コンクリート造、鉄骨造地上49階 地下1階建て |
| フロア構造 | 住宅フロア:4階～27階､38階～49階､ホテルフロア:28階～37階 |
| 竣工日 | 2024年1月30日 |
| 敷地面積 | 4,828.17㎡ |
| 事業主 | 東京建物 |
| 施工会社 | 竹中工務店 |
| 設計会社 | 日建設計 |
| 管理会社 | 東京建物アメニティサポート |
なお、第1期登録期間は「2021年10月30日~11月15日」
時間の経過の早さには驚くばかりですね💦
時間の経過の早さには驚くばかりですね💦
｢ブリリアショック!!｣ 本物件が市場に与えた影響とは？
それでは本題に。私が考える「ブリリアタワー堂島が
大阪のタワーマンションマーケットに与えた影響」は全部で7点あります。
それぞれを順番に語ってみようと思います。
01「堂島」エリアのブランド化
元々「堂島」というエリアには、そもそも分譲マンションが殆どありませんでした。梅田や中之島を徒歩圏とし、複数の路線を利用出来る利便性や、北新地からも近い点など魅力も多いですが、元々は決してマンション用地として人気の高いエリアとは言い難い場所でした。
ブリリアタワーのすぐ斜め隣りに「堂島ザ・レジデンスマークタワー」というタワーマンションが建っていますが、その物件の分譲当時の価格を見ると、当時の堂島エリアの注目度が垣間見えるかもしれません。
- 2010年にジオグランデ梅田が当時平均「290万円/坪」で分譲。
- 同年、アートアルテールが「260万円/坪」で分譲。
- 翌2011年にはグランフロント大阪オーナーズタワーが「300万円/坪」で分譲。
- そして同年『堂島ザ・レジデンスマークタワー』が「245万円/坪」で分譲。
しかし「ブリリアタワー堂島」が建ったことで、堂島エリアがブランド化。
あとに続いた「パークタワー大阪堂島浜」もホテル一体開発を踏襲。
ホテルのグレードは見劣りするものの「ブリリアタワー堂島」同等以上の価格で販売は順調に進捗しています。
そして、先日「東洋紡ビル」を関電不動産開発が購入したというニュースが発表されましたが、ここにもタワーマンションが建つという噂が広がっています。
敷地面積はブリリアより広い「約5,600㎡」のため、比較的大規模な物件が建つ可能性が高く、実現すれば堂島エリアのブランド化はより一層強固なものになると考えて良いでしょう。
「ブリリアタワー堂島」＆「パークタワー大阪堂島浜」の大成功の流れを考えると
東洋紡跡地も「ホテル一体開発」になる可能性が高い気がします！
あとは、どんなホテルをこの事業に参画させることが出来るかが事業の成否を分かつかもしれませんね。
東洋紡跡地も「ホテル一体開発」になる可能性が高い気がします！
あとは、どんなホテルをこの事業に参画させることが出来るかが事業の成否を分かつかもしれませんね。
02「外観デザイン」の重要性
「ブリリアタワー堂島」と言えばこの有名なキャッチコピーを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。
日建設計による印象的なこの外観デザインは発表された当時、非常に大きなインパクトがありました。
上層階の建物形状を徐々にセットバックさせた、ヨットの帆をほうふつとさせるシンボリックな外観は、竣工後もエリアのランドマークとして大きな存在感があります。
そして実際、本物件の完成以降、建物の外観デザインが物件の「人気」や「資産価値」に与える影響が大きくなったように感じます。
この美しい曲線デザインは、その後「シエリアタワー中之島」や「ブランズタワー大阪梅田」などにも少なからず影響を与えたのではないでしょうか。
なお、上記2物件の設計会社はブリリアタワーの設計会社とは異なり、IAO竹田設計が担当されていますが、ブリリア同様の曲線ラインが印象的なデザインとなっています。
※シエリアタワー中之島 外観デザイン
※ブランズタワー大阪梅田 外観デザイン
外観デザインの重要性は、特に建物が竣工したあとに大きな影響を与えます。
デザインに曲線を用いることで、そのデザインへの拘りの高さが際立ちますが、
曲線を用いてはいませんが「メトライズタワー大阪上本町」なども小規模ながら建物の外観デザインを評価する声が大きいですね！
デザインに曲線を用いることで、そのデザインへの拘りの高さが際立ちますが、
曲線を用いてはいませんが「メトライズタワー大阪上本町」なども小規模ながら建物の外観デザインを評価する声が大きいですね！
03「価格相場」への影響
「ブリリアタワー堂島」の第1期の価格は、今でこそかなり安く感じてしまいますが、発表当初は「たかっ！！」と驚いたものです。
※私に先見の明が無かっただけかもしれませんが。
ブリリアタワー堂島の第1期分譲は2021年11月ですが、
第1期1次の平均坪単価は「約650万円」と衝撃的な価格設定でした。
参考までに、当時の大阪市内の他物件の相場感をおさらいすると・・・
◇ ローレルタワー堺筋本町（385万円/坪）
◇ シエリアタワー大阪福島（350万円/坪）
◇ シティタワー天王寺（445万円/坪）
◇ プレミストタワー靱本町（395万円/坪）
このような感じでしたので、
フォーシーズンズ一体開発とは言え、この価格をどう判断すべきかは当時頭を悩ませました。
※結局、購入したくても恐ろしい倍率で、購入することは難しかったんですけども。
そして「ブリリアタワー堂島」が登場したことで同じ北区内の
・ザ・パークハウス中之島タワー
・グランドメゾン新梅田タワー ザ・クラブレジデンス
など、近隣エリアの物件へもその影響が波及し、北区を中心として中古タワーマンションの相場は一気に上昇しました。
「ブリリアタワー堂島」が分譲されてからは、
それ以降に分譲される新築タワーマンションの価格を考える際にも、ブリリアの相場を指標の一つとして参照するケースが増えるなど、新築市況へも多大な影響を与えた物件となりました。
それ以降に分譲される新築タワーマンションの価格を考える際にも、ブリリアの相場を指標の一つとして参照するケースが増えるなど、新築市況へも多大な影響を与えた物件となりました。
04「ホテル一体開発」という形態
現在、「土地価格」「建設費」の高騰により、タワーマンション用地を仕込んでも、実際に建設すると”マーケットアウト”してしまうような価格になってしまうという問題が起こっています。
デベロッパー各社は、用地を買って、マンションを建てないと仕事が無くなってしまいます。
そのため、購入の決裁を会社から降ろすために、どうにかして「この値段でも売れる」という根拠や販売戦略を示す必要があります。
しかし、都合よくそんな根拠が有るわけもなく、用地仕入れに頭を悩ませている会社も多々あることでしょう。
そんな中「ブリリアタワー堂島」の成功以降、相場より高い価格で販売を成功させる方法の一つに「ホテル一体開発」という選択肢が新たに生まれました！
ただ、ホテル一体開発を進めるためのノウハウを持つデベロッパーは少なく、
実際にプロジェクトを進めるにはクリアすべき課題が沢山存在するため、おいそれと企画できるものではありません。
しかし、まだ噂レベルではありますが「市内にこれから2棟のホテル一体型のタワーマンションが建つかもしれない」という情報を耳にしました。
※まだまだ情報が未確定なので、具体的な情報の公開は控えさせていただきます。
そういえば、相場より高い価格で販売を成功させる方法の一つに、
グラングリーン大阪TNR以降は「カーギャラリー付き」という選択肢も生まれましたね。
実際に、そのようなプランを検証しているデベロッパーさんもいらっしゃるようですので、GGOに続き第2のカーギャラリー付きタワーマンションが誕生する日も遠くないかもしれません。
グラングリーン大阪TNR以降は「カーギャラリー付き」という選択肢も生まれましたね。
実際に、そのようなプランを検証しているデベロッパーさんもいらっしゃるようですので、GGOに続き第2のカーギャラリー付きタワーマンションが誕生する日も遠くないかもしれません。
05「アンダー販売」という販売手法
今では、新築タワーマンションの販売手法として、その一般認知度も高まっている「アンダー販売（0期販売）」ですが、大阪でその走りとなったのは、この「ブリリアタワー堂島」ではないでしょうか。
『アンダー販売とは』 第1期1次の一般向けグランドオープンより前に、一部のVIP顧客などを対象に優先的に一部の住戸を販売すること。優先的に紹介を受けられることで特別感を演出し、特に高額住戸の販売をスムーズに進める手法。
しかし、大阪で「アンダー販売」を行ったタワーマンションは私の知る限りまだ殆どありません。デベロッパーや販売会社にも、そのノウハウがまだ少ないので、実施するには一定のハードルがあると思いますが、今後さらに新築タワーマンションの価格が上昇する見通しのため、その物件を売り抜くために「アンダー販売」の必要性が高まってくることでしょう。
近年、新築転売を検討する投資家が激増していますが、第1期より第2期、更に第3期とどんどん価格が上昇するため「投資目的で購入するなら絶対第1期！」がセオリーになりました。
今後は「投資目的で購入するなら絶対第0期（アンダー期）」がセオリーになるかもしれませんね。
今後は「投資目的で購入するなら絶対第0期（アンダー期）」がセオリーになるかもしれませんね。
06「水面下取引」という新築転売手法
「ブリリアタワー堂島」は、その人気の高さの割に、レインズへの成約登録が少ない物件です。私が調査をしている限りですが、
これまでに約90のお部屋が中古市場で売出されましたが、成約として登録をされている部屋はその内の20%未満です。
しかし、実際は非常に多くのお部屋が既に水面下で取引されています！
移転登記が行われた数を調査したところ、実際には既に50部屋を超える数の取引が行われていることが判明しました。
実に「約7割のお部屋」がレインズに登録されず、水面下で取引が行われたことになります。
では、なぜ他の物件とは異なり水面下で取引が行われているのでしょうか。
明確な理由は分かりませんが、
その原因について推察してみます。
原因.01
専任媒介や専属専任媒介ではなく「一般媒介」が締結されているケースが多い
専任媒介や専属専任媒介はレインズへの登録が義務化されているが、一般媒介は任意となっている。
また、高額物件ほど「一般媒介」が増える傾向が見られるため、今回、それが極端に現れてしまった結果なのかもしれません。
※恐らく、これが原因ではないと思いますが。
原因.02
法人保有率が高いため、取引業者に直接依頼
実は「ブリリアタワー堂島」は大阪の全タワーマンションの中で「法人の所有率が最も高い」物件です。
その保有率はなんと約半数！！
法人の場合、いわゆる「お抱えの不動産会社」がいることが多いため、そういった場合、わざわざ媒介契約を締結するという面倒なことはせずに、口答やメールなどで気軽に売却を依頼するケースも多い。
勿論、このようなケースではレインズへの登録義務がないため、その業者は両手取引を狙って自ら買い手を探す可能性が高くなります。
そういうケースでは、成約に至っても当然レインズへ成約登録は行われません。
上記はあくまで私の個人的な推察ですが、
少し異常な数の水面下取引が行われているので、もう少し詳しく調査をしてみても面白いかもしれません。
このような水面下取引が次に多く行われる物件は
ずばり「グラングリーン大阪ザノースレジデンス」になると予想しています。
そのように予想する根拠もいくつかありますが、この話はまたいずれ。
ずばり「グラングリーン大阪ザノースレジデンス」になると予想しています。
そのように予想する根拠もいくつかありますが、この話はまたいずれ。
07「竣工後もゆっくり売る」という販売手法で販売に苦戦・・・
一般的にこれまで新築マンションの販売スケジュールにおけるセオリーは「竣工のタイミングで概ね完売を目指す」というものでした。しかし、価格が上昇を続ける今、そのセオリーが変化しつつあります。
その新しい手法は・・・
「敢えて売り控えをして未供給の部屋を残し、竣工後も長期スパンで値上げを行いながらゆっくりと販売を進める」というものです。
具体的に「ブリリアタワー堂島」では、竣工後まで低層階の一部の住戸を未供給の状態で残していました。
それを竣工後に売り出していましたが、思いのほか売行きが鈍いという噂を耳にします。
では、竣工前にものすごい勢いで売れていた物件が竣工後に動きが鈍くなったのでしょうか。
これにはいくつかの原因が考えられますが、その最大の要因は「取り置きをした部屋が低層階ばかりであったことで、中古市場で売り出された部屋に対して「階数」などの条件で競合負けしてしまっている」ことに起因しているのではないでしょうか。
また、新築転売住戸に打ち勝つ戦略が用意されていなかったことも要因の1つかもしれません。
参考例：「シティタワー大阪本町」では、新築転売住戸に打ち勝つために、駐車場の確保件を取り置き。新築購入者は駐車場を確保出来る可能性があるが、中古（新築転売住戸）購入者にはその権利が無い。という戦略を整えています。
では、これの何がショックなのかというと、
ブリリアタワー堂島と同様に、竣工後も一部の部屋を未供給のまま取り置きをして、ゆっくりと値上げをして販売をする計画を立てていたデベロッパーが、今、竣工後の販売停滞をリスクと考え「竣工前にある程度の戸数を売る！」方向へ転換を始めつつあるようです。
そのように、竣工して1年以上経過してなお、新築市場への影響を与えていることが、今起こっている「ブリリアショック」であると言えるでしょう。
誤解のないようにもう少し補足しておきますが、
ブリリアタワーが中古市場で売れていない！という意味ではなく、新築で未供給の部屋の販売が停滞しているというだけです。
一部の超高値転売の住戸を除くと、中古市場では活発に取引されていますし、価格相場についても新築分譲時の価格に対して「平均1.5倍以上」で取引されています。
また、今後の周辺エリアの開発や、GGO南棟の分譲などの影響を鑑みると、ここから更に伸びしろもあるように思います。
「ブリリアタワー堂島」の新築未供給住戸についても、もしホテル上フロアの住戸や、中層階以上のフロアの住戸を取り置いていれば、状況はかなり変わっていたのかもしれませんね。
ブリリアタワーが中古市場で売れていない！という意味ではなく、新築で未供給の部屋の販売が停滞しているというだけです。
一部の超高値転売の住戸を除くと、中古市場では活発に取引されていますし、価格相場についても新築分譲時の価格に対して「平均1.5倍以上」で取引されています。
また、今後の周辺エリアの開発や、GGO南棟の分譲などの影響を鑑みると、ここから更に伸びしろもあるように思います。
「ブリリアタワー堂島」の新築未供給住戸についても、もしホテル上フロアの住戸や、中層階以上のフロアの住戸を取り置いていれば、状況はかなり変わっていたのかもしれませんね。
あとがき
さて「ブリリアショック」いかがでしたでしょうか。冒頭に書いたように、Xでの発信を見て「ブリリアタワーが売れず、価格が暴落する」という類の大きな誤解をされていた皆さまとの“認識の祖語”が解消できていれば幸いです。
また、このように細かく分けて検証を行ってみて、改めて、本物件の影響力の大きさに驚きを隠せません！
今後も大阪のタワーマンション市況へ様々な影響を与え続ける「フラッグシップタワー」として、その存在感はますます大きくなるでしょう。
現在、中古市場で販売中の住戸の平均坪単価はいよいよ「1,000万円/坪」を超える水準まで上昇していますが、実はまだ一部に「700万円/坪」を下回る住戸も存在します。
参考までに・・・あくまで平均単価ですが、
最近第1期1次の分譲を開始した「ブランズタワー大阪梅田」や「ザ・パークハウス心斎橋タワー」の価格が平均では「700万円/坪」を超えています。
また、今後供給を予定している物件でも、同等かそれ以上の水準の物件も増えてくることも予想されているため、投資目線で今本物件を購入するという選択肢も有りではないかと考えます。
では、「その際には、どのようなお部屋を選択すべき」か。
その回答は、また機会があれば記事にしてみても面白いかもしれませんが、
少なくとも、レインズに登録されていない水面下取引の情報も含め「実際はどのような部屋が取引されているのか」を知ることが重要であるように思います。
また、「ブリリアタワー堂島」の賃貸市場についても理解をしておくことも必要かもしれません。
それでは、本記事が「ブリリアタワー堂島」の売買をご検討される方々やオーナー様など、本物件に関わる皆さまにとって有意義且つご検討の一助となれば幸いです。
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新築タワーのアプリ査定対応早見表
| 対応済み | ザ・パークハウス大阪梅田タワー |
| 対応済み | 梅田ガーデンレジデンス |
| 対応済み | ブリリアタワー堂島 |
| 対応済み | シティタワー大阪本町 |
| 対応済み | ローレルタワー堺筋本町 |
| 対応済み | ジオタワー堺筋本町 |
| 対応済み | ジオタワー新町 |
| 対応済み | シエリアタワー大阪堀江 |
| 対応済み | ピアッツアタワー上本町イースト |
| 対応済み | ザ・クロスシティタワー |
| 対応済み | ジオタワー大阪十三 |
| 対応済み | シティタワー天王寺 |
| 対応済み | ブリリアタワー箕面船場TOP OF THE HILL |
| 未対応 | パークタワー大阪堂島浜 |
| 未対応 | シエリアタワー中之島 |
| 未対応 | ブランズタワー大阪梅田 |
| 未対応 | ザ・パークハウス心斎橋タワー |
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