【シエリアタワー中之島】4期1次販売開始！3期より値下げした部屋あり！ブリリアショックの影響か…急ぐ竣工前完売？！【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちは！

今回はシエリアタワー中之島の4期1次販売に関する考察です。

シエリアタワー中之島については過去何度か記事にしていますが販売順調です！
販売価格も期を追うごとに値上げしていましたので記事として取り上げるのは前回がラストかな〜と思っていましたが、潮目の変化がありましたのでシエリアタワー中之島の4期1次販売の価格考察をしていきたいと思います。

今回潮目の変化を感じたのは以下2つのポイントです。

竣工後販売で苦戦する新築マンションが出たことによってデベロッパー各社の竣工前完売の動き
前期より値下げする部屋が出てきたこと

上記内容は後述しますが、シエリアタワー中之島の共用施設、間取りなどが気になる方は過去の記事も併せてご覧ください。

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①中之島エリアの魅力と周辺タワマンの価格相場ブログ

【大阪】【来年販売開始の期待のタワマン】「シエリアタワー中之島」大阪屈指の人気エリア中之島の魅力と予想価格【すごろく】

②モデルルームオープン時の予定価格

「シエリアタワー中之島」定期借地物件でも大阪の新価格突入か？！【前編】【すごろく】

③魅力的な共用施設と設備仕様

「シエリアタワー中之島」魅力的な共用施設と課題が残る設備仕様…ズバリ買いか？【後編】【すごろく】

④2期販売価格

「シエリアタワー中之島」いよいよ2期販売開始！2期予定価格が超大幅値上げで周辺タワマンも値上げ待ったなし？！【すごろく】

⑤3期販売価格

「シエリアタワー中之島」いよいよ3期販売開始！更に値上げも周辺相場と比較すると意外と安い部屋も！【すごろく】

それでは早速行ってみましょう〜！

1 竣工後販売で苦戦する新築タワマンの影響でデベロッパー各社の竣工前完売の動き？！
2 前期より値下げする部屋が出てきた！
3 4期1次販売価格
4 まとめ
5 【告知1】すごろくLINE公式アカウント開設のお知らせ
6 【告知2】スムラボ相談カウンター

竣工後販売で苦戦する新築タワマンの影響でデベロッパー各社の竣工前完売の動き？！

郊外マンションの動き（一部マンション）

最近、Xで定期的にUPしておりますが郊外の新築マンションでは「値下げ」している物件も増えてきました。
値下げだけでなく「モデルルーム訪問特典」としてQUOカードやお菓子などを配る新築マンションも昨年よりかなり増えてきたので郊外エリアは集客・販売もかなり苦戦していることが伺えます。

〜新築マンションの値下げDM、来場キャンペーンの一例〜

都心部の新築タワマンはモデルルーム予約が解放されても一瞬で予約枠が埋まり第1期抽選までに訪問出来ず申し込みすら出来ない新築マンションも多いので、都心部の方が値段が圧倒的に高くても売れるという本当にエリアによる二極化が進んできたと感じます。

「都心部は高くても売れる、郊外は安くても売れない」

ただ、そんな好調な都心部のタワマンでも様子が少し変わってきています。

大阪都心部の人気タワマンにも変化が？！

ブリリアタワー堂島が大幅値上げしながら竣工後販売していますが、それがかなり苦戦しているということです。
先日データマンさんがブログにUPした「ブリリアショック」が結構な反響のようで…

〜ブリリアショックの記事はコチラ〜

市場に大きな影響を与える｢ブリリアショック!!」その全貌とは？／データマン

実際は苦戦と言っても眺望が厳しい低層階の大幅値上げした住戸が中心であること、新築未入居の中古マンションの方が眺望条件が良く価格も安いので中古から売れているというのが実態なんですが、デベロッパー各社の販売にも少し影響を与えているようです。

数年前までは徐々に値上げする販売手法はほぼ住友不動産くらいしか見なかったのですが、今は中堅〜大手のどのデベロッパーも販売期を重ねるごとに値上げしていく販売手法になっております。
特に大手は値上げして販売期間が長期化しても財務的に体力があるので全く問題ない状況です。
（というか、今は人気マンションは大幅値上げしても抽選になることが多いし、それでも竣工前完売になる物件がほとんどですが）

ただ、ここに来てデベロッパーとして

『販売を長期化せずに竣工前完売を目指せ！』

という話がいくつかの会社では出ているようで、供給戸数を増やしたり値上げに慎重にある様子が出てきました。
（もちろん全ての新築マンションというわけではありません）

竣工後新築販売VS転売物件

先ほどのブリリアタワー堂島以外にもシエリアタワー大阪堀江も値上げしながら小出しで竣工後も新築を販売しておりました。
今までは抽選になる部屋もあったものの、最近だと先着順が出てきて販売が鈍化している状況です。

というのも、既に多くの新築未入居の中古が成約しているにも関わらず、2025年2月中旬時点でも新築未入居の中古物件がなんと60件ほど売りに出ている状況なので、そりゃ値上げした新築は売れないよな…
（そして、この新築未入居の中古も60件も出てくると、どれが安いか高いかパッと見て分かりづらい…）

インフィニティプールのタワマンの動き

パークタワー大阪堂島浜も1期1次販売からは大幅値上げしましたが、最近だと低層階住戸は値上げしておりませんし、三井不動産としても先に低層階の販売を終わらせたい意向が感じ取れます。
高層階、眺望が良い部屋は竣工後に棟内モデルルームで案内すれば高くても欲しい方はいるでしょうけど、低層階の部屋は棟内モデルルームが始まると値段高いと売りづらくなりますしね（エリアや他の魅力的な要素が強ければそれでも売れますが）…

ということで、前置きが長くなりましたが、今回のシエリアタワー中之島も当初予定より供給戸数を増やして4期販売を行うようです。
当初販売予定戸数よりざっくり23戸ほど供給戸数は増やしているのでシエリアタワー中之島からもかなり近いところで起きているブリリアタワー堂島の新築販売のペースダウンはかなり影響を与えていると思われます。

そして、これは供給戸数を増やすだけでなく、他の影響も…

前期より値下げする部屋が出てきた！

そう、値下げです！

これまで販売期毎に値上げしていたのですが前回の3期販売で申し込みが入らなかった部屋や前期より少し下の階層などを「価格据え置きではなく値下げ」したのです。
もちろん前期より値上げした部屋が多いのですが、それでも販売が苦戦しそうな住戸・値付けが高かった住戸は値下げです。
（パークタワー大阪堂島浜も値上げしたり値下げしたりした時期もありましたよね…）

売上好調と思っていたシエリアタワー中之島でこの価格設定をしたので、モデルルームで「ブリリアショック」の影響か〜と価格表を見て思っていました。
値下げ住戸はそこまで多くないのですが値下げ幅は200〜1,400万円なので、こういった住戸は今回の4期販売では結構狙い目になるかもしれません。

個人的には大阪のマンション相場が上がってきて全国的に注目度が高くなっていくのは嬉しい反面、既に実需の方を中心に大阪市内のタワマンはかなりきつくなってきていますし私自身が広い部屋への住み替えを検討している中で『正直高くて厳しい…』と感じているので、この動きがある程度広まってくれるのは良いかもと思っています。

グラングリーン大阪などの投資家や富裕層が狙う物件であればどんどん値上げすれば良いと思いますが、一般的なサラリーマン世帯・実需の方がメインターゲットである物件であれば、やはりある程度購入できる価格帯にして欲しいというのが本音です。。

とは言え、中之島エリアだと中古のザ・パークハウス中之島タワーが爆上げしても成約しているので、その中ではシエリアタワー中之島は定期借地と言えど、今の市況だと『まだ割安かも？』と思う住戸もあるため、そう言った部屋は積極的に検討していきたいですね。
（投資というより実需よりなオススメ度ではありますが）

4期1次販売価格

それでは階層別に今回の4期販売予定価格を見ていきましょう！

単純に各販売期で同じ階数を販売しているわけではなく多少前後階になるため値上げ/値下げがわかりづらいですが、近しい階で価格比較を行っている点をご理解いただき価格表をご覧ください。

なお、全部住戸の売り出しではなく一部のみを抜粋しておりますので詳細はモデルルームにてご確認ください。

マスターフロア（6〜21階）

主なポイント

北角Gタイプ7階が前回の3期より1,400万円ほど値下げ
西角、南西（中部屋）などクレヴィアタワー中之島と被る向きの低層階は一部値下げ
リバーviewの南角、東角は大幅値上げ、前回より南角は東角より値上げ幅が大きい

この価格表を見る限りは、Gタイプはかなりオススメです。
定借と言えど、立地・共用施設が魅力的な新築タワマンの3LDK角部屋が1億円未満は低層階であってもオススメできます。
1期より値段が上がってはいますが2023年の販売開始当初からは周辺のタワマンは数千万円値上げ、パークハウス中之島タワーにいたっては5,000万円以上値上げしたような部屋も多い中で1期販売時から1,400万円程度の値上げであれば良心的だと感じます。
（いや、もちろん1,400万円は高いのですが、他の新築・中古マンションでも2年間でもっと値上がりしているよね、っていう話です）

※緑：1期1次、青：3期1次（前回）、紫：4期（今回）
※価格表はクリックすると拡大します

ラグジュアリーフロア（22〜39階）

主なポイント

クレヴィアタワー中之島と被る西角Qタイプ24階は前回の3期より1,400万円の大幅値下げ
関電病院をギリギリ抜けるくらいの高さである東向きNタイプ23階は前期より値下げ（眺望要確認、ベランダからリバーview）
リバーviewの南角、東角はやはり大幅値上げ

※緑：1期1次、青：3期1次（前回）、紫：4期（今回）
※価格表はクリックすると拡大します

プレミアムフロア（40〜44階）

主なポイント

元が高いため前回の3期より価格据え置き

高層階と言えど定借坪800万円弱がどこまで動くか・・・

※緑：1期1次、青：3期1次（前回）、紫：4期（今回）
※価格表はクリックすると拡大します

まとめ

現状、多くの部屋で要望入っていますし、倍率高い部屋も複数あるので定借と言えど人気ですね。。
（ここまで人気になるとは想定外・・・）

今回の販売期は販売戸数が増えましたし前期より値下げした部屋もあるため、そう言った部屋は結構狙い目だと思っています。

定期借地で色々言われる部分はありますが、

ザ・パークハウス中之島タワーは中層階の成約価格は坪600万円に突入しているため、定借と言えど魅力的な価格帯の部屋がある
2030年には中之島５丁目にオフィスビルが複数完成
中之島五丁目のタワマン2棟は超高額
2031年にはなにわ筋線開業

など、マンション価格が上がる開発案件も近くで動いているため、市況の高騰もあり割高な部屋は避ければ欲しい部屋は色々出てきました。

ブリリアショック？！もあり竣工前完売を狙うと思われるので、検討中の方はこの4期販売はいくべきです！

今回はこの辺で！！
次のブログもお楽しみに〜！

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