[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

“超” 大規模物件「プレミスト京都松ヶ崎」394戸

価格に関して

スムラボにマンション相談が来ました

プレミスト京都松ケ崎の２期を検討しています。
平米100万円程で地下鉄烏丸線徒歩５分の大規模マンションで、思っていたより高くない感じです。大規模すぎていろいろ言われてますが、再度レポートいただきたいです。

『プレミスト京都松ヶ崎』第二期一次販売概要が発表されました

第一期は1億越えで「どえらい時代になったなぁ」と驚愕し、さらに高い部屋から売れているなんて噂も聞いたり・・・。第二期はまだ目に優しく私のフォロワーさんからも「思ったよりも安い!」なんて声が上がりました。但し安めの部屋は駐車場権利は付いてないとの事。松ヶ崎エリアなら車があったほうが便利ですよね。

しかし安いといっても6000万円台・・・。氷河期世代の年収では全く太刀打ちできない厳しい現実です。

第二期一次物件概要

64㎡は1㎡=100万円以下ですが85㎡は1㎡=100万円以上です

販売戸数	62戸
一戸当たりの専有面積	64.01m2～85.57m2
バルコニー面積	9.68m2～16.40m2
トランクルーム面積	0.81m2
サービスバルコニー面積	7.60m2
販売価格（税込）	5,998万円～9,998万円
最多販売価格帯	7,700万円台(7戸)
間取り	2LDK(9戸)･3LDK(53戸)
管理費・維持費	管理費／月額： 16,000円～21,400円管理準備金／一括： 35,200円～47,000円修繕積立金／月額： 9,000円～11,900円修繕積立基金／一括： 640,200円～855,800円インターネット使用料／月額： 1,045円
登録受付期間	令和7年3月15日（土）～3月23日（日）10:00～18:00　（3月18日（火）・19日（水）は定休・最終日は12:00まで）
抽選日	令和7年3月23日（日）14:00

地下鉄烏丸線駅徒歩5分圏内で駐車場付き「大規模物件」の希少性

大規模すぎていろいろ言われてますが

・・・・との事ですが、何を言われているのかが気になる所、現地周辺に立てられている「建設反対」ののぼりの事でしょうか？

総戸数	394戸

京都では空前絶後の“超”大規模物件!!

地下鉄「松ヶ崎」駅徒歩5分の立地にも関わらず駐車場が194台ついている!!

駐車場空台数／月額	194台／11,000円～27,000円　機械式144台、平面式50台（その他詳細につきましては備考欄をご覧ください。）

私が以前住んでいたマンションは50戸にも満たない物件でした。市内で100戸台規模なら大規模物件のイメージで中心部は20戸〜30戸前後ですし(ほとんど駐車場がない物件が多い)、大きそうに見えても50戸前後のような。向日市や長岡市や宇治市に行けばファミリー向けに大規模物件ありますが。京都市内中心部は狭い敷地にカツカツに建てられた物件が多く、贅沢な共用部分をとるスペースもありません。

大規模物件に全く慣れていない京都市民には『総戸数394戸』は想像を絶する規模なんではないでしょうか。管理組合が苦手だった私なんで、どうやって394戸の居住者の合意形成を図れるの？？なんて想像して恐ろしくなってしまいます。

大規模物件に住んだ事がないのでメリット・デメリットを調べてみると

《大規模物件のメリット》
①管理費や修繕費が安くなる
②共用施設が充実している
③資産価値が下がりにくい
④日照条件が良い
⑤多棟型では敷地内に遊び場や緑も

《大規模物件のデメリット》
❶マンションの敷地外に出るまでに時間がかかる
❷通勤ラッシュの渋滞
❸住民集会で意見がまとまらない

気になったのは

「大規模物件メリット③資産価値が下がりにくい」

東京では「マンションの資産価値は大規模＋駅前＋タワーが鉄板」と言われていますが、高さ規制が厳しくタワーマンションが建設されて来なかった京都ではなかなか理解し難い感じがあります。大規模だとそれだけ売物件が多く出てきそうで希少価値が生まれにくいのでは・・・　と思ってしまいます。「京都」はもともと大きなまとまった土地が出て来ずらいエリアで尚且つ高さ規制もあってマンションの戸数がとれないため必然的に「小規模」＝「希少性」=「資産価値」みたいなイメージを刷り込まれているように思います。広告でも「スモールラグジュアリー」なんて言葉がよく使われていますし。

逆に言えば、まとまった大きな土地が出て来ずらい京都市内で人気の地下鉄烏丸線沿線駅徒歩5分圏内でこの超大規模物件は他にない「超希少性」を持っているとも言えます。

地下鉄烏丸沿線徒歩5分圏内のマンションを見ていきます

地下鉄烏丸線「今出川」駅歩5分の

「ジオ京都御所西／阪急阪神不動産」32戸

駐車場はなし

駐車場	無し（来客用1台・サービス用1台）

先日まで最終1戸でしたが「完売御礼」となっていました。価格は1㎡=100万円ぐらいだったような・・

地下鉄烏丸線「今出川」駅徒歩4分の

『パラドール京都御所北室町邸／今井建設』13戸

第2期販売概要を見ると1㎡=100万円強ですね

販売戸数	3戸
販売価格（税込）	7,430万円～8,800万円
間取り	2LDK+S・3LDK
住居専有面積	72.60㎡～80.03㎡
バルコニー面積	4.46㎡・5.83㎡
テラス面積	14.25㎡
サービスバルコニー面積	3.42㎡・4.10㎡
サービススペース面積	1.11㎡
アルコーブ面積	1.34㎡～1.65㎡
トランクルーム面積	0.83㎡
管理費（月額）	25,780円～28,420円
管理準備金（引渡し時一括）	50,000円
修繕積立金（月額）	7,990円～8,810円
修繕積立基金（引渡し時一括）	821,000円～905,000円

駐車場は2台

駐車場	平面駐車場：2台（月額使用料／30,000円）　※駐車場は、401、402号室の方の専用駐車場となります。

東京目線では考えれないであろう13戸でも立派なマンションなんですよ、京都では。スモールラグジュアリーマンションです

地下鉄烏丸線「五条」駅歩3分の

『ファインレジデンス烏丸五条／京阪電鉄不動産・ミサワホーム・ミサワホーム近畿』49戸

第1期5次先着順販売受付概要　1㎡=100万円は余裕で超えています

販売戸数	2戸
間取り	3LDK
住居専有⾯積	66.50㎡（Bタイプ）・70.36㎡（Eタイプ）
バルコニー⾯積	3.52㎡（Bタイプ）・4.80㎡（Eタイプ）
サービスバルコニー⾯積	3.68㎡（Bタイプ）・3.94㎡（Eタイプ）
販売価格（消費税等込）	7,548万円・7,848万円
管理費（⽉額）	18,890円・19,980円
修繕積⽴⾦（⽉額）	7,980円・8,440円
管理準備⾦（引渡時一括）	18,300円・19,300円
修繕積立一時金（引渡時一括）	631,800円・668,400円

駐車所は住戸用はなしです

駐車場台数	2台（平面式、内1台来客用兼福祉用駐車場、内1台サービス用駐車場）

京都駅から1駅の五条駅周辺にマンション開発が増えて来た印象です

ゴージャス感ある共用部分

この共用部のゴージャス感、京都が日常である地元の方は浮世離れしていて少しひいてしまうかもしれませんが、海外や東京から見るとこのぐらいのゴージャス感は必要なんでしょうね。

※グランドエントランスホール完成予想図

公式HPより

五山の送り火「妙」のためだけにあるようなビューラウンジ

※ビューラウンジ兼パーティールーム完成予想図

公式HPより

※ビューラウンジ兼パーティールーム完成予想

公式HPより

エースホテルの中庭っぽいです

※季織の庭完成予想図

「人気」の地下鉄烏丸線沿線について

不動産広告を長年仕事として来た私としては「人気」という言葉を使うことは不動産公正取引協議会から指摘を受けそうで憚られるのですが、京都駅・洛中・御所をつらぬく地下鉄烏丸線沿線は資産価値が高く人気と言えます。

私がマンションを購入した20年前、私の不動産メンターは「とにかく地下鉄沿線だ」と自身が烏丸御池駅エリアに住んでいた事もあって、私に強く薦めていました。

で実際、妻が気に入った地下鉄烏丸沿線でないマンションの仮申し込みを納得できず一晩考えキャンセルして、地下鉄烏丸線の物件を購入しました。妻の要望には常に答えていた私唯一のNOでした、メンターに洗脳されていたのかもしれません。

当時人気があったのは四条駅より北の烏丸線でした。今では京都駅が京都の玄関口となり、京都駅に近い五条駅も人気の地位を築いてきています。

地下鉄「京都」駅から「松ヶ崎」駅までは乗車17分で到着です

私の中での松ヶ崎マンションは地下鉄「松ヶ崎」駅前に建つ「グラン・ブルー北山通／秋村組」(竣工2004年)。当時はそこまで「松ヶ崎ブランド」が確立されていなかったのかマンション名が「松ヶ崎」ではなく「北山通」となっています。高級住宅街のイメージが強いエリアでした

比較的新しい「Brillia 京都松ヶ崎／東京建物」(竣工2021年)は松ヶ崎の端のため「修学院」に近い印象を持ってしまいます

では“超”大規模な現地へ向かいます!!

現地へ

※公式HPより敷地配置図

公式HPより

南西角からのアングル、右手の道路が北泉通(南面)。左手の道路が松ヶ崎通(西面）

建築物は鉄筋コンクリート造地上5階建

松ヶ崎通のその先に五山の送り火「妙」が見えます

控えめに配置されたマンション名

事業主5社の標識

大和ハウス工業・西日本鉄道・NIPPO・総合地所・ミサワホーム

北山通のスギ薬局の向こう山の斜面に見える「妙」

南面の北泉通のその先に左京区役所

左京区総合庁舎(左京区役所）

マンション東側、左京区役所との空き

南面を東から

南面

北西角からのアングルです

松ヶ崎通(西面)を南に望むと

北東からのアングル

横縄手公園がマンションの北東角に設置されました

マンション建設地の東隣には京都工芸繊維大学指定宿舎「松ヶ崎学生館」

マンションと同じ階数の鉄筋コンクリート造5階建

より詳しく『プレミスト京都松ヶ崎／大和ハウス工業』を知りたい方はこちらから

物件概要

資料請求

地下鉄「松ヶ崎」駅周辺の賃貸ニーズに関して

私にとって「松ヶ崎」エリアはファミリー向けの賃貸ニーズがあまり無さそうなイメージでした。周辺に京都府立大学、京都工芸繊維大学、京都ノートルダム女子大学があるのでどちらかというと単身者向けにはそれなりにニーズがあるのかと。お金に余裕がある富裕層ファミリーは家を賃貸ではなく購入してしまうのではないかという先入観がありました。

そこで周辺の賃貸業者に飛び込んで話を聞いてみました。

→1軒目、快く対応していただきました

「公立の小学校・中学校人気ありますのでファミリー賃貸ニーズあります」

「社宅ニーズもあるかもしれません」

「3LDKで賃料20万円はとるのは難しいかもです」

→2軒目、「誰だお前？」みたいな訝しげな表情されましたがなんだかんだ対応して頂きました

「適正な賃料設定さえすれば賃貸ニーズはあるに決まっています」

「周辺の賃料20万円以上高級賃貸物件ありますので、賃料20万円でも借り手はいる可能性あり」

「共用部分が豪華なマンションなら賃貸で人気がでるのでは」

「富裕層でも松ヶ崎はそこまで売買物件多くないので物件がなければ賃貸を借りるのでは」

・・・・「適正な賃料設定」を連呼されていました。

利回りを計算してみると

家賃20万円として20万円×12ヶ月= 年収216万円　物件価格を7700万円とするなら

240万円➗7700万円×100=利回り3.1% 　そこから経費引かれて。。。。

人気と言われていた松ヶ崎小学校へ行ってみましたが、住宅街に隠れるようにありました。昔から住んでそうな邸宅が建ち並び前道がやや細い印象でした

松ヶ崎小学校まで徒歩13分／約1,040m

富裕をイメージする「下鴨」ブランドエリア

下鴨中学校まで徒歩17分／約1,310m

周辺の新築分譲マンションに関して

まずは地図で位置関係をご確認ください

松ヶ崎雲路町マンション計画／住友不動産・31戸

北山通に面します

建築計画の概要標識が設置されています

・京都市左京区松ヶ崎雲路町8番7、9番13、12番1
・敷地面積1501.38㎡
・建築物の高さ／18.42m
・6階建
・31戸
・建築主／住友不動産

地下鉄「松ヶ崎」駅まで約450m（徒歩6分)

『THE RESOCIA 下鴨／田丸産業』　22戸

北大路通に面します。地下鉄「松ヶ崎」駅徒歩13分、「北大路」駅徒歩18分ですので駅まで少し距離があります。最大のウリは「下鴨」という富裕なアドレスでしょうか

先着順販売概要

販売戸数2戸
販売価格5,890万円～ 7,290万円
間取り2LDK～2LDK+Ｓ
住居専有面積58.13㎡～71.30㎡
管理費（月額）22,970円～28,170円
修繕積立金（月額）8,430円～10,340円
修繕積立基金（一括）1,180,200円～1,447,600円

1㎡=100万円ぐらいの価格です

駐車場は住戸用は1台のみですね

駐車場	2台（平面駐車場１台、来客用兼サービス駐車場１台）（月額使用料：23,000円）

『ソルティア京都宝ヶ池／マリモ』 23戸

宝ヶ池通面す、向かいはスーパーフレスコ

先着順販売概要です

販売戸数5戸
販売価格3,898万円～ 7,198万円
専有面積36.14㎡～ 67.89㎡
管理費（月額）9,620円～ 18,060円
修繕積立金（月額）3,620円～ 6,790円
修繕積立基金（一時払）325,800円～ 611,100円
管理準備金（一時払）19,240円～ 36,120円
間取り1LDK、2LDK、3LDK

1㎡=100万円以上です

駐車場	15台（サービス車両兼来客用1台含む）駐車料金（月額）7,500円～11,000円

北区エリアになりますが・・・

『ジオ京都北大路／阪急阪神不動産』31戸

地下鉄「北大路」駅徒歩6分

北大路通から見えますが面してはいません

先着順販売概要です

販売戸数2戸
価格6,980万円・12,980万円
専有面積72.24m²・84.35m²
管理費(月額)22,180円・25,900円
修繕積立金(月額)8,670円・10,130円
管理一時金（一括払い）66,600円・77,700円
修繕積立基金(一括払い)506,000円・591,000円
テラス専用使用料(月額)1,110円
72㎡の部屋は1㎡=100万円以下ですが84㎡は1㎡=100万円以上です

駐車場は住戸用6台です

駐車場	8台（※来客用駐車場1台、サービス用駐車場1台、非分譲住戸用1台を含む）月額19,000円～22,000円

松ヶ崎の「住友林業」分譲地

まずは地図で位置関係をご確認ください

『プレミスト京都松ヶ崎』の西側にある松賀茂児童公園

公園に隣接するバリケードは住友林業が京都市から15億2300万円で取得した土地です

土地の広さは3380㎡(1022坪)、20区画計画ですので

15億2300万円÷土地約3380㎡(1022坪)=坪単価約150万円＋α

1022坪÷20区画=1区画約50坪

土地価格(7500万円＋α)＋建物費用等4000万円以上=1.4億ぐらいの物件になるのでしょうか

南東側からのアングル、北には「妙」

北山の現在（いま)

(仮称)旧総合資料館敷地暫定活用事業

地下鉄北山駅1番出口から北山通に出ると

北山通に絵が描かれたバリケード

(仮称)旧総合資料館敷地暫定活用事業　建築計画の概要
・京都市左京区下鴨半木町1番4他
・敷地面積26,848.90㎡
・飲食店・住宅展示場・劇場・展示施設
・2階建(9.2m)
・建築主／日本リグランド

旧総合資料館解体工事／日本リグランド

見事な更地になりました

北山通沿いのバリケードには

子供達の絵が飾られています

京都の大きな解体現場には「日本リグランド」の名前が当たり前に見かけるようになりました

アリーナが来なかった北山ですが、「新しい北山」が見えるかもしません

Brillia新築分譲マンション建設予定地／東京建物

不動の人気、キャピタル東洋亭

街のランドマークの交差点に変化が生まれました

「Brillia 新築分譲マンション建設予定地」

老朽化したビルは解体され、中国料理白龍は100m北へ移転、ナカジマスイミングスクールは閉業となりました

即完売した「Brillia北山」の横に再びBrillia。新たなBrilliaのマンション名が非常に気になります

乞うご期待!

北山に5000万円の家を買って暮らすのが私の夢なんて熱く語っていた30才の頃の私。もう手の届かないエリアとなりました

向かいには植物園の緑、億ションの街「北山」です

北山の土地価格

まずは地図で位置関係をご確認ください

地下鉄「北山」駅から徒歩5〜6分の立地に分譲地があります

事業主は注文住宅のHOUSE ZEN、建築条件付売土地3区画

(1)土地価格9,380万円／土地面積177.09㎡(53.56坪）坪@175.13万円

(2)土地価格9,280万円／土地面積177.07㎡(53.56坪）坪@173.26万円

(3号)土地価格9,480万円／土地面積176.65㎡(53.43坪）坪@177.42万円

建物グレードにもよりますが、総費用1.5億ほど必要なのではないでしょうか