これからマンション投資をするのに良い地域と物件は？【NAGOYA the TOWER】ナカハラ

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは、ナカハラです。

あっというまに2025年も2カ月が終わろうとしていますが、みなさんは如何お過ごしでしょうか？

トランプ大統領が就任してから、やたらめったらビジネスライクなディールに世界中巻き込まれていますが、地球温暖化も神ストローもSDGsもある意味アメリカの世界戦略の一環で戦争含めてビジネスの種としていたのを、健全に戻している最中としては良いんじゃないかとは思ってはいますが、安全保障ということについても米軍の日本駐在などに関して見直さないと金よこせとウクライナみたいにゆすられてしまうこともはっきりしたのも、今回は良かったのではないかと考えています。

所詮自分の身は自分でまもらないと、あとでしっぺ返しを食らうわけですね。

常々ナカハラは広い視点でものごとを考えるべきだと思っているのですが、今後のマンション投資についてコメントを述べたいと思います。

先ずは首都圏

中古マンション、千代田･港区2億円超え　新築減少進む
2025年2月20日 11:00 日経新聞

東京都心で中古マンション価格の高騰が続いている。特に人気の高い千代田区と港区の平均価格は1月、初めて2億円の大台に乗せた。富裕層や海外からの旺盛な需要に加え、建築費の高騰などで新築の供給が細ったことが拍車をかける。周辺部の価格上昇は緩やかで、都心部との二極化が鮮明になっている。

不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が20日発表した1月の中古マンションの平均希望売り出し価格は、東京23区で前月比3.4%高の70平方メートル当たり9021万円となった。前年同月比では25.6%高い。

投資マネーの流入が続く都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）の平均価格は前月比3%高い1億4767万円となった。千代田区は2億85万円、港区は2億17万円と2004年1月の集計開始以来それぞれ初めて2億円台に達した。それ以外の4区も全てが04年以降の最高値を更新した。

東京カンテイの高橋雅之上席主任研究員は「不動産取引の繁忙期となる春を前に、物件所有者が強気の値付けをした」とみる。値上がり基調が続くなか、直近の成約案件よりも高値で売り出し希望価格を設定しているという。

1月は超高額物件の取引が活発だった。マンションリサーチ（東京・千代田）の推計によると東京23区内では2億円以上の成約が52件、うち5億円以上の成約が7件あったという。いずれもここ2年間で最も多い。同社の福嶋真司氏は「限られたエリアの物件の高騰が平均価格の上昇を引き起こしている」と指摘する。

根底にあるのは国内富裕層や法人、海外からの旺盛な需要だ。富裕層向け仲介を手がけるリストインターナショナルリアルティ（横浜市）の赤羽一隆ゼネラルマネージャーは「価格の高騰で利回りは低く、アジア圏の顧客を中心に値上がり狙いでの売買が多い」と話す。中国系の顧客が購入し、中国系向けに内装をリノベーションしたうえで高値で売りに出す例もあるという。

海外勢に人気があるのは、築浅で眺望に優れた物件だ。こうした項目はリフォームしても変更できないため、物件の資産性に直結するとされる。急ピッチな価格高騰で割安感は薄れており、同じマンションでも条件によって部屋を選別する傾向もみられるという。

新築マンションの供給減の影響も大きい。不動産経済研究所（東京・新宿）によると1月の新築マンション発売戸数は23区で前年比59%減った。建築費の高騰や開発用地の減少で新築が供給されにくい環境は今後も続くとみられ、中古に需要が流れている。東京カンテイの高橋氏は「本来なら新築を買いたい層が対象とするような築浅の物件が強く値上がりしている状況」と説明する。

一方、実需層が主な買い手となる地域では価格に頭打ち感が出ている。東京カンテイの集計によると、神奈川県の平均価格は3790万円と、前年同月比5%高にとどまる。埼玉県の平均価格は2924万円で前年同月比1.4%安い。千葉県も前年を下回る水準だ。物価高による実質賃金の目減りに加え、住宅ローン金利の上昇も住宅購入の重荷となっている。

都心部に関しても、今後も高騰が続くかは見通しにくい。リストインターナショナルリアルティの赤羽氏は「エリアによってはこれ以上の値上がりは望めないとの声も出始めている」と話す。大規模な都市再開発の計画がなく成熟しきった街では、さらに価格を押し上げる材料に乏しいとの見方があるという。都心のなかでもより細かいエリアで値動きに差が出てくる可能性がある。

千代田港区中古売り出しが2億円と、人間一人の生涯年収とかに達していますね。

既に利回りは２％台に入っています、もはやキャピタル（値上がり益）以外で買うのは無理ですね。

90年代にバブルが弾けたとき、この利回り状態でもドンドン貸し出しを行い、大変な焦げ付きを出したのが思い出されます、現代では幸か不幸か家賃利回りベースで採算が合わないと金融機関は貸してくれませんから、仮に世界的に不況が来ても不幸になる方は少ないはずではあると思っています。

大阪はどうでしょうか？

株式会社不動産経済研究所

2015年から2019年頃まで大阪府、大阪市ともに新築分譲マンションの平均価格は大きな変動がなく、ほぼ横ばいでした。しかし、2020年から2021年にかけて価格が上昇。その後、2023年頃まで緩やかに下落しました。

ところが、2024年に入ると価格は再び大きく上昇し、過去10年間で最高額となっています。2015年当時と比べると大阪府は約1.5倍、大阪市は約1.7倍以上に上昇しています

2024年はナカハラも大阪の物件、大阪駅周辺の新築マンションの買い入れを何度も行いましたが結果は全滅、、

上記の表は大阪の価格平均なので、いわゆる人気マンションはもっと爆上がりしました。

2～3割もわずか3カ月で販売価格が上がったところも多く、物件によっては登記が引き渡し後すぐにできないなどの融資先からはNOを出される条件がついていたり、抽選倍率が人気マンションは高いため銀行からは審査費用が無駄になるのを嫌うところも多く”すみませんが抽選が当たり購入確定後の審査にしてください”と言われる始末、、これではデベロッパ側の条件である、資金エビデンスに該当しなくなってしまい、そもそものスタートである抽選資格さえなくなってしまいます。

住宅購入枠を使ってもしも当たったら融資内容を投資用に切り替えるということもできなくはないですが、これまた大阪の最近の70㎡代物件も1億越えが当たり前になりつつあり（もっと小さい物件を買えばよいと思う方もおられるかもしれませんが、ファミリー向けの物件のほうが底堅いのでナカハラはそこを狙います）限度額というものがありまして、使えない場合が多いです。

だから、竣工と同時に売る方々が増えたのですかね（1回売って利益確定しないと資金が廻らない）

2025年1月14日日経新聞

ただし、竣工後直ぐに売って仮に１０％利益が出たとしても、法人とかでそれをやるとするとほとんど利益は出ないんですけどね。

（例）１億円の物件を竣工後３カ月で即売した場合の収支（法人での購入）

購入時（新築の場合、中古はこれに税込み約３．３％乗る）

１億円＋諸経費（修繕費、融資手数料、税金その他で約５％）＋消費税（建物分５０％の１０％＝約５％）＝１．１億円

売却時

１．１億円（売却価格）－購入費用１．１億円（この時点で±０円）―売却費用約３７０万（３．３％税込み）－融資早期返済費用（５％３０年８０％換算）約２００万－３カ月分管理費、返済約１００万円＝－６７０万円！

なんと！１０％上乗せで売れても即転売は―６７０万の赤字！！

都内の新築物件だと、貸しても２％台で銀行を儲けさすだけですし、キャピタルも乗らないとなったら何のための投資だかわけわからなくなりますね。

２０％乗せてやっと少し利益が乗る程度です、ナカハラと懇意にしている銀行も”現金は余ってますが融資先がないです”と嘆いていましたが、やはりマンション投資は難しいですね。

２０２５年大阪にも未だ希望は持てますが、それ以外含めてそれでもマンション投資をしたいそこのあなた！

名古屋に注目してみるというのはいかがでしょうか？

名古屋市内で価格が1億円を超えるマンションの開発が相次ぎ、好調な売れ行きをみせている。建築費の高騰で分譲価格が上昇する中、資産価値を重視する富裕層の購入が目立つ。都心や駅直近のマンションに需要が集中し、デベロッパーの用地獲得競争が激しい。地価の上昇地点も都心から市内各地の「駅チカ」に広がっている。

不動産鑑定士の松原孝文氏は「マンションは高い方が売れる」と話す。当面は価格上昇が続くとみた富裕層が、価値が下がりづらい都心部や主要駅に近い高級マンションを買い求めているという。

資産価値の高い立地に需要が集中し、デベロッパー間の開発用地の獲得競争は激しさを増す。その影響もあって都心の地価は上昇が続く。名古屋市中区の24年1月1日時点の住宅地地価（公示地価）は前年から9.9%上がった。

市場規模が首都圏、近畿圏に比べて中部圏は市場がかなり小さいのが特徴で、２５階／１００戸以上の建物が非常に少ないのが特徴です、見栄っ張りと堅実が同居しているのが名古屋人の特色ですが、今までは覚王山など山の上にあるお屋敷がある一帯の一戸建に人気がある傾向だったのですが、少しずつ名古屋駅周辺の近代的なビルの立ち並ぶタワーマンションなどの再開発に引き付けられている印象があります。

その割にはマンションの価格帯はざっくりとですが、首都圏の３分の１、大阪圏の半分、という激安な環境が特徴です。

しかもこれは中部圏特有だと思うのですが、新築含めた（結構な）値引き文化というものがあり、オフレコですと５％以上平気で値引きをしてくる物件がほぼ全部です、抽選物件はさすがに値引き交渉はできませんが、、

今後中部圏の中心名古屋駅周辺はたくさんの再開発が控えており、外国人投資家などの問い合わせが２０２３年あたりからぼちぼち増えている状況であるとのことです。

出遅れている名古屋に期待しているのは、世界のプロ投資家かそれとも・・今のうちに買っておくと吉と思うのは私だけでしょうか。

ちなみに名古屋のマンションで私のおすすめはNAGOYA the TOWERです。

公式サイト

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中部圏の中心地名古屋の名前を冠する名古屋駅周辺最大規模のマンションです。長谷工が主幹事のためか住友不動産のマネなのか、売り急いでいない感じで売っていますが間違いなく中部圏最大規模のシンボリックなタワーマンションです。

名古屋の物件は大概は抽選もない上値引きの話も勝手にしてくれるありがたい場所なんですが、首都圏・関西圏の新築であまりにも冷たい結果になりすぎてしまい、すっかりやさぐれていたこともあり、”ひょっとして名古屋の全てが私を騙そうとしているのではないのか？”と疑ってしまうほど欲しいマンションは売り切れていない限り手に入る状況です、銀行にも相談しやすいですしこれから数年でブレイクする街だとナカハラは思います。

そういえばスムラボメンバーのスムハジメさんが頑張って売ってますので、直接相談してみると良いことが起きるかもしれませんよ！！