【ブランズタワー大阪梅田】1期販売価格はアンダー販売からのまさかの値下げ？！これもブリリアの影響か…【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

こんにちは！

今回は1期販売が始まるブランズタワー大阪梅田の価格考察です。

本物件は1月にアンダー販売があり私は高層階の南東角を申し込みして撃沈しているのですが、いよいよ一般販売開始ということで改めてモデルルーム訪問してきました。
（アンダー販売でモデルルーム訪問してても1期販売では再度モデルルーム訪問が必須）

アンダー販売では初動の申し込みは少ないかな？と思いましたが、蓋を開けると最高倍率は56倍となりました。
ただ、部屋によっての人気差が激しかったので、その辺りが今回の1期販売の価格にどう影響してくるのか…
アンダー販売時は『一般販売では値上げしない予定』と伺っておりましたが果たして…

ちなみに、1期販売のモデルルーム予約が開始されましたがかなり激戦ですね。
訪問したくても予約が取れない状況が続いております、、新築タワマンの人気凄すぎる…

なお、今回の1期販売は2025年2月22日より3月25日まで1期案内会開催して4月中旬から販売開始となります。
今回、友人等を連れての友連れNG（家族などはOK）とのことで、かなり登録条件も厳しく新築マンションは益々競争激化していると感じましたね…

以前は大阪タワーさんと一緒にモデルルーム訪問して大阪タワーさんが『床暖房って何ですか？食洗機も付いているんですか？！新築マンションってすげーーー！』と素人を装っていたこともあるのですが、そんなモデルルーム訪問は今後なくなるかもしれないなと少し寂しいと思う今日この頃。

さて、前置きが長くなりましたので早速価格考察行ってみましょう！

なお、共用部、デザインなどは過去ブログでまとめておりますので、こちらも併せてご確認ください。

【大阪】ブランズタワー大阪梅田　アンダー販売価格と1期販売価格がまさかの値上げ無しの同一価格！？オススメ出来るか？！【すごろく】

物件概要

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1 物件概要
2 1期販売価格
- 2.1 スーペリアフロア（4〜30階）
- 2.2 プレミアムフロア（31〜35階）・シンラスイート（36〜38階）
3 まとめ
4 【告知1】すごろくLINE公式アカウント
5 【告知2】スムラボ相談カウンター

物件概要

物件名：ブランズタワー大阪梅田
交通：
Osaka Metro谷町線「中崎町」駅徒歩3分
Osaka Metro堺筋線「扇町」駅徒歩7分
JR大阪環状線「天満」駅徒歩7分
阪急神戸線・宝塚線・京都線「大阪梅田」駅徒歩12分
総戸数：256戸（アンダー販売92戸）　※アンダー販売比率：36%
間取り：1LDK〜3LDK
専有面積：44.13㎡〜138.33㎡
階数：38階建
竣工時期：2027年1月
引き渡し時期：2027年3月
一般販売スケジュール：2025年4月中旬
モデルルーム：2025年2下旬
引き渡し時期：2025年1月下旬
売主：東急不動産株式会社
施工：西松建設株式会社
管理社会：株式会社東急コミュニティー
備考：
駐車場／107台(屋内タワーパーキング92台、屋内平置式14台、屋外平置式1台)
自転車置場／512台(屋内平置式157台、屋内機械式355台)
バイク置場／6台(屋内)
ミニバイク置き場:／47台(屋内)

1期販売価格

スーペリアフロア（4〜30階）

それでは早速価格表、4〜30階のスーペリアフロアを見ていきましょう！

ちなみに、本物件は個別の相談も多いためオススメ住戸などには特に言及せず価格分析を中心に行いたいと思います。

まずアンダー販売時と比べると

「値段はほとんどの住戸で値上がりしてなく、むしろ値下げしている部屋もある！」

という状況です。

■値下げ住戸

具体的に見ていきますと、アンダー販売価格と1期販売価格で比較しているのは主に2階差になりますが、2フロア下がって200万円以上アンダー販売より値段が安い部屋もあり、眺望条件があまり変わらない階層や向きだとむしろお得感が出ていると思います。

値段が大きく下がった南東角の21階が23階と比較すると1,000万円ほど値段が安くなっています。
これは南側にある北野病院が23階程から眺望が抜けてくるため21階だと北野病院の屋上付近と被ることが影響しているのですが、それでも1,000万円も値段下げるのか…と思っちゃいました。
（アンダー販売でも南東角は人気の住戸だった）

■値上げ住戸

逆に大幅値上げした住戸がスーペリアフロアですが高層階に位置する28階南東角と北西角です。

28階南東角は約13,000万円の超大幅値上げ、スカイラウンジがある方角の28階北西角は10,000万円の超大幅値上げです！

今まで6,000万円程値上げする新築マンションも結構あったのですが、一気に1億円以上値上げするのはかなり珍しい…というか大胆すぎますが、これらの部屋は100㎡前後の部屋でアンダー販売でも人気でした。

それでもここまで値上げするとは…
（アンダー販売でこの部屋落選したけど、流石にこの値上げは申込出来ない…）

元々100㎡超の部屋はSUUMOやat homeで中古マンション探しても築10年未満で絞るとほぼ2.5億円〜が売り出しになるのでアンダー販売の北西角や南東角が超人気になるのはそうだよな〜とは思いますが、1期販売のスーペリアフロア3億円がどこまで申込入るかは要チェックです。

それではスーペリアフロアの価格表をご覧ください。

※左側の緑色がアンダー販売価格、右側の青色が今回の1期販売価格です
※1期販売価格の階数青字はアンダー価格時と比較して階数が異なる（基本的に下がる）ことを示しています
※価格表はクリックすると拡大します

プレミアムフロア（31〜35階）・シンラスイート（36〜38階）

続いて31階以上のフロアの価格表です。

■値上げ住戸

スーペリアフロア28階と同じように南東角と北西角は約1億円の超大幅値上げとなります。
元々人気でしたが、坪1,100万円を超える価格となりますので、どこまで申込が入るかわかりませんがかなり強気ですね。

3月7日に2期1次の申込締め切りとなるパークタワー大阪堂島浜のホテル上の35階中部屋が90㎡28,000万円（坪1,020万円）で販売中のため、角部屋と言えどそれより高い値付けですので、こう見るとパークタワー大阪堂島浜のホテル上の部屋が安く見えます。
（決して安くはないのですが比較すると…という意味です）

■値下げ住戸

元々アンダー販売時でもプレミアムフロア以上は坪約800万円〜ということでかなり高額な値付けでしたが、今回は2階下に下がった価格を見るとスーペリアフロアより大幅に値段が下がっています。
高層階になればワンフロア毎の価格差は激しくなる傾向ですが、それでも2フロア下にいくだけで700〜1,000万円弱は下がる住戸が多いので、これはこれで検討出来る方はお得かと思います。

南西角は31階建てのパークタワー梅田があるため33階より35階の方が抜け感は良いので1,000万円高くても2.4億円出せる層からすると上の階を狙いたくなるはずですが、それ以外の向きは2フロア差だと正直あまり眺望差はないので、33階でこれだけ安くなるならアンダー販売より1期販売の方が良いですね。

本物件のTOPフロアである36階以上のシンラスイートについては37階から36階のワンフロア下がるだけで、なんと！
4,000万円前後も値段が下がるのは超大幅値下げ！！
（ちなみにS-Cタイプの37階はアンダー販売時と同じ価格で今回の1期販売でも売られています＝残っています）

シエリアタワー中之島のTOPフロア付近はワンフロア下がっても1億円値上げしておりましたが、今回のブランズタワー大阪梅田はTOPフロアが逆に大幅値下げする現象が起きています。

元々アンダー販売時に『3億円超えると大阪では動きが悪くなる傾向』と伺っておりましたので、その辺りが顕著に価格に反映された感じでしょうか…
（最上階10億円超える部屋などは申込入るのですが、3〜5億円までは逆に動きが鈍い印象です）

今までは1期の早い段階で新築タワマン購入したら数千万円値上げするのが続いておりましたが、まさかアンダー販売から1期販売で値下げする住戸が出るとは驚きで、勿論早い段階で良い部屋を購入できるチャンスもあるわけですが、これだと『アンダーで購入する意味…』という感じもしてきます…

それではプレミアムフロア以上の価格表をご覧ください。

※左側の緑色がアンダー販売価格、右側の青色が今回の1期販売価格です
※1期販売価格の階数青字はアンダー価格時と比較して階数が異なる（基本的に下がる）ことを示しています
※価格表はクリックすると拡大します

まとめ

前回のシエリアタワー中之島でも一部住戸が値下げする住戸も出てきたので、新築タワマンの値上げラッシュは潮目を迎えた感じがします。

と言っても、暴落するという話ではなく、新築タワマンが販売期毎に大幅値上げしていくのに購入者が予算的に付いていけなくなった感はありますので、新築・中古の値上げは今までのように数千万円値上げとかではなく値上げ幅は少なくなってくると考えています。
（それでも超人気タワマン、再開発エリア・後発に高級物件が予定されているエリアはまだ上がると思いますので、エリア・物件の選定が今まで以上に重要になります！）

また、ブリリアタワー堂島が新築で低層階住戸などを値段上げすぎてなかなか売れていないことが今回のブランズタワー大阪梅田にも一定の影響を与えており、値上げしまくって竣工後も販売するようなスタンスではなく竣工前には完売させるスタンスだと思われます。

今回のブランズタワー大阪梅田の1期販売はほとんどの住戸で1期販売より買いやすい価格帯だと思いますので、投資で複数住戸申し込むような物件ではないと思いますが、半住半投で住むには良い物件だと思います。
（投資でも向いているようなお得な部屋もいくつかあります）

なお、周辺の中古マンションでは「パークタワー梅田」、「シティタワー東梅田パークフロント」はブランズタワー大阪梅田と比較するともっと値上がりする可能性もある燻っている価格帯です。
同じ学区内のタワマンとしてはまだまだ狙い目・オススメの中古タワマンなので並行して検討するのも良いかと考えております。
（シティタワー梅田東は2024年で一気に値上がりしたので燻り期間は終了）

ということで、次回の投稿もお楽しみに！！

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