こんにちは！
4月13日万博開幕しました！
皆さん、万博はもう行かれましたか？
私は数年前から万博のプロジェクトに関わっていたので開幕日も朝から現地に居たのですが感慨深いものがありました。
（開幕から数日間は天候大荒れでしたが…）
大屋根リングをはじめ、1週間あっても回り切れない程の数多くの魅力的なパビリオン、毎日開催される日替わりイベントetc…
パビリオンの中に入らなくても世界各国の建築物を見るだけでも心に響くものがありますので、マンション好きの皆さんも楽しめると思います！
是非、万博にお越しください！
この1ヶ月は久々に忙しかったですが、社会人人生で今後万博に関わることはないだろうと思うと充実した日々でした…
が、マンションブログ活動が停滞していたので、ここからは今まで通りのペースに戻して投稿していきたいと思います。
皆様どうぞ宜しくお願い致します！
さて、今回はシティタワー古川橋のモデルルーム訪問&価格考察をしていきたいと思います。
門真エリアですと2023年に竣工したパークホームズLaLa門真が懐かしいですね。
2022年の1期販売は安すぎて郊外の板状マンションにも関わらず最高倍率17倍の人気物件で早期に完売しました。
竣工後に転売物件が多く出て初動は3LDK4,000万円弱でも苦戦していたものの、最近のマンション高騰の波もあり安い部屋は全て売れてしまって、今ある中古物件は5,000万円〜になってしまいましたね。
（1階住戸除く）
住んでいる方数人の方からDMをいただきましたが、アウトレット&ららぽーと&コストコ直結は非常に満足度が高いようなので購入された方は本当におめでとうございます。
〜パークホームズLaLa門真のブログはコチラから〜
さて、シティタワー古川橋本物件は昨年の秋頃から案内がスタートして2回オンライン説明会を受けた後、モデルルーム訪問をしてきましたので、かなり前から見ていましたが一期販売は5月下旬開始となります。
（前回見た時は4月下旬販売開始でしたが販売開始時期は少しずつ後ろ倒しになっております。。）
それでは早速本編どうぞ〜！
目次
物件概要
- 物件名称：シティタワー古川橋
- 所在地：大阪府門真市 幸福町2024番3
- 規模：41階建て
- 総戸数：648戸
- アクセス：京阪電鉄京阪本線「古川橋」駅まで徒歩4分
- 間取り：2LDK、3LDK
- 専有面積：54.41m2～107.00m2
- 引き渡し予定時期：2027年3月下旬
- 売主：住友不動産株式会社
- 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
- 施工：株式会社大林組
- 掲示板：シティタワー古川橋ってどうですか？
総評
大阪の新築タワマン最安値！リセールは期待出来ないが長く住む実需には魅力的に感じる価格帯！推しポイント
- 大阪府内の最安新築タワマン
- 再開発により綺麗で新しく生まれ変わるエリア
- 大規模タワマンに相応しい多彩な共用施設
- マンションに隣接して図書館や子育て支援施設などが完成
- 徒歩10分圏内にスーパーが4つほどあり日常の買い物利便性は良い
残念ポイント
- 門真市エリアの中では高額物件になるため資産性の観点では難しいタワマン
- 既に予定価格を1,000万円以上大幅値下げしている
- 最寄駅の京阪古川橋駅はほぼ普通電車（各停）しか停まらない、大阪駅には乗り換えが必要
デザイン
基本的にはシンプルなタワマンですが41階建て648戸と規模が大きいのでランドマーク的なタワマンになりそうです。大阪市内のシティタワーはバルコニーが少なくダイレクトウインドウを採用していることが多いですが、今回のシティタワー古川橋はダイレクトウインドウはなく角部屋も含めて全てバルコニーがあるタイプです。
眺望面ではダイレクトウインドウより劣りますが、ベランダを広く使える、洗濯物が干しやすいなどのメリットもあるので、エリア的にはこちらの方が使いやすい気はしますね。
グランドエントランスを出た場所はくすのき広場といった2,000㎡のオープンスペースとなりますので、小さな子供がいる家庭も安心して歩いたり、遊んだり出来る空間になっているのは良いですね。
エントランスも住友不動産らしくシンプルですが重厚感ある作りです。
また、シティタワー古川橋に隣接してASMACI古川橋という施設が2026年度に開業予定で医療や子育て支援など地域社会課題解決を目指す複合施設となるようです。
更にはすぐ近くに生涯学習複合施設「KADOMADO」は26年春に開設予定で図書館が入ります。
管理・運営はTSUTAYA・蔦屋書店で有名なカルチュア・コンビニエンス・クラブが行いますので期待出来そうです。
最近は図書館が併設・隣接する新築タワマンも増えており、
などのタワマンも図書館があります。
子育て中のファミリーには嬉しい施設なので住民の満足度も向上しそうです。
特に雨の日に外出が億劫な日なんかは図書館を気分転換で利用したい。
共用施設
グランドエントランス。一目見て『シティタワーだ！』と思う人はマンクラ認定ですが、二層吹き抜けの解放感のあるエントランスは非常に良いですね。
ガラス面は東向きとなり、くすのき広場を眺める方角なので緑が綺麗ですし朝は日差しが入って素敵な空間になりそうです。
共用施設は大規模タワマンということもあり充実しております。
- 地下1階:スタジオ（楽器演奏に対応した防音仕様）
- 1階：キッズパーク（地域にも解放するため結構混むかも？）
- 2階：テレワークコーナー
- 3階：パーティルーム
フィットネスルーム
ゲストルーム2室
テレワークラウンジ - 30階：スカイラウンジ
3階のテレワークラウンジ。
こちらはオープンスペースになっておりますが2階にもテレワークコーナーがありますので、その日の気分によって使い分け出来そうですね。
それにしても同じマンション内に2つもテレワークスペースがあるのは贅沢というか、エリア的に在宅勤務の方が多くなる想定の設計なんでしょうか…
話は変わりますが某コンサル会社も今年の6月から週5回出社になったので世間的には更に出社回帰になりそうですね。
私は以前より出社は増えましたがそれでも週半分くらいですし、午前中は在宅勤務で資料作りや顧客とのオンライン会議→昼から出社して対面でのMTGやチームメンバーとのお茶、顧客先訪問していると思うと恵まれた環境なのかもしれません。
これが一切リモートワーク不可になると…
30階スカイラウンジ
周囲に高い建物がないため眺望はかなり良さそうですね。
南西角に位置しております。
真ん中の丸い柱にラウンド型の椅子があるデザインは良いですね。
ただ、気になる点はバルコニーがクリアガラスではないため、ソファに座った状態だと景色はそこまで楽しめないかもしれません。。
価格
- 予定価格見直し後：中層階平均坪単価320万円
- 3LDK最安値：5,800万円台（坪285万円〜）※東向き14階
※100万円台は50万円で表記しております（例：6,400万円台→6,450万円）
※左（緑）は2024年末時点の予定価格、右（青）は価格改定五の直近の予定価格
シティタワー古川橋は2024年の秋頃から優先案内会をしていたのですが、1回目のオンライン説明会では価格が一切なく2回目でようやく目安価格が出てきて高層階を含めると平均坪単価380万円程度でした。
しかしながら、なかなか客付きもよくなかったのか、ここにきて大幅な価格改定がありシティタワーが予定価格を1,000万円以上も値下げする部屋が出てきたのは衝撃でした。
確かに古川橋エリアで3LDKがほぼ7,000万円〜というのが2024年末の予定価格でしたが、その時は『高いな〜』と思いアンケートでも1,000万円以上高いと回答しましたが、まさかここまで値段が下がるとは…
価格改定後の3LDK最安が14階東向き5,800万円はエリア的にはもちろんこれでも高額ですが、大阪全域で見た時に新築タワマンで坪300万円切るのは安いなと感じております。
ここ数年言われている建築費・人件費の高騰というのがホンマ？と思うほど安い部屋もあります。
もちろん、エリア的に合う合わないはありますし、いくら価格が安かったとしても大阪市内のタワマンのように購入した後にバンバン値段が上がるエリアではないので投資やリセール目的ではお勧めしないのですが、実需で新築大規模タワマンに住みたい、再開発で綺麗になるエリアに住みたいということであれば良い物件かと思っております。
大阪駅には電車一本では行けませんが30分程度でアクセス出来ますので駅近立地を考慮すると悪くないと思っています。
（新築タワマンがこの価格帯なら飛びつきたくなる気持ちになりそうではありますが…）
価格改定後も少々苦戦はしているようで一期販売は当初4月下旬でしたが、いつのまにか5月下旬販売開始となっております。
最初から高い価格で出さず今回の見直し後の価格で出したり、優先案内会と言いながら初回でHP掲載情報以外の情報提供が無く、更には価格も一切提示がない状態で『いくらだったら検討できますか？購入したいですか？』などヒアリングがメインの販売手法だったなど、営業販売戦略がミスしている感は否めません。
今回の価格が最初から出ていれば結構話題になっていたと思います。
年齢を重ねる毎に、会社での役職が上がり受け持つプロジェクトが増えたり、子供が出来て土日も自分時間がなくなってくる中でモデルルーム訪問の時間がなかなか取れなくなってくるので、たいした情報が出てこないとガッカリはしてしまいますね。
（それでもグラングリーン大阪 THE South RESIDENCEだったら喜んでいくんでしょうけど）
といっても、この価格帯での一期販売の売れ行きには注目したいですね！
ランニングコスト
- 管理費・修繕積立金：648円/ ㎡
- L3タイプ 67.71㎡の場合：43,860円
648円/㎡は正直かなり高いです。
グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEは550円/ ㎡。
同時期に販売中のプレミストタワー千里丘は456円/㎡。
とやっぱり他のタワマンと比較しても高いです…
なお、シエリアタワー中之島は管理費・修繕積立金に定期借地権の解体準備金と地代を合算しても673円/㎡のため、ほぼ同じ価格となります。
（ジオタワー大阪十三は地代など含めて654円/㎡）
確かに共用施設は多いですが、戸数も多いのでスケールメリットが出ても良いとは思いますが、これも人件費高騰などの時代でしょうか…
販売価格は大幅見直しがされましたが、実需層がメインターゲットのタワマンであればこのランニングコストは結構重たいですし、投資で検討する方も利回りを考えるならやはり重たいです。
これで確定であればローンなどの返済額だけでなく管理費・修繕積立金もしっかり考慮して資金計画を練りたいところです。
まとめ
数ヶ月に1回は門真のららぽーと&アウトレットに行くのですがパークホームズLaLa門真とかを見ていると再開発エリアのマンションはやっぱり良いなと思っています。単純にマンションが出来るだけではなく、道路の整備・新しい商業施設や文化学習施設などが出来て街自体が綺麗に生まれ変わるのは付加価値が高いと考えております。
今は評価は高くないかもしれませんが、完成すると新しい街が出来ることになり訪れる人は『このマンション良いな！』と思う人も多くなると思っています。
グラングリーン大阪や大阪関西万博などもそうですが、新しい街などが完成する、イベントが開催されるとわかっていても実際はイメージが出来ないものです。完成した後に行くと評価が変わることも往々にしてありますのでシティタワー古川橋気になっている方は是非資料請求・モデルルーム訪問もしてみてください。
また、新築タワマンを検討しているけど新築は高すぎて手が届かない人、予算7,000万円未満で探している方はエリアは希望エリアでなかったとしても、広域で検討すると手が届くマンションも出てくるかと思いますのでそういった方には是非見ていただきたいマンションです。
（ただし、ランニングコストを考慮した資金計画は重要です）
お困りのこと、ご不安なことがあればお気軽にご相談ください！
次回もお楽しみに！！
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