☆ 本物件は、2022年8月に完売済です。

 

• 過去記事の更新情報

はじめに

• 仙台市における新築分譲マンションの紹介の10件目は、東新住販株式会社、ヤマウラ企画開発株式会社が分譲をする アドグランデ南仙台ステーションマークス を選定しました。
• 本物件は、南仙台という物件名のとおり、本市の南側に属しています。本音を書きますと、販売価格の情報がうまく得られず、はがゆく、ボツ記事にしようかと思っていましたが、隣で寝ているペットのコーギーに、最後までやり遂げなさいと吠えられましたので、恥を忍んで掲載する事にしました。
• 販売は好評との事であり、特に東リビングはほとんど分譲済だそうです。

物件概要

• 所在地：宮城県仙台市太白区西中田四丁目2-13 (地番)
• 総戸数：95戸 (ゲストルーム1戸を除)
• 敷地面積：2,337.56㎡
• 建築面積：1,484.50㎡ (建ぺい率は、角地緩和+10%を含み90%)
• 延床面積：9,478.30㎡ (容積率は、300%)
• 竣工時期：2022年3月
• 規模、構造：RC造、15階建
• 分譲後の権利形態：敷地は住居専有面積割合による所有権の共有、建物の専有部分は区分所有権、共有部分は区分所有者全員による所有権の共有
• 用途地域：近隣商業地域
• 駐車場：99台 (屋内平置12台、屋外平置6台、自走式80台、来客用1台)
• 駐輪場：127台 (平置31台、スライド式96台)
• バイク置場：8台 (バイク置場5台、ミニバイク置場3台)
• 売主：東新住販株式会社、ヤマウラ企画開発株式会社JV
• 施工会社：大木建設株式会社 東北支店
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

立地および周辺環境等

立地

• 仙台駅から直線でおよそ7.0km

• 地震時の揺れやすさ：揺れやすい

• 浸水の可能性：0.5m ～ 3.0m未満 (国土交通省)

• 名取川の洪水浸水想定区域 (想定最大規模) ：数メートル規模での浸水の可能性があります。当該区域周辺は、海抜は10m程度ですので、自然災害のリスク要因として十分に熟慮されることが望ましいものと考えます。

• 液状化の可能性：やや高い (国土交通省)

公共交通機関等へのアクセス

• JR (南仙台駅)：徒歩1分
• 車：3本の主要バイパスは、いずれも渋滞は覚悟

周辺環境等

• 医：クリニック等多数
• 食 or 日用品：西友 (約200m)、コンビニ (約100m)、ドラッグストア (1km以内)、サトー商会 (業務用スーパー) (約1km)、ヨークベニマル (約1.3km)、ダイシン、ドンキホーテ、その他外食 or テイクアウトチェーン店等多数
• 住：銀行、郵便局はともに500m以内、官公庁施設 (区役所、税務署、警察署はともに1km以内)
• その他の公共的施設：教育機関、公園、遊戯施設等、多数

• 公式ウェブサイトのまとめ図が分かりやすいため、引用します

(公式ウェブサイトより引用)

所感

• 生活利便性は、かなり良いと言えます。車は必須ですが、衣食住をはじめとして選択肢の多い環境にあり、楽しい生活が期待できます。
• 一方で、自然災害の影響を強く受けやすい地域であること、ならびに車はとにかく混みやすいため、これらの点に対する十分な対策を要するものと考えられます。

物件の詳細

敷地、ランドスケープ

建物、構造

• 免震構造
• 地盤改良による直接基礎
• 劣化対策等級：3
• 折り返し断熱：断熱仕様が途切れやすい箇所に、二重の断熱材 (断熱性能低下の抑制、および結露対策)

• 給水管 (専有部) ：架橋ポリエチレン管 (錆や腐食が少ない)
• 排水竪管：塩化ビニル管 (耐久性が高い)、遮音シート巻
• 遮音壁の遮音性能:TLD-56
• 主要採光：南リビング、東リビング (単棟)

(公式ウェブサイトより引用)

(公式ウェブサイトより引用)

専有部分

間取り等

想定される眺望

代表的な構造仕様 (標準採用)

• 直床 or 二重床 (水まわり)、二重天井
• サッシ遮音等級: T2
• 天井高：2.5m
• システムキッチン：ワイド調理スペース
• 玄関収納：トール型 or シューズイン (住戸による)
• トイレ：タンク有
• リネン：扉無

(専用使用部分)

• 住戸前インターホンカメラ：有
• 格子：面

代表的な機能仕様 (標準採用)

• 静音シンク
• 食洗機
• 風呂フタ、浴槽:保温材 (発砲ウレタン)
• ロングクリアミラー：曇り止め

共用部分、附帯サービス等

• 共用施設：ゲストルーム
• 共用設備等：宅配ボックス、防災備品倉庫、タイヤラック (無料)
• 防災対策：停電時自動着床装置、地震管制装置 (エレベーター)
• ハンズフリーキー
• ごみ置場 (敷地内独立型)
• 無料オプション：間取りメニュープラン、カラーセレクト、システムキッチンおよび洗面化粧台の高さセレクト (階数による期限有)

所感

1. 建物構造部では、本市では近年当然のように採用されている免震装置を始めとして、工夫された設計がアピールされています。
2. 建物デザインは、黒を貴重にしたこだわりがあります。個人的には好きな意匠ではありませんが、エントランス前の木の格子はカッコいいと思います。
3. 対して、専有部の設備仕様は、他物件と比して同じようなスペックであり、特に目立った要素はありません。販売価格の相対的単価は、類似物件よりやや高値でもあります。したがって、コストパフォーマンスに優れているとは判断できないものの、生活利便性の良い立地であり、かつ中心部よりは安い販売価格である事から前向きに検討しやすい物件と言えます。
4. 本市においては実需的に車が必須ですが、駐車場率が100%を、駅前立地でありながら平置式もしくは自走式でクリアした点は、評価に値します。また、無料のタイヤラックも有難い設備です。
5. 個人的には、JR (特に貨物列車) による騒音を懸念します。しかしながら、電車音については慣れる、あるいは時間リズムが作れるという前向きな話も聞きます。T2サッシと言えども、夜の寝静まった中ではどのくらいの影響があるのか気になるところです。

販売価格、ランニングコスト等

販売価格

本物件 (2期4次)

• 約168 – 約178万円 / 坪

他物件との比較

(訂正: ウィザース仙台卸町→ウィザースレジデンス仙台卸町駅前、パークハウス錦町一丁目→ザ・パークハウス錦町一丁目)

ランニングコスト等

本物件

• 管理費：およそ158円 / m2 / 月
• 修繕積立金：およそ100円 / m2 / 月

• 駐車場：500円 ～ 8,000円 / 月
• 駐輪場：100円 ～ 500円 / 月
• バイク置場：500円 ～ 1,000円 / 月
• インターネット使用料：700円 / 月
• ルーフバルコニー使用料：500円 / 月
• 大規模修繕等における一時金の徴収：無

他物件との比較

(訂正: ウィザース仙台卸町→ウィザースレジデンス仙台卸町駅前)

比較の結果

• 物件価格は、類似郊外型物件と比して、同等程度
• ランニングコスト等は、類似物件に比して、やや高値

総まとめと結論

1. JR最寄り駅は目の前であるが、貨物列車は深夜も通る
2. 類似郊外型物件に比して、生活利便性に係る選択肢が圧倒的に多く豊かである一方で、自然災害リスクが高い
3. 専有部の設備仕様等は、本市の物件における一般的水準のスペックである
4. 共用部分や附帯サービス等は、重要視していない
5. 敷地内駐車場率は、100%であり、かつ平置式あるいは自走式
6. 類似物件に比して、物件価格は同等程度、ランニングコスト等はやや高値

• 結論

おわりに

• 本市で分譲マンションを希望する場合において、かつ住宅費を抑えたい場合は、必然的に郊外物件が候補対象になりますが、北寄りと南寄りではそれらの特徴が相反するように異なっているのは興味深いところです (北仙台の物件は、後日紹介)。
• すなわち、南仙台あるいは東西線の東側駅周辺における生活利便性の豊かさを選ぶか、もしくは北仙台における災害リスクの低い比較的閑静な地域を選ぶかがポイントになります。

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公式サイト