目次
今回は大阪市中央区に完成する44階建て、総戸数511戸のローレルタワー堺筋本町のモデルルーム訪問レポートです。
本町駅・堺筋本町駅周辺は駅1分や駅近のタワーマンションが新築・中古ともに供給が多いエリアでタワマン激戦区です。
現在、新築で供給している本町駅・堺筋本町駅周辺のタワーマンションの中ではシティタワー大阪本町に次ぐ大規模物件（階層・戸数ともに）となります。
駅近タワマンが多いエリアで本物件の2つの特徴でどこまで人気が出るか期待したいと思います。
■本物件の特徴
- 堺筋線/中央線の堺筋本町駅徒歩1分
- 関西初となる【ゲーテッドガーデン】構想
※塀と門で美しい別世界をつくり、その中に住民だけが享受できる四季折々の植栽が彩るプライベートガーデンを内包した庭園邸宅
※本物件は7月末に訪問しているため、最新情報はモデルルームでご確認ください。
エントランスもカッコイイです
ローレルタワー堺筋本町公式HPより。 ブリリアタワー堂島も同じような画像があったような・・・
総評
間取りや仕様は単価なりのため割り切りは必要であるものの、価格は思ったより安いため駅近タワマン希望者や一次取得者にはオススメ住戸あります！まず、特徴の1つであるゲーテッドガーデンは住民の満足度向上には大きく貢献すると思います。
ラウンジから四季折々の景色を見ることが出来るため、ラウンジが単なる移動する場所にならず利用機会は多くなりそうですし、外出時帰宅時の気分が非常に高揚しそうです。
本物件の周辺はオフィス街のため、オンオフの切り替えが出来るゲーテッドガーデンのコンセプトは非常にうまく造ったなと感じました。
価格帯は同じ駅1分物件のプレミストタワー靱本町やクレヴィアタワー御堂筋本町、本物件とも比較的近いポジションのシティタワー大阪本町よりは価格が安いため、予算が7,000万円以下に限られている方は検討する価値はあると思います。
低層階（仕様や間取りは一部微妙）ですが、70平米6,300万円〜(予定価格)のため中央区の駅近タワーマンションとしては安価で低層階〜中層階を中心に人気は出ると思います。
薬局も併設する大型のスーパーライフやスギ薬局、コンビニなども徒歩2分程度で行ける距離にあるので生活利便性も高いです。
休日は梅田に出るより、心斎橋・なんばに出ることが好きな人はこの立地はオススメ出来ます。徒歩でせんば心斎橋筋商店街を通って心斎橋でのショッピングを楽しめる立地は最高です。
周辺物件と比較して買いか…
本物件は専有部より共用部の魅力が強い物件のため、そこが気に入れば駅近で利便性も良いので買いだと思いますが、私なら…- 追加500万円程度出すことが可能：プレミストタワー靱本町を選択
四つ橋線本町駅徒歩1分ですが、地下道で中央線・御堂筋線の本町駅にアクセス可能なため、利便性はプレミストタワー靱本町の方が良いかと思います。
また1分で人気の靱公園まで行けることもあり、リセールや賃貸需要も高いです。
※2021年半年で150戸を販売しており勢いもあります。
プレミストタワー靱本町（過去のブログ記事にジャンプします）
- 追加1,000万円程度出すことが可能：シティタワー大阪本町を選択
※住友不動産自体が徐々に値上げしていくスタイルのため、先に購入した人の資産価値は落ちづらい。
なお、シティタワー大阪本町は35階前後の65平米くらいの広さにはなりますが、間取りの効率性が良いため本物件の70平米前後と同等くらいの生活が可能かと思います。
シティタワー大阪本町（過去のブログ記事にジャンプします）
推しポイント
- 中央区駅近タワーマンションとしては低層階は最安レベル
- ゲーテッドガーデン構想による住民専用の四季を楽しめる癒しの空間
- 大規模タワーマンションならではの多数の共用施設
- 大型スーパー/薬局/コンビニなども普段の買い物利便性は良く、周辺は飲食店も多数
- せんば心斎橋筋商店街を通り、心斎橋・難波まで徒歩圏内
残念ポイント
- 間取りが微妙（リビングイン住戸多め、廊下が長く居住スペースが狭いなど）
- 仕様がタワーマンションとしては低い（タンク有りトイレから水が流れたり、浴室ブランケットライトなど）
- 恐らく管理費は高くなる（モデルルームでも高くなる旨は言及済み）
- 三方道接で周辺の建物までの一定の距離感はあるものの、中層階前後まで囲まれ感あり
- 最寄り駅の堺筋本町駅の駅力が弱い（縦の移動は弱く梅田・難波方面には乗り換え必須）
- 賃貸相場は安めのため、投資目的や転勤時の買い出しなどには不安要素あり
すごろく期待値
すごろく期待値：60点
すごろく期待値とは
転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて（売却益）、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。
物件概要
- 名称：ローレルタワー堺筋本町
- 所在地：大阪市中央区久太郎町二丁目35番（地番）
- 交通：Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅徒歩1分
- 総戸数：511戸
- 規模： 鉄筋コンクリート造地上44階地下1階建
- 入居予定：2024年3月
- 売主：近鉄不動産株式会社/大和ハウス工業株式会社/名鉄不動産株式会社/九州旅客鉄道株式会社/総合地所株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
アクセス
駅距離1分は最高ですが、最寄り駅が中央線・堺筋線の堺筋本町駅というのが少し残念です。梅田やなんば・天王寺まで電車で一本で行けないため、利便性の点では御堂筋線や四つ橋線、谷町線と比べると使いづらい路線です。
もちろん職場まで一本で行ける方や徒歩通勤の方もいるはずなので、本物件のアクセスの良さは貴重ではあります。
なお、堺筋線で1駅の本町駅などに出ると梅田やなんばにもすぐにアクセス可能なので、雨風が強い時、夏の暑い時期には駅1分は十分便利ではありますが…
堺筋本町駅から1回乗り換えれば、キタもミナミもアクセス可能ですし、利便性自体は良いです。
自宅を出ればすぐに地下鉄の入り口があります
周辺環境
前述の通り、スーパーなどの買い物利便性は非常に良いですが、オフィス街ということもあり公園は徒歩で行くには遠く、幼稚園・小学校も大人の足で10分以上のため子供の足だと結構遠いです。・公園
頻繁に利用することになりそうなのは中大江公園になるかと思いますが、徒歩での移動は厳しいため自転車での移動が多くなるかと思います。
それだけオフィス街です。
・教育
保育園は徒歩7分圏内に5つほどありますので、多いです。
幼稚園は徒歩11分、小学校は市立開平小学校まで徒歩15分となりますので、少し遠いかなという印象です。
・スーパーなどの買い物施設
徒歩２分の場所に2階建てのスーパーライフがありドラッグストアも併設している大型の店舗で朝8時〜24時まで営業しておりますので、基本的にはここだけで満足するかと思います。
その他、徒歩3分の場所にスーパーコーヨーもあるため、日常の買い物に困ることはないです。
薬局もスギ薬局とウエルシアも徒歩4分以内にありますので、文句の付けようがありません。
ちょっと足を伸ばせば心斎橋への徒歩アクセスも可能です。
仕様
ゲーテッドガーデン
賛否両論ありますが、水景もあるため癒しの空間になりそうです（私は水景好き派です）。※ゲーテッドガーデン自体も歩くことは出来ますが、そんなに広くないのでラウンジから見ることがメインになります。
ゲーテッドで調べたら「プラウドシティ池袋本町」がヒットしました。
似たようなものであれば、完売済みですが兵庫県に「プラウドシティ塚口マークフォレスト」、東京に「プラウドシティ東雲キャナルマークス」、タワーだと神奈川に「パークタワー新川崎」等にも住民専用のガーデンはありますが、個人的に住民専用の空間が充実していることはポイントが高いです。
なお、ゲーテッドガーデンがあるので管理費は高くなるとモデルルームのスタッフから伺っていますので、グランドオープンしたら確認したいと思います。
ラウンジから見たゲーテッドガーデン。イルミネーションされるツリーもあるようです。
四季折々の風景を楽しむことが出来ます
共用部
- 内廊下
- 各階ゴミ置き場
- B1：ゴルフレンジ
- 1階：ゲーテッドガーデン・エントランスホール ・ラウンジ・カーウェイティング・コーチエントランス・コンシェルジュ
- 2階：アカデミースペース（スタディルーム）、ゲストルーム2室
- 35階：スカイラウンジ・クラブラウンジ（個室）・フィットネスルーム
ローレルタワー堺筋本町公式パンフレット抜粋
スカイラウンジ・フィットネス・アカデミースペースの完成予想図
エントランスホールは二層吹き抜けで開放感のある空間になっております。
画像からは見えませんが、一段下がった場所にゲーテッドガーデンを臨むことができる大型のソファーが2つありますので、そこでも四季折々の風景を楽しむことが出来ます。
ここを通って外出帰宅が出来るのは羨ましい！
二層吹き抜けのエントランスホール
エントランスホールの奥にラウンジスペースがあります。
こちらでも木々を眺めながら寛ぐことが出来ます。
一番奥の一人用のソファーは争奪戦になりそうな気がします。
ラウンジ完成予想図
なお、35階のスカイラウンジは北東角に設けられています。
北西側には「48階建シティタワー大阪本町」や「43階建ブランズタワー大阪本町」があるため、そこを避けるようにしております。
北東角だと中古の「37階建MJR堺筋本町タワー」がありますが、高さも同等程度になるかと思いますので良い眺望がスカイラウンジから楽しめるかと思います。
コーチエントランスは雨風に濡れない乗り降りができる設計です。
なお、セキュリティに関してはエレベーターの着床制限を付けるかどうかを検討中とのことでした（既に確定したかもしれませんが…）。
以前、Twitterでエレベーターの着床制限があった方が良いかどうかのアンケートをとった所、70％の方が着床制限有りを選ばれたので、ぜひ本物件も着床制限がつけば良いなと思います。
とある大阪の新築タワーマンションでエレベーターの仕様を検討中のようですが、皆様はどちらが良いですか？
— すごろく (@kmsugoroku) August 3, 2021
理由も合わせて教えていただけると嬉しいです。
引用リツイートも大歓迎です！
ご協力宜しくお願い致します。
専有部
詳細の仕様はパンフレットが未完成の状態だったので、改めて確認をしたいと思いますが、全体的にタワーマンションとしては微妙（その分、単価を抑えている？！）です。今まで社宅や賃貸にお住まいで初めてマンションを購入される一次取得者であれば気にならないかもしれませんが、タワーマンションから買い替えをしている人は気になる部分が多いかと思います。
■気になったマイナス部分
- トレイがタンクあり&タンクから水が流れるタイプ
- 浴室ライトがブランケット
- 柱の食い込みが多い
- リビングインの間取りが多い
- ３LDKタイプでも洗面化粧台幅が100センチなど、朝の時間帯など混み合う可能性あり
- 廊下が長い間取りも多い
玄関から洋室2までの廊下の距離が約10mあり、正直長すぎです…
その影響でリビングダイニングも9.4畳と小さくなっており、実際はキッチン横の部分も使えないため、リビングの有効面積は結構小さくなりそうなので、2LDK購入希望者はCMタイプをオススメ致します（後述）。
■CBタイプ63平米
CBタイプ
間取り比較〜シティタワー大阪本町〜
2平米程広い約65平米ですが、以下のような間取りです。各部屋とリビングも上記の間取りより広く取れている上にウォークイン&シューズインクロゼット、そして3LDK・・・
もちろん、ローレルタワー堺筋本町でも良い間取りはありますので、しっかり目利きできればと思います…
シティタワー大阪本町の過去のブログ記事抜粋
販売価格（予定）
※予定価格は7月時点のため、8月21日にグランドオープン以降にモデルルームで最新の価格をご確認ください。大阪のマンション価格もかなり高騰しており、特に大阪都心3区（北区・中央区・西区）の上昇率は特に高い状況です。
大阪都心3区は直近5年間の人口増加率でもTOP3のため、需要はまだまだ高いですね！
そんな中、本物件は低層階を中心にまだ目に優しい住戸もあるため、大阪都心・新築タワーマンションを探している方にはオススメできます。
低層階（COMFORT）は角部屋３LDKで坪単価300万を切る部屋もあり安価な住戸もあります。
中層階（SUPERIOR）以上は上に行けば行くほど角住戸の単価が中住戸より高くなっております。
高層階にあたる36階以上のEXECUTIVEの中住戸価格がシティタワー大阪本町の35階前後の中住戸と同等レベルの価格になります。
|
階数 |
部屋数 |
間取りタイプ |
平米数 |
販売予定価格 |
坪単価 |
|
3階 平均坪単価315万 |
1LDK | CA | 43.41 | 4,600 | 350 |
| 2LDK | CB 角住戸 | 63.52 | 5,600 | 291 | |
| 1LDK | CC | 47.52 | 4,800 | 333 | |
| 2LDK | CD | 58.26 | 5,200 | 295 | |
| 3LDK | CE 角住戸 | 76.06 | 7,000 | 304 | |
| 2LDK | CF | 53.00 | 5,100 | 318 | |
| 3LDK | CG | 70.54 | 6,300 | 295 | |
| 2LDK | CH | 63.99 | 5,700 | 294 | |
| 1LDK | CI | 45.87 | 4,900 | 353 | |
| 3LDK | CJ 角住戸 | 74.66 | 6,800 | 301 | |
| 1LDK | CK | 48.94 | 5,000 | 337 | |
| 2LDK | CL | 57.14 | 5,200 | 300 | |
| 2LDK | CM 角住戸 | 66.63 | 5,900 | 292 | |
| 1LDK | CN | 44.29 | 4,700 | 350 | |
|
22階 平均坪単価357万 |
2LDK | SA | 65.99 | 6,800 | 340 |
| 3LDK | SB 角住戸 | 82.79 | 8,700 | 347 | |
| 2LDK | SC | 64.97 | 6,700 | 340 | |
| 3LDK | SD 角住戸 | 88.20 | 10,600 | 397 | |
| 2LDK | SE | 65.81 | 6,900 | 346 | |
| 2LDK | SF | 63.66 | 6,700 | 347 | |
| 3LDK | SG | 74.45 | 7,600 | 337 | |
| 4LDK | SH 角住戸 | 100.26 | 12,900 | 425 | |
| 3LDK | SI | 73.27 | 7,400 | 333 | |
| 3LDK | SJ 角住戸 | 85.94 | 9,600 | 369 | |
| 1LDK+F | SK | 60.47 | 6,300 | 344 | |
|
36階 平均坪単価422万 |
2LDK | EA | 64.81 | 7,400 | 377 |
| 3LDK | EB 角住戸 | 101.36 | 14,300 | 466 | |
| 3LDK | EC | 78.45 | 8,600 | 362 | |
| 3LDK | ED 角住戸 | 111.04 | 17,800 | 529 | |
| 3LDK | EE | 78.61 | 8,800 | 369 | |
| 3LDK | EF | 78.22 | 8,800 | 371 | |
| 3LDK | EG 角住戸 | 121.95 | 19,900 | 538 | |
| 3LDK | EH | 76.36 | 8,200 | 354 | |
| 3LDK | EI 角住戸 | 117.71 | 18,800 | 527 | |
| 2LDK+F | EJ | 70.32 | 7,800 | 366 | |
| 2LDK | EK | 64.76 | 7,400 | 377 | |
|
44階 |
3LDK |
最上階6室 全て100平米以上 価格未定 |
|||
本物件で私が狙うなら・・・
- 3LDK CJタイプ 6,800万
- 2LDK CMタイプ 5,900万
※CJタイプのリビングFIX窓から望めるかと思いましたが庇があるため部屋からは見えないかも。
CJタイプは角部屋にしては比較的廊下も短く、収納も多く用意されています。
約75平米にしては少しリビングは狭い印象ですが、子供が小さい間は洋室2を開けてリビングを活用すれば良いかな。
CJタイプ
CMタイプも角部屋ですが、比較的廊下も短くリビングダイニングの広さも大きく取れています。
CMタイプ
賃貸相場
賃貸相場は堺筋本町駅周辺は安いようですが、モデルルームで聞いた以下の価格よりは本物件の共用施設等のクオリティを考慮するともう少し取れそうな気はします。- CEタイプ3階7,000万：22.5万
- CGタイプ3階6300万：20万
- CJタイプ3階6,800万：22万
比較対象となるタワーマンション
新築マンション
- ローレルタワー御堂筋本町（竣工済み）
竣工済みですが結構余っています。立地は悪くないと思いますが、本物件と同じく間取りが良くないのも売れ残りに影響しているかと思います。 - クレヴィアタワー御堂筋本町 （2022年3月入居）
※御堂筋線の本町駅まで徒歩1分 - シティタワー大阪本町 ※過去に記事化しておりますのでコチラからご確認ください。
- プレミストタワー靱本町(2023年3月入居)
※四つ橋線の本町駅まで徒歩1分
過去に記事化しておりますのでコチラからご確認ください。 - ブランズタワー大阪本町（2024年3月入居）
※価格は本物件よりもう少し高くなるかと想定しています。
中古マンション
中古価格もかなり高値で出ていることも多いので、これなら新築の本物件を買う方が良いかと思います…- MJR堺筋本町タワー
堺筋本町駅直結のタワーマンションです。エントランスの目の前に地下鉄に向かうエレベーターがありますので、駅までの導線は本町駅周辺では一番です。 - プレサンスレジェンド堺筋本町タワー
堺筋本町駅まで2分、スーパーライフが隣で利便性は良いです。 - ブランズタワー御堂筋本町 本町駅直結のタワーマンションです。直結レベルだとMJR堺筋本町タワーの方が利便性が良いですが、小雨程度であれば濡れずに地下鉄までアクセス可能です。
まとめ
堺筋本町駅徒歩1分&住民専用のゲーテッドガーデンのコンセプト&大規模タワーの共用施設が気に入れば、安価な住戸もあるためオススメできます。しかし、本町駅周辺は新築・中古のタワーマンションともに競合が多いため中古売却時のリセールは一定の不安がありますので、リセールも意識される方は特に低層階を中心とした坪単価がお得な住戸を狙うことをオススメします。
なお、大阪は2025年に大阪・関西万博を控え、大阪IRも同じ夢洲で計画が進んでおり、中央線で夢洲まで乗り換え無しで行ける堺筋本町駅の価値が今後上がる可能性は高いと考えています。
大阪IRの決定は恐らく来年ですが、カジノ事業者のMGMが一兆円規模の投資をすることが注目されていることから、大阪は全国の中でも有力候補であり、決定後は大阪市内の更なる開発も期待出来ますので、大阪でマンションを検討するなら数年後ではなく【イマ】だと思います。
昨日、うめきた二期のホテルにヒルトンの最上級である「ウォルドーフ・アストリア」ブランドのホテルを万博に合わせて開業するニュースもあり、海外の投資マネーは着実に大阪市内に落ちているかと思いますので、先を見越したマンション選びをしていきたいです。
また、大阪メトロは大阪・関西万博にむけて駅のリニューアルも順次行っておりますので、こちらも本物件を選ぶ際のプラス要素になるかと思います。
大阪メトロがリニューアルして更に使いやすくなります
最後になりますが、本物件のモデルルームは完全個室スタイルで86インチのモニターで説明を聞くことができるので、ぜひ8月21日から始まるグランドオープンに合わせてモデルルームに足を運んでみてください。
※価格の更新があれば教えてください！
モデルルームは全室個室でコロナ対策もバッチリです
〜資料請求はこちらから〜
ローレルタワー堺筋本町
次回予告：スムラボとコラボ！大阪タワーさんとマンション対談！！
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