画像出典：ブランズタワー札幌大通公園公式HP

スムラボ下弦のブロガー、札幌マンションです。皆様ご無沙汰しております。

今回は、スムラボ開設記念キャンペーン時の記事にしてほしい物件リクエストにありましたブランズタワー札幌大通公園のモデルルームへ訪問してきました。

このブランズタワー札幌大通公園は、北海道開拓長官黒田清隆の像がある大通公園西10丁目から南に250mほど行った場所にある、東急不動産・京阪電鉄不動産・じょうてつの電鉄系不動産三社によるJV(企業共同体)によって開発される総戸数179戸２９階建てのタワーマンションになります。  

画像出典：ブランズタワー札幌大通公園公式HP

札幌の中央区・大通公園至近・札幌中心部より西側で狸小路商店街とすすきのにもアクセスしやすい・さらに地下鉄駅＆札幌市電の制震タワマンと人気になりうる要素がたくさんありますが、たくさん要素があれば、人気のタワーマンションになるかどうか…はやはり総合的に考えてみないとならないかもしれません。

物件概要

名称：ブランズタワー札幌大通公園
所在地：北海道札幌市中央区南2条西10丁目1-1
交通：札幌市営地下鉄東西線「西11丁目」駅徒歩三分※サブエントランスより。メインエントランスから徒歩四分
　　　札幌市電「中央区役所」停徒歩二分
売主：東急不動産株式会社(売主・販売代理)
　　　京阪電鉄不動産株式会社(売主)
　　　株式会社じょうてつ(売主)
間取り：1LDK~4LDK
専有面積：37.82㎡～116.57㎡
総戸数：179戸
用途地域：商業地域
入居予定：令和5年三月下旬

駐輪場：178台（月額使用料：200円～500円）
バイク置場：2台（月額使用料：2000円）
駐車場：91台（月額使用料：28,000円～38,000円）（来客者用・車椅子利用者用含む）

管理費：6,600円～20,400円（175円/㎡）
修繕積立金：4,500円～13,900円（119円/㎡）

掲示板：ブランズタワー札幌大通公園ってどうですか？ 

主な設備仕様は、以下の通りです。
・コンシェルジュサービス（月火木金14:00~19:00、土日祝10:00~19:00※13:00~14:00休憩）
・制震構造
・ディスポーザ
・各階ゴミステーション（北海道（札幌？）の方言で通常通りのゴミ捨て場です）
・「F-ace」による顔認証セキュリティ（玄関ドアとサブエントランスを除く）
・スマートセキュリティ（マンション内認証キーに交通系ICカードの登録が可能）
・玄関前カメラ付きインターホン
・食配ラボ（イオン北海道の楽宅便をフルタイムロッカーへ）
・セントラル警備保障による戸別セキュリティ
・人造大理石天板（28・29階はフィオレストーン）
・食器洗い乾燥機
・ローシルエットトイレ
・Low-E複層ガラス
・第一種熱交換システム
・カーシェアリング及びサイクルシェアリング

評価できる点

コンシェルジュサービス（長い時間配置されているわけではありませんが）やディスポーザが設置されていて、各階ごみ置き場もきちんとあって、中央区の小中規模のタワーマンションの割には、管理費に関しては抑え目であると思います。プレミスト苗穂のブライトゲートより抑えてあるのでここは頑張っています。

18階の北西角にスカイラウンジや二階にゲストルーム（一部屋）更にコワーキングスペースなどもありますし、これは欲しいと思うような設備は一通り揃っているように思います。ただ、ゲストルームは正直あってもなくてもというような立地で周辺には大量にホテルもあります。まあ高単価のタワーマンションでゲストルームも無いのはちょっと拙いのでは…というような判断もあったのかもしれません。

スカイラウンジ　画像出典：ブランズタワー札幌大通公園公式HP

ゲストルーム　画像出典：ブランズタワー札幌大通公園公式HP

厳しい点

地図上で敷地形状を見てもらうと、この物件の難しい点が一目瞭然です。
三面接道しているとは名ばかりで南東角・北東角の敷地を取得できていませんので、東と北の接道面はただの歩行者動線・車両の動線としての機能しかありません。この敷地でできる最大限のパフォーマンスはしていると思うものの、低層階の眺望はおろか日照も南面以外は期待できない状態になります。

この両サイドの角地を取得できていれば、もっと素晴らしいタワーマンションになっていたのではないか…とどうしても思わざるを得ないものの、逆に言えばやはり歴史のあるエリアなだけあって、タワーマンションを作れるほどのまとまった敷地を手に入れることが難しいことの表れでもあります。今回を逃すと次に似た規模以上のタワーマンションがいつできるかわかりませんから、今欲しい！必要！な方は前向きに検討できる物件であると思います。

地域概要

大通公園

学区

まず、この立地で一番懸念になるであろうことから、お話しします。学区です。

元々、大通公園近辺というのは北海道開拓当時からの中心地であり、札幌を南北に分ける際の基軸としています。北は官公庁街、南は商業街として設計されており、人が住む場所としては最初からデザインされていませんでした。開拓初期はそもそも火防線であり、明治の時代から大通花草園と呼ばれるなどして、住むというよりは、人の集まる場所として歴史を重ねていったということになります。

さっぽろ文庫「大通公園」より

そういう住宅地として作られていない・完全に商業地区であるという歴史もあり、このエリアは札幌市中央区の中で比較すると学区のレベルがどうしても落ちる傾向があります。学区重視の方が選ぶには他に大きくメリットがないと選びにくいことは間違いありません。

都心回帰の流れ

ただ、このブランズタワー札幌大通公園を初め、近年の都心回帰の流れは札幌にも非常に顕著です。さらに、タワーマンションなどを建設することができるようになったことから、限られた狭い土地でも多くの人が移住できるようになりました。

今後もこの傾向が続いていくことを考慮すると、札幌市内の他の再開発区域やすでに少しずつ改善傾向であることを見るに、学区のレベルに関しては引き続きさらに改善されることが予想されます。あくまでも私見にはなりますが、いざ住んでみても、想像以上に悪いということはないかと思います。

参考：資生館小学校HP

あとは、スーパーがかなり遠いことはモデルルームでも言及がありました。これに関しても元々が住居が多いエリアでは無い弊害になります。

一応、徒歩一分の場所にマイバスケットがあるのは救いです。また、売り主としても大きな問題である認識があるので、設備仕様にも取り上げた、イオンの楽宅便をフルタイムロッカーに配送出来るようにしています。できることはしているとは思いますが、自炊を多くする方には難点になります。

以上二点を見てお分かりの通り、あまり子育て世代向けのマンションではないと考えたほうが良いかもしれません。

一方で、DINKSや単身世帯・リタイヤ世代で上記二点を難点と感じない方には利点も多くあります。

狸小路・すすきの徒歩圏

まず、気軽に歩ける範囲(近すぎないのもメリットになり得ます)に、狸小路商店街があります。

狸小路商店街

この狸小路商店街は、140年以上もの歴史を持つ北海道で最古の商店街になります。その規模も最大級で総延長約900mに約200軒もの店舗があります。140年の中では、厳しい時代もありましたが、南２西３サンデパート跡地再開発など再開発も比較的柔軟に行われていて、現状はコロナ問題で苦しい中でも、活気のある商店街になっています。

この狸小路とすすきのが近くにある、というだけでも住みたいと感じる方は結構いそうですが、一方で治安を気にする方も多くいると思います。

大通公園が散歩道

しかし現地に行ってみると、それらの繁華街に隣接しているわけではない、ほど良い距離感のおかげで、想像以上に落ち着いた環境であることがわかると思います。

大通公園　徒歩三分ほどの場所にあります

また、大通公園周辺は元々住む場所ではないことで生じる問題、について話もしましたが、やはりこの規模の公園が近くにあるという利点はあります。散歩をしたり、木陰で本を読んだりしてる方も多くいますし、この開放感を感じることが出来るのは、都市部にしてこの立地でしか有り得ないことです。

価格と間取り

モデルルーム訪問時点で判明していたプランと予定価格について、共有致します。(2021年6月現在)

尚、現在は第一期が始まっており、正確な価格も一部出ておりますから、資料請求や現地にて最新状況の確認をお願い致します。

基本的には、2階から18階までは同プラン、19階から27階までは同プラン、28・29階はプレミアムプランになります。また、エレベーターは3基で低層用エレベーター（13階まで）・高層用エレベーター（14階から）・非常用エレベーター（朝ごみ収集を兼用）です。

Aタイプ　46.25㎡　1LDK　北西角部屋

Aタイプ

５階　3,200万円台　坪単価229万円
10階　3,900万円台　坪単価279万円
15階　4,300万円台　坪単価307万円

Dタイプ　56.94㎡　2LDK　南向き

Dタイプ

５階　4,500万円台　坪単価261万円
10階　4,800万円台　坪単価279万円
15階　5,200万円台　坪単価302万円

Eタイプ　63.47㎡　2LDK　南東角部屋

Eタイプ

５階　4,900万円台　坪単価255万円
10階　5,500万円台　坪単価286万円
15階　5,800万円台　坪単価302万円

Bタイプ　69.19㎡　3LDK　南西角部屋

Bタイプ

５階　5,300万円台　坪単価253万円
10階　6,100万円台　坪単価291万円
15階　6,500万円台　坪単価311万円

Jタイプ　60.24㎡　2LDK　南向き

21階　6,100万円台　坪単価335万円
26階　6,200万円台　坪単価340万円

Ⅰタイプ　72.41㎡　3LDK　南西角部屋

Iタイプ

21階　7,400万円台　坪単価338万円
26階　7,600万円台　坪単価347万円

Mタイプ　68.58㎡　3LDK　北東角部屋

Mタイプ

21階　6,400万円台　坪単価308万円
26階　6,600万円台　坪単価318万円

【プレミアムプラン】

Pタイプ　100.41㎡　南東角部屋

Pタイプ

2803号室　13,980万円　坪単価460万円

基本的には、2階から18階までは同プラン、19階から27階までは同プラン、28・29階はプレミアムプランになります。また、エレベーターは3基で低層用エレベーター（13階まで）・高層用エレベーター（14階から）・非常用エレベーター（朝ごみ収集を兼用）です。

予定価格には～円台という表記になっていますので、現在聞いている限りでは大きな差はありませんが、正式価格とは差異がある可能性があります。なお、プレミアムプランに関しては正式価格になります。

平均坪単価は300万円です。

高さ制限無し区域の端っこ

こちらは現地のGoogleMapになりますが、周辺に囲まれ感はあります。しかし、どの方向も10階を超えると抜け感が出てきます。西側は七階程度でも抜けそうです。この周辺の何が再開発されてもおかしくない場所ではありますが、ひとまず、今すぐにどうこうなりそうなものは存在しないのは良い材料です。その分大体10階より上か下かで坪単価は大きく変わってきます。

ブランズタワー札幌大通公園現地　下が南です

また、検討しておくべきことは、この土地が高度地区の端っこになるという部分です。

札幌の高度地区図　右上の黒いタワーが本物件になります

南と西方向の高度地区が変わっていくのが見て取れるかと思います。順に60ｍ、45m、33m、27mと低くなっていくので、再開発規模次第では絶対のものではありませんが、遠くまでの視界抜けを重視したい方は20階以上の部屋を選ぶことで、より安心感を感じやすくなります。

残念な間取り

マンションHPを見る時にこの視点があると便利なことを一つ。売主にとって自信のある部分だけ写真を載せる、という視点です。

この視点を意識して公式HPを見ると、大きな発見があります。それは部屋の写真が一枚もないことです。内廊下の写真も無い。つまりはそういうことなんだと思います。

色んな地域のマンションを見る機会がありますが、地域でNo,1の単価なのにこんなにアルコーブすら作られないのは正直異常だと思います。札幌の人は煩くないから作らないのかな？

あと私が北8西1について、アルコーブが無いことに発狂していますが、こういうことです。こちらはまだ幾分引っ込んではいますが、気を抜いて内廊下歩いていたらドア開けて出てくる方にぶつかりますよね。子供なら尚更です。こういう作りはとても褒められたものでは無いです。No.1なら頑張ってよ。 https://t.co/Si5ATN8olE pic.twitter.com/9Ei2ARFamU

— 札幌マンション (@mansionsapporo) July 5, 2021

福岡だと、こんなマンションがあります。

福岡ではこのクオリティで坪300万を切っていると知って驚いています…アルコーブがカッコ良すぎる。 pic.twitter.com/n28MFIdFQx

— 2LDK (@2ldk18) August 21, 2021

間取りも全てではありませんが、全体的に単価が高いことと、規模が大きくない悪影響をモロに受けていて、細長い部屋が多いですね。

特にMタイプは飛び上がるほど残念で、センスの無さすぎるリビングドア位置も居室の配置も苦心の跡が見えすぎているのがあまりにも悲しいです。

総評

高い(事前予想の2割増)

正直なところを言いますと、かなり高いと思います。周辺相場的には頑張っても坪250万円程度かと思っていました。

明日ブランズタワー札幌大通公園のプロジェクト発表会がありますが、その前にこの部屋や七階4480万円(もう無くなりました)を購入した方は恐らく一年後の転売でも利益出るのでは？って想定する位高い価格になると思うんですよね。別ツイートで書きましたが、坪単価250万円(70㎡5300万円)と予想します。 https://t.co/3xgTyyCaj6

— 札幌マンション (@mansionsapporo) March 26, 2021

↑めちゃくちゃ予想を外した私の図↑

一方で、これは割高なので買ってはいけませんというお話にはなりません。

高い…けど、希少な土地

札幌に長く住んでいる人ほど、新築じゃないとダメ駅近じゃないとダメ中央区でないとダメとか札幌駅の北側はダメどうせ高い金出すならタワーに住みたいとかそういう方が増えてきます。そういう方には有りな物件です。

マンションの購入相談をしている中でも、地下鉄東西線の西11丁目駅から西28丁目までの駅近で探しています、という方は本当に多いです。札幌のあそこはダメだから…というのを重ねていくと最終的にはこのエリアが残っていくのだと感じています。

結局は住宅に何を求めるのか次第

住む上で資産性が優れていないと買えないと私個人は思うのですが、それは私が転勤の可能性がある、収入が足りない、貯蓄が足りない、総じて売却が必要な時に数百万円の損が出てしまうと家族で困ってしまう属性であるから、住宅を探す時に住み心地・満足感以上に、家族の幸せのために資産性を重視せざるを得ないだけの話なんです。

一方で永住先を探しているですとか、セカンドハウスを探しているですとか、収入や貯蓄に何ら問題が無く、万が一の数百万円(この物件は部屋によっては四桁も有りうるが)の損では家族の幸せに何ら影響が無い方にとっては住みたい場所に住むのが1番幸せなわけで、そういう意味ではこの物件の利点に合う方には非常に優れた物件になります。

ライバルが多い

今回のタワーマンションは、札幌で作られる他の駅近再開発タワーマンションと違って、規模に劣る分この辺りでしか検討していない・新築マンション派の方にとっては垂涎のものになるでしょう。ただ、狸小路内タワーマンション正式名称ライオンズタワー札幌（資料請求すらさせてもらえない）がありますので、全くお金に糸目をつけない方はそちらを選ばれる方が多そうです。

ライオンズタワー札幌ほどのお金が出せない方でも、西側に対する拘りが無い方ならONE札幌ステーションタワーが今年の11月から販売開始になります。更に今年の7月に第一期が既にあった利便性の高いプレミストタワー新さっぽろ、既に記事で挙げた弱点以上に余りにも安すぎて資産性に優れるプレミストタワーズ札幌苗穂など、高価格帯かつ駅直結のタワーマンションが続々出ているタイミングだというのがこの物件の一番難しいところかもしれません。

この物件に何を求めるのか、住んでどんな生活をしたいか、しっかりと意識して購入することをおすすめしたいと思います。

自分が住宅に何を求めたいのか考えて読んでみて欲しい記事リンク

プレミストタワーズ札幌苗穂
→駅直結商業施設直結都心近い苗穂発展したら嬉しいね

ONE札幌ターミナルタワー
→街区全部使った再開発。とりあえず色々札幌No,1だけど、中身は怪しい(未確定)

グランファーレ宮の森コートハウス四季の杜
→人気のエリアの新築低層に安価に住みたい。利便性は微妙。

札幌マンションの宣伝

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また、札幌のマンションについての個別相談を行っています。別サイトにはなりますが、ココナラを使用しています。

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札幌の新築中古マンション購入相談受けます 本当にそのマンション買って大丈夫ですか？調べてお答えします。

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グランファーレ幌西グランシェール
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