今回大崎駅から徒歩3分のマンションである「クリオ ラベルヴィ大崎グランクラス」についてレビューしたいと思います。
本マンションのポイント3つ！
- 大崎駅までフラットアプローチで徒歩3分の希少性ある立地
- 改装したてのピカピカ小学校が目の前
- 目の前で進む再開発の恩恵を享受できるポジション
目次
物件概要
- 所在地：東京都品川区大崎二丁目225番9、225番23
- 総戸数：31戸
- 敷地面積：450.76m2
- 建物竣工：2023年3月
- 引渡し：2023年3月
- 売主：明和地所
- 施工会社：未定
- 管理会社：明和管理
- 駐車場：4台
- 駐輪場：40台
現地周辺地図
公式HPより画像引用
駅距離
- JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「大崎」駅徒歩3分
- 東京臨海高速鉄道「大崎」駅徒歩3分
- 東急池上線「大崎広小路」駅徒歩8分
Apple社MAPに筆者加筆
信号も駅前に一つあるだけで、駅までのアクセスは便利です。
Apple社MAPに筆者加筆
建設地の目の前（下画像右手の階段を登る）にThink Parkがあります。そこから駅までは屋根付きのペデストリアンデッキ（歩行者専用通路）で接続されています。少し遠回りにはなりますが、Think Park経由だとほとんど雨に濡れず駅まで行くことができそうです。
Apple社MAPから画像引用。真っ直ぐ行くと大崎駅、右手の階段を登るとThink Park。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：17分
- 池袋駅：18分
- 品川駅：4分
- 新宿駅：11分
- 渋谷駅：7分
都内へのアクセスは抜群です。山手線だけでも便利ですが、湘南新宿ライン・埼京線が停車するため、池袋駅・新宿駅までも20分かかりません。（りんかい線も利用可能です。）
今後リニアで盛り上がっていく品川駅までわずか4分という抜群の利便性です。
1日の乗客数
- 大崎駅：54,421人
JRで多くの路線が乗り入れているため、乗客数は非常に多いです。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 大崎駅：164件
エリア全体で見ると飲食店は物足りない印象ですが、目の前のThink Parkにモツ鍋のやまやや丸亀製麺を始めとした、22店舗もの飲食テナントが入っています。ビルに勤めるサラリーマンの胃袋を満たす魅力的なテナントとなっているので、個人的には問題なさそうです。
近隣スーパー
- ライフ
- まいばすけっと
駅の反対側と聞くと不便そうですが、大崎駅東口に直結する大崎ニューシティ内に入っているため、歩いても5分程度の距離感かと思います。
Apple社MAPに筆者加筆
学区
- 芳水小学校
しかも芳水小学校は2020年6月に4代目となる校舎と新たに整備された校庭が完成しています。通学の心配も不要でピカピカの学校に通わせてあげられるのは親目線ではとても高評価です。
品川区HPより画像引用
待機児童数
- 入園決定率：77.7％
- 待機児童数：12人
品川区の入園決定率は23区平均である71.8％を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
mamastaというサイトで確認すると、8月という中途半端な時期にも関わらず、徒歩5分程度の距離にある「大崎ひまわり保育園」には0才児の空きがありました。
公園
- ひふみ公園
Apple社MAPより画像引用
災害危険度
目黒川近くということで、水害リスクについては気になりましたが、大崎駅西側はハザードがかかっておらず災害リスクは限定的でした。周辺には低層住宅が密集しているため、地震時の火災リスクについては一定の注意が必要です。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です。
- 建物倒壊危険度：3615位 ランク1
- 火災危険度：1631位 ランク2
- 総合危険度：2375位 ランク2
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用- 桃：液状化の可能性高
- 黄：液状化の可能性有
- 緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水・高潮ともにハザードがかかっていません。
公式HPより
大崎駅から徒歩3分の新築
大崎駅は10年近く前に駅周辺の再開発が完了しているため、駅近の新築マンションの供給が非常に少ないです。徒歩5分以内だと2018年竣工の「グランデバンセ御殿山ザ・レジデンス」（32戸）、徒歩3分以内だと2015年竣工の「パークシティ大崎ザレジデンス」（116戸）となります。大崎駅周辺にはオフィスもあり、品川駅も近いことから一定の需要はあると思いますが、供給量が圧倒的に少ない印象ですので、大崎駅周辺でマンションを検討中の方からすると待ちわびた新築マンションになります。
再開発
大崎駅西口F南地区大異種市街地再開発事業
本マンションのすぐ北側で再開発計画が進んでいます。（赤い×が本マンション建設地です。）
住友不動産ニュースリリース画像に筆者加筆
地上35階建てで、用途は住宅・事務所・店舗・保育所・公共施設・駐車場等です。7階から35階が住宅予定なので商業複合のタワーマンションが建設されます。
住友不動産ニュースリリースより画像引用
住友不動産ニュースリリースより画像引用
参加組合員として住友不動産が入り、2025年度建物竣工予定となっています。詳しくは住友不動産のニュースリリースをご覧ください。
本マンション住民目線でいうと当面目の前で工事が続くのはネガティブ要素ですが、完成後は周辺が綺麗に開発され、足元の店舗や保育所を利用できるようになるなど十分にメリットがあります。また住友不動産のタワーマンションということで、かなりの高値で販売が進むことが想定されますので、相場の引き上げにも期待できます。（赤い×が本マンション建設地です。まさに目の前！）
住友不動産ニュースリリース画像に筆者加筆
本マンションはコンパクト系の間取りが多く、永住というよりは半投半住目線の人もいると思われますので、そうした方にとっては資産性の向上に期待できるのは嬉しい要素です。
間取り紹介
Atype 2LDK 54.11㎡
公式HPより画像引用
廊下側に若干の柱の食い込みがあったり、洗面所がリビングインとなっている点は少々残念ですが、55㎡前後の2LDKに最近多い、寝室2部屋がいずれもリビングイン＋うち一部屋が行灯部屋といった間取りでないのは嬉しいポイントです。（寝室2のドアを開けるとリビングの収納が開けられなくなるのは少々不便ですが…）
角部屋ということで全室に窓を設けることができていますし、南側に窓を確保できたことで、リビングの日当たりにも十分期待できます。低層階の場合だと目の前の前建てが気になりますが、上の階になれば南側の眺望も期待できます。
Apple社MAPに筆者加筆。本マンションから南方向の建物イメージ
本マンションは基本的に東向きとなっており本間取りもバルコニーは東向きです。東向きは現状抜け感がありますが、目の前が駐車場となっているため、将来的に何かが建設される可能性はありそうです。また線路方向を向きますので、電車の音は聞こえてきそうです。
Apple社MAPに筆者加筆。本マンションから東方向の建物イメージ
周辺相場
中古
- シティタワー大崎ステーションフロント 竣工2004年 大崎駅徒歩3分 坪385万前後（新築時坪285万円前後）
- 大崎ウエストシティタワーズ 竣工2009年 大崎駅徒歩3分 坪510万前後（新築時坪370万円前後）
- ル・サンク大崎ウィズタワー 竣工2014年 大崎駅徒歩4分 坪480万前後（新築時坪345万円前後）
新築
- オープンレジデンシア大崎 竣工2021年 大崎駅徒歩10分 坪435万前後
- サンウッドウエリス品川御殿山 竣工2022年 北品川駅徒歩11分 坪580万前後
- プラウドタワー芝浦 竣工2023年 田町駅徒歩11分 坪510万前後
- プラウドタワー目黒MARC 竣工2023年 目黒駅徒歩9分 坪650〜680万前後（と勝手に予想）
新築だと距離が近いのは、「オープンレジデンシア大崎」（坪435万、完売）と「サンウッドウエリス品川御殿山」（坪580万、販売中）になります。「サンウッドウエリス品川御殿山」は大崎駅東側の高級住宅街である御殿山エリアのマンションなので、単純比較しづらいですが、「オープンレジデンシア大崎」はエリア的にも近しい点があり参考となりそうです。
広域新築の「プラウドタワー目黒MARC」を見ると坪500万超え待ったなしという感じがしますが、大崎エリアでも久しぶりの新築ということでデベロッパーも値付けに慎重になるのではないかと予想します。上記の要素から、坪490〜520万と予想してみたいと思います。（勝手な予想ですので当てにしないでください）
周辺新築や築浅の中古が少ないことからなかなか予想が難しかったので、上下にブレる可能性は多いにあります。予想が下振れして、坪400万円代となれば周辺相場から見ても割安感があるので、狙い目となりそうです。
上でも少し触れた通り、すぐ隣に住友不動産のタワマンが建設される予定ですが、間違いなく驚きの価格になりますので、値下がり期待で再開発タワマンを待つことは得策ではありません。
まとめ
当然価格次第なのですが、HPを見て個人的に欲しい！と思える魅力が多かったです。そのため今回初めて、現地見学なしで記事化を行いました。山手線大崎駅まで徒歩3分の抜群の利便性に加えて、改築したての小学校目の前という環境。さらに駅直結で商業・飲食施設もあり、生活利便性も上々です。
再開発が目の前で控えており、生活利便性と資産性両方の向上も十分に期待できる点も楽しみです。（少し距離はありますが、旧ゆうぽうと跡地の開発も楽しみです。）
そんなバランスの取れたマンションが坪500万前後で販売されるとしたら昨今の新築相場からするとお得感が強いです。（坪600万台での販売となりましたら申し訳ございません。その際は解散！となります。）
最近の新築マンションで坪500万前後となると「パークホームズ初台ザレジデンス：初台駅徒歩2分、坪480万前後」「リビオ下北沢：下北沢駅徒歩6分、坪510万前後」「プラウドタワー芝浦：田町駅徒歩11分、坪510万前後」あたりになります。小規模マンションということでスケールメリットがきかなかったり、共用施設にも期待はできないのは少々残念ですが、大崎駅徒歩3分の新築マンションが坪500万前後であれば十分需要はあります。
尚、本マンションは戸数も31戸と少ない上に、明和地所は実質先着順的な販売を行うケースがあります。8月21日から事前案内会を開始し、販売開始は9月下旬とあるので、乗り遅れると条件の良い住戸は売れてしまいそうです。
ご興味を持たれた方は資料請求を行い、エントリーの上、事前案内会の予約を行うことをおすすめします。
記事でも触れた「プラウドタワー芝浦」、「プラウドタワー目黒MARC」、「パークホームズ初台ザレジデンス」の記事は以下になります。宜しければ合わせてご覧ください。
プラウドタワー芝浦現地訪問レビュー
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