はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです。
最近、取引先や社内でも「新型コロナウイルス」の陽性者が出始めました。
先月末にお会いした取引先の方が、今月の中旬に陽性になりまして、全然他人事ではなくなっております。
かくなる「カネー」はテレワークとなりました。
（ありがとう、今の勤め先！愛してるよ）
用事がある時以外は出社がなくなり完全に引きこもり生活となっております。今までしていなかった保育園の送迎や子どもの朝食、夕食の準備をするようになりまして、子育てはこんなに大変なのかと実感する毎日です。働くほうが楽だと感じます。
ただ、今まで妻に任せっきりにしていたものを体験することで妻の苦労がわずかながら分かった気になってきています。これで分かった気になると怒られるかもしれませんが…
ということで、旅行記はいけておらず、再び雑記をあげることになってしまったことをお許しください。
さて、スムラボは新築マンションの購入検討者に向けて有益な情報を配信するためのサービスであります。
そこで私は新築マンションを買われたあとに、売却時はどうすればいいのかというお話を仲介会社に勤めていた経験からお話しさせて頂きます。
３つの売却方法
マンションを不動産会社に任せて売却する場合、以下の３つの売却方法があります。- 専任媒介
- 専属専任媒介
- 一般媒介
２、専属専任媒介とは依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買または交換の契約を締結することができません。
３、一般媒介とは依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買または交換の契約を締結することができます。
この３つの他に、買い取り業者に買い取ってもらうという選択もありますが、一般の方に売却するのに比べますと価格が下がるため、急いでいる方以外に買い取り査定はおススメはしません。
では、上記3つの媒介方法でどの選択肢がよいでしょうか。
まず、不動産会社の立場で言わせて頂きますと、ほぼ100％「専属専任媒介」契約を提案します。
当然ですね、独占で物件を預かれますので。
1度媒介契約さえ結んでしまえば、3か月は契約期間をキープできる点、3か月で売れなくても、次回更新の可能性も高い点。
これらのことから、1番初めに売り出すお客様に対しては、各不動産会社かなりの営業をかけます。
不動産会社の選定は？
では、売りに出す際に売主はどのように不動産会社を選定すればいいのか。
大手不動産会社を私が解説します。
※こちらの解説はあくまでも私の主観であり、実態とは異なります。
1.住友不動産販売
イケイケのゴリゴリ営業の集まり。いかにしてお金になるかを考えながら動いている営業が多い印象。またそうでない営業も上からの圧力で、そうならざるをえない社風。営業のほとんどは男性。また、私の認識では囲い込みもやっている。
※囲い込みとは、お客様から預かった物件を他の不動産会社には共有せずに、自分達だけで買主をみつけ両手仲介を行う手法のこと。
2.東急リバブル
どちらかというと大人しい営業が多い印象。数字に対してもそこまでの執着はみられず、両手仲介ではなく片手仲介でもいいから、早く売れてほしいとの考え。営業力は若干弱く感じる。
3.三井のリハウス
囲い込みほどではないが、他社の不動産会社に情報を共有する前に自社のHPやSUUMOに情報を載せ、先に自社で集客をし終わってから、他の不動産会社に情報を共有している。売却時のサービスや特典が充実している。営業によりアタリとハズレの差が激しい。
4.野村不動産アーバンネット
女性の営業が多い印象。プラウドに関しては絶対に媒介契約をとるという強い信念を感じる。実際にプラウドの中古の担当は野村不動産アーバンネットが多い。営業力は普通。
これだけみると
これは間違いないです。早く売れそうな物件ほど、売り出し初めは自社で集客を行うはずです。
ではなぜ住友不動産販売をとりあげたか。
前職にいた時に、住友不動産販売から転職してきた同僚が平気で囲い込みをしてたのを見てたからです。
レインズ(不動産会社が共有できるデータベース)に登録はしますが、案内をさせないという高等テクニックをつかってました。
「売主様の荷物が残っていて」
「部屋がまだ片付いていなくて」
「売主様が体調を悪くされて」
「コロナ禍で案内に前向きではなくて」
上記のように、他社から問合せがあった案内をことごとく弾きます。
そのうえで売主には
「あまり問合せがありません」
「コロナ禍でお引越しをされる方が減っていまして」
以上のような報告をし、価格をじわじわと下げていきます。
最終的には、買い取り業者に落とし込む
「リフォームされていないと一般の方に売るのは難しいです、ただこちらの業者様が買い取ってくれるとのことですので」
はい、両手仲介の完成です。
これに対して会社は
上司「よくやった！」
上司「カネー、お前も見習えよ。やり方を教えてもらった方がいいんじゃないか」
同僚「カネーさん、これが囲い込みですよ(ドヤァ)」
カネー「くそーーー…年下の癖に…」
カネーは、このやり取りから、不動産取引にモヤモヤを感じるようになりました。
嘘をついて仕事をすることが、褒められるという業界の慣習。
少しずつネットの普及で減ってはきているものの、完全になくなってはいません。
その為、売主自身も不動産会社に全てお任せではなく、自分が持っているマンションの相場はある程度知っておくのが大事です。
では、どうすればいいか？
各不動産会社は今市場にでている中古物件の販売事例、成約事例をもとに価格を査定します。
その為、エンドユーザーはSUUMO、ＨＯＭＥＳ、Ｙａｈｏｏ不動産などで、ある程度の相場感をつけてから不動産会社に依頼してください。
そして上記で紹介した３つの媒介方法のうち一般媒介契約を選択する。
これにつきます。
この媒介方法ですと、不動産会社何社でも取引ができます。また各社から価格の提案を受けることもできます。
一般媒介だとやりたがらない会社もいますが、そんな会社とは契約しなければいいんです。
不動産会社なんてコンビニの数よりも多いので選びたい放題です。
あくまでも依頼者は売主です、日本人の悪い癖で忖度するような方もいますが、絶対に一般媒介契約を進めます。
実際に中国のお客様は一般媒介契約を選ばれている方が多いです。3社くらい選定して媒介契約を結んでらっしゃる方が多いです。
査定サイトってどうなの？
他に査定サイトを使われる方もいるかもしれません。
「イエウール」
「リビンマッチ」
以上のようなサイトが有名です。
以上のサイトは仲介営業時代に使ったことがありますが、結局イエウール、リビンマッチにとっては不動産会社がお客様であり、不動産会社からお金をもらっていますので、サイトは集客をする為の箱です。
イエウールは、査定依頼を出して個人情報が不動産会社に開示されれば、不動産会社からリビンマッチに報酬が発生します。
その為、登録している不動産会社数社から鬼電がかかってきます。
リビンマッチは、不動産会社が売主と面会した時点で初めてリビンマッチに不動産会社から報酬が発生しますので
リビンマッチの営業は不動産会社を斡旋します。
そう、結局査定サイトを使っても査定するのは不動産会社です。
売却する為にはどうしても不動産会社の力を頼らないといけないのです。
私自身不動産会社に6年ほど勤めておりますが、言いたいことは「かもねぎ」にならないよう少しでも相場感をつけて欲しいということです。
知識があるお客様には、囲い込みをすることは難しいですし、買い取りの提案もされません。
不動産会社に対しては、
「いくらで売れますか？」
ではなく
「いくらで売りたいんだけど売れますか？」
と相談しましょう。
最後に
私自身、首都圏脱出計画、新幹線通勤の実現という妻の理解を得ていないひそかな野望がありますので、北関東のマンションに興味があります。
実はクリスティーヌさんが書いているBrillia （ブリリア）Tower前橋に行きたくてウズウズしながらコロナ禍を過ごしていますが、今は大人しくブログを見ながら勉強させてもらっている最中です。
皆様も是非マンション購入にスムラボブロガーの記事を参考にして頂ければと思います。
大変な毎日が続きますが、皆様お体ご自愛下さい。ご覧いただきありがとうございました。
楽しく読ませていただきました。
引越好きなので、住友、東急、野村、そして大京の仲介で中古売却した経験があります。
記事に書かれた通りなので笑ってしまいました。
私は基本的に、分譲で買ったデベの系列の仲介会社を使っています。
その方が手間が少ないですので。
三井は買う側として店に行ったことがあるのですが、その時は買主よりも売主の味方って感じでした。
大京は大京で個性的でした。
北関東は昔、群馬とは別な県に職場の異動で何年か住んだことがありますが、
私的には馴染めなくてマンションを買いたいとは思いませんでした。
匿名はん 様
コメントありがとうございます。
完全に私の主観でしたので、共感頂き嬉しいです。
大京さんは個性があるんですね。
何回か取引があるのですが、取引している中では特徴を見つけられず…でした。
仰る通りで分譲で購入された系列の仲介会社が一番スムーズかと思います。
あとは地場の会社もしくはベンチャー系で手数料を値引いてくれるところもあるので、そことの比較でしょうか。
私はまだ住んだことがないので、完全に憧れとなっています。
もしかすると匿名はん様のように住んでみると違うと思う可能性はあるんだろうなと考えています。
カネー
お久しぶりです。私、また引越しようと思いまして
「女性の営業が多い」会社をリピート割引で仲介して頂こうと査定を依頼したところ、
絶対に媒介契約を取るという強い信念に該当しなかったようで、
ぜひ当社で扱わせて欲してという熱意を全く感じないコンビニ店員の様な淡白な対応、
を受けてがっかりしてしまいました。
査定だけなのにしっかりと色々記入済みの媒介契約書を用意なさっていたのですけどね。
なんか、引越で盛り上がっていた気持ちがすっかり盛り下がってしまい、
カネー様に愚痴りたくなって書いてしまいました。スミマセン。
匿名はん 様
ご無沙汰しております。コメントありがとうございます。
「女性の営業が多い」会社様の対応が淡泊だったとのことで、営業によっては是が非でも媒介が欲しい場合と、とれなくてもいいかなという営業がいるイメージがあります。
ここは会社というよりも個人のやる気なので、その日疲れていたか、もしくは他の案件でお腹がいっぱいで熱意がだせなかったかなどの理由があるかもしれません。
とはいえ、売る側からすると熱意のある営業マンに売ってもらいたいですよね。他の会社含めて1番相性の良い営業が見つけられるよう祈っております！！
カネー
再びお邪魔します、スミマセン。
結局Ｎのリピート割引に魅かれて、簡単に売却できるだろうと専任で
駅近、築浅の物件を査定価格にて仲介依頼をしたのですが、
ノムコムでの客からの問い合わせゼロ。もちろん内見客ゼロ。という
惨敗状態になってしまっています。
両手に花は少ないそうなＮなので、本当に問い合わせが無さそうです。
営業からの最新レポートでは、「金銭、条件面でマーケットアウトしてしまっている可能性が」
と書かれる始末です。
こんな無し無し経験は初めてなのですが、問い合わせゼロ、では最初からアウトですよね。
来月中旬で契約満了ですが、更新はしないでМかどこかに変えた方がと
家族から意見されています。
後は、年度末の需要が多い時を逃して、値下げの蟻地獄か？
家族から、誰かプロの人に聞けないの？と言われてカネー様の所に来てしまいました。
匿名はん 様
ご返信遅れましてすみません。
問合せ０ですと相場と売り出し価格が離れている可能性はありますね。
ただ、契約満了とのことでしたら会社は変えてみることをオススメします。
私のお客様でM井でダメ、Sハウス不動産でダメ、私の前職の会社で片手取引でしたが成約ということがありました。
価格の改定はしませんでした。
元付けの電話対応などで、客付け会社が紹介をやめようと思うこともありますし、1社に拘らない方が良いかと思います。
参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。
カネー
カネー様
お騒がせし、御心配をおかけして申し訳ありませんでした。
契約満了寸前に、最初で最後の客である近所の法人から
社宅として購入したいとの申し入れがあり、
多少の値引きをして、片手取引の売却が決まりました！
カネー様にはアドバイスを頂き、気が楽になり感謝いたします。
ありがとうございました！
匿名 はん 様
返信失念しておりました。すみません。
片手取引での売却が決まったようでおめでとうございます。
やはり不動産は近隣にお住まいの方が一番の見込み客になりうるなと改めて思いました。
前職時代にサイコパス社長から必ず近隣から購入客がでるから近隣に飛び込みを指示されていたのを思い出しました(笑)
また気軽にコメント頂けますと嬉しいです。
よろしくお願いいたします。
カネー
カネー様
お騒がせし、御心配をおかけして申し訳ありませんでした。
契約満了寸前に、最初で最後の内見客となった近所の法人から
社宅として購入したいとの申し入れがあり、
多少の値引きをして片手取引の売却が決まりました！
カネー様にはアドバイスを頂き、気が楽になり感謝いたします。
ありがとうございました！
匿名はん 様
返信遅くなりました。
無事に成約されたとのことでよかったです。
また何かございましたら気軽にコメント頂ければ幸いです。
カネー