シエリア京都二条／関電不動産開発

シエリアサロン京都二条へ

本日は『シエリア京都二条』のモデルルーム見学に行ってきました。

マンションギャラリーは二条駅西口

商業施設Bivi南

こちらがシエリアサロン京都二条

サロンの壁には、現在の京都市中京区の新築分譲マンション価格では考えられない圧倒的な安さ『3LDK61,79㎡3400万円台〜』の文字。そして京都エリアでは初となる地元向け・庶民的な価格設定の『一般定期借地権付き新築分譲マンション』プロジェクトです。

果たして人気は? 売行きは? 定借物件のメリット・デメリット、売却しやすいのか？聞きたい事は山ほどあります。

では、サロンへ飛び込みます!!

子育て世代の来場が圧倒的に多い

サロンオープンから1ヶ月。正直、やや地味な立地で京都市民に馴染みが無い『一般定期借地権付き新築分譲マンション』という事で客足は鈍いのかと思っていましたが、サロンへの来場予約の際、『予約がけっこう入ってるので時間それほどとれない』との事でした。(日曜の朝一番当日予約をしたため予定が組みに組みにくかったのかもしれません)

来場世帯は圧倒的に『子育て世代のファミリー』が多いとの事でした。京都市内中心部のマンションが高騰し過ぎて『子育て世代が京都から流出』が問題となっていましたが、唯一この物件は、一般的なファミリーでも手が届くマンションだと言う事を現しているようでした。

関連記事：子育て世代流出!! 京都市から出て行く人々・空洞化する街｜京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト

※イメージ画像

モデルルーム内覧

ファミリー向けだけあってナチュラルで穏やかな感じな色合いのモデルルームでした。しかし残念ながら時間が無くゆっくり説明を受けて内覧できませんでした。

※画像は公式HPより

モデルルームは

◎F1タイプ(3LDK＋N＋WIC) 専有面積65.50㎡

廊下を極力短くする事により一部屋のサイズを大きくしているとの事でした。

我が家にはないシンク内で生ゴミを処理するディスポーザーが付いていました。

※画像は公式HPより

妻のお気に入りの間取りはIタイプ

妻が気に入った間取はIタイプでした。角部屋で南向き、見学時点ではIタイプはまだ2部屋ほど申し込み可能でした。

◎Iタイプ (3LDK＋2WIC＋SIC)専有面積76.33㎡

4LDKプランはありません。市内の4LDKのあるマンションは

間取は1LDK＋S〜3LDKまで。4LDKのタイプはありませんでした。我が家は子供が3人、行く行くは義父とも暮らす予定ですので4LDKぐらいは必要なのですが。。。他のマンションでもほぼ4LDKは用意していなのが殆どのようです。少子化の時代、それほど部屋数は必要なく、広くなる分価格も上がり販売しにくくなります。売却時はニーズがそれほどないため売りづらくなるとの事でした。やはり主流は60㎡~65㎡の3LDKだそうです。

市内で4LDKの間取を用意している新築分譲マンションは

●プレミスト山科椥辻ザ・テラス

●パラドール四条梅津ザ・ファースト

●シーンズ京都円町

●プレミスト京都西院

●グランリソシエ烏丸御池

※掲示板：プレミスト山科椥辻ザ・テラスってどうですか？
※掲示板：ブランズ京都円町ってどうですか？
※掲示板：プレミスト京都西院ってどうですか？
※掲示板：グランリソシエ烏丸御池ってどうですか？

シエリア京都二条の坪価格は200万円

京都市内の現在販売中の新築分譲マンションの坪単価一覧を見せて頂きました。『シエリア京都二条』は坪単価@200万円で5位でした。

※シエリア京都二条現地

一番安かった新築分譲マンションは山科区外環状線沿い『ジオ山科椥辻』坪単価@162万円。

●山科区椥辻●右京区梅津・太秦・山ノ内の物件が坪単価＠100万円台といったランキングでした。

※掲示板：ジオ山科椥辻ってどうですか？

※ジオ山科椥辻現地

『シエリア京都二条』と立地が近く競合する『ジオ京都二条』は坪単価＠300万円。

※掲示板：シエリア京都二条ってどうですか？

※ジオ京都二条現地

京都で今一番来場が多いと言われている(販売以会社曰く)中京区『グランリソシエ烏丸御池』坪単価@380万円。

※掲示板：グランリソシエ烏丸御池ってどうですか？

※グランリソシエ烏丸御池　現地

坪単価400万円越えは御所南・北山エリアの物件でした。

●ジオ京都御所北　坪単価@400万円

●シエリア京都鴨川二条ザ・テラス　坪単価@400万円

●ジオ京都北山　坪単価@403万円

●Brillia(ブリリア)北山　坪単価@413万円　→完売

●シャリエ御所南柳馬場二条　坪単価@414万円

●パークホームズ御所南松風邸　坪単価@420万円

※掲示板：ジオ京都御所北ってどうですか？
※掲示板：シエリア京都鴨川二条ザ・テラスってどうですか？
※掲示板：ジオ京都北山ってどうですか？
※掲示板：Brillia（ブリリア）北山ってどうですか？
※掲示板：シャリエ御所南柳馬場二条ってどうですか?
※掲示板：パークホームズ御所南松風邸ってどうですか?

競合する『ジオ京都二条』との価格差、63㎡なら約1900万円

例えば3LDK63㎡(約19坪)で計算すると

『ジオ京都二条』は19坪×坪単価@300万円=5700万円　※月々返済15万円

『シエリア京都二条』は19坪×坪単価@200万円=3800万円　　※月々返済10万円

その価格差1900万円、月々返済額の差は5万円　

※・変動金利0.6% ・35年返済・頭金ボーナスなし※支払額シミュレーション | SUUMO(スーモ)で計算

※ジオ京都二条現地

約2000万円近い価格差が生まれてくるとなると、「所有権はなくとも、この価格なら定借物件でも良いかもしれない」というこれまでには無い新たな考えが浮かんできます。

※イメージ画像

売行き状況は？

現在、先着順で申し込み受付を開始した所で、すでに76戸中52戸が申し込みが入っているようでした。残戸数は24戸ぐらいかと思われます。非常に申し込み状況(売行き)は良いです!!

定期借地権付分譲マンションだから実現できる事

京都初の地元向けの庶民的な定借マンションに関して、たくさん聞きたい事がありました。「70年後契約が終了し更地にして返す」なんてなかなか想像できない契約です。営業の方にいろいろと質問しました。こちらの『定期借地権ガイドブック』を頂き、色々勉強になりました。

定期借地権付分譲マンションだから実現できる事は

●所有権分譲では実現しにくい好立地に住める(地主が土地を手放したくない好立地な物件)

●土地を所有しないから低価格で購入できる

●低価格だからワンランク上の広さや条件に手が届く

※イメージ画像

『シエリア京都二条』の借地期間は法定の50年を大幅に上回る70年!!

一般的な定期借地権付分譲マンションの土地の貸主は「土地所有者」となりますが、『シエリア京都二条』プロジェクトにおいてはマスターリース(一括借り上げ)方式により「関電不動産開発」が貸主となります。借地期間は70年(契約更新なし)となっています。

定期借地権付分譲マンションのQ&A

◎定期転借地契約は途中解約できますか？

→貸主(関電不動産開発)の一方的な都合で、借地期間内の中途解約はできないため、借主(購入者)は安心して借地期間の間、住まうことが法的に保護されています。ただし、天災地変等により建物が再建築を行わなければ居住することが不可能な状態になった時は、区分所有者の決議を経て借主(購入者)から貸主（関電不動産開発)へ解約を申し入れることができます。その際は、前払地代のうち契約期間の残余の期間に充当されるべき額を貸主(関電不動産開発)が借主(購入者)へ返還いたします。

◎土地所有者が変わった場合は？

→マスターリース(一括借り上げ)方式の採用により、購入者にとっての土地貸主は関電不動産開発であり、購入者の契約内容に変更はありません。

◎マンションを貸したり、売却したりできますか？

→貸すことも、売却することもできます。

※売却の際は、貸主(関電不動産開発)の承諾、賃貸の際は、貸主(関電不動産開発)への書面による通知が必要です。

◎間取などをリフォームできますか？

→できます。

◎月々の支払内容（ランニングコスト)は？

→管理費＋修繕積立金＋各種利用料(インターネット・駐車場利用料等)(＋住宅ローン)＋地代(毎月支払額)＋解体準備積立金

◎月々の地代(毎月支払額)が改定されることはありますか？

→3年に一度改定されます。※初回は2025年に改定

◎住宅ローンが使えますか？

→提携の銀行ローンやフラット35が利用可能です。

◎住宅ローン控除は受けられますか？

→受けられます。

◎住宅にかかる税金は？

→固定資産税・都市計画税は土地部分にはかからず、建物部分のみにかかります。購入時の土地に対する不動産取得税も不要です。但し、相続税や贈与税については土地に係る借地権も課税の対象となります。

◎相続税は？

→土地所有権分譲マンションよりも低く抑えれます。

◎マンションを賃貸する場合、節税できますか？

→賃貸期間に相当する前払地代を必要経費（損金)にすることで、節税ができます。

土地所有権付き分譲マンションの課題

70年後更地にして地主へ返す、最終的に自分のモノにならない、長年ローンを払っても自分のモノにならない『損した気分』という感じでしょうか。。。『定借』はなんとなくイヤだなと心の奥底で思う自分がいたりもします。

そんな折、日本経済新聞2021.9.7に

『老朽化マンションの再生』に関しての記事が掲載されていました。

1970年代のマンションブームなどによって大量に供給されたマンションが、築40年を超え、建て替え時期を迎えている。国土交通省によると築40年を超えるマンションは2020年末時点で103.3万戸だったが、30年には約2.2倍の231.9万戸に達するという。これらの中には適切な維持管理が行われず老朽化が進み、居住者はもとより近隣住民の生命や身体に危険を生じるおそれがある物件もある。

※2021.9.7 日本経済新聞記事より引用

財務省が決めた鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は「47年」。日本の気候は多湿なうえに、地震などの災害も多い。それでも「100年はもつ」という人もいます。誰も購入時には考えない所有権付新築分譲マンションの遠い未来の課題『建て替え問題』があります。

建替え決議までたどり着くことなく、頓挫してしまうマンションもあるかもしれません。既存不適格だったために建替えても小さくなったり、多額の自己負担金が必要になる場合があるかもしれません。全員が資金を出せるのか、という経済的な問題もあります。建替えもできず、修繕積立金も満足ではないマンションは『一括売却』という方法をとらざるえないかもしれません。

所有権があったとしても、未来は何も見えないようにも思えます。

ゴールがはっきり見えている『定借』のように、所有権付きマンションも40年後70年後のゴールをしっかり考える必要があります。

『シエリア京都二条マンション』売行きによっては
これからの京都が変わる可能性があります

今回の『シエリア京都二条』を冷ややかに見られているデベロッパーの方もおられました。やや地味な立地で京都市民に馴染みの無い定借物件が果たして売れるのか？　そんな声が聞かれました。

土地取得費・原材料費・人件費を考えれば今後マンション価格がますます高騰するのは間違いありません。『京都の街は一握りの富裕層のためだけの街』で良いのでしょうか。本当に住宅が必要な第一次取得者が買えるマンションの供給をしなければならない時期に来ているのではないでしょうか。

・京都は借地の土地が多いと聞きます。(寺社仏閣等)

・消費行動が「所有」から「利用」に変わりつつあります。

・30～40代で収入が伸びにくくなっています。

・子育て世代が京都から流出しています。

もし、『シエリア京都二条』が早期完売すれば冷ややかな視線を送っていたデベロッパーは考え方を大きく変える可能性があります。一部の富裕層向けのマンションから普通のファミリーでも手の届く定借マンションにシフトチェンジするかもしれません。

これからの京都のマンションの方向性を指し示す、一つの大きな指針になるかもしれない『シエリア京都二条』。ぜひ即完売して欲しいと思う自分がいました。

※掲示板：シエリア京都二条ってどうですか？