おはようございます、こたろうです！
今回、「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア」を紹介させていただきます。
目次
物件概要
- 所在地：愛知県名古屋市愛知県名古屋市港区２丁目５０１－１番
- 売主：三井不動産株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
- 総戸数：２３８戸
- 規模：地上１０階
- 交通：名古屋市営地下鉄名港線「東海通」駅 徒歩５分
- 竣工予定：２０２１年１月下旬（予定）
- 入居時期：２０２３年３月下旬（予定）
- 価格：２７９０万円～５２９０万円
- 専有面積：７４.６４m2 ～９７．６４m2
- 間取り：３LDK～４LDK
- 駐車場：２３８台（附置率：１００％）(平面２３８台) 月額使用料：１２，０００円)
- 自転車置場：１００区画（サイクルポート）・１００台（スライドラック式）（附置率：１００％以上）月額利用料：５００円・３００円）
- バイク置場：１０台 月額使用料：３，０００円
物件周辺地図です
出典：パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HP
紹介
東邦ガスが手掛けるみなとアクルス開発事業の一環で、N.ZONE（住戸エリア）に建築されるマンションになります。
出典：みなとアクルス公式HPより
N.ZONEにはすでに先発（⑦：第１街区）のパークホームズLaLa名古屋みなとアクルスが１年経たず完売（三井不動産完売プレスリリース（PRTIMESより）をした実績があり、後発（⑧：第２街区）も早期完売する可能性が十分にあります。
みなとアクルスの開発事業（N.ZONE E.ZONE W.ZONE S.ZONE：各名称内施設はリンク先参照）の一期開発の最後になってます。第二期開発では、W.ZONE内⑩に教育（キッザニアを誘致）・医療・福祉の複合施設を計画し、N.ZONEは今回の物件よりさらに西側でも住戸（マンションか、戸建てかは未定で住戸を建築することは発表済み）になっております。このことから、二期開発でマンションがさらに建設されれば、立地条件面では２番手に位置します。先発（第１街区）は最寄駅（地下鉄名港線）東海通駅まで徒歩４分でしたが、今回は徒歩５分となっています。先発住戸との違いはまた後程記載していきます。
現状でも十二分に住み良い街でありますが、W.ZONEの建設完了した際には、市内でも有数の羨望の目で見られる地域になってくるのではないでしょうか。みなとアクルス開発事業だけでもかなり魅力がありますが、MEGAドン・キホーテUNYや港区役所に港図書館、銀行（地銀４行に三菱UFJのATM、中部ろうさい病院、休日診療所、港北公園、邦和スポーツランドと本当に約１０分圏内で生活が完結します。
今回の検討者さんは
- 第１街区落選並びに、検討中に完売し購入できなかった方
- ららぽーとに訪れてこのエリアに住みたいと思われた方
- 元々地縁があり、このエリアを検討していた方
駅までのアクセス
●地下鉄名港線 東海通駅 ３番出口から徒歩５分（４００ｍ）マンションまでの道のりは、フラットで大通にでると自転車専用路と歩行者専用路とそれぞれが整備されています。物件前面道路は西側は行き止まりのためほぼ交通量はないです。（現地アクセス動画参照）
名古屋駅・金山駅・栄駅へのアクセス
●名古屋駅 地下鉄名城線右回り―JR金山駅経由 １１分●金山駅 地下鉄名城線右回り ６分
●栄駅 地下鉄名城線右回り １３分
ドアtoドアで２０分程度で、大体のところは行けそうです。（８時台の利用想定）金山駅や名古屋駅までのアクセスも非常に良く、新幹線利用時や、中部国際空港（３０分）での飛行機利用時も非常に便利です。また、ららぽーと内にも市バス発着があったりと周辺市バスアクセスも非常に良いです。
間取り
全体配置図は下記の通りとなっています。
出典：パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより
南側に２棟エアリーテラスとブルームテラス、西側にコモンテラス計３棟構成です。エントランス（駅）に最も近いはエアリーテラスになります。ららぽーとへは、エアリーテラスとブルームテラス間に設けられる歩行者用通路（一般住民も通行可）で徒歩２分です。
間取りは、全４６タイプあります。現在モデルルームへ行くと、全間取りとブルームテラス及びコモンテラスの価格情報を確認することができます。最もおすすめ棟はエアリーテラス（７F以上）になります。（ブルームテラスと価格差がない場合）現在確認できたブルームテラスとコモンテラス内で間取りと坪単価を踏まえておすすめ住戸を紹介します。
〇３LDK
B―8０B２Type ３LDK ８０.６８㎡
- ３ 階 ３，５３０万円 坪単価１４６万円（おすすめ！）
- ６ 階 ３，７３０万円 坪単価１５４万円
- ８ 階 ３，８３０万円 坪単価１５８万円
- １０階 ３，９８０万円 坪単価１６４万円
ブルームテラスの中住戸（３LDK）の中で、間取りが一番綺麗です。全部屋WICなので、若干生活面積が削られてはいますが、廊下に納戸１畳
分や物入などが配備されていて収納を意識して設計されていると感じました。センターオープンサッシ・南向きで採光・通風も良好です。
C－７４O１Type ３LDK ７４.６４㎡
- １ 階 ２，７９０万円 坪単価１２５万円（おすすめ！）
- ３ 階 ２，９９０万円 坪単価１３４万円
- ７ 階 ３，１８０万円 坪単価１４２万円
- １０階 ３，３６０万円 坪単価１５０万円
出典：パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより
コモンテラス（西向き）の中住戸（３LDK）は、低層階で３０００万切ってくきます。昨今の分譲マンション単価からするとかなり魅力的です。（今回供給で最安値）１街区検討者さんからすると、南向きで３０００万切ってたのに西向きしか切らないのか。。。。南向き高くなったと感じると思います。１街区も１年かかりましたが、２００戸以上のあるマンションを１年で完売したのは、近年でザ・パークハウス名古屋を除き愛知県内ではないんじゃないでしょうか。そうなると、多少値上げされるのは致し方ないですかね。西向きでエントランスや駅に対して再遠方になるデメリットはありますが、価格重視で、アクルス周辺の街が好きなのであればおすすめです。（バルコニー面方向に、第２期開発で住戸が建築される予定です。相向かいに時期住戸を設定してくることはないのではないかと思います。また、線路が目の前にあるので騒音を気にする方もいるかと思いますが、約月あたりに１２日かつ２往復程度のため大きく気にすることでもないのかと思います）
〇４LDK
- ２ 階 ４，３７０万台 坪単価１６０万円
- ３ 階 ４，４２０万円 坪単価１６２万円
- ５ 階 ４，５２０万円 坪単価１６６万円
- ８ 階 ４，６７０万円 坪単価１７１万円
- １０階 ４，８９０万円 坪単価１７９万円
出典：パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより
どうしても角部屋がいい！って方は、南西角より南東角住戸をおすすめします。今回のように両角似たような間取り（ダイレクトウインドウで差異があるとか）であれば、よりエントランス（駅）に近い側のがベターです。南東角であれ南西角であれ、人が廊下を通過しないなどのこともないので、坪単価差や間取りに差がないのでエントランス側で。
眺望
おすすめ住戸のところでも少し触れましたが、エアリーテラスの７F以上から抜けてきます。７F以下は、ららぽーとの荷捌き場が前面にくる感じになります。早朝及び夜間もトラックの出入りがあるので、気になるかたは避けたほうがいいかもしれません。（７を境にどのような値付けをしてくるかによりますね）ブルームテラスは、１Fから前建てはないので、特段上層階を選ぶ必要はないかと思います。また、１街区よりもベランダ先の緑化スペース面積が広く、距離がとられているのでより低層階でもプライバシーは保護されています。南向きで抜けている場合「名古屋港で打ち上げられる花火が部屋（もしくはバルコニー）から見ることができます」〇エアリーテラス（南向き ららぽーとが前建て）
引用：Googleearth
〇ブルームテラス（南向き 低層階でも抜けあり）
引用：Googleearth
〇コモンテラス（将来的に、前建てリスクあり）
引用：Googleearth
構造・共用施設
駐車場の設置数は、全平面駐車場で２３８台の附置率１００％です。１街区も同じく１００％の附置率でした。１街区の使用状況は２台目利用者などがいて１００％使用されているとのことでした。車を手話していいような立地ですが、愛知県（名古屋市）の車所有率の高さからすると１００％は必要なのでよかったのではないでしょうか。共用施設は、ラウンジ・シーズンストリート（エントランスから住戸棟に行く際の道に植栽やベンチが設置）・カーシェアリング（１街区無）・パーティールーム・ユーティリティラウンジ（テレワークなどに対応したラウンジ（１街区無））・２４Hゴミステーション・洗車スペース・レンタサイクル（１街区無）です。（キッズルームは今回無）大規模マンションならではといった共用施設がずらり。１街区より、最近供給されているマンションでよく見かけるカーシェアリングやレンタルサイクル・ユーティリティラウンジなどが追加設置され、時代の流れを感じました。（コロナ・・・・しかり、車持たない（サブスクリプションサービスの側面）キッズルーム無しは、そんなに気にならない気がします。ららぽーと内に、子供用遊具（屋外・屋内）があるため、そちらを利用し代替できます。
「ユーティリティラウンジ」
出典：パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより
「ららぽーと 屋外遊具」
出典：パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア公式HPより
管理費・修繕積立金
管理費（インターネット利用料含む）は戸当たり １６０円/㎡（管理人日勤）大規模マンションのため、様々な共用施設がある中、手ごろな価格です。修繕積立金は戸当たり ７０円/㎡です。修繕積立金安い。段階的な値上げ方式のようですが、設備等も金額のかかるものがないためのようです。また、平面駐場が月１２，０００円とエリア平面にしてはやや高く、その分修繕積立金に回す計画のためです。設備仕様
- キッチン人造大理石
- 全戸トランクルーム（NEW）
- エネファーム（アイシン製 Type-S）（NEW）
- タンク式トイレ
- 洗面室一面鏡
- 浴室ブラケットライト（LEDラインライトとかではない）
- 廊下側窓 縦格子（ルーバータイプではない）
- キッチン収納ソフトクローズなし
周辺相場
【中古マンション】（徒歩分は東海通駅（ト）及び港区役所駅（ミ））- パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス２０２０年築 徒歩４分（ト） １０階建て 中古取引坪単価約１５４万円
- アメニティ港明 ２０１５年築 徒歩５分（ミ） １０階建て 中古取引坪単価約１２３万円
- ザ・マリンスクエア ２０１０年築 徒歩５分（ト） １５階建て 中古取引坪単価約１１１万円
- カルティア東海通 ２００２年築 徒歩１分（ト） １５階建て 中古取引坪単価約８４万円
周辺相場から「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア」の将来価値を予想すると
KType ３５３０万円(新築時) → ２８００万円 坪単価１２０万円前後（築１０年時）くらいかと予想します。アメニティ港明やザ・マリンスクエアは、付近の開発に伴い中古売出価格が上昇しています。（成約価格ではないです）ららぽーとや、更なる後発の教育等複合施設の建設を踏まえこのエリアが評価されている証だと思います。このエリアで最も優れるまた、目立つマンションとなっている、パークホームズLaLa名古屋みなとアクルスガーデンスクエアは人気が出るかつ、残債割れなんてことはまずありえないでしょう。
１街区の中古成約事例を教えていただいたところ、概ね坪１４５万程度で売却されているとのことでした。また、賃貸は㎡単価６，０００円で（３LDK：月１５万程度）貸出事例が多いとのこと。基本的に法人での借上げだそうで、時期的なこともあるかもしれませんが、貸出掲載から月日を空けることなく成約しているようです。
環境（学区等の子育て情報）
学校区は、中川小学校・港明中学校です。
引用：iezo.net
教育のレベルとしては、高くもなく低くもなく普通です。港明中学校は、部活動が盛んなようです。学区内の幼稚園・保育園数も非常に多いです。また、港区は直近数年間待機児童数ゼロであり保育園探しに苦労されることはないと思います。（引用：iezo.net他）
個人的感想
３段階： 👍・👍👍・👍👍👍購入したいか：👍👍👍
間取り：👍👍
眺望：👍👍👍
価格：👍👍👍
地域：👍👍
構造・設備仕様：👍👍
総合：👍👍👍
まとめ
物件周辺を散策しましたが、非常にいいです！エントランス前は行き止まり道路で交通量無し、ららぽーとに徒歩２分、区役所・図書館等徒歩５分、駅徒歩５分、スーパー徒歩４分（ららぽーと内にもあり）、公園近隣３箇所且つ遊具やグランド多数に加え、ららぽーとの遊具もあり、バルコニー側の眺望リスクなし。立地に関しては、言うことなし（港区は～って方を除けば）この物件を検討するにあたり、「MID WARD CITY」や「メガシティテラス」（メガシティは微妙に違うか？大規模マンションとスーパー等（商業施設近接的な意味で）も候補に入ってくるのではないでしょうか。坪単価的には、圧倒的に、「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス ガーデンスクエア」に分があります。（MID WARD CITY：坪単価２００万前後 メガシティ：坪単価：２００万～）となっているため、価格優先で利便性の高さを重視するならここ１択かと。
過去にマンションマニアさんも１街区を訪れ「この単価で買える新築マンションとしては名古屋では「これ以上ない」ことはたしかで気に入ったら買わないという選択肢がないと言っても過言ではないくらいおすすめしやすいです。」と仰っておりました。２街区で多少単価は上がろうと、建築費全体の高騰は続くわけで、同じスペックであれば地域的な特性を除けば価格的にかなり魅力です。
お読みいただきありがとうございました。
※予想価格等については、現在の相場感での個人予想であり物件価格を保証するものではありません
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