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湾岸周辺物件

基準地価、地殻変動映す　海外マネーや住環境評価で明暗

2021年9月21日 20:02 (2021年9月22日 5:04更新)日経新聞

国土交通省が21日発表した2021年の基準地価は住宅地や商業地など全用途の全国平均が前年比0.4%下がり、2年連続の下落となった。際立ったのが2年目の新型コロナウイルス禍の下で進む地価の「地殻変動」だ。全国的に下落する中で上昇した地点に目を向けると、海外の緩和マネー流入や在宅勤務による住環境の再評価というけん引力が浮かび上がる。

7月1日時点の地価動向を調べた。商業地は前年比0.1%上昇とプラスを維持した東京圏と、0.6%下落と9年ぶりにマイナスに転じた大阪圏で明暗が分かれた。背景にあるのが、世界各国・地域のコロナ対応で世界中にあふれた金融緩和マネーだ。

「対象となる物件が出てくればすぐ買い手が付く状況だ」（不動産サービス大手のジョーンズラングラサールの大東雄人シニアディレクター）。海外投資家はコロナ禍で業績悪化した企業が売却する都心の優良物件に狙いを定める。9月には旅行需要が低迷するJTBが都内の本社ビルなどを売却したことが分かった。買い手は外資系投資ファンドとみられる。

オフィスビル仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると、8月の東京都心5区の空室率は供給過剰の目安となる5%を7カ月連続で上回った。それでもコロナ後をにらんで東京都心への海外投資家の関心は強い。

森記念財団都市戦略研究所（東京・港）による20年の世界の都市総合力ランキングで東京はロンドン、ニューヨークに次いで世界3位と注目度も高い。安定した利回りを見込める都心オフィスビルにマネーが流れ込む。

同じランキングで4年連続で順位を下げ、33位と東京に水をあけられた大阪は、地価下落を抑えるだけの海外マネー流入の勢いを欠く。

商業地で全国最大の落ち込みをみせた大阪の繁華街・ミナミの商業施設「デカ戎橋ビル」。18.5%下落した同ビル周辺はコロナ禍前は買い物する中国人観光客らでごった返していたが、今は休業中の張り紙やシャッターを閉じた店が目立つ。

大阪の地価回復には25年国際博覧会（大阪・関西万博）などをテコにした都市の魅力強化が欠かせない。東京も地価上昇をコロナ禍の緩和マネーによる一時的なものにとどめないため、国際金融都市構想の具体的な進展などが試される。

住宅地で地価が上昇している地点をみると、在宅勤務や外出自粛による住環境の再評価が暮らしやすさなどで勝るエリアや物件の地価を支える。都内でも民間の「住みたい街」ランキングで人気の吉祥寺がある武蔵野市は1.5%上昇した。

三井住友トラスト基礎研究所の坂本雅昭氏は在宅勤務で「仕事用のスペースを確保するため広い住居を求める人が増えた」と語る。

東京圏の主要市区の地価も、その傾向を顕著に映す。プラスが目立つのが千葉県の浦安市（2.4%上昇）や市川市（2.1%上昇）、横浜市中心部の神奈川区（1.6%上昇）など。東京に近い別荘地を抱える長野県軽井沢町や山梨県富士河口湖町も上昇が目立つ。

テレワークの拡大などはコロナ禍後も簡単には後戻りしない。在宅時間の増加で、通勤時間だけにとどまらない暮らす街の魅力にこだわった住宅選びのニーズが増す。

これだけコロナ過が続くなか、東京圏だけは未だ上がっていますね、、これ東京圏全体の話ですので23区内は相変わらず熱いってことですね。

コロナ禍でも流入続く投資マネー、東京の地価を下支え

2021年9月28日 11:30 日経新聞

2021年の基準地価では東京圏が底堅さを示した。金融緩和で運用難になった余剰マネーが収益性の高い都心の不動産に流れ込む。海外投資ファンドを中心に、新型コロナウイルス禍で業績が悪化した企業によるオフィスなどの物件売却の受け皿にもなっている。

「手が届かず断念した」。私募不動産投資信託（REIT）の運用会社、第一生命リアルティアセットマネジメントの牧内克司社長は不動産取引に入札しても価格がつり上がるケースが増えたと語る。「優良物件は資金力のある外資が取得しているようだ」とみる。

東京圏の地価は全用途の平均で前年比0.2%上昇と小幅ながら回復した。都心の地価を下支えしているのが海外マネーだ。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（JLL）によると、21年6月末時点の国内不動産への投資額に占める都心5区の比率は前年比9ポイント増の38%。全体の取引額は減る中、都心に資金が集中している。

狙いは企業の売却物件だ。9月にはJTBが都内の本社ビルなどを売却したことが分かった。買い手は外資系ファンドとみられる。20年末にもエイベックスが東京都港区の本社ビルをカナダ拠点の不動産ファンドに約720億円で売却した。

不動産の賃料収入を取得価格で割った投資利回りは東京で3%前後。緩やかに低下しているが海外に比べてブレが小さく、異例の金融緩和から抜け出す道が描けない日本では購入資金の調達金利も低いことから、利ざやが稼げるとみる海外勢は多い。海外マネーが注目する好立地の本社ビルなどは都内に集中し、地価上昇の一因となった。

ゴールドマン・サックスで日本の不動産投資を統括する木下満氏は「売却に前向きな企業は多い」と語る。日本では銀行融資の担保に不動産を保有する企業も多いが「コロナ禍での業績悪化や株主の圧力を機に財務体質を見直したいという企業が増えてきた」という。

一方、地価下落が大きいのはコロナ禍で訪日外国人による需要が蒸発した地域だ。大阪圏の商業地は0.6%下がり、三大都市圏で最も落ち込んだ。厳しい状況が続く観光地も海外マネーを巻き込んで再編の道を模索している。

「世界規模のトップ・ホテル経営手法を取り入れる」。米大手投資ファンド、ブラックストーン・グループ日本法人の三浦敦嗣氏はこう話す。同社は3月、近鉄グループホールディングスから京都などの8ホテルを取得。数年後には客足が戻るとみて、同社米国ホテルの運営実績をもとに価値向上を進める。

国内ファンド勢は東京圏以外にも物色を広げている。千葉県の浦安市（2.4%上昇）や市川市（2.1%上昇）など東京近郊だけでなく、名古屋圏の住宅地（0.3%上昇）でも地価上昇が目立った。野村不動産投資顧問の有馬芳郎執行役員は「安定した賃料利回りを重視する年金基金など長期投資家は投資エリアを広げている」と話す。

海外マネー頼みは危うさもはらむ。米国が量的緩和の縮小へカジを切り出し、世界では経済の正常化を見据えて金融政策が引き締め方向に動く懸念もくすぶる。投資マネー逆流による衝撃を抑えるためにも、コロナ克服で土地の収益力を引き上げ、金利上昇による不動産投資の魅力の低下を打ち消せるかが問われる。

 

なんで今ホテルとか買うんだよ！！このインバウンドナッシング現在進行形な日本で！！

とか思いますけどね？

今後の観光客の復活を期待してのことでしょうね、、ただ私の知っている限りだと有名なホテルがある土地も含めた場所は東京以外でも大阪・京都・名古屋など日本中どこも安くなってませんけどね、苦しいの我慢していて高く買ってくれるなら売っちゃうとかなんですかね。

てな話で静かに爆買い進行中の日本で相変わらず個人購入もホットな湾岸のパークタワー勝どきサウスとHARUMI FLAGですが、今回は法人で購入した場合の税金の話をちょこっとしようと思います。

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