(後編)鴨川デルタ・下鴨神社『パラドール京都下鴨／今井建設』【kyoto1192】

鴨川デルタの北に世界遺産『下鴨神社』

他府県から京都に来て大学生活4年間をこのあたり過ごした人間は、京都を離れた後も『京都』の事を永遠に語り続けると言われています。京都を離れた後も自分の中心には常に『京都』がある、そんな世界観を象徴するような作品として、著者/pha『京都には世界の全てがあった』、読めばジワーっと心に懐かしさや切なさが滲むような感覚になってきます。

ただ、「賃貸暮らし」で通過して行く京都と、古き都に飛び込み「土地やマンションを購入して京都で生きていく」では、京都の違う景色が見えそうに思います。

東には大文字山が見えて

「ただただ鴨川の川べりに座り込むだけで、いともたやすく幸せは手にはいってしまうのではないか」と錯覚しそうになる『富裕』な空気が流れている鴨川デルタ。

・・・・この「鴨川デルタ」という言葉、地元の人や大学生が「鴨川デルタ行こう!」なんて使っているのは聞いたことがありません。まずこの言葉を知らないと思います。地元の方々・大学生が何と呼んでいるのか普通に「カモガワ行こう!」なんですかね？調べときます。

大学時代4年間をこんな場所で過ごしてしまえば『京都ロス』になるのもわかる気がします。

面白い事に鴨川デルタの先っぽにある『出町飛び石』の住所は “左京区田中” になります。そこから北は下鴨になります。

鴨川デルタの北には下鴨神社。

下鴨神社参道には2017年5月に竣工して現在も販売中の『J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜／JR西日本不動産開発』。

A敷地／坪単価@470.1万円・B敷地421.3万円

※掲示板：J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜ってどうですか？

神々に抱かれたマンションが、5回目の秋を迎えました。

楼門の前では新郎・新婦が記念撮影をしています。北山ウェディングストリートで結婚式を挙げた私ですが、もう一度結婚式をあげるすれば下鴨神社で挙げるつもりです。コロナだろうが不景気だろうが関係ない式場です。

いったいこのアングルを何回撮ったのだろうか、飽きる事などあるのだろうか、と思わずにいられない下鴨神社です。

近くを通れば春夏秋冬いつでも立ち寄ってしまいます。

「住みやすい街か」と問われると即答できない自分がいたりもしますが、京都の生活は穏やかな刺激があり、週末ごとに新しい発見に出会えます。地方生まれの私には何十年住んでもどこか旅するように暮している気配があります。

『下鴨』とはどの辺り？

「京都市左京区下鴨」と住所がつくエリアは赤線内のエリアです。南は鴨川デルタから始まり、高野川と賀茂川に挟まれたエリア。北は北山通、深泥池の手前までぐらいまで、京都府立植物園・京都ノートルダム女子大学・京都府立大学・洛北高校・葵小学校などがあります。

『もし京都が東京だったらマップ』では、鴨川デルタは「井の頭公園」。北大路通から北、ノートルダムあたりの下鴨は「白金」というイメージのようです。

田園調布と白金の関係がよくわかっていない私です。。。

販売センターにおかれたMAPには鴨川デルタ〜北大路通までのエリアは『田園調布』となっていました。しかし、京都に住む私が想像する前道が広そうなゆったりとして田園調布と下鴨神社北の細い道が入り組む下鴨エリアは一致しないようにも感じます。

田園調布は北大路通よりも北ではないでしょうか？

※参照https://withnews.jp/article/f0151222001qq000000000000000W02j1001qq000012858A

賀茂川沿いの下鴨

出町橋から北の賀茂川はより自然に溢れ

よりジョガーにふさわしい雰囲気になっていきます。

賀茂川沿いの通りの下鴨は間口がかなり広い邸宅が建ち並んでいます。私のイメージする『田園調布』はこのあたりです。

下鴨小学校前にある邸宅のようなマンション『賀茂川邸／一加』、価格はマンションコミュニティによると1億5,540万円～1億9,640万円となっています。新築マンションサーチで調べると2016年5月分譲時坪単価@473.1万円。

“ 賀茂川かぶりつき ”と言いたい所ですが、土手と木々に阻まれて、最上階(3階)でもそんなに眺望は良くないと思われます。

北大路橋と北山橋の間、跳び石、賀茂川の美しさがピークを迎えます。

くつろげる芝生と歩道のバランスがちょうど良い感じになってきます。

東側の植物園の木々は紅葉が始まろうとしています。

下鴨神社北あたりの下鴨

細い道が多く入り組んでいるイメージで、昔からそこにある下鴨のイメージです。

表札のついた銭湯なんて始めて見ました。

一般的な富裕層なイメージの下鴨は、

北大路通より北の「区画整理」されたエリアではないでしょうか。

京都ノートルダム女子大学の南あたり

高級車が横付けされる、『フレンドフーズ』周辺。

初めて見るような牛乳が売っていたり

卵は10個入りで300円〜という感じです。

ノートルダム南あたりでPanasonicホームズが分譲地をやっていた事を思い出し、現地へ向かったところ、すでに大きな家が建ち並んでいました。価格はいくらぐらいだったのでしょうか？

そして、

現在販売されている下鴨エリアの新築分譲マンションといえば・・・

パラドール京都下鴨／今井建設

北大路通沿いで建設中です。

坪単価＠317.9万円

※掲示板：パラドール京都下鴨ってどうですか？

「下鴨本通北大路」の交差点から西へ、

さきほどのフレンドフーズよりは庶民感のあるスーパー「生鮮館なかむら」

卵は200円から

牛乳も200円から

西隣のパチンコ店は解体されています。

土地は銀行の持ち物のようです。

お洒落なカフェの西隣に『パラドール京都下鴨』が建設中です。

この隣接するFILE CAFEは、オリジナル家具メーカーの「FILE」と、創業155年の老舗菓子メーカー「伊藤軒」とのコラボレーションによるカフェだそうです。デンマークの家具にデンマークの料理、洗練された雰囲気です。

そして、『パラドール京都下鴨』の北大路通を挟んで向かいには

今年2021年2月にオープンしたオーガニック食材の専門店「ファーマーズ下鴨店」

今時は多少高くとも体に良いモノの時代です。

卵は1個50円

下鴨エリアだからこそなりたちそうなお店です。

『パラドール京都下鴨』の北側は区画整理された前道広めの閑静な住宅街が広がっています。

地図で見ると、下鴨エリアの中心に位置します。

学区はもちろん葵小学校。

下鴨という富裕感溢れるエリアですが、下鴨本通北大路の交差点には

吉野家

ケンタッキーフライドチキン

カレーハウスCoCo壱番屋

下鴨本通北大路には世界の全てがあるように感じてきます。

下鴨エリアのさらなるポテンシャルとして『シアターコンプレックス構想』

左京区下鴨半木町にある旧総合資料館跡地を活用した「シアターコンプレックス構想」、劇場を中心に、創作ホール、展示空間、練習場等を集積したシアターコンプレックスなど、芸術の発信や賑わい・交流機能を有する施設の整備と、国際MICEを促進し、文化庁移転を契機として、国内外から人が集い、交流し、京都から新しい文化創造を進める計画があります。

●開園100 周年を迎える京都府立府立植物園においてビジターセンター、ショップ、カフェ等を備えた複合的な正門エントランスの整備

●府立医科大学、府立大学、京都工芸繊維大学の共用体育館機能を有したアリーナの整備検討

※参照記事：京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイトkyoto1192.com

京都・北山の旧京都府立総合資料館を活用した飲食店やホテルなどの「シアターコンプレックス」構想が!!

パラドール京都下鴨と競合する物件は？

行政区は左京区でなく北区になりますが一番近接する物件として

ジオ京都北山／阪急阪神不動産

坪単価@392.9万円

※掲示板：ジオ京都北山ってどうですか？

ブリリア京都北山は完売しました。

坪単価＠418.8万円

北山通側、南向きは億ションでした。

※掲示板：Brillia（ブリリア）北山ってどうですか？

現在は1階の店鋪区画が募集されています。

どんな店鋪が入るのか楽しみです。

同じ左京区、北山通沿い、高野川沿い

ブリリア京都松ヶ崎／東京建物

坪単価@307.1万円

※掲示板：Brillia（ブリリア）京都松ヶ崎ってどうですか？

新都市企画の賃貸か分譲かわからないマンション

分譲マンションかどうかわかりませんが、地下鉄北山駅のすぐ東に新都市企画の更地があります。

延べ面積871㎡に対して住戸が7戸。1戸あたり100㎡超。スモールラグジュアリーマンションでしょうか？

全体を地図で見るとこの距離感です。北山駅界隈は『グランシティオ北山通弐番館』(2000年建築)以来の新築分譲マンションでした。それほど供給が北山は供給が途絶えていました。下鴨エリアでは5年ぶりの新築分譲となっています。

パラドール京都下鴨のモデルルームへ

『パラドール京都下鴨』のモデルルームは地下鉄北大路駅上にある商業施設『北大路ビブレ』2階にあります。

無印良品のレジ裏に “ だから住みたい下鴨 ”のコピーが見えました。飛び込みます。

売行きは

総25中、残り5戸ぐらいでした(10月前半時点での状況)。3LDKなら6880万円、私の年収からするとなかなか購入は難しいとの事で話が盛り上がらず。やはり医者など高収入の方、東京からの購入もあるようです。上層階は売れてしまっており、専用庭付き住戸の1階が残っている印象でした。

※公式HPより

E2gタイプ／専有面積70.21㎡

Dgタイプ／専有面積65㎡

目の前が緑に溢れる高野川で、大型犬が飼えると話題になっていた『Brillia京都松ヶ崎』の専用庭付住戸はかなり人気で早めに売れていました。2つあるモデルルームの内１つは専用庭付き住戸を再現していました。こちら『パラドール京都下鴨』は住宅街の中、専用庭のある東側は住宅街です。

パラドール京都下鴨の住戸配置図です。

※公式HPより引用

手前が東側。キャンプ人気でアウトドアフィールドとして、コロナ禍で在宅ワークが増え自宅でリラックスできる場所として専用庭付きの住戸は人気が高まりそうな現在ですが。

地下鉄「北大路」駅・「北山」駅から徒歩12分

マンションの資産価値を考えるにあたり、やはり駅に近ければ近いほど資産価値は高まるのは事実です。

例えば、SUUMOで新築マンション購入を検討しているユーザー（首都圏）を分析すると、全体の72.6％が駅徒歩10分以内を希望。そのうち、約30%が駅徒歩7分を検索しています。また、東京カンテイが発表した、首都圏で発売された「新築マンションの徒歩時間別供給シェア」によると徒歩4~7分が35%で最も多く、次いで徒歩3分以内の22%と、駅徒歩7分以内が57%を占めており、駅近ニーズの強さを反映した結果になっています。

※参照記事 suumo

上記の記事は首都圏のユーザーの傾向であり電車網がそこまで発達していない京都では徒歩12分は充分許容範囲だと思われます。但し賃貸などに出す場合の収益的な価値として駅歩12分はやや弱い可能性がありますのでその辺りは周辺の賃貸物件の状況を調べても良いかもしれません。

駅から自転車で北大路通・商店街を駆け抜けるとあっという間に現地でした。

商店街手前、2015年に京都四条に進出してきた東急リバブル。東京方面に強そうなイメージがあり、急速に業績を伸ばしているとの事です。高額物件を狙いこの北大路エリアに進出しています。奥には京都地場のフラットエージェンシー。

駅前の商店街には京都らしくパン屋さんが。最近オープンしたカモガワベーカリー

圧倒的な美味しさを誇る生食パン「乃が美」

グリル＆コーヒー はせがわ

そして賀茂川。

賀茂川のマジックアワー。

鴨川まで約620m。徒歩8分。

現地から自転車なら一瞬で賀茂川です。

下鴨の一日が終わります。