京都の中心部『田の字地区』イーグルコート四条烏丸WEST／ダイマルヤ【kyoto1192】

1 イーグルコート四条烏丸WEST／ダイマルヤ　調査の前に
1.1 コロナ前、京都市内中心部の新築分譲マンション供給は壊滅的でした
1.2 京都中心部『田の字地区』とは、どこ？
1.3 田の字地区の範囲
1.4 京都中心部の不動産相場の読みにくさ
2 イーグルコート四条烏丸WEST モデルルーム見学に行ってきました(3月)
2.1 販売状況 ※3月前半時点の状況です
2.2 販売価格
2.3 1LDKは即完売・収益としての魅力
2.4 モデルルーム見学
2.5 「持ち家あり住宅ローン残債あり」で買い替えの場合のアドバイス頂きました
2.6 事業主のダイマルヤについて
2.7 イーグルコート四条烏丸の現地
3 現在販売中・販売予定の『田の字エリア』新築分譲マンション
3.1 新築分譲マンション計画が切望される田の字地区『北東部エリア』
3.2 この田の字地区『北東部エリア』で最後に分譲されたマンションは

イーグルコート四条烏丸WEST／ダイマルヤ　調査の前に

京都中心部『田の字地区』で地元デベロッパー/ダイマルヤが分譲するイーグルコート四条烏丸WESTを調査して来ました。

その前に・・・コロナ前の「京都中心部の新築分譲マンション供給」と「田の字地区」についておさらいします。

コロナ前、京都市内中心部の新築分譲マンション供給は壊滅的でした

2017年12月20日、京都市長は定例会見で「宿泊施設は過剰でなく、まだ足りない。特に富裕層向けのホテルが必要だ」と述べ、誘致を続ける方針を表明しました。そして2018年8月、新築分譲マンションに関して京都新聞にこんな記事が掲載されました。 ※引用：2018年7月18日京都新聞朝刊より

中心部開発減少

中京、下京両区の「田の字」と呼ばれるエリアでは、宿泊施設の開発業者による用地取得が活発化し、地価が釣り上がっている。同社大阪事務所は「マンション開発業者が田の字地区に手が出せない状態が続いている。

ただ、京都市内中心部の供給は依然として壊滅的で、周辺部への開発シフトはしばらく継続する。需要がある一方で供給が少ない分、契約率は上昇していくだろう

当時、京都の中心部「田の字地区」では宿泊施設の開発事業者の用地取得が活発化し、地価が釣り上がり、マンション開発業者が用地取得をできない状況が起きていました。ホテル供給は大量にあるが新築分譲マンション供給が全く無い状況が続いていたのです。 ※参照2020年7月2日kyoto1192.com記事

「田の字地区」に2020年6月に開業したアジア初進出のエースホテル。ホテル乱開発で『ホテル』というワードに飽き飽きしていた京都市民でもこのホテルに関しては開業を心待ちにしているようでした。

NTT都市開発が行う再開発プロジェクト「新風館」の中に位置するエースホテル京都。インバウンドがなければ分譲マンションという選択もありえたのでしょうか？

京都中心部『田の字地区』とは、どこ？

1990年代初頭、ド田舎から『京都駅』に初めて降り立った若き日の私、京都駅の目の前に広がる荒涼とした景色に愕然としました。京都の中心かと思っていた京都駅が『こんなに寂びれているのか。。これが俺の憧れた大都会・京都なのか。。』当時の京都駅は改装されておらず、観光客をもてなすようなお店も皆無で、駅前は全く未開発のままでした。誰にも注目されていなかったような京都タワー、パチンコ店のネオンと「サウナ」「焼肉」の文字が私の脳裏に今でも焼き付いています。当時はスマホもなく、情報が誰にも平等に届かない時代でした。京都の中心がどこかさへ知らずに、誰も教えてくれず、飛び込み営業のように、私は全く無知のまま「京都」にやってきたのです。

今でこそ京都駅前は開発され整備され、京都タワーも様々な色でライトアップされ、世界から見ると『京都の顔』のようになってきましたが、それでも京都の中心は四条烏丸・四条河原町『田の字エリア』なのです。京都駅から地下鉄で3駅「七条駅」「五条駅」「四条駅」で田の字エリア中心に到着します。こんなに物理的距離が近いのに心理的距離が遠かった時代があるのが京都なのです。
※だいたいの位置関係はこんな感じです※Googleマップを修正)

田の字地区の範囲

「田の字地区」とは北は御池通、南は五条通、東は河原町通、西は堀川通に囲まれた2k㎡の地区の“俗称”です。実は「田の字地区」というワード、京都生まれの地元の方でも「知らない」と言われる事があります。もしかしたら、中心部の不動産関連の記事に使用され、一般に見かけるようになったのかもしれません。京都は地域性が特殊だと言われたりします。通りを一本隔てるだけで地域の雰囲気が変わったり資産価値が変わったり、北へ向かうほど価値が高いように言ったり。とにかく細かい感じがします。

ウィキペディアには・・・

四条烏丸は古くから京都の商業、ビジネスの中心地として栄えてきた。また、烏丸通は平安京開設当時の烏丸小路にあたり、京都のメインストリートとして現在に至る。今日「田の字地区」と呼ばれるエリアは平安時代には公家の邸宅が立ち並び、現代でも老舗の多い歴史あるエリアである。それでいてレストランやブランドショップ、百貨店などもひしめき、実勢価格は公示地価の3-4倍と東京に比しても地価は極めて高い。高級マンションが多い地区としても知られ、

資産価値が落ちにくいことから投資先としても注目されている。ウィキペディア

私の意見としては、リセールバリュー(再販価値)・資産価値が落ちにくいという観点で見れば、学区として人気のある御所南小学校を含む北は丸太町通(御池通の一本北)までを『田の字地区』としても良いのではないのかと思いますが。

京都中心部の不動産相場の読みにくさ

コロナの今では想像もできませんが、以前の京都の街はどこもライブ会場のように熱狂していました、 四条烏丸。

山鉾巡行はこの「田の字地区」を巡行します。ルートはこちらを山鉾巡行MAP参照 ※写真は四条通

2018年8月に開業した四条通のApple京都。翌年7月、リンゴと山鉾が初めて出会った時は震えましたね。

京都の夏空にジョブズが見えました。

例えば『山鉾が目の前、山鉾巡行が見える』マンションというのは他府県の方へセカンド向けとしてアピールしやすいため、地元価格ではない高めの値段設定でも一瞬で売れてしまったりします。地元実需だけでないニーズ、その辺りの事情が京都のマンション相場をわかりにくくしています。

京都中心部の不動産査定は地元業者でも「価格がわからん」と言われたりします。

そして、地元ニーズでここ10年前ぐらい前からよく聞くのは、金融資産を多く持つ団塊の世代(現在70代)の街中回帰です。郊外のベットタウン(桂坂や洛西ニュータウン等)にマイホームを購入した団塊の世代が子育てを終え、夫婦二人では大き過ぎる一戸建を引き払い、便利な街中マンションを購入しているような話でした。人気は買い物好きな奥様のために「大丸」近く、「百貨店」近くが人気のようでした。

前置き非常に長くなりました。

イーグルコート四条烏丸WEST モデルルーム見学に行ってきました(3月)

(モデルルーム見学は3月にいきましたのでその時点での情報です)
マンションギャラリーは烏丸御池西、御池通沿いにあります。

実はこちらのマンションギャラリー、現在販売中の『イーグルコート四条烏丸WEST」と『イーグルコート御所西』の2つのギャラリーをかねており、それぞれのマンション販売会社、イーグルコート四条烏丸WEST／㈱フル・ステージ、イーグルコート御所西／シアーズ㈱が同じギャラリー内で同じモデルルームを使用して販売しているという事がわかりました。地元だけあってダイマルヤはこの京都中心部「田の字エリア」でのマンション供給実績が多く、長らくこのギャラリーを使用しているようです。ウン千万かかる新たなマンションギャラリー建設費を削り、よく言えば経費節減、悪く言えば使い回しをして、コストカットをしマンションの販売価格を抑えているとの事でした。2つのイーグルコート利便性の「四条烏丸」、静寂の「御所西」、両方を検討しているのなら便利です。モデルルームは共通ですが。

販売状況 ※3月前半時点の状況です

今年1月から分譲開始という事ですが、3月前半ですでに6〜7割売れている印象でした。。噂通りかなり販売状況は好調のようで、最上階は商談含め全て完売。即完売しそうな雰囲気がしていましたが、現在5月半ばでまだ販売が続いています。コロナ禍もあり遠方からの来場が難しかったり、全体的な世の中のムードで動きが鈍くなっているのでしょうか。

販売価格

坪単価は坪@約300万円。現在販売されている、これから販売される「田の字地区」の新築分譲マンションと比べても圧倒的に安いようです。より閑静な御所南あたりの分譲マンションは坪@400万円超。堀川通・五条通は坪@350万円〜。同じダイマルヤの『イーグルコート御所西』は坪@300万円台後半です。都会的な四条通の方が住宅街の御所周辺より高そうな印象がありますが、御所周辺の物件は高さ制限で上に建てられず戸数がとれないため販売価格が高くなっている印象があります。『イーグルコート御所西』は4階階建。四条通に面する『イーグルコート四条烏丸WEST』は11階建です。

イーグルコート御所西／現地　4階建・13戸

2020年基準地価において京都府住宅地ランキングで10年連続住宅地No.1の『御所西』エリアですので、土地取得費用も高かったのではないでしょうか。

価格は(公式HPより)

1LDKは即完売・収益としての魅力

特筆すべきは1LDKの部屋が早い段階で全て(9戸)完売。1LDKは収益として賃貸に出される事が多いと思いますが、京都の中心部にある企業の社宅としての賃貸ニーズが期待できる等=立地の良さ、を表しているのではないでしょうか。敷地がL字型で1LDKタイプの敷地部分は回りが建物に囲まれておりバルコニーの外は建物です。ファミリータイプなら売れなかったでしょうが1LDKなら売れてしまうのです。まさにお見事な販売戦略。ファミリータイプの賃貸ニーズはこのあたりがどうなのか気になりますね。

※敷地図参照

モデルルーム見学

2つの物件の共通モデルルームであり、以前からのモデルルームを使用しているためあくまでイメージにすぎず、オプションであったり仕様に無いものがついていたり(廊下が大理石とか)と販売会社さんも具体的にイメージさせるための説明が大変そうでした。64㎡ぐらいの広さで、10帖ちょいのLDKは夢を膨らますはずのモデルルームらしからぬ狭さですが、逆にリアルさが出ていました。モデルルームはあくまでイメージにすぎないと考えると、これからの時代は3Dバーチャルで希望の間取りに家具を置いてバーチャル内覧した方が具体的にイメージでき検討できそうに思えます。となるとコストのかかる実際のモデルルームはこれからの時代必要無いと思われます。現在、公式HPにおいてバーチャルモデルルームが内覧できるようになっています。

(公式HP) 2021.04.29VRモデルルームを公開しました。

「持ち家あり住宅ローン残債あり」で買い替えの場合のアドバイス頂きました

初めてのマイホームなら心配事はローン審査に通るか通らないぐらいでしょうが、持ち家からの新たなマンションの購入となると大変です。まず現在のマイホームを売却し住宅ローン残債を清算し、新たなマンションを購入となります。売却してすぐ次のマイホームへ入居できたら良いのですが、そんなタイミング良く物事は進んでくれません。売却できたが次のマンションがまだ完成していないなんて事もありえますし、その逆で売却できずマンション購入ができないなんて事もあるでしょう。営業マンの方からこんな方法があります、と教えて頂いたのは・・

【東急リバブルの「リバブル売却保証システム」】　
一般市場で販売し売れなければ最終期限においてリバブルが購入保証。・・・売却保証利用によりリバブル立替払制度の利用が可能となり新居購入のためのお支払いを先に済ませ売却前でも新居への入居が可能になるとの事です。持ち家が売れなくとも新居へ引越できてしまうのです。※画像は公式HP

利益還元制度なんてサービスもあるのです。

但し、他社でもこういうサービスがありそうですので、いろいろ調べてみても良いかもしれません。仲介会社も他社との差別化に必死ですので様々有益なサービスが今後出て来そうです。それでも持ち家を売却しタイミングよく新居購入し引っ越すのは非常に難しく感じます。最終的に不動産会社買取ならば買取価格は安くなってしまいます。少しでも高値で持ち家を売却したいのなら焦らずゆっくり一般の方向けに売却活動をして、いったん賃貸に入るぐらいの余裕が必要かもしれません。

新築分譲マンション「イーグルコート」の認知度はあります。といっても京都地元マンションデベロッパーといえば「パデシオンの睦備建設」か「イーグルコートのダイマルヤ」「リソシエの田丸産業」その3社ぐらいです。一戸建分譲のエルハウジングもマンションを現在2棟販売していますが一戸建のイメージが強いですし、マンション分譲事業をやっていたゼロコーポレーションは京阪グループに吸収され地元企業では無くなりました。「イーグルコート」は「リソシエ」と並んで街中のイメージが強いです。高騰する京都の地価、大手企業しか分譲できないような状況ですがしっかりダイマルヤはマンション用地を仕入れている印象です。創業70年以上の歴史を持つ老舗不動産会社ならではのネットワークなのでしょう。マンションに関しては悪い噂は聞いた事がありませんね。とはいえ京都の感覚としては、マンションに見合う土地が少なく、マンション供給が限られているため、探している立地、気に入った立地に物件がでれば大手だろうが地元だろうが気にせず購入に踏み切る感覚があるように思います。

イーグルコート=ワシの庭