カネ田一少年の事件簿　完　【カネー】

はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです。

カネ田一シリーズの最終章になります。

１はこちら　→　[雑記]　カネ田一少年の事件簿　1

２はこちら　→　[雑記]　カネ田一少年の事件簿　2

３はこちら　→　[雑記]　カネ田一少年の事件簿　3

オーナーチェンジ物件を退去交渉をして購入するという方法を紹介させて頂きましたが、実際にどのように退去交渉をしていたかのお話しになります。

んー、マンション検討者にはあまり役立たない話ですが、もし自分が買った物件を貸していて売却したい場合は参考にしてみてください。とはいっても参考になるかは分かりませんが…

1 アポイント取得
2 退去交渉スタート
3 最後に

アポイント取得

まず、退去交渉にあたっては賃借人へアポイントをとるところから始まります。

サイコ「いいか、賃借人とアポイントだけとるんだ、アポイントの理由は伝えなくていい。管理会社が変わったから挨拶とでも言っておけ」

カネー「分かりました」

サイコ「この退去交渉は絶対に失敗は許されないからな。しばらくは退去交渉は俺がやるができそうだなと思ったら言ってくれ。テストをしたうえで合格したらカネーにもやらさせてやる」

カネー「分かりました（一生やりたくねーからテストとかしなくていいよ…）」

しぶしぶ電話をかける…

カネー「お世話になっております、株式会社サイコパスと申します。」

カネー「この度、〇〇マンションの管理会社になりました。よろしくお願い致します。」

カネー「管理会社が変わったので1度ご挨拶に伺いたいのですが、お時間を頂けないでしょうか。」

賃借人「挨拶なら電話でいいけど」

カネー「(まずい…)実はお部屋の件で1度ご相談したいことがございます。大事なことですので1度お会いさせて頂きたいのですが。」

賃借人「分かった、いついつだったらいいよ。」

カネー「ありがとうございます。伺います。よろしくお願い致します。」

あぶない、あぶない何とかアポイントゲット！

サイコ「よし、アポイントとれたな。一緒にいくぞ」

カネー「わかりました。」

サイコ「おいカネー、この部屋は賃借権と抵当権どっちが先だ？」

カネー「え、あ、え、すいません。把握してません」

サイコ「馬鹿が！それくらい調べておけよ！登記事項証明書を貸せ。」

カネー「はい！」

このときカネーはなぜここで怒られたか理解していませんでした。後に分かるのですが。

退去交渉スタート

賃借人と面談スタートです。

サイコ「この度はお時間頂きましてありがとうございます。」

サイコ「実は賃借人様の借りて頂いているお部屋のオーナー様が金銭的に苦しい状況でして…」

サイコ「このままですと、競売にかけられてしまう可能性がございます」

※競売とは

「不動産の競売」は一般的に、地方裁判所が行う競売を指します。. これは、土地や建物の購入時に借りた住宅ローン返済ができなくなるなど、不動産を担保にした借入金等の債務履行ができなくなった場合に、債権者の申し立てによって、地方裁判所が競売を行う制度です。. 競売物件は一般的な相場より安く手に入ることが多いのですが、不動産の法律関係などが複雑なこともあるので注意が必要です。

賃借人「競売になった場合にどうなるのですか？」

サイコ「競売でこちらのお部屋を落とした方が賃借人様に退去を命じた場合は6か月以内で退去して頂かなくてはなりません」

サイコ「その際に何の保証もされません、ただ出ていくだけです。その際ですがこちらのお部屋を借りる時に預けられた敷金も戻ってきません。」

カネー「(なるほどー、最初に最悪の想定をさせるわけだな。とは言っても賃借人が家賃を払い続ける限り競売になる状況ではないから、完全にはったりをかましてるな。さすがだなサイコパス！)」

賃借人「賃借権は優先されないのですか？」

サイコ「はい、仰る通り賃借権というのは強い権利で本来であれば賃借人様は守られるはずなのですが、順番というものがございまして」

サイコ「賃借人様がこのお部屋を借りられた時に、このお部屋には既に抵当権というものが設定されております。今のオーナーがこのお部屋を購入する際に銀行からお金を借りてこのお部屋を担保にしているのです。」

サイコ「賃借人様がこのお部屋を借りられた後に抵当権がつけば、賃借権の方が優先されるのですが、抵当権がついているお部屋と知っていてお部屋を借りられているので、賃借権は抵当権に負けてしまうのです。」

カネー「(なるほど、だからさっきあんなに怒られたのか。勉強になるなー)」

賃借人「なるほど、となると私は強制退去になるまで待つしかないということですか」

サイコ「いえ、賃借人様がこのままこちらのお部屋にお住まい続けたい場合にこちらのお部屋を賃借人様がご購入するという方法がございます。そうして頂くのが一番丸く収まりますがいかがでしょうか」

カネー「(なるほど、退去交渉をする前に選択肢を与えるわけか、確かに選択は多いほうがいいし賃借人様が買ってくれたらどっちにしろ仕事にはなる。むかつくけどやっぱりサイコパスはかしこいな)」

賃借人「いや、私は地方で家を持っていまして、ここは転勤で借りてるんですよ。なので買うという選択は難しいですね」

カネー「(借りてる人が買うのはやっぱ難しいよな…)」

サイコ「そうですか、残念です。ただ、私達もオーナー様よりローンの支払いが厳しいと伺っており何とかできないかと動いておりました。」

サイコ「その中で、今であれば退去費用として今の賃料の５か月分を出していただけるという購入者様を見つけました。」

カネー「(ここで退去交渉かー。これはいけるんじゃないかな。流れ的に。あれ、でも６か月は出せるという話だったような…)」

サイコ「今であれば敷金もまだお返しできます。強制退去を待つよりはお引越し代も捻出できるので悪いお話しではないと思います。」

賃借人「確かに悪いお話しではないですね。どれくらいで退去すればよいのですか。」

サイコ「はい、6か月以内にご退去頂けますと助かります。」

賃借人「分かりました。ちなみに退去費用はもう少しあがりませんか？」

サイコ「んー、厳しいと思います…が、お気持ちも分かりますのでご購入検討者に電話をしてみます」

といってサイコは席を立ちあがります。が、購入検討者は今は仕事中のはず。ついていって様子をみてみると電話なんてしてません。

電話をした振りをして戻ってきてこう言います。

サイコ「賃借人様、今お電話してあと1か月、合計6か月分であれば捻出するとのことです。ただそれ以上は出せないのでそれ以上言われたら購入はやめると仰っています。」

カネー「(完全に一人芝居だーーー。でも営業の鉄則だな。交渉がはいることを見込んで5か月といったな。最初から6か月といえばそれ以上要求される可能性があった。さらにその場で電話をかけるという猿芝居、完璧だーー(笑))」

賃借人「分かりました。6か月で大丈夫です。退去の準備を進めます。」

サイコ「ありがとうございます。ですとこちらの退去合意書にサインをお願い致します。」

賃借人「分かりました。」

カネー「(退去交渉成功だ、さすがサイコパスだ。)」

以上がサイコパスの退去交渉のお話しでした。

私はこの退去交渉をみていて、営業の事前準備の大切さ。先読みをすること。知識。どれもとても経験になりました。

この後、自分で退去交渉を行うようになりましたが、このやり方でほぼ成功してます。

お一人だけ賃借人様が実際に購入されたというケースがありましたが(笑)

皆さまももし欲しい物件が割安でオーナーチェンジ物件だった場合、仲介会社に退去交渉をしてくれないか聞いてみてください。

場合によっては受けてくれることもあるかもしれません。ただし、大手仲介会社が絡んでるとダメです。

最後に

カネ田一シリーズをお読み頂きありがとうございました。

このお話しはマンション検討者にはあまりお役に立たないもしれませんが、不動産の営業マンて嘘つきだらけだよというのを分かって頂き、不動産購入の商談の時に役立てて頂ければ幸いです。

私も不動産営業マンの端くれではありますが、~~平気で嘘はついてます。~~すいません

というのも昔先輩に人を傷つけない嘘ならば営業においてはついていいと言われてから、嘘をついた方がいいと思う場合はついていることが多いです。でもこれは私だけでなく不動産営業マンはほぼついてます。間違いないです。

例えば新築マンションの購入の時にも営業マンはあらかじめに値引き幅という武器を持って接客しているんです。

最初から値引きができるのを知っていて営業をしています。ただ馬鹿正直にいくら値引きできますよーなんて言いません。

値引きは最後の一押しに使うのが肝心でした。

営業マンはお客様と接しながら常に相手の気持ちを探っています。実際に買う決意をしてないとお客様も本音を話しませんから当然ですね。

だいたいのご購入者は超人気物件でなければ交渉がしたいはずです。

私は苦戦する物件ばかり売っていたので交渉されまくりでした(笑)

それでも最初からサービスなんてことは一切話しませんでした。

最後の最後、今日申し込みをして頂いて月内に契約をして頂ければ〇〇万円サービスします。

ここが重要です。

興味なさそうな方にはサービスのサの字も言わずお帰り頂いてました。

これも重要です。

誰にでも使ってたらこのインターネットの時代に噂はすぐ広がります。

超人気物件(ＨARUMI FLAGやパークタワー勝どきミッド／サウスなど)ではサービスというのは難しいかもしれませんが、竣工済みでまだ売れ残っている物件などはチャンスです。

是非営業マンと駆け引きして頂いて、満足のいくサービスを勝ち取ってください。

下記のような竣工物件がサービスはチャンスだと思います。

おそらく集客に苦戦していることが考えられます。