京都の地元民は「田の字エリア／地区」という言葉を知っているのか？　(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクト／阪急阪神不動産

(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクト

本日は(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクトの現地へ向かいます。

現在、夜は黄色にライトアップされた二条城

二条城の南、

堀川通御池下る、

堀川通から姉小路通を東へ

東西に伸びる御池通から一本南、姉小路通。

堀川通と姉小路通の角にはバリケードに覆われたホテル計画地があります。

(仮称)レッド・プラネット京都二条 191室

コロナ禍においてはインバウンドの遺産にも見える標識です。営業開始予定年月日が2021年12月1日になっていますが、現在2021年11月、ホテル計画が大幅に遅れている様子です。

外資の匂いがプンプンします。(画像は公式HP)

コロナ前、タイの低価格ホテルチェーンのレッド・プラネット・ホテルズのティモシー・ハンシング最高経営責任者（CEO）は、第21回日経フォーラム「世界経営者会議」で講演し、日本のホテル市場についてこう語っていました。

2019年10月29日日本経済新聞記事

日本のホテル市場について「（2020年の）東京五輪後も日本のホテル市場はまだ伸びる。民泊に流れていた顧客もホテルに戻ってきた」と語った。

同社は東京、沖縄など日本で6店舗約1000室を運営している。今後も供給を増やすという。「日本のインバウンドマーケットは五輪後も伸びる」としている。供給過剰の懸念よりも、ホテルの供給が増えてもそれがすぐ埋まるほどの需要が生まれるという見通しを持っている。これまで日本は政府主導で観光市場を伸ばしており、ビザの発給緩和や空港の発着枠の増加が効果的だった。空港からの鉄道などのインフラも拡大する予定で、今後も成長が予想されるという。

供給過剰の懸念よりも、コロナと言う想定外の事態が起きました。そのおかげで新築分譲マンションの供給が復活してきました。

大通りの堀川通から東へ姉小路通を東へ進みます。

(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクト
阪急阪神不動産

姉小路通沿い北側に更地が現れます。阪急阪神不動産による(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクト。(仮称)ですがマンションの名前に『田の字エリア』が入って来る時代になりました。

交通手段のメインの駅となる地下鉄「烏丸御池」駅から徒歩9分。京都市民として私個人の感覚からすると8分を越えてくると少し遠い印象です。10階建・総35戸は中規模ですね。駐車場はもちろん無し。

【(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクト　物件概要】

所在地	京都府京都市中京区姉小路通堀川東入鍛冶町161番
交通	京都市営地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅徒歩9分京都市営地下鉄東西線「烏丸御池」駅徒歩9分京都市営地下鉄東西線「二条城前」駅徒歩4分
総戸数	35戸（うち非分譲住戸3戸含）
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上10階建
敷地面積	671.18m² 669.64㎡（建築確認申請面積）
建築面積	411.76m² 建築確認申請面積
建築延床面積	3,142.47m² 建築確認申請面積
接道・道路幅員	約6ｍ
用途地域	商業地域
地目	宅地
建ぺい率	61.49%
容積率	359.95%
竣工時期	2023年3月上旬（予定）
入居時期	2023年3月下旬予定
分譲後の権利形態	土地：専有面積割合による所有権の共有建物：区分所有権
事業主	阪急阪神不動産株式会社
売主	阪急阪神不動産株式会社
管理会社	株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態	管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託(通勤予定)
建築確認番号	第ERI-21029287号　2021年(令和3年9月30日付）
施工会社	アイサワ工業株式会社
設計・監理	(意匠・設備)株式会社アクセス都市設計 (構造)アイサワ工業株式会社
デザイン監修（外観）	株式会社日建ハウジングシステム
デザイン監修（共用部）	株式会社日建ハウジングシステム
駐車場	無し（来客用1台・サービス用1台）
自転車置場	63台（屋外平面：18台、ラック式上段：15台、スライドラック式下段：30台）月額使用料：未定
バイク置場	2台月額使用料：未定

【第１期 / 予告広告 / 販売概要】

修繕積立基金（一括）
販売開始予定	2022年3月上旬
販売戸数	未定
価格	未定
間取り	1LDK+S～3LDK
専有面積	53.87m²～70.46m²
バルコニー面積	5.31m²～11.44m²
サービススペース面積	3.04m²～8.75m²
アルコーブ面積	1.91m²～3.36m²
管理費（月額）	未定
修繕積立金（月額）	未定
管理一時金（一括）	未定

販売開始予定は2022年3月上旬です。

※掲示板：ジオ京都姉小路ってどうですか？

ここ5年ほど、中心部のマンション広告では必須のワード「田の字エリア/地区」内です。

(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクトは『田の字エリア』の北西の端、10階建が建てれる『幹線道路沿道地区・31m高度地区」に位置します。

阪急阪神不動産公式HPより画像は引用。

大きな幹線道路より一本入る通りまでが『幹線道路沿道地区・31m高度地区』、これがさらに内側に入ると『職住共存用途地区・15m高度地区』となり5階建となってしまいます。5階建となれば戸数がとれないため必然的に1戸辺りの販売価格が高くなり事業計画が難しくなります。

こちらの規制は、平成19 年 9 月に実施、建築物の高さとデザイン，屋外広告物等を全市的に見直した「新景観政策」によるものです。田の字エリアにおいては幹線道路沿いの45m制限が⇒31mになり、内側の31m制限が⇒15mになりました。

故に現在5階建しか建てれないエリアに前からある10階建が建っていたりと凸凹の街並が生まれています。既存不適格となったマンションは今後の建て替えでは5階建にせざるえないという大きな問題をはらんでいます。

北側には戸建てが建ち並んでいます。

全邸角住戸／内廊下設計／地上10階建

東側にはサムティ京都御池(2003年完成・11階建)があります。単身用の1Kで家賃は5.9万円ほど。※スーモ参照

その奥に見えるマンションは

油小路通沿いに建っている『ジオ京都御池油小路ザ・テラス』(完成2019年6月)。

位置関係としてはこちらをご参照下さい。

こちらのジオは11階建です。『幹線道路沿道地区・31m高度地区』になります。

『ジオ京都御池油小路ザ・テラス』【最終1邸時】のチラシ画像が残っていました。

1LDK＋F／専有面積60,22㎡が6030万円。

1㎡=100万円でした。中古物件も大体そのぐらいの価格で売りに出ています。

※掲示板：ジオ京都御池油小路ザ・テラスってどうですか?

その油小路通を下る、三条下がる

ザ・パークハウス三条油小路／三菱地所レジデンス

2018年7月完成の5階建・37戸です。こちらは『職住共存用途地区・15m高度地区』の5階建エリアになります。

※掲示板：ザ・パークハウス三条油小路ってどうですか？

発売当時は『田の字エリア・地区」と言っても、油小路通はかなり中心部から外れた印象でした。同じプラウドでも大丸京都店の北エリア、即完売した『プラウド京都東洞院』(2017年2月完成)のような売行きは見せれませんでした。

それが、ホテル開発ラッシュにより『田の字エリア』のマンション計画が稀少になり始めると『田の字エリア』マンションはブランド的な響きを発し始めました。

(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクトに近接するマンション計画として

同じく田の字エリア内、(仮称)「ジオ×中京区×田の字エリア」プロジェクトの東南、西洞院通に今井建設の分譲マンション計画地があります。

Paradoleパラドール　分譲マンション予定地

(仮称)西洞院通六角計画

・京都市中京区西洞院通六角下る池須町415番地
・5階建
・28戸
・建築主／㈱今井建設
・完了予定2023年3月30日

※掲示板：パラドール四条烏丸グレイスってどうですか？

北側には2008年建築、『ネバーランド六角五彩院』7階建が建っています。今となれば既存不適格の高さです。

※掲示板：ネバーランド　六角五彩院ってどうですか？

そもそも『田の字エリア／地区』って地元の人にはメジャーな言葉？

田の字エリアの範囲は

北は御池通、南は五条通、東は河原町通、西は堀川通。

地元民に『田の字エリア／地区って知ってる？？？』と聞くと「何だったかな？？？」みたいなリアクションになる方が多いです。碁盤の目の街なのでなんとなく『田の字』という言葉の響きは知ってる感じですが、ハッキリとした範囲がわからず「北は今出川通? 丸太町通？」あやふやな感じです。不動産業者の営業マンでもキャリアが浅ければ「？？？」になります。それほど地元では日常的に使う事が無い、マイナーなぼんやりした言葉です。

私自身は不動産業界に精通してる方でしたが、『御所南小学校区』も田の字地区かと思ってたぐらいです。北は丸太町通派でした。ちなみに不動産広告に30年ほど従事している60代男性の方に聞いてみた所『田の字地区ぐらい誰でも知ってる、北は北山通』と堂々と間違われておりました。

『田の字地区/エリア』という言葉は『高騰した京都中心部の不動産(マンション)を他府県の方に対して、その希少性・資産性をアピールする』ために多用され始め、一般人にも徐々に浸透されつつある言葉かと思われます。

ウィキペディアで調べると

田の字地区とは・・・・

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

京都市の「田の字地区」

田の字地区（たのじちく）は、京都市の四条烏丸の交差点を中心として北端を御池通、東端を河原町通、南端を五条通、西端を堀川通に囲まれ、烏丸・河原町といった商業地区や観光地を擁するおよそ2kmの地区を示す俗称。

四条烏丸は古くから京都の商業、ビジネスの中心地として栄えてきた。また、烏丸通は平安京開設当時の烏丸小路にあたり、京都のメインストリートとして現在に至る。今日「田の字地区」と呼ばれるエリアは平安時代には公家の邸宅が立ち並び、現代でも老舗の多い歴史あるエリアである。それでいてレストランやブランドショップ、百貨店などもひしめき、実勢価格は公示地価の3-4倍と東京に比しても地価は極めて高い。高級マンションが多い地区としても知られ、資産価値が落ちにくいことから投資先としても注目されている。京都市では景観保護のための厳しい規制から高層建築物が認められないが、「田の字」を作る幹線道路沿いでは31m（10階建て前後）の建設が認められる。2010年代には田の字地区を中心にバブル的な投資の賑わいが見られた。

資産価値が落ちにくいことから投資先としても注目されている

この点をアピールするために不動産広告で多用され始めたのではないでしょうか。

私が思う資産価値・希少性の『田の字地区』の範囲は

資産価値が落ちにくい・稀少感という観点で見るなら私の独断と偏見の『田の字地区』は、二条城の東で、坪単価@400万円を越えた京都御苑南・御所南小学校エリアを含む北は丸太町通から南は四条通になります。

中心は「烏丸御池」になります。

烏丸御池のすぐ南には、新風館とエースホテル、新風館の南には最近オープンしたDIESEL。

御池通に近づくと洗練されたイメージが出てきます。四条通は昔からの商業地で洗練された感覚は無いですね。

通りの北と南、西と東でガラリと地域性が変わるのが京都であります。例えば四条通の北と南では、北の方がブランド・希少性を感じやすい気がします(あくまでも雰囲気・感覚です)

タテに伸びる堀川通の東と西とでは、『田ノ地地区』であるかないか、学区が変わりますし、地域性がガラリと変わるような印象があります。

ここ最近の新築分譲マンションではかなり売行きが早かった『グランリソシエ烏丸御池』は御池通より北側、より烏丸御池駅寄りでした。

※掲示板：グランリソシエ烏丸御池ってどうですか？

『グランリソシエ烏丸御池』は烏丸御池から西、釜座通を北へ上がります。

御池通より北は御所南小学校という点と閑静な住宅地としての人気があります。四条通=喧噪　御池通=閑静　そんなイメージです。

しかし、売行きが早かったです。最近のマンションには珍しく4LDKタイプのプランがありました。最後に見かけた部屋は専面84.50㎡13400万円でした。

供給が途絶えた『田の字北東部エリア』の新築分譲マンション

中心部の新築分譲マンションを地図に落とし込んで行くとある事に気づきます。御所南小学校エリアに5階建て20戸前後のスモールマンションの供給が増えているにも関わらず、全く新築分譲マンション供給が途絶えてしまっている空白エリアがあるのです・・・・それが田の字北東部エリア。

田の字北東部エリアはエースホテルや錦市場、新京極通、Apple京都、大丸百貨店などがあるエリアになります。2017年2月完成の『プラウド京都東洞院』以来供給が途絶えています。

建設中だった2017年1月1日のプラウド京都東洞院

大丸にApple

錦市場

新京極通

そんな京都感溢れるのが田の字北東部エリア、

さらに資産価値・希少感を高めているのが北東部エリアは『山鉾巡行ルート』にあたるからです。

特にマンションが建ち並ぶ御池通沿いは、山鉾巡行という付加価値で、地元相場をかけ離れた異次元の相場を作りだします。

東洞院通、高そうなスーパーに町家のブルーボトル、その南。

セレブ感たっぷりのパリのリベルテ・パティスリー・ブーランジェリーが1階に入った『プラウド京都東洞院』2017年2月完成

この『プラウド京都東洞院』以来田の字北東部エリアに新築分譲マンションの供給が途絶えているのです。

掲示板：プラウド京都東洞院ってどうですか

この東洞院通を下がって行けば大丸京都店があります。

子育てを終えた夫婦が郊外の大きな家(桂坂など)を売り、街中に帰って来る話をここ10年ほど前からよく聞きました。奥様の意向で『大丸』近辺が人気のようでした。

大丸の北側、錦小路通に建つ『フォルム錦小路』(2003年2月完成)は今となれば投資商品としては最高の物件だったかもしれません。駅歩3分、錦市場もすぐそこです。※マンションコミュニティによると分譲時坪単価@164万円とあります。現在、余裕で坪単価が倍になっていそうです。

祇園祭の山鉾巡行が一望できる御池通かぶりつきのマンションはもう現れないのでしょうか？

コスモシティ御池富小路／コスモスイニシア

リノベされた部屋は億ションに生まれ変わっています。坪500万円を越えています。

プラウド京都麩屋町御池／野村不動産

※掲示板：プラウド京都麩屋町御池ってどうですか？

ドンキホーテが帰って来た河原町通蛸薬師

河原町ビブレ跡地に建設された繁華街のど真ん中

グランレ・ジェイド京都河原町／日本エスコン

今となれば稀有な立地です。

※掲示板：グランレ・ジェイド京都河原町ってどうですか？

そして現在、

三条通、京都文化博物館別館前

三条通沿いの更地。

昔なら分譲マンションにもなりえた土地ですが

三井不動産のホテルになるようです。コロナ前に仕込んだであろうホテル計画が続々と現れてきています。

田の字北東部エリアで新たなマンション計画はないのでしょうか？

田の字北東部エリアで現在動向が気になっている土地は

柳馬場通

バリケードに覆われた建物。

コープイン京都 跡地です。

※引用／ホテルバンク　投稿日 : 2021.06.01

大学生協の宿「コープイン京都」 7月4日で営業終了
京都市中京区のコープイン京都は、7月4日（日）をもって営業を終了することをホームページを通じて明らかにした。

コープイン京都はシングルを中心とした96の客室やレストラン、最大240人が収容できる会議室などを備えている宿泊研修施設。当施設は大学生協事業センターが運営しており、1989年の開業以来、全国の大学の学生・院生・教職員を多数迎え入れてきた。

営業終了日は2021年7月4日で、予約は7月3日宿泊分まで受け付ける。会議室の利用と、レストランパティオの朝食営業は7月4日まで継続する。なお、レストランの昼食営業は新型コロナウイルスの影響で中止している。

コープイン京都は営業終了の理由を急激な経営環境の変化と発表した。

今のご時世、土地取得価格がかなり高くなりそうです。現在のコロナ禍市況でホテル開発業者が手を上げるとも思えません。とはいえ観光都市京都ですからホテルの可能性は充分ありそうです。分譲マンションの可能性はあるのでしょうか？

現地の位置を地図で見てみるとこんな感じです。

四条烏丸から510m=徒歩約7分。

さぁ、ホテルかマンションか、どうなるのでしょう？乞うご期待!